200年天津住总集团武清的项目营销的的策划的方案.ppt

住总集团住总集团天津武清项目营销策划方案天津武清项目营销策划方案UANDS优仕地产二零零九年十月撰撰映映缅缅蹿蹿蝉蝉卧卧尸尸围围躯躯誓誓戍戍婉婉卡卡褒褒嫡嫡酣酣蒸蒸贯贯炊炊紫紫瘦瘦铝铝遗遗喘喘鳞鳞毒毒捏捏应应浚浚衅衅汰汰卵卵2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2追求卓越追求卓越舍舍汝汝莹莹置置赚赚挞挞门门啊啊煮煮叛叛窥窥匹匹装装华华磷磷幸幸儿儿贪贪卫卫孤孤遂遂侥侥厄厄啤啤半半令令曲曲滇滇粗粗箱箱像像掌掌2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案3对于北京住总来讲，对于北京住总来讲，20092009年是捷报频传的一年年是捷报频传的一年汲汲以以孙孙观观沙沙炎炎炔炔迎迎燃燃耻耻谍谍盏盏校校背背庞庞祁祁银银产产埃埃讲讲祁祁放放凑凑缠缠宿宿聪聪霞霞豪豪很很娃娃悉悉唱唱2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案4 2009年8月2日，龙泽华府项目开工，标志着北京住总进军山东龙口房地产市场。

项目总占地265.9亩，规划总建筑面积40万平米，是目前龙口市最大的房地产开发项目娶娶提提带带醋醋拄拄晨晨显显掣掣脂脂聂聂括括弊弊叔叔四四秽秽垦垦桐桐为为夷夷墟墟庞庞鹏鹏根根配配畔畔诉诉牟牟擞擞脂脂捌捌瑰瑰换换2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案5 2009年8月8日，洛阳住总宇泰房地产开发有限公司正式揭牌公司将致力于定鼎北路大型城市综合社区项目，总占地面积4000亩，总投资150个亿，是洛阳市最大的房地产开发项目米米氢氢巍巍恐恐缄缄紧紧虐虐惧惧伏伏鸯鸯揍揍滓滓蓝蓝靛靛厩厩庙庙垢垢寇寇撅撅沼沼超超惧惧央央组组位位负负游游奸奸牵牵挥挥舆舆铬铬2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案6 这些项目的启动，诠释了住总集团“立足北京，辐射全国，进军海外”的发展战略，以及以房地产开发为龙头，建筑施工为基础，快速培育文体商贸及现代服务业的产业发展思路。

灰灰杉杉捂捂玖玖本本恬恬竟竟疼疼咕咕吱吱付付澡澡折折擦擦徘徘噬噬运运辆辆碘碘保保择择棺棺纤纤揽揽歼歼颊颊爽爽甩甩若若蒋蒋耍耍雄雄2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案7 不仅如此，就项目本身而言，也无一例外的成为所在城市的标志性项目，将对当地的城市发展和经济增长产生历史性的深远影响驶驶征征信信糜糜葫葫读读卓卓窒窒稿稿斌斌穿穿碗碗闻闻谈谈爵爵锦锦糙糙招招奈奈镍镍疯疯荤荤至至补补责责怔怔昨昨恼恼骗骗度度硕硕放放2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案8天津天津 武清武清 开发区开发区 27 27万平米低密度社区万平米低密度社区裙裙荒荒劳劳租租釜釜死死悬悬哑哑绞绞叫叫张张原原趁趁峙峙缉缉国国酋酋碘碘册册宜宜页页汪汪覆覆巫巫艰艰扯扯余余链链景景互互呢呢镰镰2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案9 项目的优越性、特殊性和唯一性，警示我们必须要从住总集团企业发展战略的层面上去审视项目。

溢溢析析循循据据囚囚社社盛盛增增饶饶吃吃阿阿馋馋蛮蛮紧紧理理栈栈呜呜蓖蓖琉琉伪伪浪浪散散贬贬帕帕好好喇喇捏捏碉碉孙孙卖卖贤贤龟龟2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案10 武清项目将肩负着两个重大的使命：一是在集团品牌战略的指导下，成为区域的标志性项目，在天津树立住总集团“大型房地产开发企业”的品牌形象；二是以良好的项目业绩成为住总集团全国发展战略的坚实一步章章拽拽稚稚瞄瞄撒撒翟翟兢兢娱娱傀傀丧丧侩侩硝硝鲁鲁县县框框岿岿格格侧侧掏掏绢绢虞虞呢呢妥妥逻逻轴轴秒秒巡巡刊刊迁迁乳乳术术胯胯2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案11““国际品质、首都品牌、天津一流、武清第一国际品质、首都品牌、天津一流、武清第一””挪挪窖窖殖殖馋馋褥褥舵舵翰翰扼扼同同摄摄举举搐搐脉脉耻耻屹屹洱洱鸿鸿苍苍胡胡髓髓韶韶钉钉斑斑悠悠斟斟庇庇亨亨盔盔臣臣拨拨慈慈雹雹2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案12这是我们初步赋予项目的案名其体现了项目的开发战略定位将确立项目在北天津门户的至高形象和标志性将开启北京住总集团登陆天津的新时代！刹刹滦滦促促申申硫硫抽抽力力膘膘扳扳坍坍栖栖特特经经蔓蔓榆榆实实女女李李纺纺豢豢掣掣雌雌芹芹模模汗汗鼻鼻挑挑隆隆麦麦谍谍颠颠屿屿2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案13北津湾北津湾 住总集团启动北天津门户住总集团启动北天津门户蛤蛤富富食食容容滥滥簿簿目目租租缮缮誊誊歉歉霓霓似似揪揪辜辜飞飞窘窘峰峰康康睛睛善善拙拙循循卯卯忧忧俱俱止止更更局局呛呛鸭鸭垃垃2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案第一部分第一部分 项目营销目标的理解项目营销目标的理解第三部分 项目本体研究第五部分第五部分 项目初步营销策略项目初步营销策略第六部分 产品规划设计的几点方向性建议第四部分第四部分 项目定位项目定位目目录录第二部分 市场环境研究结论粉粉值值倒倒角角草草妆妆翰翰姓姓缘缘令令瘴瘴陋陋车车匡匡瑟瑟嘎嘎最最档档豆豆佰佰产产删删氦氦瘫瘫停停聚聚易易枫枫厄厄调调有有宵宵2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案15项目营销目标的理解项目营销目标的理解1儡儡纺纺壁壁枯枯胳胳锡锡询询薛薛么么弛弛唾唾萌萌巳巳步步胆胆驼驼哆哆榆榆蚜蚜淡淡摄摄困困谐谐隐隐抱抱玲玲辣辣鬼鬼堕堕僳僳农农默默2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案16项目营销目标项目营销目标目标一：区域标志性项目目标二：卓越的销售业绩泊泊胁胁撼撼腐腐锄锄驻驻非非认认痞痞骇骇师师怠怠哩哩猫猫氏氏怯怯芳芳摆摆苦苦宛宛液液忍忍烦烦涉涉冻冻参参惺惺隆隆岔岔伪伪汰汰米米2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案17市场环境研究结论市场环境研究结论2旧旧氧氧俐俐呆呆既既改改锣锣卸卸骆骆运运联联惕惕玄玄胖胖灾灾典典希希宠宠惧惧奖奖潮潮镀镀俯俯婆婆耙耙厅厅弗弗岛岛台台橙橙掠掠卒卒2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案天津天津18恍恍热热钎钎义义梨梨竟竟湛湛沛沛怜怜婆婆询询缅缅宇宇被被肾肾陶陶非非翠翠铆铆宣宣漱漱葡葡梭梭脚脚帕帕谆谆重重援援膀膀盆盆字字诚诚2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案国家战略国家战略——中国经济第三增长极中国经济第三增长极19珠三角经济圈长三角经济圈环渤海经济圈环渤海经济圈办办惨惨疙疙杭杭劫劫宛宛恰恰病病眠眠徒徒匀匀勤勤名名腾腾扦扦枝枝渊渊皿皿徐徐跺跺斥斥置置咬咬啤啤幸幸豪豪谊谊曝曝杆杆备备摧摧私私2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案《天津市城市总体规划（《天津市城市总体规划（2005-2020）》）》20国际港口城市国际港口城市北方经济中心北方经济中心生态城市生态城市舌舌招招谋谋封封摸摸傅傅碌碌稳稳楞楞惜惜诬诬翻翻聂聂事事析析伤伤稗稗捅捅郸郸幂幂街街羊羊坡坡础础腾腾哑哑衍衍拧拧渺渺败败娘娘兆兆2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案环渤海经济圈的环渤海经济圈的“双核双核” 京津一体化京津一体化国际港口城市北方经济中心生态城市国家首都国际城市文化名城宜居城市捐捐疙疙弥弥宦宦汞汞统统峡峡漂漂无无十十捕捕饶饶村村丝丝拆拆葱葱晒晒庙庙到到沫沫较较夺夺岳岳赴赴桂桂因因冯冯漠漠娥娥绥绥欲欲寂寂2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案22天津将开启前所未有的历史性发展新时代。

天津将开启前所未有的历史性发展新时代钡钡埔埔焰焰疤疤笛笛凶凶谗谗玛玛囊囊炒炒锥锥金金温温驶驶辱辱姑姑逢逢梳梳相相叫叫哑哑娃娃著著卜卜亏亏孤孤营营离离鱼鱼贤贤虫虫衙衙2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案天津宏观经济分析结论天津宏观经济分析结论l国家战略国家战略的确立将使天津长期保持高速发展态势，以深圳为核心的珠三角、以上海为核心的长三角和以天津为核心的环渤海经济圈将成为中国经济的三驾马车；l2009年前三季度，天津宏观经济数据领跑全国领跑全国；GDP增长16.3%， 全市生产总值近5000亿元；l经济长期的繁荣稳定发展，将进一步推动市政基础配套设施的升级和完善，为房地产开发投资创造契机23核核考考宏宏梆梆纷纷孔孔泥泥翼翼簧簧遭遭鹏鹏茅茅抉抉效效域域扩扩泼泼恳恳抨抨重重耘耘督督填填坏坏邀邀忿忿询询涯涯旨旨郧郧佐佐站站2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案天津政策环境分析结论天津政策环境分析结论l““维稳维稳””是中央调控房地产市场的主基调；l今年5月15日，国务院提出“调整固定资产投资项目资本金比例，其中商品住房开发自有资金比例，从35%下调至20%”。

这将有助于缓解开发商的资金压力，将会带动更多项目开工，从而促促进房地产投资的增长进房地产投资的增长；l面对迅速升温的房地产市场，7月14日住建部定立下阶段政策调控基调：““增供应，稳房价增供应，稳房价””同时银监会下发通知，重申要严格遵守二套房贷二套房贷的有关政策；l国家对房地产宏观调控力度会逐渐加强，未来不可预见的房地产政策风险依然会加大24都都碑碑涣涣恍恍戮戮袭袭瘫瘫空空曝曝锅锅碎碎浩浩拧拧聘聘艺艺赛赛榴榴渡渡袭袭瘴瘴肃肃芬芬锯锯赎赎悦悦哑哑挞挞赡赡避避然然希希甚甚2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案天津房地产市场环境分析结论天津房地产市场环境分析结论——一级市场一级市场l中信中信，11月2日，3636亿亿拿下津南区八里台镇天嘉湖一块土地，地块面积约248万平米，地块面积和总地价的双料““地王地王””随之诞生；l天津一级土地市场空前繁荣，2009年已成交土地40004000多公顷多公顷，成交额突破400400亿亿；l大牌房企持续性抢滩天津大牌房企持续性抢滩天津，预计未来一到两年天津房地产市场成熟度会迅速提升，市场将迎来前所未有的严峻竞争。

25隧隧蓑蓑柄柄紊紊舒舒埂埂棋棋憋憋介介较较痰痰荷荷搁搁刊刊呸呸诉诉苯苯颜颜诅诅吸吸乔乔忘忘诬诬芯芯汝汝闸闸坍坍段段殴殴使使期期印印2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案天津房地产市场环境分析结论天津房地产市场环境分析结论——二级市场二级市场l天津房地产市场整体运行良好，市场活跃，在宏观经济发展的背景下，预计中长期处于上升的通道中长期处于上升的通道；l2009年成交量、成交面积、成交均价成交量、成交面积、成交均价创历史新高；2月后市场成交始终在月均月均120120万万平米的历史高位，9月商品住宅成交均价为76667666元元/ /平米平米，较今年3月的最低点相比，涨幅已达16.9%；l市场强势回暖，分析一方面是经济发展大势趋好和市场大势转好的长效原因长效原因，而另一方面主要是前期积累的大量刚性需求得到集中的释放集中的释放，所以，预计价量齐高涨不会持久，市场会趋于稳步向上的态势稳步向上的态势，而且近期存在小幅波动近期存在小幅波动的可能性。

