物业公司二手房试行方案.docx

二手房买卖试行方案为规范公司租赁业务,特成立房租售中心,以提高公司多种 经营收入,制订此方案一、运作模式在 XXX 成立租售中心〔 试点 , 采取以租售中心为核心,各管理处提 供房源、客户、也可自行成交等配合支持的模式二、部门职责划分〔一经营发展中心租售工作职责1、负责租售中心、各管理处二手房买卖工作的业务指导、业务 监督及业务技能培训工作；2、负责二手房买卖过户手续办理的后台支持工作；3、负责定期工作总结分析会议的召集 ,并对租售工作中存在的 问题及时提出合理化解决建议；4、负责广告宣传工作；5、负责定期对租售中心及各管理处租售情况进行经营分析 〔二租售中心租售工作职责1、掌握市场动态 ,搜集市场信息 ,做好房源开发及客户接待工 作；2、汇总并落实房源信息,进行及时跟踪；3、及时上报成交信息,便于公司经营发展中心了解运作情况；4、定期向经营发展中心上报实际租售情况统计报表；5、配合公司做好合同签定工作 ,加强各类合同管理,建立用户档案,经常回访客户,反馈用户对产品的意见；6、努力做好服务工作,树立良好的企业形象,提高企业知名度；7、配合经营发展中心做好广告宣传工作；8、负责佣金结算工作；9、加强业务人员的专业知识学习,不断提高业务人员素质；10、完成公司下达的任务指标。

〔三管理处租售工作职责1、负责本项目房源的开发工作；2、管理处将自身有效房源登记到租售中心,达到资源共享；3、做好客户来访的接待工作,促进房屋成交；4、定期安排客服部长及租售负责人参加经营发展中心组织的租售工作总结分析会；5、定期安排人员对周边楼盘进行采盘 ,并进行汇总分析 ,时刻了解市场信息的变化6、管理处客服部负责具体工作的实施；三、租售中心岗位设〔一店长岗位职责1、从全局观点出发,维护公司的整体效益,同时安排好本部门工作；2、忠于公司事业,严格要求自己,处处以身作则,严守公司规章制 度,工作上起到模范带头作用；3、加强本部门的内部管理,注意工作方法,讲究领导艺术,深入实 际,关心员工的思想动态和生活情况,加强政治思想教育,充分调动 全体员工的积极性,保持一种团结协作、优质高效的工作气氛；4、积极主动,高风格、高姿态地搞好部门之间的协调工作 ,做到相 互配合团结协作；5、有权力、有责任、有利益、有义务,必须处理好责、权、利三 者关系,严禁以权谋私、假公济私,损害公司利益,败坏公司声誉,污 染公司风气；6、审查房源信息的真实可靠性和成交房源,并及时上报；7、组织召开本部门业务讨论会,加强现场客户信息管理,协助业务 人员成交,同时加强学习,努力提高本部门业务素质；8、配合公司客服部做好合同签定工作。

9、积极主动核对佣金单并及时收回佣金10、严守企业秘密,不得擅自向无关人员泄露企业的业务信息、 经营情况、管理文件、经济数据等；11、对于未在规定时间〔三天落实房源信息可靠性的房源,及时重 新分配落实〔二店秘岗位职责1、协助店长做好市场新房源的开发和店面租售管理工作；2、 协助公司签订各类合同 ,并审核其它租售人员签订合同的真实性；3、协助店长落实佣金的回收工作；4、做好售后服务工作,并努力同新老客户保持良好关系；5、建立客户档案,妥善保管各类合同及客户资料；6、负责组织召开租售人员业务会 ,总结交流营销经验分析客户,协助成交,不断提高本部门业务水平7、店长不在时,肩负店长的职责,负责本部门全面工作 〔三按揭人员岗位职责与银行及担保公司对接,负责办理店里所有客户银行解押及资金 贷款业务〔四房产经纪人岗位职责1、利用房源信息,为客户推荐房源并提供合理化建议 ,并熟练地 回答客户提出的问题；2、服从工作安排,工作积极主动,有开拓精神,能不失时机地推销 房源；3、做好房源信息开发工作,并及时实地落实房源信息的真实可靠 性,填写源信息表；4、努力做好售后服务工作,及时回访客户,反市场信息；5、每天向店长汇报工作情况,上交接待情况登记表,每月进行工作 总结,并根据市场信息对下阶段工作进行计划,以提高工作的计划性和 有效性；6、负责及时催收佣金,撮合客户成交；7、努力学习知识,提升知识面,提高自己的社交能力 ,促进业务水平的提高。

