莎车县地产项目调研报告书.doc

. . .莎车县项目调研报告一、莎车简介1、地理位置：莎车位于新疆西南边陲、昆仑山北麓、帕米尔高原南缘，塔克拉玛干沙漠和布古里沙漠之间的叶尔羌河冲积扇平原中上游，总面积9037平方公里；莎车县地理位置非常重要，作为新疆整个布局中的重要中心节点城市，是南部四县（麦盖提县，泽普县、叶城县、兵团刹车农场）的中心区域，已经获批撤县并市，作为南部的重要城市节点；莎车在全国的位置：莎车在新疆的位置：2、城市人口、城市建设及经济发展（1）2015年现状截止2015年底，莎车县总人口约87万人，其中少数民族占96.3%；其中城镇人口约22.09万，城区建成面积约28平方公里（以城区实际建设边缘线计算，含线内未建部分），其中主城区建成面积约（含新、旧城）约17平方公里，南部新区以及周边火车站工业园区物流园区等（含已建成、在建和空置区）面积约11平方公里； 2015年，莎车县实现生产总值88.9亿元；完成招商引资项目18个，到位资金30.6亿元；实现工业增加值6.7亿元；完成全社会固定资产投资62.1亿元；城镇居民人均可支配收入18245元；农村居民人均可支配收入6722元，；拟设市区域3000万以上工业规模企业7家，利税过千万的企业2家。

建筑业总增加值6.1亿元，实现社会消费品零售总额15.7亿元，增长15.6%；批发和零售业商品销售额7.09亿元，住宿和餐饮业营业额2.74亿元金融机构7家，年末存款余额117.66亿元，贷款余额48.25亿元2）城市规划根据2011-2030城市规划，莎车重点发展城南新区组团，完善各种行政、商业、学校等配套，建设公园、提高绿化，提升居住品质，同时对老城区进行改造，加大棚户区改造力度；（3）远期目标2030年，实现城区面积400平方公里，中心城区75平方公里，实现全县生产总值达285亿元，完成全社会固定资产投资185亿元，公共财政预算收入达8亿元，社会消费品零售总额55.5亿元，常住人口城镇化率达50%以上3、交通情况莎车县目前已经有2条高速和一条火车与喀什相连，向南通往叶城也已开通，交通非常方便；根据国家交通规划，莎车将在西南部建设民用航空机场一座，距离莎车县城20公里，目前已经动工，预计2017年下半年通航； 高速规划：根据新疆高速网规划，将开通莎车—和田—若羌—进入青海的南部高速通道，也是国家高速战略规划通道之一；开通后进入内地可节省约800公里以上路程； 铁路：同高速一样，形成北中南三条干线，南部喀什—莎车—和田—若羌—青海格尔木，形成南部战略通道，未来也将是内地及沿海地区货物产品进入印度洋的战略大通道；附图：新疆高速路网规划附图：新疆铁路网规划从交通规划上看，未来莎车作为南部中心城市，交通便捷，加上其处于战略交通要道的上的地理位置，将会有非常大的发展潜力；4、其他莎车当前主要经济结构依然以第一次产业为主，占据整个GDP的接近50%，第二产业比重较小,第三产业占比约30%；政府招商引资重点偏向于劳动密集行产业，以大规模解决就业为前提；未来，莎车及周边城市组团以文化、旅游、农产品深加工等特色产业为发展方向。