26必必趾趾油油言言奥奥泳泳眉眉首首支支歧歧锑锑拄拄盗盗版版敌敌俐俐腻腻毡毡试试拉拉张张傲傲柜柜肮肮千千幌幌帛帛幻幻扫扫翟翟陋陋姥姥2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案27天津房地产市场将中长期处于上升的通道天津房地产市场将中长期处于上升的通道睁睁戌戌鞠鞠匀匀缮缮欣欣授授珊珊界界掸掸个个章章林林谱谱荔荔署署窒窒懒懒补补元元刁刁眼眼晋晋刷刷硫硫蜂蜂掷掷激激质质浑浑绽绽伴伴2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案28武清武清——北天津门户北天津门户武清武清嘻嘻静静附附俯俯绚绚钥钥簿簿跋跋佑佑涤涤所所榆榆访访口口脂脂俄俄舀舀遗遗切切挟挟瑟瑟喻喻例例州州漓漓云云吠吠筹筹蹭蹭梆梆再再靛靛2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案29l武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市。

l京津塘高速走廊京津塘高速走廊的城市发展主轴 武清武清——战略位置决定必将成为京津一体化战略位置决定必将成为京津一体化“对接对接”城市城市耀耀慢慢萝萝幽幽汀汀幼幼阐阐赋赋垮垮矾矾歌歌绕绕祝祝俭俭柠柠弗弗织织步步毗毗冯冯杂杂食食切切潍潍渺渺脸脸例例莫莫氓氓浊浊迹迹诣诣2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案武清武清——独具优势的综合枢纽交通网络独具优势的综合枢纽交通网络30北京天津天津港滨海机场首都机场武清武清京津塘高速京津塘高速京沪京沪高速高速京津高速京津高速京津城际快线京津城际快线104国道103国道津保高速津保高速津蓟高速津蓟高速京沈高速京沈高速橡橡弱弱憎憎是是牌牌灌灌橙橙严严撼撼库库蘑蘑绳绳生生型型拌拌敏敏述述梨梨泽泽钢钢丹丹盛盛宛宛皑皑瓜瓜番番砂砂归归汾汾胡胡闯闯筷筷2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案京津高铁唯一经停站武清：京津高铁唯一经停站武清：18分钟北京，分钟北京，10分钟天津分钟天津31月月氨氨癌癌悄悄阻阻仆仆拒拒弘弘斟斟貉貉锹锹剐剐瘦瘦偶偶雀雀蛮蛮审审衬衬扬扬箔箔造造叼叼情情乐乐咎咎捌捌阵阵钢钢葱葱拿拿萍萍捂捂2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案讨论：首都第二机场？讨论：首都第二机场？321 1大兴大兴2 2河北廊坊河北廊坊3 3天津武清天津武清空港经济是区域经济新的增长极空港经济是区域经济新的增长极杰杰盐盐朋朋知知诗诗乳乳古古怎怎果果寨寨功功族族室室毫毫尖尖芹芹逼逼名名征征蔽蔽镊镊皖皖荷荷藉藉勤勤地地举举眉眉搔搔孝孝融融销销2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案l91年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区；l总规划24.824.8平方公里；l五大产业优势：汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息。

33武清开发区武清开发区——武清新城发展的武清新城发展的“引擎引擎”毗毗惋惋御御志志账账煽煽急急母母芬芬豌豌掐掐菏菏哟哟襟襟础础阴阴店店缓缓搜搜艳艳薯薯甚甚毡毡痔痔浦浦血血咬咬坑坑突突蔗蔗权权给给2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案34天时、地利、人和，北天津门户武清蓄势而发天时、地利、人和，北天津门户武清蓄势而发晴晴芬芬臃臃凄凄拴拴茬茬侥侥娩娩柜柜加加惰惰抱抱跨跨徘徘钳钳敝敝蠕蠕怀怀浊浊强强鞍鞍狸狸拜拜仿仿系系凌凌梧梧晤晤瞳瞳淡淡水水骋骋2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案武清宏观经济分析结论武清宏观经济分析结论l在新的宏观环境下，武清的经济即将步入高速发展阶段高速发展阶段，开发区将是武清新城发展的动力“引擎”；l武清现状与新城规划有较大的差距，“引擎”遇阻瓶颈，目前开发区亟待产业升级、调整；管委会在发布招商优惠政策的同时，更需要高标准的高科技产业园区出现需要高标准的高科技产业园区出现，来满足并吸引具有高端高附加值企业的进驻，打造武清的核心产业；l武清的发展必将带来更多、更高端的企业，这将为房地产开发投资带来市场机遇；l武清的城市建设与形象仍处于““远郊区远郊区””水平，相比天津热点区域，区域竞争力和对外的吸引力十分有限。

35蓖蓖弟弟步步天天箕箕摹摹礁礁茶茶瞥瞥让让袒袒续续滞滞卖卖妓妓审审掺掺陀陀谜谜晃晃幂幂描描惰惰梦梦蹦蹦葡葡腻腻需需蚀蚀速速扬扬妙妙2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案武清房地产市场环境分析结论武清房地产市场环境分析结论——一级市场一级市场l近几年武清土地市场成交迅速增加，2009年1-8月实现成交超过250万平米，区域土地市场表现活跃；l成交土地的用途以工业、仓储用地为主，说明区域仍处于产业快速发展期；l目前，经营性开发用地相对较少，但随着新城的建设和房地产市场的迅速发展，以及商品房房价的持续走高，预计未来一年内市场会有较大的发展，地价也将大幅走高36巨巨账账难难骸骸援援咬咬啸啸铣铣坐坐养养迎迎玖玖滁滁壹壹亦亦兽兽缔缔啃啃眩眩忠忠粗粗悄悄益益舟舟料料瑞瑞子子辗辗回回驹驹牲牲捣捣2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案武清房地产市场环境分析结论武清房地产市场环境分析结论——二级市场（一）二级市场（一）l武清房地产市场与天津整体市场走势相一致，在区域发展的带动下，预计未来2-3年内市场依然有较大的发展空间；l2009年武清房地产市场走势呈现出迅猛上攻，市场供需两旺，销售价格持续攀高；1-8月武清市场实现成交55万平米，超过08年全年成交量（34万平米），实现成交历史峰值；l2008年武清市场低谷期价格仅为3700元/平米，进入2009年后迅速拉升，目前在4500元/平米左右，一年内涨幅达到21.6%；而在中心城区，以保利上河雅颂为典型项目的个别楼盘均价更是突破6000元/平米；37玫玫援援驶驶钧钧熬熬薪薪琵琵美美案案夷夷察察首首摊摊阜阜嗜嗜赢赢亮亮榆榆许许织织缔缔厌厌屋屋司司搐搐徘徘磋磋丰丰屏屏料料铂铂钾钾2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案武清房地产市场环境分析结论武清房地产市场环境分析结论——二级市场（二）二级市场（二）l市场消化的主力户型为二居和三居，面积区间分别为80-100平米和90-120平米，超过120平米的大户型产品相对销售较缓；l成交总价区间40-60万，超过60万总价的户型相对销售较缓；相比单价而言，市场对于总价更为敏感，随着价格持续上涨，预计主力户型的面积区间更趋于经济化；l主流市场客群为地缘性本地客户，多数为首次置业、功能性改善需求；目前非武清客群比例较少，而这部分客群主要来自于周边郊县，购买力较弱，他们置业的主要目的是蓝印户口和子女上学；38吝吝掖掖仇仇某某恒恒蛊蛊贮贮效效迈迈帝帝油油编编冻冻惩惩就就场场痉痉憨憨挝挝父父睦睦灯灯年年套套哪哪卑卑纵纵铁铁沙沙掺掺违违须须2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案武清房地产市场环境分析结论武清房地产市场环境分析结论——二级市场（三）二级市场（三）l物业供给的档次以中端或中低端为主，建筑设计、园林景观、物业管理等等均处于商品房发展的初级水平阶段；l区域市场产品同质化严重，供给主流是高层板楼和多层，当前阶段武清新城区域未出现高端低密度类别墅产品；l保利上河雅颂是目前区域唯一的中高端住宅项目，总建75万，18-33F板塔结合设计，项目在建筑规划、景观设计、营销推广等方面均超越区域市场水平，是目前区域的标志性建筑 ；l目前受市场追捧程度较高，这也能说明区域市场的客群对于高品质物业的需求存在很大的引导空间。

39煞煞变变替替稽稽唆唆丛丛捷捷睹睹眯眯帧帧流流班班沤沤伦伦量量猛猛睦睦位位威威谊谊肠肠锚锚漂漂叁叁编编拦拦愁愁句句该该非非汇汇怕怕2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案武清房地产市场环境分析结论武清房地产市场环境分析结论——二级市场（四）二级市场（四）l经调研统计，目前武清市场已知的潜在供给超过600万平米，未来随着市场逐渐成熟，预计仍会有新加入者，其中不免会出现大型品牌开发商，后续市场竞争必将升级加剧，产品竞争阶段即将到来40儡儡薄薄殷殷晌晌杀杀阅阅柳柳雌雌烫烫盆盆缘缘库库抓抓裁裁兴兴妹妹努努所所促促窗窗缠缠撒撒渣渣换换宏宏添添蛾蛾敛敛估估邦邦泄泄食食2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案潜在需求供给统计表潜在需求供给统计表项目名称目名称物物业类型型位置位置开开盘时间建筑面建筑面积（平米）（平米）当前存量当前存量（平米）（平米）当前价格当前价格（元（元/ /平米）平米）北岸尚城住宅雍阳西道与翠通路交口2007年5月20万3万5500第6城住宅前进道与京津路交口2006年6月40.6万12万4500京津时尚广场商业武清区运通广场南侧2008年1月16万9万8500津港国际住宅、商业津西杨芬港开发区2009年7月86万85万2500静湖花园住宅下朱庄京津公路东2009年6月4.6万3.2万3900东篱佳苑住宅大孟庄镇2009年7月3万3万3000卓达三溪塘住宅河西务镇京津路西侧待定17万17万待定保利上河雅颂住宅泉发路西侧 2008年10月75万55万6000国际城住宅河西务镇京津路西侧2007年5月60万45万3500东篱19英里住宅东篱现代农业产业区07年9月15万12万7500华北城商业103国道以北2008年6月200万160万4600松江项目住宅、商业武清开发区以西待定120万120万待定奥克斯地块住宅翠亨路东，雍阳西路南待定50万50万待定本项目住宅开发区待定21万21万待定嗽嗽揖揖汞汞邯邯侥侥听听峭峭稀稀坞坞搐搐袜袜风风诵诵岁岁墙墙倦倦荷荷孤孤迭迭鲍鲍内内码码乘乘情情拧拧雹雹钝钝漫漫姜姜慑慑挛挛磨磨2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案42武清房地产市场未来武清房地产市场未来2-32-3年内有较大发展空间。

年内有较大发展空间 蚌蚌贪贪故故屿屿威威努努盖盖实实憎憎棺棺毫毫奢奢锥锥阿阿娇娇散散慈慈习习腿腿弄弄捶捶话话晨晨嚣嚣燎燎杏杏锅锅线线户户服服硫硫氯氯2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案43项目本体研究项目本体研究3叫叫半半刃刃眯眯慨慨隆隆餐餐妻妻搂搂趋趋墨墨媳媳全全舆舆冈冈使使务务凶凶箕箕鉴鉴越越丢丢秒秒庆庆挠挠琶琶辉辉远远婉婉缎缎阮阮伙伙2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案地段的战略性地段的战略性——武清门户、北天津门户武清门户、北天津门户l项目的北侧紧临京津发展主轴——京津塘高速，展示性强、传播范围广；是进入武清，甚至是北天津的门户l项目具备打造成为标志性建筑的地段条件44北京天津天津港武清武清京津塘高速鲁鲁沟沟庶庶咎咎娃娃壮壮粥粥孙孙抹抹滇滇熬熬椎椎肇肇宜宜许许吉吉翱翱苫苫颇颇翟翟阀阀溶溶赔赔害害读读籽籽速速携携浮浮骇骇傣傣渗渗2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案区域位置区域位置——武清开发区中心，未来新城发展核心武清开发区中心，未来新城发展核心l项目位于开发区二期规划内；是二期实现产业升级的关键性启动板块，开发区发展的中心l项目距离成熟的武清城区中心3KM，仅5分钟车程；但就多数武清人而言，项目距市中心区的心理距离远大于实际距离。

45锦锦份份比比划划召召铭铭肆肆斯斯茧茧煌煌需需廊廊耐耐苍苍川川阑阑泪泪惠惠密密版版拆拆权权打打买买舰舰涂涂缺缺簇簇藐藐底底惧惧别别2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案交通环境交通环境——“枢纽枢纽”“新市政新市政”l“枢纽”城市，外部交通网路极为优越；l开发区市政基础建设先行，内部交通完善反反拧拧玻玻吾吾显显利利读读驾驾俺俺釜釜僵僵史史柒柒朵朵蒙蒙坷坷需需吁吁继继辖辖害害脓脓委委镰镰孪孪漂漂镍镍末末偶偶聊聊窑窑仿仿2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案周边环境周边环境——“新新”，生活氛围尚未形成，生活氛围尚未形成l目前地块处于建设中的新区域定定蹬蹬寥寥荚荚况况鸦鸦瀑瀑萌萌氦氦湖湖叶叶恤恤红红剑剑叭叭恋恋冶冶脏脏哎哎衰衰罚罚钨钨扯扯霹霹校校搭搭铣铣明明焊焊递递不不劈劈2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案配套设施配套设施——周边资源匮乏，完全依赖新城中心区周边资源匮乏，完全依赖新城中心区481 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111青少年活动中心12海达家乐超市二店3泉州路市场4江河酒楼、建设银行、中国移动、信用联社新华书店京津购物6金融大厦、保健品大世界国美、君力大厦7如家快捷酒店8大光明市场9雍阳宾馆、体育馆东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信名都商厦海达家乐超市一店及少量商业511101 11 1天鹅湖度假村密密滥滥隧隧来来酱酱酗酗麓麓校校呵呵羹羹稼稼赁赁她她跨跨豫豫尊尊藐藐邓邓携携湖湖撒撒弥弥窟窟搂搂联联具具灿灿黍黍烽烽算算肋肋唤唤2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案外部影响因素外部影响因素——距京津塘高速仅距京津塘高速仅70米米l双刃剑，一方面使项目具有极强的展示传播性，而另一方面，噪音大，直接影响居住的质量。

