某中心城区市调报告(powerpoint 86页).pptx

1本报告严格保密2本报告严格保密11月赣州中心城区市调报告4/13/2022版权声明：本报告是深圳市黑马房地产顾问有限公司的研究成果，未经深圳黑马公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容3本报告严格保密一：西城区市场研究一：西城区市场研究4本报告严格保密西城区：西城区：御景江山御景江山建筑面积：建筑面积：3030万平方米万平方米总户数：总户数：872872户户容积率：容积率：4.134.13绿化率：绿化率：36.89%36.89%整体实收均价：整体实收均价：50605060元元/ /平米平米n核心卖点：核心卖点：章江江景章江江景+ +森林公园杨梅渡公园森林公园杨梅渡公园+ +户型创新高附加值；户型创新高附加值；n户户有景，超大楼间距，圆弧形大客厅；户户有景，超大楼间距，圆弧形大客厅；n1 1：1 1超高车位配比；超高车位配比；n挺拔，时尚，现代的建筑立面挺拔，时尚，现代的建筑立面赣州首个计划引进地源热泵系统赣州首个计划引进地源热泵系统该项目周边缺乏生活配套，项目优势尽体现在产品该项目周边缺乏生活配套，项目优势尽体现在产品和自然环境上，项目周边多为中低档住宅区。

和自然环境上，项目周边多为中低档住宅区l项目地址：杨梅渡公园旁l总占地面积： 2.4万 ；l总建筑面积：6.5万；l总户数：411（含商铺写字楼）；l容积率：2.0；l销售进度： 2011年5月4日推最后一期， 截止到截止到1111月月1313日销售日销售106106套房源，套房源，销售量销售量28%28%l销售价格：均价8300元/平米；l折扣情况：一次性95折、按揭97折；5本报告严格保密户型配比户型配比西城区：西城区：御景江山御景江山户型面积区间（m2）套数（套）套数比例1房1厅55113%2房1卫（小复式）80-10014040%3房2卫135-17018854%4房2卫172-190113%合计/350100户型讲究居住舒适度及产品创新户型讲究居住舒适度及产品创新6本报告严格保密亮点：p 小面积复式结构，使用空间大小面积复式结构，使用空间大p 中空客厅、中空客厅、多变空间多变空间p 面积控制合理，即控制总价面积控制合理，即控制总价畅销户型畅销户型2 2房复式房复式80-100西城区：西城区：御景江山御景江山7本报告严格保密公共走梯门关闭公共走梯门关闭则变为则变为1梯梯1户户270环幕客厅环幕客厅+2702.1m宽景阳台宽景阳台主力户型分析主力户型分析亮点：p 多变空间，赠送面积多多变空间，赠送面积多p 大部分卧室凸窗设计大部分卧室凸窗设计p 观景客厅，部分客厅设置观景客厅，部分客厅设置270度欢幕客厅；度欢幕客厅；西城区：西城区：御景江山御景江山8本报告严格保密成交客户分析成交客户分析客户区域分析客户区域分析客户职业特征客户职业特征年龄特征年龄特征n县区客户较大比，约占县区客户较大比，约占6060% %n80%80%为为3030岁以上，岁以上，8080以前客以前客户户n私营业主占比最大，约占私营业主占比最大，约占7070% %西城区：西城区：御景江山御景江山9本报告严格保密l项目地址：锦江酒店斜对面l总占地面积： 13541.28平米 ；l总建筑面积：33910.27 ；l总户数：194户（B区）；l容积率： 1.8 ；l销售情况：截止到销售情况：截止到1111月月1313日推日推出出194194套，销售套，销售109109套，销售率套，销售率为为56%56%l销售价格：在售房源均价为6200元/平米l折扣情况：一次性9折，按揭9.1折l项目立面：西班牙风格l后期推出时间：A区年底推出优劣势分析：优劣势分析：周边环境配套齐全；周边环境配套齐全； 项目地块小，几乎没有小区。

