经济发达国家住房消费信贷模式分析.doc

经济兴旺国家住房消费信贷形式分析住房消费信贷是世界上多数经济兴旺国家最大的消费信贷，它既可以有效地刺激经济增长，还可以促进社会的稳定开展为此，大多数国家都积极设立专门性金融机构，并制定出不同政策以促进住房消费，鼓励居民购房兴旺国家探究的成功经历和做法，值得我们参考和借鉴　　一、经济兴旺国家住房消费信贷的典型形式　　1.美国的住房抵押贷款形式　　美国的住房消费信贷市场经过长期的开展，在国民经济中已占据了重要的地位美国的住房金融大体经历了两个阶段：一是20世纪70年代以前的传统的以存贷构造为主体的单一住房融资体系，二是20世纪70年代后期至今以按揭证券为主体的二级市场融资体系美国联邦政府为了实现“让全体居民〞有足够的住房的目的，广泛地利用其兴旺的金融机构，采取抵押贷款方式促进居民购房、建房，并对买房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免征用来归还住房抵押贷款本息方面收入的个人所得税　　抵押贷款是美国传统的占主导地位的住房信贷形式美国的抵押贷款中，住房抵押贷款占90％左右，成为世界上规模最大的住房金融市场在美国住房抵押市场上，住房融资与传统的以存款金融机构为主的间接融资机制大不一样，大量非存款金融机构如抵押银行养老基金、保险公司、共同基金等崛起，金融创新及电子信息技术的开展，为美国住宅金融日趋证券化、市场化和全球化提供了新的开展机遇。

　　〔1〕美国的住房金融体系美国的住房金融体系相当完备，形成了多层次、全方位的金融体系；政府性住房金融体系在美国FUD〔联邦住房与城市开展都〕负责所有的住房与城市开展方案相关的政策的制定，下属FHA 〔联邦住房管理局〕负责住房标准的制定和为中低收入阶层提供按揭〔抵押〕担保：GNNIE MAE〔政府全国抵押贷款协会，即吉利美〕是HUD的下属公司，主要是收买政府担保的抵押贷款以及将其证券化此外，属于政府性住房体系的还有FANNIE MAE〔联邦全国抵押贷款协会，即房利美〕，FREDIE MAE〔联邦住宅按揭公司，即福利美〕以及退伍军人管理局〔VA〕等商业性住房金融体系美国商业性住房金融体系包括为数众多的银行、储蓄机构和证券公司它们在政府公司业务范围之外领域发挥着重要的作用如雷蒙兄弟公司〔LEHMAN BROTHERS〕、所罗门兄弟公司〔SOLOMEN BROTERS〕和美林证券公司成为二级市场上的主角，并作为政府性公司的重要承销商和技术伙伴　　〔2〕美国住房抵押贷款市场绝大多数美国人建房或购房都要借助住房抵押贷款，截止2001年，已有70％的家庭通过抵押贷款方式拥有了自己的住宅庞大的住宅抵押贷款规模促成了贷款组合，并为抵押贷款证券韵发行提供了必要条件。

美国的住房消费信贷市场分为—级市场和二级市场一级市场是商业银行、抵押贷款公司和储贷机构向借款人发放住房消费贷款的市场：二级市场是房利美、吉利美等二级市场经营机构，通过发行住宅抵押债券筹措资金，向商业银行等一级市场贷款机构购置住房抵押贷款，同时向其提供更多的贷款资金采源的市场20世纪 30年代之前的美国，住房抵押贷款二级市场还没有形成　　抵押贷款流动性差，资金来源缺乏，提供贷款的条件比拟苛刻在20世纪30年代的世界性经济大萧条中，全美国有约200多万居民因为无力归还住房贷款而丧失了住房产权，约1600多家银行因为无法收回住房抵押贷款而破产，住宅金融体系出现了严重危机危中思变，美国政府采取了一系列措施，1938年，美国成立了联邦国民抵押协会〔FNMA〕，开场探究和培育住房抵押二级市场，以改善住房信贷机构资产负债构造，进步其资金的流动性最初，二级市场的运作限于批发买卖，在利率高，住房信贷机构资金短缺时，联邦国民抵押协会以债务融资方式购进抵押贷款，向中介机构注入资金：当市场利率降低，金融机构资金充裕时，那么出售抵押贷款以贷款买卖的“差价‘来清偿债务直到1970年，美国首推第一张住房抵押债券，其发行者就是政府国民抵押协会。