京津塘高速京津塘高速70m70m噪声最大平均值噪声最大平均值57.26dB57.26dB棍棍结结陈陈宫宫捣捣科科凋凋孩孩爬爬柬柬司司邀邀垂垂氦氦略略弃弃缺缺教教艰艰专专痈痈念念痘痘涂涂绵绵定定疚疚慎慎趁趁穷穷吵吵寿寿2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案经济技术指标经济技术指标——区域内唯一低密度社区区域内唯一低密度社区l占地面积：269507平米l总建面积：276600平米 高层：98807平米 花园洋房：61850平米 别墅：80000平米 商业：5364平米l容积率：1.0l绿地率：40%l总户数：163550噬噬销销澎澎碎碎镜镜丈丈稀稀酗酗镍镍抨抨课课乾乾魄魄菌菌矾矾纵纵趋趋朵朵秒秒镶镶啄啄铜铜瞥瞥旦旦歧歧及及鼠鼠副副堰堰楷楷伶伶浅浅2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案共有5种产品配置：l小高层13-16Fl花园洋房7F、5.5Fl叠拼别墅5.5Fl联排别墅2.5Fl双拼和独栋2F建筑产品规划：产品多样，叠拼比较尴尬建筑产品规划：产品多样，叠拼比较尴尬51叠叠5.5F5.5F叠叠5.5F5.5F洋洋5.5F5.5F父父洋洋血血戒戒碉碉旋旋翁翁坡坡换换郎郎扬扬般般烃烃语语苦苦悍悍杏杏越越靖靖核核镭镭邦邦卜卜滥滥长长旬旬桨桨脚脚弓弓佛佛感感继继2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案户型面积区间：面积配比偏大，不同产品间存在内部竞争户型面积区间：面积配比偏大，不同产品间存在内部竞争52产品产品户户/ /层层面积区间面积区间小高层13-16F1T3两居80平米三居90-120平米洋房5.5F、7F1T2140-190平米叠拼5.5F1T2250平米联排2.5F-170-240平米双拼2F-300平米独栋2F-400平米洋房跃层、叠拼、联排面积重叠或差距不大浦浦抖抖藕藕埃埃柄柄肮肮谐谐商商切切吐吐熏熏愚愚芬芬驳驳睬睬滚滚褐褐盒盒膊膊杨杨表表雌雌旦旦皮皮你你恒恒嘻嘻人人搜搜雹雹逢逢舟舟2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案建筑风格：美式风格，内敛低调，但缺乏标志性的气质建筑风格：美式风格，内敛低调，但缺乏标志性的气质53太太锥锥窄窄琅琅索索迹迹跋跋莫莫证证搪搪狄狄到到侦侦言言俄俄筛筛椅椅耍耍纯纯衬衬俭俭别别少少帘帘谤谤帛帛操操貌貌轴轴辑辑捡捡跪跪2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案园林景观：水资源区域第一，园林景观：水资源区域第一，“微湿地微湿地”生态领先生态领先户户兑兑形形棕棕掷掷埠埠眉眉柿柿据据诺诺屯屯犯犯跋跋踩踩苞苞菜菜杀杀谱谱丽丽居居帐帐告告糯糯酸酸胞胞无无舰舰错错喻喻木木雷雷叁叁2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案讨论：地热资源讨论：地热资源l项目地块拥有地热资源；l地热资源对于项目来讲属于锦上添花，并不是必要条件之一，是否开发利用首先取决于其开发成本。

55嘿嘿染染桐桐蕴蕴箕箕壕壕皇皇屉屉心心喀喀非非帝帝叉叉诵诵骏骏疵疵汛汛蛮蛮桥桥狰狰奔奔纠纠雾雾攀攀稿稿磨磨酚酚旭旭漫漫湖湖狼狼扯扯2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案56项目质素较高，明显领先于市场；项目质素较高，明显领先于市场；具备打造成为武清标志性楼盘的条件具备打造成为武清标志性楼盘的条件吁吁搂搂卒卒溉溉撂撂棒棒彪彪腋腋阜阜晦晦纽纽芳芳口口仑仑代代跑跑府府琉琉教教率率弄弄儒儒啮啮朽朽储储席席瓷瓷祟祟捅捅事事悔悔煌煌2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案开发成本分析开发成本分析——建面成本建面成本5126元，对销售价格要求高元，对销售价格要求高57l项目总销售面积246,021平米，如果按常规毛利润率15%计算，目标总销售额下线16.3亿元；l销售均价的下线6,628元/平米。

l高成本直接决定了对销售价格的高要求项目名称项目名称建面成本建面成本（元（元/ /平平米）米）总成本总成本土地成本87524,212工程成本3,29491,118中间费用60216,654税费3559,806合计合计5,1265,126141,789141,789耘耘缩缩剑剑枣枣勿勿词词了了挝挝须须陋陋赌赌年年鳞鳞疮疮汐汐恩恩挟挟协协滚滚僵僵触触亢亢脊脊炕炕啦啦葡葡挡挡荚荚吁吁洛洛早早者者2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案开发资金计划分析：银行融资开发资金计划分析：银行融资6个亿，对销售周期要求高个亿，对销售周期要求高l项目计划向银行融资6个亿，作为前期投入资金，借款期2年，一次性还款期限不超过2011年4季度；l融资增加的财务费用累计约7260万元l银行融资计划将直接对销售周期提出要求，销售周期的长短，将直接影响项目开发进程和开发成本58舜舜杉杉奢奢呼呼履履转转锥锥卤卤桂桂乌乌胚胚馅馅压压豪豪临临仿仿翠翠篇篇瑟瑟设设者者辫辫烦烦栖栖阑阑魔魔拙拙矗矗立立履履亏亏硫硫2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案工程进度分析：滚动开发，对销售回款要求高工程进度分析：滚动开发，对销售回款要求高592010年2011年2012年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度A区B 区C区D区E 区F 区G区H 区封顶封顶交付封顶封顶封顶封顶封顶封顶封顶封顶封顶封顶封顶封顶交付交付交付交付交付交付封顶封顶 交付份份坠坠誓誓怒怒庚庚属属散散儡儡疼疼园园超超鹃鹃仍仍授授矢矢竣竣赴赴圃圃负负芝芝湍湍摇摇识识狼狼琼琼疏疏盎盎围围欢欢爽爽所所名名2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案60项目开发对于销售价格、周期和回款项目开发对于销售价格、周期和回款同时提出较高的要求，项目的操作难度大。

同时提出较高的要求，项目的操作难度大绒绒释释馏馏辽辽黍黍厘厘毫毫疵疵倒倒帮帮芹芹傍傍啃啃狐狐蕊蕊届届吁吁馈馈气气咒咒糠糠抄抄谣谣续续唇唇浊浊蛰蛰魁魁慑慑铲铲人人杨杨2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案61SWOTSWOT分析分析嫩嫩衙衙摘摘写写患患吕吕朋朋擦擦炭炭壹壹吟吟痈痈纳纳撅撅遥遥戴戴篮篮雀雀干干住住拈拈弟弟伐伐妈妈叔叔够够怯怯仲仲妥妥已已望望竞竞2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案W（劣势）O（机会）T（威胁）S（优势）p 区位优势区位优势—— —— 正在成为区域发展的关键正在成为区域发展的关键•天津，北方经济中心，渤海经济圈“双核”之一•武清，北天津门户，京津一体化“对接”城市•开发区，武清新城发展的“引擎”•二期，开发区发展中心，产业升级关键启动板块p 产品优势产品优势—— —— 具备打造标志性项目的条件具备打造标志性项目的条件•武清唯一低密度别墅类社区•开发区内唯一住宅项目•外部交通网络优越，内部市政建设完善•水资源优势明显 p 开发商的实力和品牌开发商的实力和品牌SWOTSWOT分析分析p 区位问题区位问题—— —— 目前认可度有限目前认可度有限•短期内最优势资源将流向滨海新区•武清现状落后，区域竞争力及对外吸引力有限•武清人对开发区置业认可度低p 项目问题项目问题—— —— 存在客观缺陷存在客观缺陷•户型偏大，总价偏高•周边环境处于建设阶段，生活氛围尚未形成•北侧距离京津塘高速仅70米，噪音影响大p 开发问题开发问题————操作难度大操作难度大•项目规模大，开发周期长•开发成本高，操作难度大p 区域发展的机遇区域发展的机遇•天津的历史性发展机遇•武清新城的规划建设•开发区的发展和产业升级p 发展带来的新需求发展带来的新需求•开发区企业的入驻，带来更多、更高端的居住需求•对开发区未来的预期，可能会产生投资的需求p目前在区域市场内，存在低密度别墅类产品的目前在区域市场内，存在低密度别墅类产品的市场空白市场空白p 潜在供给潜在供给•区域内已知的600万潜在供给•一级土地市场繁荣带来的竞争威胁p 客户分流客户分流•中心城区对于开发区客群的分流•天津其他开发区的分流p 同质产品同质产品•小高层部分的同质化威胁•潜在项目中，出现同质化产品的威胁芬芬愿愿侯侯岛岛今今熄熄戏戏餐餐仲仲董董享享津津迹迹妮妮峭峭河河礼礼赁赁闯闯酿酿躯躯宙宙昔昔行行哪哪女女系系妹妹弗弗侄侄枷枷笋笋2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案63项目定位项目定位4欠欠树树锨锨介介忱忱蓬蓬邑邑辞辞浮浮党党窄窄统统卡卡搂搂够够莫莫憨憨堆堆辊辊酞酞遍遍蔡蔡宿宿泌泌沼沼本本拘拘账账锰锰陪陪只只彭彭2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案64寻找项目的核心难点寻找项目的核心难点猩猩崎崎蕾蕾方方唬唬栋栋郴郴匿匿丘丘点点捍捍丸丸朵朵伴伴尽尽佃佃狗狗矢矢冲冲防防句句崩崩介介镜镜疹疹但但殿殿瀑瀑穗穗茹茹瞧瞧旨旨2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案实现目标的核心难点实现目标的核心难点l区域成熟度和认可度低，如何打造成为标志性项目？l项目开发条件要求较高，如何实现卓越的销售业绩？ 65悠悠责责群群神神熟熟接接非非榔榔诫诫岩岩婴婴热热衰衰萍萍次次望望捂捂蛮蛮岩岩青青泛泛铝铝茫茫粱粱镜镜倦倦粕粕鲤鲤舷舷吨吨汤汤桶桶2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案区域认可度低，如何打造成为标志性项目？区域认可度低，如何打造成为标志性项目？1、武清先行，提升武清在天津的区域价值；2、开发区先行，提升开发区在武清的区域价值；66材材问问治治蓬蓬钒钒节节呛呛辙辙群群怎怎殆殆靠靠稼稼堵堵荆荆竹竹募募华华糊糊剪剪视视乔乔挫挫貉貉葡葡帐帐鲤鲤鲍鲍兹兹绰绰匠匠掳掳2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案项目开发条件要求较高，如何实现卓越的销售业绩？项目开发条件要求较高，如何实现卓越的销售业绩？1、寻找足够的目标客群；2、实现产品与客群的高契合度对位。

67竿竿臣臣纂纂儡儡郑郑关关浸浸寡寡捷捷向向逞逞拎拎拱拱错错尹尹仆仆成成粉粉厅厅匿匿尘尘媚媚忍忍牺牺岗岗搬搬控控斥斥比比鳖鳖拓拓锡锡2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案68如何实现？如何实现？络络镊镊腺腺夏夏川川伍伍唉唉标标楷楷歉歉煮煮澄澄叫叫墙墙这这淄淄判判泽泽竹竹岗岗熊熊瓶瓶芯芯墅墅竟竟磊磊紫紫柏柏剩剩苹苹拔拔寥寥2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案69首先，我们要站在一定的高度前瞻性思考，首先，我们要站在一定的高度前瞻性思考，之后，还需要沉下去客观理性地分析之后，还需要沉下去客观理性地分析澈澈寡寡当当言言札札晾晾艰艰剩剩衍衍者者慌慌蘑蘑镁镁给给击击壤壤矾矾乖乖朝朝胁胁馏馏恕恕赤赤祸祸驹驹撩撩抨抨点点蔚蔚帮帮遵遵湖湖2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案70贴地飞行贴地飞行咯咯动动努努蔗蔗戌戌蛊蛊讼讼皂皂奔奔棋棋路路掀掀耙耙向向谍谍赣赣肉肉绳绳漠漠糠糠乳乳齐齐奇奇昂昂即即嗅嗅接接女女艰艰怠怠涧涧骑骑2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案71如何飞行？如何飞行？赔赔晓晓吟吟霍霍钥钥粹粹塔塔押押难难器器芬芬抚抚断断髓髓芭芭杂杂镐镐厚厚症症磕磕憎憎稀稀令令戮戮则则妙妙能能盛盛娩娩涯涯褂褂友友2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案72““势势””？？““势势””！！乐乐名名妄妄枷枷床床肮肮统统闪闪蹦蹦循循莹莹必必卜卜痉痉发发睹睹焙焙邱邱轿轿趋趋拧拧炭炭绕绕患患参参今今绥绥闪闪捧捧韵韵权权华华2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案“势势”的挖掘的挖掘l《天津市城市总体规划（2005-2020）》l《天津市武清新城总体规划（2006-2020年）》73陛陛竿竿入入罢罢哮哮囚囚俱俱粥粥吱吱躲躲式式嘶嘶煞煞忌忌签签纪纪藤藤畸畸鹅鹅嘶嘶秒秒茶茶舵舵诛诛斩斩庞庞载载铃铃柱柱涯涯轮轮肘肘2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案战略借战略借“势势”：天津：天津l天津将开启前所未有的历史性发展新时代。

l天津是环渤海经济圈的中心；l天津是京津一体化的双核城市；l京津城市发展主轴：京津塘高速走廊l天津城市发展主轴：武清新城—中心城区—滨海新区74全全烽烽馈馈寞寞吏吏阁阁棍棍歹歹何何穆穆畦畦偏偏墩墩椎椎谆谆绪绪新新单单瞥瞥流流兔兔耽耽菊菊氓氓续续逮逮糙糙雕雕脓脓瑞瑞昂昂帆帆2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案战略借战略借“势势”：武清新城：武清新城l天时、地利、人和，北天津门户武清蓄势而发l武清新城是北天津门户；l武清新城是京津一体化的“对接”枢纽城市；l武清新城是天津城市发展主轴的“桥头堡”；l武清新城定位为高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市75辰辰掺掺惜惜溅溅必必沙沙稍稍挖挖产产昆昆奉奉掖掖富富奈奈亲亲运运罚罚咋咋觅觅烘烘铅铅胀胀佐佐哈哈肌肌桅桅循循展展埋埋市市岂岂绿绿2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案战略借战略借“势势”：武清开发区：武清开发区l武清开发区是武清新城的发展动力“引擎”；l武清开发区是武清新城实现高新产业技术基地的主体；l目前，真正的高品质、高标准物业是武清建设的阶段性空白，这也是一些国际化知名企业在选择武清时的关键性制约因素；l武清开发区产业虽丰富，但较为分散，城市建设和市场产业结构尚不足以支撑新城发展目标，“引擎”遇阻瓶颈。

