庆华阳光花园策划报告.ppt

庆华 —阳光花园,策 划 方 案 论 证 会 报 告,西安 智 盟 房 地 产 策 划 营 销 有 限 公 司XI‘AN GREAT-TEAM MARKING AND PLANNING REAL ESTATE CO.LTD,项 目 概 况,位 置：樱花大道东侧占 地：43.03亩 28658平方米项目定位：西乡县目前最高档的居住社区，重新确立西乡高档住 宅的标准项目配套：水源热泵中央空调系统，冬暖、夏凉，节能环保 24小时热水到户 西乡县住宅市场目前最先进的安防系统 西乡县住宅市场目前最好的物业管理 精心设计建造的社区景观、绿化,西临西乡县最宽的景观大道——樱花大道，是外来游客的 必经之路，年均客流量达到60万 南接西乡二中 南边100米为筹建中的西乡第一个休闲文化广场 西南边一路之隔是政府准备筹建开发的鹿龄寺 北边一路之隔是筹建中的星级酒店 西北边是西乡五中 北边百米距离之内即是政府重点打造的樱桃沟景区 ——这样的格局表明，本项目所处位置将在几年内成为西乡县的旅 游休闲文化中心。

——在这样的地块非常适合出现高档住宅 项目周边环境,提 纲,第一部分：市场分析第二部分：采用新设备的可行性分析，市场接受情 况论证第三部分：营销推广方略,第一部分 市场分析,西乡县目前住宅市场面临的问题西乡县目前商品房市场的户型，面积，价格情况及需求趋势、价格趋势西乡县商品房市场目前迫切需要怎样的产品？本项目的市场定位及产品设计本项目所在地块的区域发展趋势,西乡县目前房地产市场面临的问题,目前西乡档次最高的社区,东兴花园,项 目 技 术 参 数,第一部分 市场分析,西乡县目前住宅市场面临的问题西乡县目前商品房市场的户型，面积，价格情况及需求趋势、价格趋势西乡县商品房市场目前迫切需要怎样的产品？本项目的市场定位及产品设计本项目所在地块的区域发展趋势,目前西乡县商品房市场的户型、面积、价格情况,西乡县近几年房价走势和需求量增长表,数参,,西乡县近几年房价走势和需求量增长示意图,,,,,,,,价 格 走 势,,,,市场投放量,市场消化量,,,05年 06年 07年 08年 09年,,,,,,,,,,,结 论： 市场投放量增长的速度会超过需求量增长的速度，市场中将产生过剩的产品。

开发商间为了争夺客户会不断提高产品的品质，客户对产品的要求也会随之提高，伴随而来的还有产品价格的上涨第一部分 市场分析,西乡县目前住宅市场面临的问题西乡县目前商品房市场的户型，面积，价格情况及需求趋势、价格趋势西乡县商品房市场目前迫切需要怎样的产品？本项目的市场定位及产品设计本项目所在地块的区域发展趋势,目前西乡商品房市场 需 要 什 么 样 的 产 品 ？,,,,,,环境优美的社区,有规模效应的社区,配套完善的社区,物业管理好的社区,有暖气的社区,,,,,,,,第一部分 市场分析,西乡县目前住宅市场面临的问题西乡县目前商品房市场的户型，面积，价格情况及需求趋势、价格趋势西乡县商品房市场目前迫切需要怎样的产品？本项目的市场定位及产品设计本项目所在地块的区域发展趋势,本 项 目 的 市 场 定 位,五星级打造——高档社区，富人区,,,,,,,,高档的社区,配套完善的社区,最安全的社区,物业服务最好的社区,环境最优美的社区,竞争态势,东兴花园项目信息,,,,高层2150—2700 多层1550—1900,,,,价格信息,项目SWOT分析,,,竞争优势（strength ） 项目档次高，带中央空调的房子，卖点突出物业服务优质，提升高档项目竞争力安防设备最完善的社区，能吸引高端客户庆华公司积累了良好的市场口碑，和市场认可专业策划公司参与项目运营，提升了团队力量,竞争劣势(weakness) 所属区域目前人气不足开发成本高，客户群体只锁定中上收入人群竞争对象东兴花园已经取得了一定的市场认可,机会(opportunity)所属片区具发展潜力、升值潜力、炒作空间采用新设备解决采暖问题，填补了市场空白紧邻二中和五中，可开拓教师群体团购渠道专业策划公司参与项目运营，能增强项目的管理力量，提升项目的运营效率,威胁(threat)公司无操作大项目的经验，必然效率低成本高路对面项目会抢占本片区客户资源对水源热泵系统无管理经验，增加运营风险客户对水源热泵系统无认知度，将持观望态度明年市场大环境将是供大于求，销售压力增大,客户分析,客户特征,高 收 入 或 者 中 高 收 入 者有 一 点 经 济 基 础对 生 活 环 境 ，生 活 质 量 有 较 高 要 求有 一 定 的 社 会 地 位对 冬 天 房 间 里 有 暖 气 有 迫 切 的 要 求,行政事业单位的领导干部教师群体外出打工有一定积蓄的中青年人乡镇里有一定积蓄的个体户给子女购置婚房县城里的中小企业主县城里收入情况较好，有一定积蓄的个体户,产品设计,两室两厅一卫 85--90平 占40%与市场上100平左右两居室抢市场88*2200=19.36万98*1800=17.64万,两室两厅一卫 95—100平 占15%客户定位为不很计较价格，不与父母同住的中青年夫妇，或者年纪稍大孩子不在身边的夫妇98*2200=21.56万,,三室两厅两卫 110—115平 占 38% 与市场上125平左右三居室抢市场115*2200=25.3万125*1800=22.5万,三室两厅两卫 125平以上 占 7%专为富人打造，也可提升整个项目的档次,户型建议,两室两厅一卫 面积：85—90平方米,,,户型建议,,,三室两厅两卫,面积 110—115平方米,,,,第一部分 市场分析,西乡县目前住宅市场面临的问题西乡县目前商品房市场的户型，面积，价格情况及需求趋势、价格趋势西乡县商品房市场目前迫切需要怎样的产品？本项目的市场定位及产品设计本项目所在地块的区域发展趋势,本项目所在地块的区域发展趋势,,区位图,,,旅游、文化、休闲、高档住宅区,1 休 闲 广场,2 鹿 龄 寺,4 星级酒店,3 高档住宅,,第二部分　采用新设备的可行性分析，市　　　场接受情况论证,将采用的新设备简介水源热泵系统的原理，效果，节能成效，成本核算安防系统的简介，效果，成本核算市场接受情况论证,结　论,——经过论证，本片区适合开发高档住宅——本项目大胆的采用先进设备，能突破性的改善西乡百姓冬天没暖气的居住状况；突破性的提升了社区的安全指标；突破性的设计了更宽的楼间距，制定了更高标准的景观绿化标准。

这些突破使本项目具备了成为高档产品的硬件条件——但是，我们不仅仅是要开发高档产品，我们想要的是百姓认可的产品，是市场认可的产品，是能带来良好收益的产品这样的产品才是成功的产品——在项目定位，产品设计，产品论证之后，我们最重要的工作是产品的推广和销售——一个好的产品，只有经过很好的包装和有效的推广才能使这个产品的利润最大化接下来我们将阐述的是本项目的营销，推广策略第四部分　营销，推广策略,推广将达到的效果描述媒体选择、公关活动、推广方式推广步骤、销售计划、价格策略售楼部选址，包装销售团队建立销售方式分析（售楼部零售，渠道销售）推广费用预算责任分配，推广成效决定性因素分析,。