五、员工薪酬标准一、员工工资标准1、店长工资=基本工资+本月总佣金的 5%2、店秘工资=基本工资+本月总佣金的 1%3、房产经纪人工资=基本工资〔1200+个人完成佣金的 30%4、银行按揭人员工资=基本工资另外提供有效房源,非本人成交的个人提成为50 元六、二手房买卖实操工作卖方需提供房屋相关信 息、证明、房产证、房屋 所有人身份证明等资料签订委托租售协议签订委托寻房协议书我方房屋产权确认 提供人信息卖方房子抵押要先 进行房签订三方协议双方委托手续办理操作过程：买方买方交定金及给我方交纳佣金 1F 房管局办 理资卖管＜ 房屋所有人 ＞办通过咨询卖网签豁司申办理网签合同双方所需资料：青办里居间委托手带双方身份证、房产 证原件复印件、共有人同意出售证明；2、 斤有人身份证携带双方他分证、房产证原 件复印件及XX居住满1年证明〔社保、 交税、社区居住满一年证明均可要提供房屋相关信息、证明、房产证、房屋f1、 一次性付款的材料款存至资金监管部门，房管局开材料凭正 1 2、 按部门款的首付款凭司接到问请后核验材料和房屋估对房屋估价决定是否受理1•申请二手房抵押 买卖双方填写的 买卖双方签订的贷款公司双受理的资料房屋 同购但有些条屋所有人签订委托代理书＜2•申请二手房抵押贷款买 的资料： 5〔1收入证明〔2身分证 况证明〔3配偶身份彳正 法人的，需提供法人营业 书、公司章程、 和贷款证等有关正f办理银行相关按揭手续 如：房屋出售价格〉; 按受条件；合法的身份证件 还款付息的能力J财务报表t合同3、 借款人同意以房屋作为抵押4、 二手房不在拆迁范围内，产权明确符 合交易条件书,委托我「方为其找寻缴纳屋税种有：契税、营业税、个人所得税房屋并征求买方初步意见 ＜ 比如产权过户手续办理 — 房产过户所需资料： 亠 1、房屋产权证、房屋所有人身份证7、买方同意，我方带领买方实地看公司并签订看方确认、房屋买果买方交纳契税凭证、 买方身份证、结婚证、户口本。

卖为其寻找房屋，如果买方 3•申请二手房抵押贷款卖方需提交的资料：〔1售房人对房有人身满意,我公司将继纟托人公证委托书和身份证〔2房屋共有人买意出售的书面文件；〔3所售房屋的产权证明文件；〔4若房屋已出租，合提同签订户的买明文双方向我公司支付定金伺时买方向我公司支付同意出售的文件；〔5若售房人为金业法人，需提供有效的法人营业执照、代表人证明书等文件 过户手续；10、 买方支付房款,卖方交房;11、 物业交割〔三、定金、佣金收取标准1、定金收取标准卖方在与我公司签订房屋租售委托代理合同时需押房产证书；买方在签订购合同时需缴纳定金 2-3万 元;2、 缴纳定金的作用1、 此定金用来担保买方在约定的时间内 ,按照约定的条件 ,到某 确定地点签订《房屋买卖合同》如届时买方反悔不来与卖方签订 买卖合同,要承担定金被卖方没收的风险 ,如卖方反悔不签《房屋买 卖合同》,要承担双倍返还定金的责任2、用来保证买卖合同签订后 ,买卖双方能够按照合同的约定切实 履行各自的义务如果出现违约情况,违约方要承担相应责任3、 佣金收取标准1、 给买卖双方只提供信息促使成交签订纸制合同 ,买方付我 公司佣金为总房款的 1%。