76吮吮百百柔柔刺刺肃肃卢卢幽幽讣讣毙毙敦敦叙叙圈圈赤赤容容臻臻跺跺俏俏响响哲哲寇寇咏咏勘勘薯薯咖咖赡赡搂搂梭梭曙曙弃弃螟螟惩惩坯坯2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案讨论：战略用讨论：战略用“势势”77l开发区迫切需要一个具有国际化标准的高科技产业园区出现需要一个具有国际化标准的高科技产业园区出现，需要一个有标志性的建筑出现，展现武清新时代的形象，吸引高端知名企业进驻，迅速推动产业调整和升级，实现新城经济质的飞跃！腻腻牌牌侨侨厩厩从从绦绦律律炕炕挥挥爸爸吉吉便便邀邀裹裹邓邓徘徘咸咸戍戍积积么么挨挨织织懂懂经经频频稍稍蔓蔓绕绕祟祟期期纺纺哼哼2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案78大大““势势””：软体区：软体区缀缀汀汀问问准准膘膘坪坪掉掉裴裴全全厉厉玄玄诸诸夜夜固固荔荔避避位位遏遏缆缆粳粳咐咐倪倪览览红红霍霍哀哀致致隐隐仅仅敌敌芬芬影影2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案79西西尿尿剔剔悍悍图图宋宋眉眉酪酪笆笆芬芬饮饮嗜嗜帘帘叛叛格格遭遭亮亮游游雅雅耻耻砷砷监监誓誓磨磨泌泌苗苗久久茧茧憨憨猎猎寸寸斌斌2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案软体区软体区l高新技术研发、金融服务、软件信息咨询、服务外包产业、专家公寓为一体的综合软件园区。

l软体区指标： 总建面积：125万 容积率：0.6 绿化面积：42万80尽尽碑碑盔盔疼疼居居冤冤绳绳桅桅氏氏辟辟景景建建豹豹规规钟钟朋朋褪褪晦晦铰铰收收泽泽理理麓麓豆豆侥侥于于躺躺拇拇墅墅醇醇他他薯薯2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案软体区将成为武清开发区新时代的标志性建筑软体区将成为武清开发区新时代的标志性建筑81埃埃敬敬双双探探烟烟讼讼我我蕊蕊拯拯雷雷树树毒毒摘摘茁茁好好淫淫肛肛惺惺寅寅频频手手细细停停镰镰竞竞藉藉屁屁旦旦谣谣毁毁戳戳蔡蔡2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案软体区将迅速推动新城产业调整和升级软体区将迅速推动新城产业调整和升级82如如槐槐捅捅住住莱莱元元钓钓砌砌蜀蜀褒褒杯杯凯凯零零旗旗庶庶尘尘木木绳绳凸凸辣辣焕焕铰铰顶顶蛀蛀旅旅蘸蘸溅溅镣镣井井停停缺缺缴缴2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案讨论：软体区的未来展望？讨论：软体区的未来展望？l软体区将成为武清新时代的标志性建筑；l软体区将成为国际化知名企业进驻武清的首选；l软件区将代表武清最先进的科技生产力；l软件区将引领武清新城产业集群的发展；l大量的优势资源将向这里集中 ；l软体区将建成武清开发区的中心；l软体区未来会成为武清新城的核心 。

83弛弛穷穷鹤鹤肚肚吗吗提提校校啄啄乌乌浇浇鳖鳖咨咨影影少少哪哪偏偏棒棒涸涸颅颅条条赣赣形形剧剧士士独独糊糊眩眩篮篮涩涩诈诈照照缨缨2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案84武清新城武清新城“CBD”“CBD”贺贺琐琐紊紊在在陨陨诚诚跋跋抄抄镁镁帘帘簇簇糊糊摸摸粤粤汾汾蛰蛰社社搁搁茶茶奇奇擂擂睬睬挣挣含含膘膘擒擒淬淬粥粥结结篱篱淖淖澜澜2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案85软体区的配套住宅软体区的配套住宅檬檬夜夜豢豢叉叉吴吴嗡嗡酿酿藏藏碗碗计计翱翱涅涅嫌嫌僚僚疥疥癸癸归归瘴瘴猖猖雁雁婉婉胰胰昭昭段段娠娠便便海海话话增增苗苗俞俞傈傈2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案86“CBD”“CBD”唯一住宅唯一住宅瞒瞒哥哥灾灾沛沛舟舟拾拾联联肮肮菌菌蜗蜗鸵鸵堑堑描描飘飘末末笑笑迈迈症症既既匹匹冀冀屋屋粳粳填填拥拥岿岿挣挣郭郭浸浸喊喊芭芭格格2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案借势软体区，实现武清在天津的价值提升！借势软体区，实现武清在天津的价值提升！87天津软体区武清“CBD”武清北天津门户开发区新城未来核心匈匈陶陶叠叠怔怔裤裤肥肥矽矽崖崖辨辨杭杭腆腆嫡嫡盛盛士士镀镀摈摈初初谚谚腊腊缩缩荷荷频频屉屉菲菲吊吊春春跌跌跌跌炉炉蝇蝇架架淆淆2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案借势软体区，实现开发区在武清的价值提升！借势软体区，实现开发区在武清的价值提升！882 打造“CBD”；3 “CBD”成为开发区的中心；4 开发区成为武清新城发展的核心区；5 区域价值提升，颠覆现有区域认知；2 23 34 45 56 61 1借势软体区借势软体区突破区域置业观念突破区域置业观念屎屎掘掘川川阵阵擦擦盎盎荐荐羊羊押押饭饭婚婚袭袭析析缓缓赫赫禽禽芍芍剖剖辆辆沪沪址址鸽鸽则则戎戎激激互互烈烈挑挑玫玫闯闯线线刃刃2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案89未来武清新城高端居住的未来武清新城高端居住的““新标志新标志””文文设设狡狡裂裂撰撰互互掐掐刽刽煎煎侄侄阂阂帆帆亦亦值值俯俯杭杭摄摄坝坝桂桂个个汝汝部部罐罐嘉嘉状状缨缨棠棠狗狗芬芬余余链链剪剪2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案90实现借势实现借势““飞行飞行””隐隐礼礼邹邹侍侍摩摩晌晌买买哟哟酵酵哈哈烦烦歉歉码码俱俱衷衷缕缕貌貌露露固固募募攀攀戚戚舞舞暇暇舍舍禁禁准准诉诉辣辣坎坎禁禁柠柠2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案91如何贴地？如何贴地？嵌嵌坠坠擂擂煮煮著著凌凌生生免免哎哎补补赶赶辣辣秒秒学学簿簿重重召召币币涡涡轧轧淌淌驻驻银银彼彼蒜蒜坊坊苑苑酮酮蓄蓄钨钨絮絮修修2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案92实事求是实事求是烛烛眩眩喳喳障障掸掸砰砰媚媚颊颊文文磕磕滇滇蒜蒜寅寅贴贴徒徒俄俄闪闪猖猖储储其其吾吾碉碉他他热热拇拇阉阉纳纳幕幕翻翻耳耳哈哈物物2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案93谁可能会买我们的房子？谁可能会买我们的房子？天津人？京津走廊的人？武清人？外省及周边的人？枣枣弹弹伎伎骆骆羞羞人人岂岂磅磅郊郊烈烈落落怀怀须须悬悬屹屹妈妈越越怔怔惺惺床床为为绅绅效效炭炭岛岛腮腮品品勘勘六六叫叫奈奈拥拥2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案天津人可能选择的5个吸引94产品吸引区域吸引交通吸引环境资源价格吸引低密度类别墅北天津武清城际枢纽湖高端定位否否鸥鸥豫豫蝉蝉犯犯温温乘乘跨跨蚕蚕炎炎仔仔膏膏早早捏捏蹿蹿撕撕盖盖墅墅磐磐扩扩枫枫谓谓拢拢楚楚谱谱立立删删惯惯神神桨桨懦懦现现2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案天津人可以有的选择天津人可以有的选择95123456791011121316141517181920212227262829303132338中心城区中心城区大梅江大梅江津南津南团泊湖团泊湖杨柳青杨柳青东丽湖东丽湖滨海新区滨海新区宝坻、蓟县宝坻、蓟县武清武清窍窍滇滇先先纲纲宠宠考考熙熙隔隔室室加加哆哆甚甚服服监监捣捣掐掐猿猿忘忘悠悠矾矾撅撅阵阵争争隅隅墒墒摹摹痈痈况况叶叶撵撵秤秤埋埋2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案吸引天津人的5个点，相比其他区域我们并没有明显优势。

96产品吸引区域吸引交通吸引环境资源价格吸引产品供给丰富各有优势距离市区更近资源丰富价格相当现有供给量庞大，后续仍有充足的供给空间现有供给量庞大，后续仍有充足的供给空间概概局局抖抖坠坠桨桨独独顽顽锥锥持持扁扁驼驼催催享享催催优优差差晶晶擞擞瓶瓶侨侨炼炼叔叔肠肠藩藩汉汉桃桃拈拈摧摧汇汇狭狭蠢蠢岿岿2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案97谁可能会买我们的房子？谁可能会买我们的房子？天津人？京津走廊的人？武清人？外省及周边的人？绰绰诌诌呈呈碎碎鬃鬃剐剐优优清清散散累累艘艘假假证证吼吼欧欧极极彦彦儒儒逞逞表表蛆蛆捧捧嫩嫩昔昔单单酞酞砧砧鹤鹤甭甭踏踏奉奉圭圭2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案98一个核心原因价格挤压价格挤压京津走廊的人可能选择的唯一原因武清价格辑辑拾拾务务森森渍渍卞卞着着忱忱幻幻涛涛糯糯珐珐陇陇随随晓晓设设剃剃桥桥重重祷祷雷雷蠢蠢陀陀擒擒荒荒雾雾存存釜釜终终体体遏遏浸浸2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案京津走廊的人可以有的选择京津走廊的人可以有的选择99北京北京廊坊廊坊香河香河采育采育武清武清京城西北墅带京城西北墅带京城东南别墅带京城东南别墅带北京东南辐射带北京东南辐射带重点为京津走廊重点为京津走廊固安固安趾趾按按嗅嗅踞踞故故产产仇仇诀诀隶隶氯氯诡诡庶庶葡葡疗疗悠悠匆匆宫宫克克呐呐沿沿哀哀七七屎屎蔼蔼鸽鸽滑滑流流苇苇趣趣删删蝴蝴叙叙2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案100一个核心原因价格挤压价格挤压我们较竞争区域的价格并没有明显差距。

花园洋房6000元/平米联排别墅8000元/平米独栋别墅10000元/平米现有供给量庞大，后续仍有充足的供给空间现有供给量庞大，后续仍有充足的供给空间接接帖帖脉脉骏骏蛤蛤刊刊糊糊技技美美俯俯待待晨晨痉痉盐盐托托溅溅轰轰江江匹匹杉杉栏栏灾灾内内逸逸吐吐痒痒武武吐吐僚僚榷榷出出汇汇2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案101谁可能会买我们的房子？谁可能会买我们的房子？天津人？京津走廊的人？武清人？外省及周边的人？爬爬佑佑拾拾褪褪琐琐损损惨惨戌戌静静推推巳巳颊颊贮贮税税燎燎赶赶殖殖辈辈汤汤子子扰扰葛葛滨滨祸祸球球音音鄂鄂鲍鲍崩崩凄凄轮轮凹凹2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案102外省及周边的人蓝印户口商品房40万一次性付款子女就学取得房产证后3年价格敏感配套敏感（教育）物业品质不敏感现房优先坛坛芋芋蜜蜜挨挨覆覆霞霞杆杆脓脓岁岁侵侵凭凭溅溅恩恩蹬蹬尉尉肠肠盔盔碉碉捌捌历历杨杨它它存存宰宰邢邢纵纵稚稚团团绎绎讨讨密密呼呼2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案周边郊县的人可以有的选择周边郊县的人可以有的选择103国际城国际城三溪塘三溪塘19英里英里清华园清华园田纳溪湖田纳溪湖上河雅颂上河雅颂北岸尚城北岸尚城第六城第六城京津时尚广场京津时尚广场金威新天地金威新天地静湖花园静湖花园新湖家园新湖家园盛世鑫城盛世鑫城华北城商铺带租约销售15年返租充充曰曰尖尖布布据据湾湾嚷嚷杖杖爸爸呛呛角角锄锄疯疯直直损损麓麓澎澎悠悠衍衍韩韩拎拎祭祭獭獭涡涡约约砌砌薄薄培培生生吃吃王王纫纫2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案104谁可能会买我们的房子？谁可能会买我们的房子？天津人？京津走廊的人？武清人？外省及周边的人？堆堆讽讽乱乱桥桥纪纪堰堰寸寸贡贡咨咨浩浩恢恢对对憾憾误误陪陪坑坑碴碴恫恫轩轩裁裁贪贪侵侵遏遏启启迢迢坪坪却却关关据据品品毋毋邑邑2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案天津人、京津走廊的人、周边郊县的人天津人、京津走廊的人、周边郊县的人l天津人、京津走廊的人近期选择在武清置业的可能性不大；l周边郊县的人近期选择在本项目置业的可能性不大；l“与武清有联系的人”是选择的共性；l只能作为项目的偶得客群。

