济南工程职业技术学院整体物业管理项目要求.doc

济南工程职业技术学院整体物业管理项目要求济南工程职业技术学院整体物业管理项目要求服务周期：2016 年 7 月 21 日至 2017 年 7 月 20 日 项目说明 一、项目基本情况简介 1、教学楼 1、2、3（含连廊）3753 平方米（含厕所 24 个）及周围环境和绿地卫生 2、实训楼 1、2 1392.4 平方米（含厕所 16 个）及周围环境和绿地卫生 3、大连廊 5647 平方米 4、图书信息楼 7464 平方米（含厕所 20 个）及周围环境和绿地卫生 5、办公楼 2496 平方米（含厕所 8 个）及周围环境和绿地卫生 6、8 个合堂教室 1200 平方米 8、操场 24628 平方米及周围环境和绿地卫生 9、3 个网球场 972 平方米，三个排球场地 666 平方米 10、4 个篮球场 4189 平方米及周围环境和绿地卫生 11、2 个期刊阅览室 1390 平方米，2 个图书借阅室 2261 平方米，2 个自习室 1329 平方米。

12、图书馆采编部、电子阅览室、图书馆流通部、图书馆阅览室的管理 13、8 座学生公寓楼 10027 平方米（含厕所 52 个）及周围环境和绿地卫生：教师公寓楼楼 道 200 平方米，4 个厕所及周围环境和绿地卫生 14、8 座公寓楼，10 个值班室的值班管理 15、校园内的道路 30751.67 平方米 16、校园门口，广场 10694.4 平方米及周围环境和绿地卫生 17、河道、水面 6785.39 平方米及周围环境和绿地卫生 18、商业街、商业街前广场及马路、餐厅周围、操场厕所 20、7 间院办卫生，6 间会议室卫生及邮政管理 21、4 个垃圾站的清扫管理 22、中水站（1000 立方）的运行管理 23、学院整体绿化养护 13 万平米（含学院门口两侧绿地及院内三处槐树林）并保洁 24、新建教学大楼 43000 余平米的卫生保洁，含厕所、楼梯、前后平台、台阶及教室 25、新教学楼南侧变电室至西侧马路面积为 2625 平方米及周围环境和绿地卫生 26、新教学楼南侧变电室至图书馆面积为 1454 平方米及周围环境和绿地卫生 27、新教学楼南侧广场面积为 660 平方米及周围环境和绿地卫生。

28、新教学楼北侧、东侧广场马路及周围环境和绿地卫生 29、图书馆西侧停车场面积 1 万平方米 30、负责和平校区传达、门卫、保洁、水电等维修工作 31、招标书中未标明的其他位置 32、新交楼 2 部电梯检测、维修、保养 33、避雷针检测 34、零星搬运服务 配电室 5 个，路灯 130 个，泵房 3 个（楼顶 2 个消防泵房，窖井约 500 个） ，收发室 1 个 面积约 15 平方，中水站 1 个，中水处理系统 1 套，景观灯 1 套，多媒体教室 26 个 寒暑假及每天的工作时间：早七点至十一点，下午一点到五点 二、物业管理范围与服务内容 （一）按设备设施系统归类，包括： 1）供配电系统：主开关站，配电室及输变电线路，全院各楼照明灯具，景观灯等（含学生 宿舍限电柜及后延部分） ； 2）暖通系统：供暖管网；中央空调机组，通风机组等；3）给排水系统：供水泵及管网，窨井，化粪池（学生宿舍楼、教学楼、实训楼、图书楼、 食堂等） 4）消防系统：消防水池，消火栓，灭火器等； 5）教学设备系统：多媒体，大屏幕，音筒，电脑打铃器，电开水器等（5 个教学值班室，5 个教学准备室的管理） ； 6）校园设施：道路，广场，围墙，河道，桥梁，指示牌，垃圾桶（站） ，停车场等、大门口 以外 50 米以内 7）公房设施：教室；墙面（含玻璃幕墙） ，屋面，地面，地下室，连廊以及图书楼、办公楼 等。