项目地块小，几乎没有小区n该项目地块分为该项目地块分为A A、B B不相连的两块，不相连的两块，基本上属于临街建筑，总体规模很小，基本上属于临街建筑，总体规模很小，品质一般品质一般户型户型面积区间面积区间（m m2 2）套数套数（套）（套）套数套数比例比例2 2房复式楼房复式楼87-10287-102606030.93%30.93%3 3房房1 1卫卫11011013213268.04%68.04%4 4房房2 2卫卫1501502 21.03%1.03%合计合计/ /194194100100已售罄已售罄户型控制面积，追求经济实用户型控制面积，追求经济实用西城区：西城区：水韵嘉城水韵嘉城10本报告严格保密畅销户型畅销户型2 2房复式房复式80-120亮点：亮点：n 户型方正，小复式产品n 总价低，易受年轻群体追捧不足：n 进深较长，南北通透性较差下层下层上层上层西城区：西城区：水韵嘉城水韵嘉城11本报告严格保密成交客户分析成交客户分析客户区域分析客户区域分析客户职业特征客户职业特征n县区客户较大比，约占县区客户较大比，约占6868% %n个体私营业主占个体私营业主占50%50%n20-3020-30岁之间客户占岁之间客户占50%50%，其次，其次为为3030岁以上客户占岁以上客户占40%40%年龄特征年龄特征西城区：西城区：水韵嘉城水韵嘉城12本报告严格保密l项目地址：文峰北路东侧龙居苑旁l总占地面积： 60亩 ；l总建筑面积：15万；l总户数： 892户；l容积率： 2.5 ；l销售进度：一期推销售进度：一期推230230套，二期推套，二期推102102套截止到套截止到1111月月1313日销售套数日销售套数分别为分别为102102套、套、3434套；一期销售率套；一期销售率94%94%，二期销售率，二期销售率33%33%；l销售价格：在售均价为6000元/平米l折扣情况：一次性97折，按揭无折扣优劣势分析：优劣势分析：临近主干道，周边环境配套一般；临近主干道，周边环境配套一般； 户型面积适中，低总价，低首付；户型面积适中，低总价，低首付；小区园林比较有特色小区园林比较有特色建筑品质较优，为中国华西承建；建筑品质较优，为中国华西承建；n该项目以望乡府邸、浪漫原乡为项目推广语，首创园林式泛会所，户型设计合理、一期销售情况良好，主要因为入市时机准确。

户型户型面积区间面积区间（m m2 2）套数套数（套）（套）套数套数比例比例2 2房房1 1卫卫70-8070-80888826.4226.423 3房房1 1卫卫85-9085-90585817.4317.432 2卫卫120-135120-13518718756.1556.15合计合计/ /333333100100一、二期户型控制面积，追求经济实用户型控制面积，追求经济实用西城区：西城区：铭欣华府铭欣华府13本报告严格保密畅销户型畅销户型三房一厅一卫三房一厅一卫-85三房两厅一卫三房两厅一卫-8785-8785-87平米小三房平米小三房亮点：亮点：n 户型方正，小面积三房产品n 总价低，易受年轻群体追捧n 部分带入户花园、落地凸窗设计，赠送面积较大不足：不足：n 两卧室朝北，通风采光不足n 书房与卧室开间较小，舒适度降低西城区：西城区：铭欣华府铭欣华府国庆热销户型国庆热销户型14本报告严格保密主力主力户型特点分析户型特点分析三房两厅两卫三房两厅两卫-125三房两厅两卫三房两厅两卫-121-132120-130三房三房亮点：亮点：n 户型方正，面积控制的较合理；n 落地凸窗设计，赠送面积较大不足：不足：n 部分户型两卧室朝北，通风采光不足n 厨房与餐厅相连，通透性不足，且对餐厅客厅有油烟影响西城区：西城区：铭欣华府铭欣华府15本报告严格保密客户区域分析客户区域分析n县区客户和市区客户约各占县区客户和市区客户约各占50%50%客户年龄特征客户年龄特征n近近90%90%都是都是8080后的首次置业者后的首次置业者数据来源：业内人士访谈数据来源：业内人士访谈成交客户分析成交客户分析n置业者中又以公务员、个体私营业主为主置业者中又以公务员、个体私营业主为主西城区：西城区：铭欣华府铭欣华府16本报告严格保密l项目地址：迎宾大道黄金中学旁l总占地面积： 30亩 ；l总建筑面积：5.9万；l总户数：376户；l容积率： 2.4 ；l销售进度：销售进度：1010月月2222日开盘推出日开盘推出114114套，套，当日销售当日销售1616套，截止到套，截止到1111月月1313日销日销售售1919套，销售率为套，销售率为17%17%l销售价格：均价6400元/l折扣情况：一次性92折，分期97折 按揭无折扣优劣势分析：优劣势分析：地处城西核心地段，生活便捷，升值空间巨大；地处城西核心地段，生活便捷，升值空间巨大；靠近黄金中学、小学，教育配套齐全；靠近黄金中学、小学，教育配套齐全； 户型方正实用，产品线丰富；户型方正实用，产品线丰富；小区内部配套齐全，规划有篮球场和羽毛球场；小区内部配套齐全，规划有篮球场和羽毛球场；小区小区1#1#、2#2#为返迁房，影响项目整体品质；为返迁房，影响项目整体品质；该项目是西城区主打概念营销的楼盘，项目对幸该项目是西城区主打概念营销的楼盘，项目对幸福概念的提升不足，主题经常变，在学区房与婚福概念的提升不足，主题经常变，在学区房与婚房间跳跃推广，加上开盘期间价格定位过高，在房间跳跃推广，加上开盘期间价格定位过高，在有不错上门量的前提下销售量确实不好。