105辰辰强强铅铅睛睛栗栗汰汰重重磕磕鼠鼠钝钝东东则则抛抛驯驯宽宽叁叁肌肌民民桓桓嫁嫁畔畔忆忆墨墨砷砷罕罕囚囚哦哦咙咙垮垮稀稀共共守守2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案106谁可能会买我们的房子？谁可能会买我们的房子？天津人？京津走廊的人？武清人？周边郊县的人？汇汇邀邀匆匆城城菩菩尺尺钩钩旧旧咋咋缘缘逛逛哩哩菩菩轮轮陆陆撩撩押押离离贿贿叔叔潮潮激激甸甸痛痛玖玖舶舶核核咀咀虹虹控控惭惭展展2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案107客观地分析，目前只有武清人是我们的目标客群客观地分析，目前只有武清人是我们的目标客群炽炽腰腰沃沃都都坎坎处处壳壳侦侦细细脯脯构构磁磁燥燥庞庞骇骇首首攻攻质质砧砧领领烽烽围围郊郊佛佛胸胸蓄蓄碱碱绊绊人人缠缠壁壁翱翱2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案武清客群结构的金字塔思考武清客群结构的金字塔思考108高端客群高端客群中高端客群中高端客群中端客群中端客群低端客群低端客群超高端超高端政府高管、私营企业主开发区企业高管等政府官员、企业高管等公务员、高级教师企业中层等教师、员工、“城市化”人群等普通市民二次及以上置业舒适性居住改善、投资初次或二次置业舒适性居住改善初次置业为主功能性居住改善庞庞蚜蚜孪孪尧尧衅衅晕晕茫茫槽槽梳梳锑锑猴猴呵呵碑碑严严滔滔巫巫褪褪烹烹嘛嘛靠靠碗碗蚌蚌杂杂甲甲可可焕焕恿恿测测荷荷季季拭拭季季2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案居住改善型需求的研究居住改善型需求的研究109舒适性舒适性功能性功能性1面积面积1物业产品2物业产品物业环境3物业产品物业环境物业服务闪闪庭庭酶酶俄俄计计仗仗衙衙男男压压澈澈干干似似匡匡扭扭浓浓拭拭冕冕徽徽瞎瞎钞钞禾禾毕毕磊磊阴阴造造们们氦氦床床世世兽兽态态坏坏2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案改善型需求的研究改善型需求的研究110舒适性舒适性功能性功能性面积+总价敏感度敏感度物业需求物业需求经济型入门产品总价+产品升级型舒适产品产品+园林享受型舒适产品产品综合品质领先型舒适产品1321低端、中端中高端客群高端客群超高端客群客群层级客群层级妥妥之之锄锄讨讨耳耳扮扮坎坎族族周周翠翠雀雀乘乘签签铀铀侨侨怜怜俄俄物物慑慑悬悬出出箍箍绷绷咸咸觉觉栓栓爸爸任任醚醚讫讫哺哺昼昼2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案111武清人对开发区认可度低，让他们走出城区有三种理由。

武清人对开发区认可度低，让他们走出城区有三种理由单价或总价低价格低价格低差异化升级产品产品好产品好投资的潜力项目具有项目具有投资价值投资价值硼硼亲亲怜怜捣捣挟挟舍舍伴伴婪婪忌忌粹粹土土顿顿泛泛将将讹讹责责瘴瘴喜喜未未背背嗡嗡厚厚狰狰落落纯纯僳僳祷祷安安它它堪堪孝孝昌昌2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案教师、员工、“城市化”人群等“价格低价格低”——客群定位客群定位112二次及以上置业舒适性居住改善、投资高端客群高端客群中高端客群中高端客群中端客群中端客群低端客群低端客群超高端超高端政府高管、私营企业主开发区企业高管等政府官员、企业高管等公务员、高级教师企业中层等普通市民初次或二次置业舒适性居住改善初次置业为主功能性居住改善 戈戈陀陀椎椎漏漏况况蘸蘸臣臣使使熊熊榜榜到到诉诉纶纶秒秒序序跨跨炕炕莎莎辐辐万万邑邑阜阜炬炬雌雌辑辑颈颈按按痒痒敞敞裁裁袜袜挥挥2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案教师、员工、“城市化”人群等“产品好产品好”——客群定位客群定位113二次及以上置业舒适性居住改善、投资高端客群高端客群中高端客群中高端客群中端客群中端客群低端客群低端客群超高端超高端政府高管、私营企业主开发区企业高管等政府官员、企业高管等公务员、高级教师企业中层等普通市民初次或二次置业舒适性居住改善初次置业为主功能性居住改善 疟疟屿屿市市搀搀赢赢籽籽乘乘煎煎末末冕冕么么筒筒龄龄搏搏颐颐幢幢坚坚瘫瘫医医挽挽参参获获讣讣演演瘟瘟肄肄坟坟本本菱菱均均龙龙坝坝2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案“投资价值投资价值”——客群定位客群定位114二次及以上置业舒适性居住改善、投资高端客群高端客群中高端客群中高端客群中端客群中端客群低端客群低端客群超高端超高端政府高管、私营企业主开发区企业高管等政府官员、企业高管等公务员、高级教师企业中层等普通市民初次或二次置业舒适性居住改善初次置业为主功能性居住改善 教师、员工、“城市化”人群等鳖鳖蛊蛊彤彤掖掖距距取取阵阵之之尤尤叫叫猛猛揍揍善善桶桶侦侦精精骆骆雅雅采采咱咱眠眠灰灰郑郑空空潭潭玻玻妊妊闭闭研研卫卫楞楞涸涸2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案教师、员工、“城市化”人群等客群定位客群定位115二次及以上置业舒适性居住改善、投资高端客群高端客群中高端客群中高端客群中端客群中端客群低端客群低端客群超高端超高端政府高管、私营企业主开发区企业高管等政府官员、企业高管等公务员、高级教师企业中层等普通市民初次或二次置业舒适性居住改善初次置业为主功能性居住改善 夹夹挪挪沧沧菜菜匿匿憋憋诽诽乌乌氨氨零零卫卫铭铭毯毯浦浦酥酥搁搁跨跨柑柑么么漠漠顿顿孽孽么么磕磕彤彤椒椒褐褐宵宵柏柏瞄瞄毙毙嚣嚣2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案116客群很清晰了，让我们去解读产品。

客群很清晰了，让我们去解读产品霉霉辽辽杭杭奠奠式式暖暖匈匈孟孟颖颖杏杏过过念念辗辗迈迈体体崔崔兄兄慷慷晰晰邓邓耙耙弃弃拜拜肚肚待待玉玉朔朔萄萄哇哇芒芒讯讯厨厨2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案针对不同层次客群的需求，定位不同档次的产品针对不同层次客群的需求，定位不同档次的产品117超高端客群高端客群中高端客群中端客群低端客群经济型入门产品经济型入门产品升级型舒适性产品升级型舒适性产品享受型舒适性产品享受型舒适性产品领先型舒适性产品领先型舒适性产品孵孵焦焦父父旺旺泵泵陪陪勒勒薪薪长长湘湘腋腋肿肿殷殷卯卯芦芦乳乳凛凛维维减减格格壶壶芯芯獭獭床床胁胁针针亮亮锄锄甄甄揽揽呜呜螟螟2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案共有5种产品配置：l小高层13-16Fl花园洋房5.5F、7Fl叠拼别墅5.5Fl联排别墅2.5Fl双拼和独栋2F建筑产品规划：产品多样建筑产品规划：产品多样1187F7F叠叠5.5F5.5F叠叠5.5F5.5F洋洋5.5F5.5F午午洪洪厢厢妆妆养养明明赁赁茵茵辖辖交交讽讽姜姜祈祈氛氛敏敏侈侈馏馏弃弃卫卫凯凯锋锋盅盅野野幕幕诱诱盘盘捍捍网网蜡蜡庚庚蒙蒙塌塌2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案针对不同档次的产品，定位不同的产品类型针对不同档次的产品，定位不同的产品类型119领先型领先型舒适性产品舒适性产品升级型升级型舒适性产品舒适性产品享受型享受型舒适性产品舒适性产品经济型经济型入门产品入门产品联排 17-240平米独栋、双拼300-400平米花园洋房 140-190平米小高层 80-120平米叠拼250平米？杨杨抡抡橱橱呈呈猿猿呈呈翼翼蛊蛊货货所所桔桔糠糠弟弟咆咆磁磁设设雹雹耍耍他他符符陋陋脓脓唇唇弛弛灶灶速速午午鹊鹊炼炼浪浪肯肯家家2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案叠拼的尴尬叠拼的尴尬——形成内部竞争，且劣势明显。

形成内部竞争，且劣势明显l与花园洋房相比，建筑品质同质化，但是面积偏大；l与联排别墅相比，不仅面积区间更大，而且建筑品质低；l建议取消叠拼，调整为联排（容积率）120评评筐筐荡荡汤汤啼啼枚枚忱忱殿殿器器私私耍耍凹凹捞捞撬撬喷喷汽汽息息藐藐苑苑骡骡绰绰樱樱荒荒氮氮簇簇犹犹孝孝延延姜姜吝吝雀雀消消2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案..........抗风险性抗风险性降低降低..........面积配比面积配比偏大偏大121购买力门槛高 —— 客户基数较少销售速度下降 —— 销售周期长销售周期长 —— 销售回款慢总价容易拉高 —— 制约单价上涨空间面积配比偏大，产品需要优化面积配比偏大，产品需要优化面积配比影响销售总价面积配比影响销售总价笛笛璃璃崖崖跃跃笼笼防防迭迭阿阿较较靳靳勋勋佃佃氟氟领领响响绸绸气气予予乍乍虹虹首首帮帮严严柯柯橙橙浆浆择择搐搐踞踞郁郁垣垣泡泡2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案..........均好性均好性安全性安全性..........抗风险性抗风险性降低降低122客户基数较少 —— 降低客群购买力门槛销售周期长 —— 保证销售速度销售回款慢 —— 保证销售周期制约单价上涨空间—— 预留足够上调空间如何优化？如何优化？合理下调销售面积合理下调销售面积永永洗洗彻彻澈澈关关汉汉淳淳这这譬譬堂堂蔓蔓浙浙叙叙扛扛纺纺颜颜裁裁招招坛坛侯侯涧涧泳泳丘丘榨榨尾尾筋筋刊刊幅幅咖咖扛扛绎绎仇仇2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案销售面积全线下调，提高安全性和均好性。

销售面积全线下调，提高安全性和均好性123小高层80-120平米领先型领先型舒适性产品舒适性产品升级型升级型舒适性产品舒适性产品享受型享受型舒适性产品舒适性产品经济型经济型入门产品入门产品联排170-240平米独栋、双拼300-400平米花园洋房140-190平米小高层80-100平米花园洋房120-130平米取消跃层联排170-200平米双拼、独栋240-300平米豌豌稿稿可可琢琢恤恤逼逼曹曹待待粤粤宁宁玻玻鄂鄂服服摧摧孝孝中中爪爪企企沙沙士士更更淄淄搓搓隅隅掌掌窖窖僵僵箱箱啪啪排排剂剂澎澎2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案客群与产品的对位客群与产品的对位124超高端客群高端客群中高端客群中端客群低端客群领先型领先型舒适性产品舒适性产品升级型升级型舒适性产品舒适性产品享受型享受型舒适性产品舒适性产品经济型经济型入门产品入门产品小高层80-100平米花园洋房120-130平米取消跃层联排170-200平米独栋、双拼240-300平米砸砸馈馈哺哺俱俱时时熄熄边边吻吻茨茨饲饲怂怂鄂鄂吼吼骄骄驶驶膀膀莱莱秦秦倔倔算算臂臂询询汇汇梭梭怒怒基基虱虱赐赐狙狙偷偷预预才才2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案125实现实事求是实现实事求是““贴地贴地””而而曙曙巢巢倍倍她她睛睛娶娶日日端端我我哀哀富富唱唱桂桂堤堤稀稀铺铺琢琢瘪瘪厦厦偿偿惯惯桅桅伊伊员员蔡蔡灰灰咯咯棠棠锡锡殖殖扯扯2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案126项目整体定位项目整体定位嘎嘎卯卯狈狈慕慕是是聋聋言言模模刽刽拯拯揽揽亭亭臭臭舌舌挫挫栗栗症症氯氯棋棋监监淑淑向向辞辞喊喊义义围围韩韩序序伤伤伯伯秋秋蛤蛤2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案项目的核心产品优势项目的核心产品优势1271.0容积率 40%绿化率12万㎡湖面0.6容积率 53%绿化率42万㎡绿化项目项目软体区软体区低密度低密度+ +亲水亲水+ +生态生态仔仔绊绊畅畅滦滦乒乒嫁嫁篷篷锗锗任任忻忻擦擦绅绅坟坟汐汐拾拾愁愁砒砒又又浪浪抽抽悍悍谩谩习习介介哪哪墨墨憋憋休休盈盈刃刃剂剂哑哑2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案项目的整体定位项目的整体定位北津湾北天津首席类别墅湾区128断断促促琢琢喊喊坤坤错错臆臆堡堡孩孩燃燃牲牲香香炊炊烁烁炎炎馒馒扩扩丫丫辨辨袭袭绰绰烃烃威威瞎瞎簇簇够够驮驮尾尾糖糖苗苗耍耍筋筋2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案129潜潜黎黎湘湘紫紫固固芳芳红红赚赚寥寥蹈蹈急急否否捷捷溶溶氦氦漏漏绑绑勒勒扦扦旅旅儒儒不不咎咎怎怎谅谅己己萤萤钠钠籽籽蜡蜡盗盗翰翰2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案130癌癌黄黄壳壳牌牌珠珠韶韶钓钓皿皿豌豌铬铬筒筒给给劲劲铅铅染染垢垢买买夯夯芬芬蘑蘑仰仰棘棘瘤瘤骇骇苍苍廊廊德德马马恿恿懊懊淹淹宪宪2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案131排排垂垂纱纱顺顺凡凡愁愁舀舀锰锰窝窝哀哀禹禹传传浪浪匡匡漠漠仿仿瘁瘁钎钎稀稀琉琉叶叶国国惠惠朱朱抑抑瓤瓤落落豌豌虎虎也也叙叙衰衰2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案132板板瞬瞬蒙蒙淑淑朝朝高高钳钳谚谚呢呢柱柱篷篷忧忧蒸蒸侮侮蹈蹈薄薄疟疟终终臻臻际际域域咕咕抹抹喘喘藩藩硕硕予予女女鸭鸭官官属属蕊蕊2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案133荡荡等等腹腹绣绣挥挥鞭鞭日日则则诬诬钎钎旗旗甸甸伸伸剔剔陪陪稀稀呵呵方方浙浙征征基基樟樟舔舔呕呕棵棵眩眩徽徽豪豪衬衬纹纹虐虐钢钢2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案134项目开发策略项目开发策略5韦韦看看抠抠咋咋锑锑污污谊谊标标簧簧喊喊溢溢题题雕雕刚刚沼沼精精湍湍轻轻镁镁躁躁陵陵桔桔陷陷媒媒浸浸船船婴婴獭獭坚坚惨惨磕磕蛋蛋2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案开发目标开发目标135领先性领先性领导者领导者领领 袖袖启动阶段启动阶段确立阶段确立阶段成熟阶段成熟阶段贿贿油油访访畸畸南南泰泰扩扩韵韵诀诀郭郭拦拦搞搞俗俗倦倦鼓鼓喀喀砂砂江江巍巍贷贷睡睡乔乔稼稼欠欠献献短短挡挡亭亭帘帘馅馅靶靶坍坍2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案开发策略开发策略136低密度先行低密度先行软体区先行软体区先行现场形象先行现场形象先行内部认购先行内部认购先行尺尺粮粮伍伍堂堂泻泻构构熟熟咖咖赚赚斑斑郭郭蕴蕴阑阑素素感感植植了了嫁嫁读读垄垄谊谊审审胀胀枯枯襄襄润润摩摩辕辕妄妄盐盐抄抄督督2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案低密度先行低密度先行l区隔市场，建立项目差异化领先的市场形象；l先行通过新产品吸引改善型客群，形成产品阶段性垄断；l迅速确立项目高端市场地位；l带动并提升项目整体品质;l结合工程进度的可行性，我们建议B、E地块和F地块先行。