5、工业园区建设 上海作为莎车的对口援建城市，目前上海市共投入3.89亿元用于莎车工业园区基础建设，莎车已于2012年成功晋级为自治区级工业园区，按照产业布局划分为“一园四区”，包括火车西站工业园区、阿斯兰巴格工业园区、卡拉库木工业园区，疆南服装针织产业园区，总体规划面积86.49平方公里，已开发面积16.96平方公里截至目前，园区共入驻企业118家，项目127个，其中：已投产企业72家，在建企业17家，拟建企业29家共促进岗位就业人数4811人综合分析：根据以上数据可以看出，莎车县当前发展还比较落后，依然以农业收入为主，工业和第三产业都还比较差，但是未来发展潜力较大，尤其是作为上海的对口援建城市，可以充分利用上海的资金、人力以及先进的经验等；由于受到7.28暴恐事件影响，外地人员返回较少，由高峰期约10万人，到目前仅2-3万人，一定程度上影响了莎车近2年的投资和消费；但是随着国家对整个形势的严格把控，治安形势会有所好转，外地投资将会逐渐增多；二、莎车房地产行业现状（一）土地市场1、土地成交（莎车县城区范围内商服或住宅用地，不含乡镇和保障房、廉租房）（1）2012年—2016年莎车县新老城区以及南部新区总计成交土地面积约为76万方；其中商业占30%，住宅占70%； 其中2012年成交约22万方。

2013年成交商服用地约30万方，建筑面积88万平米2014年全年成交商服用地21万方，建筑面积44万方，主要集中在2014年上半年，下半年受暴恐事件影响，成交为02015年成交6万方，建筑面积14.8万方，均为下半年成交2016年7月前未成交； 2013年—2016年6月成交住宅及商服用地共计30宗（一个项目多块地），宗地面积约37万平米，建筑面积约87万㎡；正在建设并销售的约20宗，开工率约2/3；2、土地成交价格区位项目名价格（万元/亩）楼面地价（元/㎡）拍卖时间备注新城中心时代购物中心1784462014.12十字街最繁华新城次中心金都大厦804002014.1客运站对过新城南部绿城花苑331412013.12接近城南新区南部新区丝路明珠1590/150/1602014.4共3块地南部新区水岸明珠8.59642014.5未开工，意向合作项目目前整个土地交易市场比较冷，土地价格较为平稳，随着莎车县撤县建市以及整个一带一路开发的进行，莎车县未来的土地价格会有较大幅度增长；3、城南新区规划城南新区规划2030年前居住用地373万㎡，其中商业服务用地65.46万㎡；总人口数约6.2万人；目前已经出让用地约30万㎡；每年出让量约在10万㎡以上；（二）房产市场 1、商品房市场2013年——2016年在建在售项目约20个，总建筑面积约100万平米，目前已建成约60万平米；新城区内楼盘因所处地理位置佳，且销售状况良好，电梯房均价2500元/㎡，多层房均价2200元/㎡；有代表性的楼盘为绿城花苑，小区规模较大，且环境比较好；销售尚可，目前已经开发完一期，受到销售和整个市场的疲软，开发进度比较缓慢；月销约20套左右；城南新区目前在售住宅楼盘较大的有两个，为布拉格花园和丝路明珠，布拉格花园因靠近县政府和学校，作为教师群体和公务员群体购买数量较大，且小区品质较高，绿化较好，销售比较良好，一期销售率达60%以上，价格1930-2480元/㎡；购房主力以人居多；汉族极少，月销约40套；丝路明珠均价2200元/㎡，月销约20套； 由于民族隔阂以及习性的不一样，稍大的楼盘基本都将楼栋区分为汉族和回族，汉族楼盘设计电梯房；3、商业项目莎车县商业项目集中在新老城区交接处，新老城区内中小项目基本都是底商+住宅模式进行建设，底商价格18000—30000元/平米不等，二、三层销售价格约为5000元/㎡，整体租赁市场较好，商业回报率较高，走访的几个楼盘因区位较好，商业销售均不错；城南新区，商业价格为8000-15000元/㎡；其中布拉克花园临街商业8000-10000元/㎡（社区型商业），丝路明珠商业综合体销售价格步行街内街15000-21000元（买一层送二层），临街商铺22000-28000元/㎡（买一层送二层），整体销售价格较城市中心区域略微偏低5000—10000元；绿地八方城由绿地集团援建，已经全部建成，于2013年9月交房，目前95%空置，招租情况非常不理想。

