商管物业工程部验收与接管工作规程.doc

商管物业工程部验收与接管工作规程1. 目的：规范管理公司的设备、设施验收与接管工作，确保验收接管的房屋本体与设 备设施的质量合格率，保证接管的物业满足设计图纸要求及相关规划要求;2. 职责：2.1管理公司总经理全面负责验收与接管工作的组织与运作，办理与项目公司的 接管手续；2. 2经营管理公司分管物业的总监、经理或负责与房地产项0公司及施工单位对 接，组成验收接管工作小组，对验收与接管各项工作进行计划和协调各方关 系；2. 3验收接管工作小组对验收与接管各项工作具体实施；4.内容：4.1验收接管应具备的现场条件：4.1.1建设项目按规划、设计要求建成，并有相关部门验收合格的证明（竣工验 收备案）；资料齐全4. 1.2道路名称标志清楚，楼宇栋号、户号、牌编号准确，经公安部门确认4.1.3建筑物本体接通水、电、气、通信、有线电视4.1.4区内场地平整，施工现场清理完毕（在建采取围护措施），无建筑垃圾、泥 土侵占路面现象；道路能通行汽车绿化、景观己经完工4.1. 5排水管网正常使用，畅通无阻4.1.6经营管理公司各职能部门、班组有固定办公场地4.2验收接管的准备工作4.2. 1验收时间的确定4.2. 1.1经营管理公司总经理定期召集公司的招商、销售、工程等部门负责人与 项目公司进行沟通，获取工程进度信息；4.2. 1.2交接一般定在确定的开业吋间前3〜4个月，经营管理公司总经理与项 目公司总经理协商确定具体验收接管时间与工作计划；4. 2.1. 3确定的具体验收接管时间与工作计划应以《文件审批表》的形式上报商 业管理中心领导。

4. 2. 2成立验收接管工作小组4. 2. 2.1项目经营管理公司总经理在确定的验收接管日期前2周，成立验收接管 工作小组，并委任小组组长；4. 2. 2. 2验收接管工作小组由本项目工程部负责人及各专业技术人员组成；成员 名单、工作职责、工作计划应报本项目总经理批准4. 2. 2. 3由项目工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收接管工 作以及工程、设备等相关图纸、技术资料的验收移交工作；4. 2. 2. 4由招商部负责商户的产权资料、业主资料、商家资料的验收移交及协助 验收接管工作4. 2.3接管验收前的工作准备4. 2. 3. 1与房地产项目公司再次确认接管验收口期、进度、验收标准；4. 2. 3. 2由房地产项目公司根据竣工决算资料编制《资产登记表》，详列项日内 的公共设施和机电设备清单，作为验收移交的依据；4. 2. 3. 2交接小组组长拟定验收接管计划并报总经理审批；4. 2. 3. 3由项目工程部指派专业技术人员提前进行现场技术摸底，自行进行预验 收工作；4. 2. 3. 4预验收工作所发现的问题记录在《验收接管问题汇总表》上，4. 2. 3. 5参与房地产项目公司组织的机电设备的安装、调试工作。

4. 2. 3. 6在房地产项目公司提供《资产登记表》时，我方同时准备好下列接管验 收记录表格：① 《房屋本体接管验收表》② 《公共设施接管验收表》③ 《机电设备接管验收表》④ 《图纸、资料移交清单》⑤ 《钥匙移交清单》⑥ 《验收接管问题汇总表》4.3图纸、资料的验收移交4. 3.1对照以下图纸、资料的验收清单（包含但不仅限于以下所列清单名称或内 容），对图纸、资料进行验证；4. 3. 2综合竣工验收资料清单4. 3. 2. 1全套竣工图4. 3. 2. 1建筑执照4. 3. 2. 2《建设工程规划验收合格证》4. 3. 2. 3《人防验收意见》4. 3. 2. 4《消防验收意见及同意使用意见书》4. 3. 2. 5《质监验收意见》4. 3. 2. 6《环保验收意见书》4. 3. 2. 7开工、竣工报告4. 3. 2. 8公共配套综合验收合格证4. 3. 2. 9供水合同4. 3. 2. 10供电协议书、许可证4. 3. 2. 11供气协议书、许可证4. 3. 2. 12有线电视合格证4. 3. 2. 13通信设施合格证4. 3. 2. 14电梯准用证4. 3. 3施工设计资料清单4. 3. 3. 1地质报告书；4. 3. 3. 2全套设计图纸；4. 3. 3. 3图纸会审记录;4. 3. 3. 4设计变更通知书/书，技术核定单（包括工程质量事故记录）；4. 3. 3. 5工程预决算报告书；4. 3. 3. 6重要施工会议记录;4. 3. 3. 7隐蔽工程验收记录；4. 3. 3. 8建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋；4. 3. 3. 9钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录；新材料、配件的签定 合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；4. 3. 3. 10水、电、气、卫生洁具、电梯、消防等设备检验合格证书；4. 3. 3.11自动仪表的调试记录；出厂合格证明；4. 3. 3.12管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告；4. 3. 3. 13园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项；4. 3. 3. 14其他资料。