有不错上门量的前提下销售量确实不好户型户型面积区间面积区间（m m2 2）套数套数（套）（套）套数套数比例比例1 1房房1 1卫卫484817174.5%4.5%2 2房房1 1卫卫82-9882-98858522.7%22.7%3 3房房2 2卫卫113-123113-12325725768.3%68.3%4 4房房2 2卫卫15315317174.5%4.5%合计合计/ /376376100100三房为主，控制面积，追求经济实用三房为主，控制面积，追求经济实用西城区：西城区：幸福时光幸福时光17本报告严格保密客户重点关注客户重点关注户型户型48一房一厅一卫一房一厅一卫将阳台最大化将阳台最大化亮点：亮点：n 阳台使用面积最大化；n 户型方正，面积实用；不足：n 通透性不足，客厅、餐厅不分离；西城区：西城区：幸福时光幸福时光18本报告严格保密主力主力户型特点分析户型特点分析三房两厅两卫三房两厅两卫113-123亮点：亮点：n 卧室都带凸窗设计，面积控制合理；n 户型方正，面积实用；不足：n 通透性不足，两卧室朝北；n 两卧室门对门，私密性差西城区：西城区：幸福时光幸福时光19本报告严格保密l项目地址：文峰北路与金帅路交汇处l总占地面积： 3.6万 ；l总建筑面积：8.3万；l总户数： 544户；l容积率：1.8 ；l营销动作：10月18日售楼部开放；l销售价格：待定，未推出销售l项目主推广语：感山水灵气 沐西城阳光l推广渠道：户外、网络、短信、房展会l推出时间：待定优劣势分析：优劣势分析：临近主干道，周边环境有菜场，配套一般；临近主干道，周边环境有菜场，配套一般； 户型合理，面积适中；户型合理，面积适中；容积率较低，绿化率高；容积率较低，绿化率高；u小区内配套齐全，有篮球场，网球场、羽毛球场，游泳池。

小区内配套齐全，有篮球场，网球场、羽毛球场，游泳池户型面积区间（m2）套数（套）套数比例2房1卫807055.55%3房1卫100-1022015.87%2卫102-1053628.57%合计/126100一一 期期两房控制在两房控制在80、三房控制在、三房控制在100，追求经济，追求经济实用实用西城区：西城区：中民中民阳光城阳光城20本报告严格保密客户重点关注户型客户重点关注户型两房两厅一卫两房两厅一卫约79-81亮点：亮点：n 两房控制在80左右，面积较合理；n 户型方正，两房南北多个阳台设计；n 主卧带转角飘窗设计不足：不足：n 厨房设置对通透性及餐厅、客厅通风有影响；西城区：西城区：中民中民阳光城阳光城21本报告严格保密客户重点关注户型客户重点关注户型三房两厅两卫三房两厅两卫约100-105亮点：亮点：n 三。