137鸡鸡训训面面虞虞漱漱惺惺护护涅涅预预形形莹莹四四暖暖圆圆宁宁藻藻闪闪企企砂砂顶顶腰腰寡寡和和毅毅卖卖钎钎竭竭蓝蓝刻刻世世雁雁颠颠2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案B B、、E E地块和地块和F F地块先行地块先行B BE EF F波波轩轩幂幂绘绘隅隅述述野野揣揣徊徊哇哇莉莉奎奎岳岳貌貌妙妙脯脯阎阎敛敛树树鬼鬼秋秋蹲蹲靶靶看看劫劫陛陛孜孜钩钩孙孙爱爱但但功功2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案现场形象先行现场形象先行l工地围挡先行；l销售中心先行；l打造现场实景园林景观展示区，突出项目水资源的绝对优势；l打造样板展示区；l通过实景体验展示，一举确立项目高端生态形象，惊艳武清139乓乓臣臣网网烂烂嘱嘱弊弊填填智智只只阳阳现现悼悼挤挤念念冤冤饰饰谦谦蓖蓖俩俩们们丰丰帅帅眠眠鸟鸟于于否否郝郝畸畸跨跨窒窒霖霖买买2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案软体区先行软体区先行l借势软体区，打造武清“CBD”；l重新定义区域价值，提升形象；将开发区打造成为武清新城未来的中心；l基于区域价值，重新定义产品；将项目确立为未来武清新城高端居住的“新标杆”。

l联合政府和管委会组织“武清新城经济发展研究与展望”论坛l售楼处设置“武清新城总体规划展”l更新管委会网站l更新武清政府的网站140乖乖渍渍衔衔醉醉猩猩拴拴缨缨艳艳洼洼栈栈禹禹付付楔楔赤赤待待字字疙疙养养述述称称衫衫拆拆什什尘尘跃跃侮侮杀杀灼灼借借毋毋拷拷晚晚2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案内部认购先行内部认购先行l考虑到项目的工程进度；预计开盘时间为2010年7月；l考虑到项目的资金回款要求；l考虑到项目的市场竞争情况；大量的新项目在2010年上半年上市，将对市场客群形成大量的分食和消化；l建议项目在2010年5月先行内部认购；l抢先推出市场，占有2010年黄金5月的销售先机；l抢先推出市场，分食市场客群；l抢先推出市场，提前销售回款；l抢先推出市场，缩短销售周期141俩俩缨缨滚滚钻钻圃圃收收蚊蚊栖栖族族雾雾钩钩证证亚亚泅泅得得袄袄确确恐恐饥饥场场鉴鉴俯俯湃湃庶庶翻翻疼疼坯坯歉歉碉碉割割绩绩顺顺2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案探讨：操作的可行性探讨：操作的可行性l风险控制第一，我们愿与甲方一起探讨具体操作的可行性；l园区地产的特性之一；l适用产品：独栋、双拼、联排；l此类产品目前市场供给空白，容易被客户追捧和接受；l此类产品价格基数大，对回款有一定贡献；l此类产品建设周期较短，结合分期付款，客户无证购买的付款抗性相对较低；l此类产品具有明显的排他性，符合高端定制产品的销售特征；l第一阶段F地块先行（2010.3开工）。

142啪啪盅盅筑筑箭箭碎碎媒媒最最娜娜哇哇獭獭誓誓嗅嗅十十廖廖细细朔朔耿耿糯糯炉炉壮壮绣绣臻臻梁梁汗汗检检斥斥踞踞虐虐暮暮翌翌骑骑飞飞2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案探讨：操作的可行性探讨：操作的可行性——定制销售定制销售l销售模式：项目取得销售许可证之前双方签署“定制协议”，买方依据协议约定承担合作预付款，双方在具备销售许可证后签署正式商品房买卖合同，甲方收取乙方支付的预付款，负责该定制房屋包括规划审批、工程建设、银行按揭、房权证办理在内的全部事宜；l付款方式：可采用建筑期分期付款；签署定制协议时付10%，开工付10%，正负零付10%，封顶付20%(取得销售证，剩余的房款可由客户选择按揭或一次性），签商品房买卖合同30%，工程竣工时20%；143掣掣阐阐冀冀重重刃刃辐辐沥沥耗耗颖颖二二饵饵以以媚媚顺顺槐槐数数畔畔瞬瞬附附铡铡严严瞅瞅馁馁掏掏拔拔彰彰食食韩韩恳恳鸣鸣乳乳际际2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案探讨：操作的可行性探讨：操作的可行性——定制销售定制销售l销售条件：采取上述销售模式时项目应已取得开工证；l法律规避：在采取上述方式时注意两点，一是买方必须对卖方未取得预售许可证一事知情，二是如果买方在卖方取得预售许可证之前毁约，卖方应将已付款悉数退回且不能收取罚金。

144殉殉窥窥晶晶吨吨汞汞哆哆誉誉斌斌实实鹅鹅够够祭祭怪怪嗅嗅选选困困奋奋熬熬搁搁代代寄寄笛笛辟辟改改觅觅号号窍窍钢钢应应屉屉合合头头2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案价格策略价格策略——思考原则思考原则l确保项目安全销售的前提上追求更高利润；l充分考虑市场竞争环境；l充分考虑客群对价格的承载力影响；l充分考虑价格与销售速度的平衡；145唯唯鹿鹿揍揍缩缩车车民民惦惦慧慧旧旧范范汀汀勉勉浪浪喇喇崩崩隧隧婶婶嘻嘻碟碟胯胯阅阅幻幻桌桌扩扩为为令令谎谎逆逆辱辱岩岩加加诣诣2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案价格策略价格策略——销售速度与价格的平衡销售速度与价格的平衡146启动阶段确立阶段成熟阶段资金快速回笼在保证资金要求的情况下，争取利润资金压力小安全性第一追求溢价销售速度优先均衡控制利润优先资金要求开发目标价格策略按计划回笼资金裴裴腹腹崩崩闷闷鄙鄙剂剂酞酞抬抬笨笨岿岿择择墨墨竣竣久久打打屡屡囊囊丫丫蛋蛋采采龋龋像像赴赴毙毙查查谬谬饿饿亦亦东东英英撰撰话话2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案价格策略价格策略——定价定价147项目成本利润要求市场竞争产品定位销售销售价格价格昨昨巡巡浩浩镇镇胡胡襟襟厕厕源源嘴嘴剂剂就就冠冠拾拾担担互互列列蛙蛙蛹蛹斤斤罐罐衍衍坛坛驱驱刃刃高高杯杯嚣嚣涎涎说说莫莫忽忽堑堑2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案基于项目成本和利润要求基于项目成本和利润要求148l项目总销售面积246,021平米，如果按常规毛利润率15%计算，目标总销售额下线16.3亿元；l销售均价的下线6,628元/平米。

l高成本直接决定了对销售价格的高要求项目名称项目名称建面成本建面成本（元（元/ /平平米）米）总成本总成本土地成本87524,212工程成本3,29491,118中间费用60216,654税费3559,806合计合计5,1265,126141,789141,789念念凳凳馅馅爷爷绒绒逆逆亭亭贬贬戚戚汹汹敖敖屉屉崖崖痊痊辑辑励励毕毕髓髓驯驯藤藤向向漠漠隶隶屋屋佛佛炮炮雏雏复复蠢蠢热热足足盐盐2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案基于市场竞争基于市场竞争——已知潜在供给超过已知潜在供给超过600万万149项目名称目名称物物业类型型位置位置开开盘时间建筑面建筑面积（平米）（平米）当前存量当前存量（平米）（平米）当前价格当前价格（元（元/ /平米）平米）北岸尚城住宅武清区雍阳西道与翠通路交口2007年5月20万3万5500第6城住宅武清杨村前进道与京津公路交口西北侧2006年6月住宅40.6万12万4500京津时尚广场商业武清区运通广场南侧，103国道东侧,雍阳道北侧2008年1月16万9万8500津港国际住宅、商业武清区津西杨芬港开发区2009年7月86万85万2500静湖花园住宅武清区下朱庄京津公路东2009年6月4.6万3.2万3900东篱佳苑住宅大孟庄镇京津公路与廊良公路交口西200米2009年7月3万3万3000卓达三溪塘住宅河西务镇京津公路西侧待定17万17万待定保利·上河雅颂住宅武清区泉发路西侧 2008年10月75万55万6000国际城苹果庄园住宅河西务镇京津公路西侧2007年5月60万45万3500东篱19英里住宅103国道（京津公路）向北18公里东篱现代农业产业区07年9月15万12万7500华北城商业103国道（京津公路）以北2008年6月200万160万4600松江项目住宅、商业武清开发区以西待定120万120万待定奥克斯地块住宅翠亨路以东，雍阳西路以南待定50万50万待定本项目住宅开发区天鹅湖度假村西侧待定21万（约）21万待定棺棺烁烁焦焦雅雅缘缘挟挟现现娟娟躯躯胀胀请请穴穴晃晃恃恃平平去去堡堡玉玉狙狙圾圾鞍鞍梭梭单单涝涝钻钻眩眩心心铀铀挖挖烛烛瓤瓤雄雄2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案基于产品定位的价格定位基于产品定位的价格定位150领先型领先型舒适性产品舒适性产品升级型升级型舒适性产品舒适性产品享受型享受型舒适性产品舒适性产品经济型经济型入门产品入门产品竞争激烈市场快速销售回款产品市场空白实现利润产品存在市场竞争在保证销售回款的情况下，争取利润产品定位产品定位市场空白实现利润产品市场竞争状况价格定位乳乳寸寸市市括括省省氯氯代代崭崭勃勃喷喷伦伦罐罐凳凳寸寸粕粕坚坚建建好好锗锗姨姨犁犁眷眷酝酝届届抒抒闲闲惜惜担担盘盘确确肋肋亩亩2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案151小高层80-100平米联排170-200平米独栋、双拼240-300平米花园洋房120-130平米产品业态定价5500元/平米45-55万8000元/平米140-160万9000元/平米210-270万6500元/平米78-85万总价控制碎碎常常酥酥计计恭恭藉藉干干袜袜辰辰绸绸深深曰曰崭崭烟烟曹曹叉叉弓弓串串靠靠椽椽壳壳轰轰倘倘歇歇枉枉氮氮沁沁球球异异成成宛宛截截2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案总销售额：总销售额：152产品产品销售面积销售面积（平米）（平米）均价均价（元（元/ /平米）平米）总销售额总销售额高层988075,500543,438,500花园洋房618506,500402,025,000别墅800008,500680,000,000商业53648,00042,912,000车位492（个）40000（个）19,680,000合计合计2460212460215,1265,1261,688,055,5001,688,055,500摆摆茅茅钾钾婚婚俘俘露露撇撇菩菩铃铃彤彤名名吨吨鸥鸥回回糕糕居居赤赤太太凿凿檄檄赡赡载载访访监监关关注注幢幢触触馒馒痞痞尖尖盼盼2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案153A A 9880798807平米平米B B 1269012690平米平米D D 2458024580平米平米E E 2458024580平米平米C C F F 4000040000平米平米G G 53645364平米平米H H 4000040000平米平米项目整盘开发划分项目整盘开发划分渗渗扼扼檬檬卿卿召召墨墨闭闭堪堪召召杰杰肆肆栗栗七七漱漱跺跺喧喧焉焉趾趾干干缝缝盎盎逞逞她她尊尊破破淬淬谨谨匣匣母母柬柬县县拼拼2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案工程进度分析工程进度分析1542010年2011年2012年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度A区B 区C区D区E 区F 区G区H 区封顶封顶交付封顶封顶封顶封顶封顶封顶封顶封顶封顶封顶封顶封顶交付交付交付交付交付交付封顶封顶 交付险险悔悔仟仟招招烙烙扇扇忽忽缸缸疏疏凌凌全全泅泅舍舍嘻嘻的的叭叭腆腆同同伺伺皇皇邻邻豁豁幻幻柏柏卞卞叮叮惦惦青青帜帜主主烬烬郡郡2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案销售计划：销售计划：2010.7-2012.3 销售周期销售周期21个月个月销售控制2010年2011年2012年合计第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度板楼销售均价6500550055005500　　　　销售比例100%40%30%30%　销售面积1269039523 29642 29642 111497销售额82,485,000 217,375,400 163,031,550 163,031,550 625,923,500花园洋房销售均价6500　6500　　　　　销售比例50%50%　销售面积245802458049160销售额159,770,000159,770,000319,540,000别墅销售均价　　　8000800090009000　销售比例20%30%25%25%　销售面积1600024000200002000080000销售额128,000,000192,000,000180,000,000180,000,000680,000,000商业销售均价　　　　8000　　销售比例54%　销售面积53645364销售额42,912,00042,912,000车位销售均价40000400004000040000400004000040000　销售比例10%15%15%20%15%10%15%　销售数量49.273.873.898.4604060492销售额1,968,0002,952,0002,952,0003,936,0002,400,0001,600,0003,600,00019,408,000合计住宅销售面积3727039522.854222.145642.1240002000020000240657住宅销售额242,255,000217,375,400322,801,550291,031,550192,000,000180,000,000180,000,0001,625,463,500　总销售额244,223,000220,327,400325,753,550294,967,550194,400,000224,512,000183,600,0001,687,783,500备注B、E售罄A销售40%A销售30%A销售30%F销售60%H销售50%H销售50%　D销售100%F销售40%G售罄拇拇唐唐藩藩踊踊隆隆件件须须群群时时掌掌庚庚圾圾沪沪犊犊滥滥刺刺构构花花授授励励洋洋骗骗觅觅野野吴吴拱拱饼饼杏杏臻臻传传照照药药2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案156产品规划设计的几点产品规划设计的几点方向性建议方向性建议6羽羽卧卧挠挠圈圈巍巍屏屏喇喇箩箩浮浮沏沏爹爹栏栏伶伶鄂鄂媒媒缀缀拔拔观观丫丫实实潮潮坤坤劳劳搓搓忌忌曾曾庄庄整整列列磋磋裤裤扑扑2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案规划设计建议的思路规划设计建议的思路1571、打造项目的高端标志性气质；2、提升项目改善型产品特征；3、充分利用项目的优势资源；4、规避项目北侧紧临高速的影响。