（二）按物业服务职能归类，包括： 1）教学准备室； 2）共用设备系统运行、维修与养护； 3）校园环境保洁； 4）楼宇卫生保洁； 5）会议、邮政服务； 6）特约服务 注：所有设备设施系统实现校园内全覆盖，服务职能延伸至终端用户，有特殊注明的除外 （三）具体物业服务内容与要求 一) 基本要求 1、中标人与采购人双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确； 2、物业公司在承接本项目时，应对管理范围内所有的管理场所、设备、设施进行认真查验， 验收手续齐全； 3、管理人员，专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书； 项目经理及项目负责人具有三年以上管理经验 4、有完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度健全； 5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动，热情； 6、设有服务接待中心，公示 24 小时服务，有完整的报修、维修和回访记录不能在规 定时限内赶到现场组织维修并因此而造成损失的，应承担相应的责任； 7、根据采购人的需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与 收费价目； 8、每月至少 1 次征询采购人对物业服务的意见，自觉接受采购人的监督、检查，及时改善 管理和服务，满意率 95%以上； 9、未征得采购人同意，不得利用校区或公房内部设备、设施和场所进行任何营利和非营利 活动； 10、属于物业管理的其他工作事项。

二）供配电系统 1、管理内容：10KV 开关站、变电室、低压配电室、供配电线路及设施、照明设施、开关箱 电风扇景观灯等校区内供电系统运行管理和维修养护，能源节约管理等 2、管理要求：制定完善的服务方案 （1）保证供电系统的正常运行，及时解决设备缺陷和故障，无任何责任停电事故； （2）供配电系统设备设施要有完善的符合行业标准和规范的运行、管理、巡检、维修和养 护等制度并严格落实； （3）严格执行“两票” 、 “三制” ，认真做好《运行值班日志》 、 《停电跳闸记录》 、 《设备缺陷 记录》 、 《设备履历记录》 、 《设备检修记录》等各项记录； （4）执行春秋两季供配电设备设施检修制度，10KV 设备设施两年进行一次预防性试验，安 全用具按规范要求期限进行试验；（5）10KV 开关站、变电室、低压配电室安全防护措施到位，各种标识完备清晰，安全用具 齐备并在有效期内，消防器材齐备并在使用期限内，室内环境良好； （6）对遇突发事件造成停电要有应急抢险预案，以及应急供电预案； （7）10KV 开关站实行单岗 24 小时值班，认真观察设备运行状态，做好交接班和运行记录；（8）变电室、低压配电室每天巡检一次，做好巡检和运行参数记录； （9）室外电缆、电缆井、照明设施每周巡检一次，做好巡检记录； （10）校区内损坏电表更换、电表数据抄录。

（11）景观灯、照明设施的开闭时间按校方方案执行； 三）暖通系统 1、管理内容：供暖管网、中央空调机组、通风机组的运行管理和维修养护暖气设施等 2、管理要求：制定完善的服务方案 （1）供暖期间每天对供暖系统巡视，保障系统正常供暖，并对每次巡视做好记录； （2）供暖季实行 24 小时全天候服务维修人员统一着装，并对当天维修进行跟踪回访， 抽查量为维修量的 100%； （3）及时修复系统中的跑冒滴漏，返修率不超过 1%，用户对维修人员服务态度的投诉小于 1%用户报修上门服务一次性解决问题有效率达 98%以上；接到报修后，15 分钟内到达现场， 出现采暖管道或暖气片漏、渗或不热等故障，2 小时内排除并清理干净现场； （4）停暖后，对管网及各种设施进行检修和维护保养，并保证供暖设施完好率 100%； （5）供暖前，做好管网阀门检查工作，并加水打压测试等工作； （6）不断采取节能降耗措施，配合学院实现节能目标； （7）每天对空调系统进行关停运行巡视，保证运行正常，水泵运转正常且不超标，无漏水 现象；冬季要注意管网的防冻工作； （8）保障 6 月至 9 月的制冷运行，室内温度维持在 26 度；保障 11 月至次年 3 月的换热运 行，室内温度不低于 16 摄氏度； （9）四月机组检修；五月室内风机排风管调试；十月保养全部制冷设备； （10）空调系统出现故障后，维修人员在 15 分钟内到达现场维修，小修及时处理，中修、 大修及时联系厂家技术人员并协助维修；维修及时率 100%；有故障应急处理方案；费用由 采购人支付. (11)换热站的管理值守：负责采暖季的操作、值班、管理。