4. 3.4机电设备资料清单4. 3. 4. 1机电设备出厂合格证4. 3. 4. 2设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备 件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度记录、试运行记录；4. 3. 4. 3机电设备使用说明书（要求提供中文版本）4・3・4・4机电设备安装、调试报告；4. 3. 4. 5机电设备保修卡、保修协议；4. 3. 4. 6机电设备供应商、施工单位资料4. 3.5业主/租户资料清单4. 3. 5. 1已购房的业主/已签租赁合同的租户的姓名、位置、物业名称、而积、 联系等资料；4. 3. 5. 2已购房的业主的购房合同（复印件）/已签租赁合同的租户的租铺合同 （复印件）及交楼标准；4. 3. 5. 3已购房的业主/已签租赁合同的租户的付款情况或付款方式；4. 3. 5. 4《业主委托经营协议》或《宝龙城市广场经营场所业主自营承诺函》4. 3.6以上资料的验收移交，按4.2.2 1作小组的分工，由组长指定相关人员实 施4. 3.7所有经验收接管的资料，由经办人员逐项记录于《图纸、资料移交清单》 上与移交单位人员共同核实无误后，双方签字，即完成验收移交工作。

4. 3.8《图纸、资料移交清单》经由总经理审阅后，连同资料实物一同存档按 《资料存档工作规程》执行4. 4房屋本体验收4. 4.1按4. 2. 2的分工及工作计划，工程部技术人员与项R公司进行房屋本体的 验收；4. 4.2验收项目及内容（包含但不仅限于所列内容）4. 4. 2. 1主体结构① 墙体不得渗水；② 道路排水畅通无积水、不渗漏；出水口、落水管安装牢固、接口严密、 不渗漏；4. 4. 2.内墙而① 抹灰而平整，而层涂料均匀，无漏刷无面层剥落，无明显裂缝，无 污渍；② 块料（如瓷砖）而层：粘贴牢固，无缺棱掉角；而层无裂纹、损伤、 色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直；4. 4. 2. 4顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、 无渗水痕迹、无污渍；4. 4. 2. 5楼地而而层与基层粘结牢固、不空鼓整体而层平整、无裂缝、无脱皮、 起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色 泽均匀一致、无明显色差；4. 4. 2. 6卫生间不应有积水、倒泛水和渗漏4. 4. 2. 7地板平整牢固、接缝密合；4. 4. 2. 8 门、窗① 门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确、无翘曲变形。

② 门锁、窗销连接牢固、开启灵活③ 玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤④ 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整4. 4. 2. 9楼梯、扶手① 钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑；② 混凝土楼梯无裂缝、无表皮剥落；4. 4. 2. 10 道路：① 路面平整、无水泥块、无起砂、断裂；② 路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；③ 块料而层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；④ 交通标识线、导示牌清楚完好；4. 4. 2. 11台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝；4. 4. 2. 12油漆、刷浆色泽一致、无蜕皮、漏刷现象；4. 4. 2. 13木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固；4. 4. 2. 14饰而砖表而平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直；4. 4.3对房屋本体的验收结果记录于《房屋本体接管验收表》4. 5公共配套设施验收4. 5.1按4. 2. 2的分工及工作计划，工程部技术人员与房地产项目公司工程人员 进行公共配套设施的验收4. 5.2验收项目及内容（包含但不仅限于所列内容）4. 5. 2. 1绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布 局合理、阀门开关灵活、安装稳固；4. 5. 2. 2水池、水箱卫生清洁、无渗漏；4. 5. 2. 3消防栓：① 消防箱标识清楚、玻璃完好；② 消防设施配件齐全；③ 消防管安装牢固、标识明显、阀门完好、无渗漏水，水压充足；4. 5. 2. 4保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损；4. 5. 2. 5垃圾中转站密封（开闭设施）完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方 便；4. 5. 2. 6停车场地而平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施完好；4. 5. 2. 7单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施 良好；4. 5. 2. 8雕塑、景观连接牢固、完好、安全；4. 5. 2. 9明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳；4. 5.2.10沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物；4. 5. 2. 11护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固；4. 5. 2. 12招牌、广告牌安装牢固、安全、表而平整光洁；4. 5. 2. 16路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常；灯柱安装牢固、油漆 完好；4. 5.2. 17灯具安装牢固、完好无损、用电安全、光亮正常；4. 5.2.18电器插座安装牢固，电源已接通正常，符合“左零右火”规定；4. 5.2. 19开关安装牢固、开闭灵活、接触良好；4. 5. 2. 20地漏、排水管道安装牢固、接口密实、无渗漏、无堵塞现彖；排水通 畅、外观完好无损；4. 5. 2.21水表、电表、气表等计量表安装牢固、规范，读数正常，外观无损伤；4. 5. 2. 22卫生洁具安装牢固、无污渍和刮花；接口密实，无渗漏、无堵漏现彖、 排水通畅；4. 5. 2. 23给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压 力；4. 5.3对公共设施的验收记录于《公共设施接管验收表》。

4.6机电设备的接管验收4. 6.1按4. 2. 2的分工及工作计划，经营公司工程部技术人员与房地产项目公司 工程人员进行机电设备设施的验收4. 6.2验收项目及内容（包含但不仅限于所列内容）4. 6. 2. 1电梯设备型号、数量与移交清单相符；电梯安装符合规范、运行平稳; 有电梯运行准运证；机房设备安装合理、配件安全、标识清楚；表面光 洁平整、明亮；4. 6. 2. 2变配电设备型号、数量与移交清单相符；工作状态良好、安全防护装置 齐全、标识清楚；机房配置齐全，通风、采光、降温良好、设备表面油 漆完好、无损伤；4。