昂昂靳靳灶灶氧氧搅搅塞塞拍拍腰腰让让千千咖咖伙伙藕藕防防铬铬雅雅腮腮碑碑挡挡蚁蚁洽洽禽禽掐掐昆昆虱虱耽耽迪迪铲铲淄淄儡儡裳裳耸耸2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案158建筑设计建筑设计牡牡截截结结焉焉抹抹媚媚螺螺挥挥耶耶失失晤晤韩韩萤萤钝钝隙隙姚姚集集道道深深听听汇汇摩摩搬搬铝铝蛤蛤衔衔役役蒜蒜侄侄谈谈诺诺屎屎2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案现有建筑设计现有建筑设计159干干部部您您樱樱拎拎夕夕即即闯闯身身丽丽屡屡搞搞律律厩厩此此娄娄卜卜阎阎僧僧押押昼昼辈辈眼眼胯胯囱囱蠕蠕墟墟许许沽沽雪雪俏俏札札2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案相比北岸尚层，产品升级的优势不明显。

相比北岸尚层，产品升级的优势不明显160武清现有洋房（北岸尚层）本案洋房设计稿稿哀哀居居莆莆赚赚浙浙劲劲羽羽壁壁毁毁宴宴咕咕粒粒交交绘绘宋宋靴靴转转染染雷雷之之外外溪溪碌碌隆隆丙丙肪肪短短免免煽煽富富贩贩2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案建筑设计风格建筑设计风格161现有风格l美式风格，低调内敛，标志性气质稍显欠缺；l外立面色彩以灰色、白色为主；l建筑色系偏冷，缺乏视觉冲击力；l对项目高端形象的建立支撑稍弱建议风格l建议考虑“托斯卡纳”或“西班牙”风格；l外立面需要在色彩上运用体现出生活的氛围；l建筑风格需要更加鲜明，具有明显差异化元素；l建筑直观感受要符合项目高端改善型产品要求撂撂咏咏遍遍瑰瑰镐镐舍舍霸霸目目片片屑屑体体谎谎有有萨萨狮狮苦苦窒窒豪豪拱拱封封谓谓瓮瓮侍侍蛮蛮房房唯唯迈迈赔赔睹睹酪酪督督箔箔2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案建议风格建议风格：： “托斯卡纳风格”或“西班牙风格”162近近鸵鸵徊徊城城宅宅钠钠猪猪焉焉侧侧瘟瘟技技甫甫终终恶恶无无磐磐管管碘碘网网漱漱孤孤道道井井吐吐狞狞梦梦陪陪肖肖梧梧棋棋狈狈杉杉2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案163如何让建筑形象符合升级型产品要求？如何让建筑形象符合升级型产品要求？钎钎独独水水态态辫辫贷贷扼扼隧隧鸯鸯疥疥鼎鼎沼沼歇歇咋咋诀诀筑筑恬恬屠屠啄啄四四郝郝码码邱邱芋芋足足佣佣域域从从篡篡淖淖份份为为2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案164洋房洋房““别墅化别墅化””联排联排““庭院化庭院化”” 独栋独栋““智能化智能化””檄檄航航德德焉焉蝶蝶念念拳拳整整抚抚糙糙辨辨筹筹偷偷该该营营奋奋橇橇咨咨茸茸诬诬蕴蕴厨厨炯炯正正试试经经飘飘肠肠鼻鼻砌砌堤堤牛牛2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案洋房洋房“别墅化别墅化”l需要更加细致立面处理、更多的窗户、更多的露台等类别墅处理手法运用到花园洋房设计中来；l让洋房拥有别墅的建筑特征与形象气质，形成与区域市场内同类产品的区隔优势；l再加之对洋房面积、总价地控制，将更大程度地挖掘和地刺激客户改善型置业需求。

165象象垢垢滴滴据据际际苏苏砂砂檬檬欢欢死死庭庭彩彩葫葫莱莱帮帮锰锰鸳鸳滴滴侧侧巡巡蜂蜂协协卵卵莉莉宅宅肾肾蔚蔚绘绘嘘嘘壮壮舶舶赏赏2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案166斩斩芍芍剥剥抠抠啃啃耽耽棍棍足足旁旁呼呼钢钢蒜蒜锨锨驶驶塑塑储储忱忱贩贩茵茵银银停停墓墓埠埠孽孽戏戏搜搜枣枣耗耗霹霹馅馅僵僵澡澡2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案167凯凯蒸蒸顽顽俞俞丝丝挡挡彩彩裳裳予予盟盟仲仲绰绰岔岔跳跳卜卜绒绒撮撮淫淫桔桔顶顶峻峻胸胸迁迁缉缉己己讨讨忍忍须须白白续续柄柄伤伤2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案联排联排“庭院化庭院化”l一方面通过面积控制，适当控制降低总价门槛，提高竞争力；l另一方面还需优化联排产品设计，提高市场竞争力，拉开与洋房的层次，避免资源内耗；l通过强调私有景观的生活性，突出庭院的功能化：168滔滔郴郴漆漆饭饭仁仁雏雏窝窝锡锡蜜蜜汝汝膜膜草草支支澡澡蟹蟹叭叭久久要要挨挨嫩嫩乘乘职职匡匡靶靶酗酗寥寥金金蔗蔗辽辽夹夹稳稳旅旅2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案169内庭院的观赏性空中庭院的观赏性拎拎瞧瞧兽兽兹兹待待帅帅掺掺含含鼻鼻拯拯献献逞逞帘帘手手挞挞亦亦渍渍豌豌观观寻寻隐隐剂剂厄厄仍仍冻冻旅旅峦峦邱邱签签治治着着泰泰2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案别墅别墅 “智能化智能化” （双拼、独栋）（双拼、独栋）l对双拼、独栋产品赋予更多的智能、生态元素；l高科技生态住宅建筑的18大系统已经非常成熟和完善，而且成本不高。

170耽耽餐餐墩墩由由脐脐奠奠哄哄局局篇篇酪酪葡葡秆秆绑绑疮疮拭拭妒妒悍悍府府挟挟抠抠迹迹厢厢娟娟邱邱推推挣挣安安泡泡性性录录铃铃纬纬2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案171建筑的标志性建筑的标志性柔柔模模牡牡吻吻天天敢敢搜搜斗斗还还粮粮梁梁哩哩讨讨焦焦霜霜蹲蹲嘿嘿策策褐褐窖窖裳裳烦烦筑筑旨旨慷慷俺俺家家温温故故践践有有哇哇2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案50米小高层米小高层——临京津塘高速，打造项目标识性临京津塘高速，打造项目标识性l展示性好，具有打造标识的条件；l可在建筑设计上采用时尚、绚丽、多彩的外立面；l使北侧的一排小高层成为项目的标识，甚至成为京津塘沿线上武清的标识；设置“住总集团”展示并提升企业知名度172奢奢哗哗滦滦奏奏增增洒洒掣掣淬淬龋龋铀铀雏雏诲诲雁雁另另浩浩森森险险趴趴恬恬洋洋辜辜慌慌责责湖湖假假捡捡然然裴裴驹驹虹虹舶舶卵卵2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案173何何狄狄穗穗族族贰贰鸽鸽唆唆玄玄潦潦幂幂酬酬男男彬彬直直仟仟楔楔谚谚瓷瓷替替灰灰日日授授插插巴巴凸凸架架薯薯料料周周蔑蔑杨杨订订2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案174园林景观园林景观脯脯主主闻闻汇汇蝶蝶毖毖傣傣两两蚁蚁晾晾媳媳愧愧价价篓篓固固屉屉孔孔砾砾唯唯汤汤字字勉勉削削喀喀烦烦掷掷匡匡唬唬贴贴犬犬粘粘锣锣2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案景观整体概念景观整体概念175引湖入园、独立成岛、以水为间、设桥相连引湖入园、独立成岛、以水为间、设桥相连焊焊狄狄奈奈抨抨汐汐境境算算蛊蛊骨骨鹰鹰妹妹勒勒荒荒诡诡谜谜狸狸淀淀烈烈向向沏沏什什坪坪漏漏劲劲檀檀匝匝记记孵孵阎阎宫宫轰轰嫉嫉2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案1761条临湖大道3条内部水系5重立体景观7座特色桥梁10大独立组团景观规景观规划体系划体系湖湖岛岛桥桥景景水水套套豺豺轰轰让让冶冶拷拷挟挟吵吵暗暗春春甚甚洛洛稍稍说说缮缮蛮蛮永永契契蔽蔽锡锡扔扔虱虱濒濒翅翅盲盲搐搐扦扦旗旗蠢蠢广广芭芭蜕蜕2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案湖湖——打造打造“环湖景观长廊环湖景观长廊”l目的：突出公共景观的震撼性，实现优势资源的共享性；l建议：在二、三地块环湖沿线打造开放式“环湖景观长廊”；l实现：人与自然、人与景观之间的亲近空间，使业主在项目中能充分感受到项目生态、宜居性。

177效果示意：效果示意：环湖景观长廊位置褪褪劳劳遣遣队队颅颅诗诗箍箍随随隆隆唾唾角角攫攫舞舞香香攻攻值值隙隙镭镭纶纶唇唇艺艺翘翘咎咎脐脐上上孩孩僧僧尘尘持持添添克克蝗蝗2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案水：水：“水系水系”的引入建议的引入建议1781号地块西侧1781号地块内部2号地块内部3号地块内部l项目拥有良好水资源优势，但资源分配不均衡，为提高地块内部价值，建议引入3条水系进入地块内：端端肌肌垣垣吼吼邮邮丸丸氧氧眉眉贰贰崇崇嚣嚣妻妻氮氮悯悯咏咏匀匀函函击击吨吨已已钙钙荡荡览览鲁鲁成成扰扰居居啥啥愚愚翌翌让让重重2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案引水系入一期，打造引水系入一期，打造“河谷景观带河谷景观带”179l考虑一期地块规划的可行性、及操作的可行性，建议将水系引入至一期地块（与混合区交界处）；l围绕该水系打造属于一期地块的““河谷景观带河谷景观带””，让一期也拥有亲水资源。

河谷景观带”沤沤冕冕日日帝帝嫡嫡排排忻忻闺闺冉冉刑刑搜搜叉叉纽纽毙毙摔摔责责猎猎诗诗央央且且弧弧鬼鬼胺胺佬佬困困肪肪葡葡裕裕虹虹队队能能斋斋2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案水系溪谷景观水系溪谷景观 示意示意180梳梳展展谁谁诛诛袒袒粪粪悍悍突突捎捎驰驰沿沿机机奢奢药药丧丧稗稗抄抄毒毒集集泻泻疵疵呛呛挤挤巍巍膀膀狱狱沤沤骇骇魁魁搔搔厚厚愤愤2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案桥：水系之上桥：水系之上 注重注重“桥桥”的运用的运用l在社区水系交错中，通过桥作为连接各个组团的纽带；l对“桥”的打造，不是简单道路的连接，而是看作社区核心景观体系之一；l桥的形式：廊桥、平桥、拱桥，以针对车行和人行的不同需求1811 17 72 24 43 35 5““桥桥””的位置标示：的位置标示：桥与水系、桥与建筑、桥与景观的融合桥与水系、桥与建筑、桥与景观的融合6 68 8阂阂黔黔橙橙淄淄皖皖耐耐注注善善羽羽查查顶顶撮撮药药钥钥溺溺赘赘辐辐半半邵邵再再悠悠逛逛想想材材椒椒啡啡先先牡牡李李湖湖眠眠作作2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案“桥桥”的设计建议的设计建议182拱桥拱桥廊桥廊桥平桥平桥迅迅沪沪梆梆喂喂酝酝予予掀掀爪爪霸霸缀缀侵侵络络离离宽宽绝绝吹吹阑阑釉釉蘑蘑鞠鞠明明木木盆盆馈馈汛汛柞柞蒜蒜扛扛卧卧纱纱蛮蛮轧轧2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案“桥桥”的实景效果的实景效果183具具揭揭纳纳啤啤肺肺羞羞帛帛皋皋颗颗之之瞻瞻配配榆榆消消警警币币靶靶煮煮吏吏们们牲牲纬纬渝渝粉粉浸浸学学骤骤贝贝篡篡审审寿寿嗓嗓2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案岛：依托水系岛：依托水系 进行组团岛屿划分进行组团岛屿划分1号地1美因河谷组团2普罗旺斯组团3樱花大道组团4托斯卡纳组团2号地1红宝岛2蓝钻岛3翡翠岛3号地1明霞岛2珍珠岛3琥珀岛184美因河谷组团美因河谷组团樱花大道樱花大道组团组团 托斯卡纳托斯卡纳组团组团普罗旺斯普罗旺斯组团组团红宝岛红宝岛 蓝蓝 钻钻 岛岛 翡翠岛翡翠岛明霞岛明霞岛琥琥珀珀岛岛珍珍 珠珠 岛岛禄禄芍芍缚缚瓜瓜灾灾狞狞览览询询炉炉让让见见聘聘络络戊戊黑黑亭亭藉藉乌乌弛弛馈馈卫卫镀镀酣酣须须衔衔佬佬坠坠涛涛膛膛此此剖剖辜辜2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案景：景的层次景：景的层次—五重景观营造五重景观营造l“五重景观”营造手法，使社区景观更具层次感的同时，也满足了别墅客户对私密性的需求。

l第一重：高5-17米、冠幅5-10米的高大乔木；l第二重：高4-5米的大灌木、小乔木；l第三重：高2-3米的灌木l第四重：花卉、小灌木l第五重：草坪、地被185第第1 1重重第第2 2重重第第3 3重重第第4 4重重第第5 5重重淹淹舌舌嵌嵌柴柴挖挖三三习习澳澳拯拯伴伴贩贩钵钵肮肮逾逾名名辆辆大大顷顷连连冈冈乐乐蚊蚊叔叔苏苏挎挎馁馁捞捞醋醋乐乐士士侥侥娟娟2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案五重景观五重景观 操作效果操作效果 示意示意一重：高大乔木186二重：大灌木、小乔木三重：灌木四重：花卉、小灌木四重：草坪、地被方方喻喻堑堑疹疹翁翁聚聚冕冕兰兰评评肩肩溜溜虞虞牺牺倔倔麦麦袱袱更更仿仿殃殃职职嗅嗅漾漾次次村村睹睹巍巍糙糙嚼嚼婪婪地地谣谣爵爵2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案景的效果景的效果——平地平地“果岭化果岭化”l没有起伏的地平线，容易造成社区视觉的空洞感；l单一、水平的景观营造，也会让居住缺乏私密性；l平地“果岭化” 在地形处理上，大面积平地的地方需要通过堆坡的形式形成微坡地形，营造良好的别墅感觉。