4、保障房和廉租房项目2011-2015，总计建设保障性住房5.08万套、安居富民房7.03万套；加上其他安置共计约13万套安置住房，平均面积约为100㎡，共计130余万平米；2016年还将建造约3万余套富民安居房，会在很大程度上稀释潜在购房者；5、旧城改造莎车县老回城主要以土木结构房屋为主，密度较高，街区错综复杂，危房较多，人居环境较差，政府正在加大力度进行旧城改造，仅2016年就准备完成3000户棚户区拆迁改造； 老城区居民原地购房或者安置的会占多数；5、综合分析，莎车县房地产发展比较落后，受制于当地居民购买力以及购买习惯的影响，开发楼盘品质较低，整体购买力不够强；老城区数量多，楼盘小、品质低、整体分散，虽然目前看来销售业绩不错，但是体量都很小，销售周期也很长；城南新区在建项目也比较分散，被市政项目、学校、公园等隔离开，单个项目体量大，绿化等都比较好；但是受到廉租房、保障房、以及旧城改造等多影响，会稀释掉很大一部分潜在购房群体， 预计随着莎车南部中心城市的确立和以及整个大开发的到来，莎车未来将会有大量外来人口进入，尤其是旅游业的逐步开展，当地人均收入提高，对住房的居住品质要求会越来越高，房地产市场会有较大幅度的增长；但是未来整个土地出让和开发计划相比，依然会导致整个房地产市场竞争加大，销售乏力；三、其他1、房屋封顶后方可办理按揭，不利于资金回笼；2、人工成本较高，小工300元/天，大工400元 /天；3、要求县内各建筑工地使用不少于70%的本地民工；4、新建企业可以享受到多种优惠政策，政府可给与对优秀企业可以给与贷款合同利率1%-3%贴息；但房地产较难享受各种优惠；5、莎车施工气候属于冬2区附1区，一年有连续70天时间气温在零度以下；6、拆迁政策：城镇居民（1）、被拆迁户属城市居民(非农户籍)的，其房屋和土地及附属设施按照评估价给予货币补偿。

被拆迁人在领取房屋和土地拆迁补偿金的同时，交回原土地使用证、房产证并予以废止2）、被拆迁人领取货币补偿后，有购房意愿的，购买80平方米以内的保障性住房时，可享受建设成本价（主体建设成本+附属设施成本）30%的优惠，超出面积按市场价购买，并办理房屋产权证3）、接受货币补偿后仍有特殊困难、没有能力购房的城市拆迁户，可安排50平方米的廉租房，原则上不再划拨宅基地四、意向合作项目水岸明珠分析 1、该项目处于莎车县城南新区核心位置边缘，北部距离新城中心约3.5公里，距离新城区边缘约1.5公里，南部距离火车站约1.2公里，整体区位尚可，周边有大型公园、城市综合体、医院、学校等分布，可以享受整个南部新区的相应配套；2、项目SWOT分析 优势：城南整体配套基本上是所有小区都可以享受的，不能成为本小区的特有优势；（1）、本项目最大优势是紧邻大型水上公园，项目三周都有绿水环绕，对于缺水的沙漠地带的城市来讲应该是最大的亮点；小区在景观打造上就可以独具一格，是其他小区所不具备的； （2）、项目体量大，拥有丰富的空间打造小区环境和景观，具备高端品质小区的潜质；劣势：本案处于整个南部新城中心位置的边缘，且与主城相距较远；相对于新区其他楼盘，当前对潜在的主力购房群体如政府、学校等公务员、教师等事业单位人员吸引力较差；周边没有形成连片居住区，被公共配套、学校、政府机构等分隔开，不利于人口的聚集，且有水景在主干道阻隔，不利于本项目商业的发展；机会：（1）、撤县设市，带来的发展机遇；（2）火车、机场、铁路的开通，形成的战略通道必经之地，带来巨大的发展机会；（3）离火车站工业园以及东部产业组团较近，具备潜在批量购房人群；（4）经济发展，民族融合，未来会有更多的汉族人前来经商定居，小区规模化和品质化具有较大的吸引力；威胁：（1）城市发展进程缓慢，经济依然处于疲软状态；（2）治安形势不容乐观，民族隔阂是一个长期存在的定时炸弹；（。