和君-房地产战略规划.doc

××控股集团有限公司房地产战略规划北京 和 君创业管理咨询有限公司二零零八年一月目目 录录目 录第一部分：引言：研究思路2第一部分：引言：研究思路3一、本次战略规划的意义 .3二、和君创业战略规划报告框架 .4三、本战略规划报告是在前期形成的××控股集团房地产诊断报告的基础上形成4第二部分：××控股房地产战略定位5一、战略定向模型 .5二、进与退选择的逻辑框架 .5三、房地产业务的战略定向 .8（一）、房地产产业发展概况 .8（二）、××房地产资源和能力分析.9（三）、××房地产的土地，资金和人才储备情况10（四）、××房地产发展途径规范研究.11（五）、房地产业发展的三大趋势 .12（六）、三大能力提升的方向 .13（七）、现有市场深耕，延伸进入两大市场.14（八）、整合三类不同的资源 .14（九）、××控股房地产产业业务定位.15四、战略布局（总与分的关系） .16（一）、战略分析 .16（二）、资源投入 .16（三）、战略布局与定位结构（总与分的关系） .17（四）、房地产板块 SWOT 分析17（五）、房地产与建筑和其他产业的互动 .18第三部分：××房地产战略产品细分19一、产品线选择 .19（一）、房地产产品种类和特点 .19（二）、不同地产业态所需资源和能力 .20（三）、××房地产产品线选择结论.21二、价值链选择 .21（一）、房地产产业价值链 .21（二）、房地产开发价值链 .22（三）、房地产业务的价值链战略 .22（四）、房地产成功要素 .23（五）、要素价值比重 .23（六）、××控股房地产开发具有的资源和能力.23（七）、价值链选择结论 .24三、××房地产未来发展的区域选择.24（一）、××房地产开发区域原则.24（二）、××房地产未来的区域定位.24第四部分：××房地产战略执行25一、区域扩张模式 .25（一）、区域扩张—产品运作，能力提升.25（二）、合作开发—战略合作 .25（三）、价值提升—资本运作，产业整合.26二、一个目标、两种效率.26（一）、一个目标 .26（二）、两种效率--资本效率＋管理效率.27第五部分：结束语28第一部分：引言：研究思路第一部分：引言：研究思路一、本次战略规划的意义一、本次战略规划的意义和君创业项目小组在××控股集团各方的密切配合下，在前期《××控股集团战略诊断报告》形成的基础上，通过对××控股集团房地产板块内外部资源与能力的深入分析与认真研究，并借助于和君创业管理咨询公司的系统的方法论，在与××控股集团房地产高层反复沟通碰撞的基础上，撰写了《××控股集团房地产战略规划报告》。

本报告采用以下模型，从澄清业务最佳组合、明确目标发展定位、探讨战略发展步骤和推动战略顺利实施来进行重点要回答××控股集团在哪里竞争和如何竞争等关键战略命题二、和君创业战略规划报告框架二、和君创业战略规划报告框架研究过程中，我们采用了战略诊断、战略定向、战略步骤、战略执行的“四步流程”（见下图），综合衡量××控股集团房地产的自身能力和外部坐标，与此同时，大胆假设，小心求证，经过内部评审形成××控股集团战略诊断报告和战略规划报告 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、三、本战略规划报告是在前期形成的三、本战略规划报告是在前期形成的××××控股集团房地产控股集团房地产诊断报告的基础上形成诊断报告的基础上形成第二部分：第二部分：××××控股房地产战略定位控股房地产战略定位一、战略定向模型一、战略定向模型战略定位部分主要包括战略定向、战略布局、目标定位、使命、远景和价值观，从这几个角度进行研究与分析。

战战略定向：略定向：主要是从进与退的选择入手，通过对进与退业务的分析，确定公司的业务定位范围战战略布局：略布局：在业务选择的基础上确定公司的战略布局与定位结构，弄清楚公司发展的总与分关系，各个业务板块之间如何形成协同增效与良性互动的关系以及主要板块的优先发展的顺序和发展目标目目标标定位：定位：在战略布局的基础上确定公司的定位目标，从销售收入、利润和市值三个纬度对未来目标进行定位使命使命远远景价景价值观值观： ：在战略定向、战略布局以及目标定位的基础上，最终确定××控股集团房地产的价值观与使命远景二、进与退选择的逻辑框架二、进与退选择的逻辑框架1、进与退的选择逻辑架构首先对主要产品的进退做出选择，以 BCG 矩阵作为主要的分析工具，从产业的外部市场增长率和××房地产业占的市场份额两个纬度进行分析，并在明星、金牛、问号和瘦狗四个象限中找到对应的位置，并根据公司的资源和能力进行分析，最终得出××房地产未来发展的最佳业务组合a: 明星产品群维持增长率或投资以增加份额；b:问题产品群增加市场份额或收获/放弃； c: 奶牛产品群维持或增加市场份额；d: 瘦狗产品群收获/放弃现现状定位：状定位：在对于各产业板块的现状定位中，主要从市场环境、核心能力和提升动力三个要素进行阐述。

、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、变变量研究：量研究：对所选取的××未来发展的业务，从市场环境，内部资源和能力三个维度进行动态研究，确定××各产业板块的发展潜力和提升的难易程度。

发发展定位：展定位：明确各产业板块市场领域，描述各产业板块在所选定的市场领域中的地位三、三、房地产业务的战略定向房地产业务的战略定向 （一）（一） 、房地产产业发展概况、房地产产业发展概况1、全国房地产市场容量和市场平均增长率、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、、 、 、、 、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、、 、 、 、 、 、 、、 、 、、 、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、、 、 、、 、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、、 、 、 、、 、 、、 、 、 、、 、 、、 、 、 、、 、 、、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、、 、 、、 、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、、 、 、 、 、 、 、、 、 、、 、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、、 、 、、 、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、 、 、、、 、 、 、、 、 、、 、 、 、、 、 、、 、 、 、、 、 、、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、国家发改委宏观经济所资料显示：房地产销售增长率在 20%－30%之间。

“十一五”规划要求，到 2010 年人均住宅建筑面积达 30 平方米，为此将新建住宅 67.89 亿平方米下图说明：我国房地产业从 1998 年住房改革以来，一直处于快速发展之中，从投资的角度来看，过去 8 年，全国房地产开发投资年均增长超过了 22%，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业2、相对市场份额2006 年中国房地产百强企业在 2005 年实现销售额 2384.07 亿元，占全国市场份额 13200 亿总额的 18.06％目前国内房地产业的集中度目前非常低，2006 年中国市场份额最高的是万科，占有率却只有 1.25%，美国第一名则是 4.9%事实上，中国内地前五大开发企业加起来的市场份额也不到 5％，但美国是17％2003 年，中国香港前十大开发企业的市场占有率是 80％，前三名则超过了 50％与国外房地产企业相比，中国房地产企业规模并不大但行业集中度将进一步增加以行业标杆企业万科为例：2007 年4103.24984.056344.17736.410106.11315815921.1819422.913.53%21.47%27.29%21.95%30.63%30%21%22%05000100001500020000250001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年（亿元人民币）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%房地产开发投资额房地产开发投资增。