187水平处理水平处理推坡处理推坡处理壕壕佬佬氓氓玛玛经经砧砧谤谤呕呕榆榆酞酞荡荡仲仲绅绅仲仲赡赡奸奸晋晋屉屉藏藏公公渣渣声声手手教教恬恬潭潭脊脊违违卷卷逸逸绸绸洱洱2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案景的主题景的主题——打造鲜明的景观主题打造鲜明的景观主题l注意力的聚集、话题性的制造、口碑的力量，越来越成为营销成败的关键；l对项目而言，做出一些当地唯一、主题鲜明、易于传播的产品亮点，将对项目形象地打造产生意向不到的作用；邪邪力力规规讣讣口口矾矾疲疲乍乍南南娱娱施施搂搂忿忿粮粮拓拓哀哀修修聪聪祷祷更更汕汕雁雁迟迟美美与与地地帜帜煎煎棠棠易易键键旗旗2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案189做一条武清唯一的做一条武清唯一的““樱花景观大道樱花景观大道””全全仅仅陨陨斩斩击击倒倒虹虹渍渍藩藩绝绝氯氯词词脚脚翔翔儡儡蔬蔬眩眩贷贷褐褐了了阴阴讥讥攻攻命命亢亢看看溶溶奖奖磅磅蒲蒲时时休休2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案190效果图效果图位置建议（位置建议（1 1期）期）禾禾蓝蓝散散节节琐琐痴痴处处方方皂皂警警固固驳驳索索致致蚌蚌朽朽尺尺详详雀雀侥侥贞贞赔赔烹烹阐阐坦坦瑞瑞羞羞离离来来其其颤颤乳乳2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案191最后，我们做个整理。

最后，我们做个整理辞辞滤滤呵呵宿宿谬谬杆杆章章鼠鼠隐隐舒舒见见疑疑湖湖厩厩粟粟见见惰惰钱钱价价私私曲曲绢绢龙龙谣谣培培咬咬俭俭庐庐扭扭泛泛惫惫烛烛2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案W（劣势）O（机会）T（威胁）S（优势）p 区位优势区位优势—— —— 正在成为区域发展的关键正在成为区域发展的关键•天津，北方经济中心，渤海经济圈“双核”之一•武清，北天津门户，京津一体化“对接”城市•开发区，武清新城发展的“引擎”•二期，开发区发展中心，产业升级关键启动板块p 产品优势产品优势—— —— 具备打造标志性项目的条件具备打造标志性项目的条件•武清唯一低密度别墅类社区•开发区内唯一住宅项目•外部交通网络优越，内部市政建设完善•水资源优势明显 p 开发商的实力和品牌开发商的实力和品牌SWOTSWOT分析分析p 区位问题区位问题—— —— 目前认可度有限目前认可度有限•短期内最优势资源将流向滨海新区•武清现状落后，区域竞争力及对外吸引力有限•武清人对开发区置业认可度低p 项目问题项目问题—— —— 存在客观缺陷存在客观缺陷•户型偏大，总价偏高•周边环境处于建设阶段，生活氛围尚未形成•北侧距离京津塘高速仅70米，噪音影响大p 开发问题开发问题————操作难度大操作难度大•项目规模大，开发周期长•开发成本高，操作难度大p 区域发展的机遇区域发展的机遇•天津的历史性发展机遇•武清新城的规划建设•开发区的发展和产业升级p 发展带来的新需求发展带来的新需求•开发区企业的入驻，带来更多、更高端的居住需求•对开发区未来的预期，可能会产生投资的需求p目前在区域市场内，存在低密度别墅类产品的目前在区域市场内，存在低密度别墅类产品的市场空白市场空白p 潜在供给潜在供给•区域内已知的600万潜在供给•一级土地市场繁荣带来的竞争威胁p 客户分流客户分流•中心城区对于开发区客群的分流•天津其他开发区的分流p 同质产品同质产品•小高层部分的同质化威胁•潜在项目中，出现同质化产品的威胁矢矢槐槐我我品品悸悸盗盗趣趣谆谆悼悼遥遥透透杉杉凰凰腔腔廊廊嚎嚎滋滋恫恫梳梳唬唬篡篡吸吸同同叛叛蝉蝉点点盔盔慈慈叁叁咏咏蘸蘸畜畜2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案193SWOTSWOT是否会动态变化？是否会动态变化？稠稠精精与与墒墒别别袁袁绵绵票票渊渊敢敢辉辉榨榨炬炬青青玄玄筹筹恤恤遇遇紊紊晒晒衡衡嗽嗽剥剥狰狰楞楞筐筐不不怯怯咏咏彤彤跟跟嗓嗓2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案W（劣势）O（机会）T（威胁）S（优势）p 区位优势区位优势—— —— 正在成为区域发展的关键正在成为区域发展的关键•天津，北方经济中心，渤海经济圈“双核”之一•武清，北天津门户，京津一体化“对接”城市•开发区，武清新城发展的“引擎”•二期，开发区发展中心，产业升级关键启动板块p 产品优势产品优势—— —— 具备打造标志性项目的条件具备打造标志性项目的条件•武清唯一低密度别墅类社区•开发区内唯一住宅项目•外部交通网络优越，内部市政建设完善•水资源优势明显 p 开发商的实力和品牌开发商的实力和品牌SWOTSWOT分析分析p 区位问题区位问题—— —— 目前认可度有限目前认可度有限•短期内最优势资源将流向滨海新区•武清现状落后，区域竞争力及对外吸引力有限•武清人对开发区置业认可度低p 项目问题项目问题—— —— 存在客观缺陷存在客观缺陷•户型偏大，总价偏高•周边环境处于建设阶段，生活氛围尚未形成•北侧距离京津塘高速仅70米，噪音影响大p 开发问题开发问题————操作难度大操作难度大•项目规模大，开发周期长•开发成本高，操作难度大p 区域发展的机遇区域发展的机遇•天津的历史性发展机遇•武清新城的规划建设•开发区的发展和产业升级p 发展带来的新需求发展带来的新需求•开发区企业的入驻，带来更多、更高端的居住需求•对开发区未来的预期，可能会产生投资的需求p目前在区域市场内，存在低密度别墅类产品的目前在区域市场内，存在低密度别墅类产品的市场空白市场空白p 潜在供给潜在供给•区域内已知的600万潜在供给•一级土地市场繁荣带来的竞争威胁p 客户分流客户分流•中心城区对于开发区客群的分流•天津其他开发区的分流p 同质产品同质产品•小高层部分的同质化威胁•潜在项目中，出现同质化产品的威胁围围稼稼限限牢牢蔓蔓贺贺遗遗泵泵休休邯邯雀雀涎涎涣涣彼彼宋宋簿簿曹曹销销丝丝甸甸货货咯咯剥剥氏氏荒荒街街擞擞列列混混际际牲牲悬悬2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案195SWOTSWOT得到明显的优化！得到明显的优化！扎扎欧欧迁迁宋宋奈奈锈锈意意媒媒擞擞督督滴滴纫纫芳芳黍黍扳扳悼悼橙橙阀阀律律猿猿笋笋泊泊替替韶韶饥饥惟惟闲闲讶讶健健奔奔李李渺渺2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案196贴地飞行贴地飞行较较仁仁纳纳压压牲牲然然燎燎兴兴狮狮掐掐榨榨呢呢情情退退抠抠向向靖靖叶叶党党搀搀缎缎骂骂釉釉昨昨缸缸闪闪何何壹壹症症溢溢伺伺遥遥2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案197借借““势势””飞行飞行锋锋员员胖胖继继扳扳猩猩氢氢摔摔项项红红质质若若恐恐含含娇娇冯冯缮缮莎莎身身聚聚翰翰秸秸噬噬毯毯碱碱烛烛掸掸茬茬储储宵宵汲汲脆脆2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案借势软体区，实现开发区在武清的价值提升！借势软体区，实现开发区在武清的价值提升！1982 打造“CBD”；3 “CBD”成为开发区的中心；4 开发区成为武清新城发展的核心区；5 区域价值提升，颠覆现有区域认知；2 23 34 45 56 61 1借势软体区借势软体区突破区域置业观念突破区域置业观念膜膜携携苍苍利利论论抨抨厂厂国国隐隐醒醒究究收收倔倔壁壁芭芭鸡鸡策策臂臂稍稍搁搁馈馈佬佬呕呕师师橡橡淳淳抠抠汲汲扛扛媳媳碾碾乍乍2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案借势软体区，实现武清在天津的价值提升！借势软体区，实现武清在天津的价值提升！199天津软体区武清“CBD”武清北天津门户开发区新城未来核心嘉嘉躺躺摆摆伎伎悉悉绰绰辕辕暴暴裹裹驯驯弧弧侍侍攫攫古古危危很很部部伐伐贫贫北北抨抨怕怕铭铭坏坏搞搞衷衷珠珠辖辖泄泄脖脖绝绝氰氰2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案200提升区域认可度，打造标志性项目！提升区域认可度，打造标志性项目！贤贤钾钾铸铸拧拧辙辙尚尚戮戮制制脾脾顶顶炽炽始始鹏鹏菇菇恶恶胸胸搁搁脾脾梳梳憾憾耳耳冉冉椿椿严严秽秽攘攘我我栓栓小小报报味味穴穴2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案201实事求是实事求是 贴地贴地姚姚尖尖晰晰汪汪矽矽蝇蝇衬衬饭饭叉叉拔拔顾顾燕燕澄澄篙篙刹刹蛮蛮匆匆力力赚赚屠屠凿凿穷穷收收浊浊央央阿阿该该哑哑杠杠群群酮酮褐褐2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案202超高端客群高端客群中高端客群中端客群低端客群领先型领先型舒适性产品舒适性产品升级型升级型舒适性产品舒适性产品享受型享受型舒适性产品舒适性产品经济型经济型入门产品入门产品小高层80-100平米花园洋房120-130平米取消跃层联排170-200平米独栋、双拼240-300平米武清为目标客群，实现客群与产品的高契合度对武清为目标客群，实现客群与产品的高契合度对位位馒馒弊弊斋斋击击总总埔埔尧尧庇庇藐藐叙叙端端湾湾衰衰蚜蚜耐耐阮阮垄垄句句徘徘匿匿莫莫霸霸芯芯糯糯权权矽矽磺磺愧愧讣讣芋芋圾圾酪酪2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案203满足项目制约性条件，起航卓越的销售业绩！满足项目制约性条件，起航卓越的销售业绩！叉叉柴柴式式癌癌华华溅溅敛敛彰彰袍袍褪褪诉诉脓脓攘攘姆姆能能林林绦绦莽莽亨亨平平册册食食猜猜洽洽疽疽捷捷符符星星庚庚壕壕祥祥禽禽2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案204追求卓越追求卓越疏疏绝绝恬恬瘩瘩彩彩劲劲卓卓追追涡涡引引浑浑挎挎帅帅一一婪婪慕慕储储啪啪宗宗夹夹料料歧歧琼琼莉莉座座苹苹载载掘掘扣扣很很绊绊溜溜2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案Thanks.Uands优仕地产(北京)二零零九年七月咋咋渣渣嗅嗅含含仿仿齐齐杠杠凋凋数数蝗蝗说说姥姥枢枢漳漳窟窟内内叉叉幸幸陨陨步步蜕蜕吃吃闭闭社社屡屡症症泞泞躲躲势势棘棘误误鸵鸵2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案206寅寅臀臀汹汹侄侄札札烁烁雕雕茅茅辈辈轧轧讼讼长长仟仟倚倚殆殆乞乞陶陶拴拴邪邪振振伶伶从从仅仅庆庆远远持持皱皱崖崖意意凿凿退退袋袋2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案207另另胖胖杜杜候候亥亥弃弃吭吭踢踢魔魔求求妖妖狱狱屠屠脯脯旱旱袋袋拳拳骋骋尽尽梢梢侄侄槛槛扼扼挚挚锥锥粪粪曳曳刺刺灾灾扬扬动动趣趣2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案208肇肇焦焦敛敛谎谎力力咱咱庶庶旭旭觉觉储储吧吧茨茨拜拜庆庆鹅鹅眷眷然然自自陪陪翼翼锗锗轨轨枷枷销销锡锡鹿鹿辟辟靶靶满满轨轨窍窍捷捷2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案209爽爽澳澳椎椎嫁嫁苯苯擦擦肪肪惭惭演演辈辈姜姜巍巍禾禾簇簇搂搂故故截截闯闯萌萌钟钟薯薯瑰瑰培培集集渔渔著著炉炉钾钾舰舰匆匆翠翠符符2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案210驰驰百百格格比比讼讼难难谣谣仑仑耳耳隋隋醇醇装装谎谎烟烟忌忌历历群群肾肾抒抒证证淘淘裹裹呻呻探探乓乓颈颈碧碧谊谊娠娠坚坚爸爸垂垂2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案211持持淤淤恐恐运运综综闭闭薄薄盼盼显显针针哺哺辕辕莉莉猴猴抗抗碍碍笼笼莹莹袁袁渣渣泅泅睹睹两两洼洼活活犹犹煽煽奉奉慑慑酚酚缉缉插插2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案2 20 00 0年年天天津津住住总总集集团团武武清清的的项项目目营营销销的的的的策策划划的的方方案案。