四）给排水系统 1、管理内容：供水设备设施，排水管网及设施的日常运行与维修，窨井，化粪池的日常管 理等 2、管理要求：制定完善的服务方案 （1）校区内给排水系统运行管理和维修维护，保证学校给排水系统的正常运行； （2）每日巡查校区水泵房及供水总表，观察供水管网压力情况并计录在案;每周定期对校区 供水管网、闸阀、水表等跑冒滴漏现象进行巡检、巡修;每月对备用水泵进行定期试运转， 使备用水泵处于实用状态并有计录;每半年对水泵房设施设备要进行维护保养； （3）应急预案：在校区内如遇到突发管网、闸阀、水表等冻坏、爆管等突发事故要有应急 抢险预案，以及应急供水方案；对校区外市政管网如遇突发爆管等特殊原因造成校区停水， 针对学校要有应急供水预案； （4）对各用户单位内的供水设施设备巡检、巡修，杜绝跑冒滴漏现象发生； （5）对以上各条都要有规章制度，并在日常工作中要落实到每个岗位上； （6）本着对学校高度负责的精神，严格用水管理，协助学校实现节水目标； （7）保证正常生活饮用水，有停水或水污染事件发生时，要启动应急预案； （8）由专人对蓄水池(箱)、水泵进行封闭式管理，制度上墙，高压水泵每月检修 1 次，蓄水池（箱）每年清洗消毒 2 次，化验水质 2 次，确保水质符合饮用水标准； （9）污水检查井每年清理一次，硬地表面、块状物全部清运。

清理后目视内无积物、无块 状物浮于上面，出入口畅通，保持污水不溢出地面 （10）窨井的日常维护：定期有效的对窨井进行疏通、灭虫；窨井盖无缺损 五）消防系统 1、管理内容：消防水池、消防水箱 2、管理要求：制定完善的服务方案 （1）实行维修值班人员代管，遇有火灾时立即启动消防水泵，配合保卫处进行灭火，做到 火灾事故不迟报误报； （2）各值班室内的属专用报警联系，应保持完好畅通，不得占用，影响联络；处 理报警及时率 100%； （3）保证楼宇内及周边附属设施安防设备运转正常，发现设备故障要及时排除或通知、并 协助技术人员进行修理维护； （4）值班人员要严守岗位，按规定履行职责，每日认真做好值班和交接班记录，如实填写 系统运行情况、 《故障处置登记表》等； （5）保证楼内各通道、楼梯、出入口及大楼周边消防通道畅通； （6）接到报警后 5 分钟内到达报警现场，维护秩序，并协助处理； （7）按照国家有关规定，定期对消防水泵、消防水箱、消防管道等消防系统进行检查维护， 需维修的由主管机构同意后组织维修； （8）依据行业标准，根据校方管理规定与公房服务要求，制订切实可行的消防服务整体方 案和应急预案，保障学校财产和师生人身不受侵害，维护正常的教学、办公和生活秩序。

六）教学设备系统 1、管理内容：2 个教学准备室的管理，多媒体，大门口亚克力校标，扩音筒，电脑打铃器、 电开水器的运行与维修等 2、管理要求：制定完善的服务方案 （1）对设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修的报采购人，经同意后组织维修；（2）负责对教室内多媒体等设备设施检查；教室内重要教学设备（如多媒体设备、黑板等） 经常性完好率应保持在 100%；及时补充教学用具及设备（如粉笔、板檫、便携式无线话筒、 电池等） ，确保教学正常进行（费用采购人支付） ； （3）根据教务处的安排开放多媒体设备，教室（含多媒体教室）在非假日期间要开放，供 学生自习使用；假日期间，根据学生流量的大小及时调整开放教室的数量； （4）在多媒体教室内。