最近20年是美国住宅金融二级市场抵押贷款证券化开展最快的时期，抵押贷款证券的发行额，从 1970年的，10多亿美元，增加到至今的约4500亿美元二级市场的建立，使得美国各银行迅速实现了住房抵押贷款证券化，为抵押贷款债券在国内外发行，开拓了更为广阔的融资渠道银行从而改善了贷款条件，将贷款期限延长到30年以上，并实行灵敏的利率及支付政策目前，住房抵押贷款债券已成为美国资本市场上的第二大债券〔第一大债券是财政债券〕　　美国住房抵押贷款二级市场的三大机构分别是房利美、吉利美和福利美实际上，房利美和福利美已从最初的政府控制转变为私营公司，并且在纽约股票交易所上市并不是美国政府的对外信贷担保吉利美的对外担保那么属政府信贷担保吉利美是典型的政策性机构，主要收买FHA和VA发放或担保的贷款FHA和VA是专为特定的中低收入者捉供帮助的机构，其中95％以上的贷款被吉利美收买或证券化因为有美国政府的担保作后盾，吉利美本身发行或担保的证券在市场上广为流通目前，吉利美发行或担保的住宅抵押贷款债券余额达500亿美元左右吉利美还直接或间接地通过地方政府或社区给低收入阶层捉供补贴，补贴资金来源于国会拨款房利美是由美国国会立案成立，它以增加美国中低收入家庭住房为其宗旨，即协助更多人实现拥有住房的梦想。

据统计，美国约有1／5的住房贷款所以房利美的业务范围比吉利美更大尤其是按揭担保证券业务涵盖了许多层面，其业务领域不断扩大，它可以收买任何金融机构发放的住房抵押贷款由于范围广泛的投资者持有的房利美按揭担保证券不断增加，其住房按揭担保证券净值已占美国债券市场的6％1987年6月到1998年初，房利美共发行 REMICS〔房地产按揭投资中介〕1540笔，总值达7495亿美元房利美在全球债券市场上的扩张使其融资根底更加广泛目前，房利美已成为全球最大的债券发行人之一由于房利美成立时的背景，它在收买住房抵押贷款时，具有政策倾向性，以协助中低收入阶层融资目前，房利美、吉利美、福利美三家机构在二级市场上的份额为40％、28％和32％　　在二级市场上经营的核心业务有两种：一是住房抵押贷款组合，即购置并持有贷款机构的住房抵押贷款通常经营机构通过贷款机构定期收回每期贷款的本息，同时向购置他们发行的债券的投资者，支付每期的贷款本息在这项业务中，一方面，经营机构承当了住房抵押贷款的利率和信贷风险，另一方面，通过拥有贷款和发行债券的资产组合，赚取利息差价二是经营机构以住房抵押担保债券〔MBS〕换取贷款机构的住房抵押贷款，并从中收取担保费。

美国MBS市场品种丰富，充分考虑了投资者的需求，并在交易方式上也根据投资者的详细情况来决定在美国，超过半数的抵押贷款大都进了二级市场，根据雷蒙兄弟公司提供的数据，抵押贷款证券享有的市场份额已经接近国债，为34.44％，高于公司类债券的市场份额 〔20.81％〕，住房抵押贷款证券余额在3万亿美元左右房利美、吉利美、福利美三家公司在MBS市场占有接近90％的份额近几年来，美国MBS约占美国信贷市场债务余额的近1／3.美国住房抵押贷款二级市场促进了美国住房抵押贷款的证券化，它对一级市场的开展和深化发挥着积极作用首先，它有利于降低贷款机构的贷款风险，增加资金的流动性，拓宽了资金来源的渠道对于贷款机构而言，拥有MBS比拥有贷款的平安性和流动性要高因为 MBS的信誉等级仅次于国债二级市场为金融机构开展住房抵押贷款业务提供了有力的支撑其次，二级市场促使了住房抵押贷款的标准化为了便于出售，二级市场的经营机构对其所要购置的住房抵押贷款做出一系列标准化规定，如：贷款对象、金额、利率等规定，进步了贷款投放的效率最后，政府通过二级市场经营机构制定不同的贷款标准，增加二级市场对资金缺乏区的供应，更大程度地解决全国的住房问题。

　　2.英国的住房协会形式　　与本国的银行业开展一样，英国的住房协会也有着悠久的历史1775年在伯明翰成立了英国第一家住房协会早期的住房协会是一个典型的互助合作组织，它对其会员负责，会员通过投票来决定或影响住房协会的事务它主要是吸收会员的存款然后将其贷放给需要购房或修建房屋的会员，早期法律中规定“住房协会的资金来源，主要是其会员认购其股份为了自己将来的住房融资〞由于政府的支持，住房协会迅速开展，形成了自己的卡特尔组织并统治了住房金融市场20世纪60年代，住房协会在英国抵押贷款市场的份额约在75％到85％之间之后，随着金融自由化的迅速开展，金融管制逐渐放松，住房协会不断成长，业务范围不断扩大，到目前已经具备了和商业银行竞争的实力，其本身也由一个互助合作性质的金融机构成长为更多具有商业性质的银行机构　　3.法国的住房金融市场政府干预形式　　在兴旺国家中，法国是一个政府干预程度较高的国家，政府的积极干预同样表达在住房金融市场上法国政府对住房金融的国家补贴主要有三种：一是对住房建立期间提供的贷款给予利息补贴，二是对住房开工后提供的贷款给予利息补贴，三是国家根据所建房屋是自用还是出租一次性发给10年或20年的补贴。

由政府财政补贴的贷款主要有两类，一类是附加贷款，由法国土地信贷银行提供，贷款对象主要是低收入家庭：另一类是住房储蓄工程，在法国，只要有合法住所和固定收入，都。