2、 双方委托我公司全程办理过户手续的 ,在签订纸制合同时买方付我公司佣金,市场佣金收取标准为总房款的 2%,由于我公司新成立租售中心业务不够熟练 ,为提高业务量暂定佣金标准为总房款的 1.5%〔四税率标准房产过户所需缴纳税种及标准：契税 ：1、首套房90平米以下交总款的1%,90-144平米交总房款的2%2、非首套房 144平米以下交总房款的4%营业税：1、144平米以下的商品房或房改房的产权证或契税证下发满5 年 的免交营业税；产权证或契税证下发不满5 年的交 5.6%的全额营业 税2、144平米〔含144平米以上的普通住宅产权证或契税证下发满5 年的交 20%的差额营业税或 5%的全额营业税〔普通住宅的可以选择 缴费,非普通住宅不可选择3、144〔含 144 平米以上的普通住宅不满5 年的叫 5.6%的全额营 业税个人所得税： 首套房产权证或契税证下发满5年的免个人所得税,反之交1%的个 人所得税七、客户接待流程〔一接待：1、铃响三声之内 ,租售人员拿起微笑并富有激情的向客户问好 ： " 您好,某某租售中心"2、先向客户做一个简单的自我介绍3、然后询问客户的个人情况及其需求4、根据谈话对客户做出分析。

5、尽量能够说服客户到现场进行面谈6、在中和客户约定下一次回访的时间7、整理记录,详细填写《客户来访/来电登记表》归档〔建立两本登记表①提供房源客户信息，②需求房源客户信息8、整理做好回访计划〔二现场接待：1、 客户到访前,租售接待人员的销讲资料及销讲工具〔客户登记表、 名片、计算器、楼盘平面图、报价单等应准备齐全并做到销讲工具 和销讲资料的整洁、完好2、 客户来访,租售接待人员必须放下手头工作 ,站立迎候并微笑向客 户致意："您好",询问其到访原因,并引至接待处3、 先请客户入座,主动为客户倒水,并与客户面对而坐；微笑并大方 的做自我介绍〔姓名、职务、主要负责工作并双手送出名片4、 对于购房者询问客户对需求房屋的要求 ,然后对房屋进行配对 ,如 有合适房源,对小区设施设备、周边配套、楼内、楼外及园区规划做 个介绍使客户对小区有一个大致了解5、 在和客户洽谈中,仔细聆听客户的意见,并及时的提出自己的疑问 以便正确把握客户的真实需求确定客户的真正需要 ,并迅速做出应对 策略6、 根据谈话内容,对客户做一个简单的分析〔1、意向客户 2、考虑客 户 3、无意向客户对客户做到心中有数 要根据客户意向或需要,带 客户看房。

7、 若无客户需求房屋可让客户留下联系方式 ,如有合适房源再与之 联系 8、看房过程中,应始终微笑,礼让客户 "您请"并详细介绍小区硬件的 配套设施、周边配套及小区整体规划情况,使客户对小区有个更全面 的了解,并适时向客户提供参考意见,重点介绍客户关注的问题；9、看房后,在与客户谈判的过程中,尽可能解决客户的疑问,说服客户 留住客户接待人员应根据自己的价格权限,给出权限内房间价格；10、对于未达成合同的客户,并在送客中再次告诉客户联系方式和,承 诺为其做咨询,并约定回访日期；11、客户离开时,接待人员应微笑起身为客户拉开门,送客户至大门外 "谢谢,您慢走"12、送走客户后,迅速将客户接待区收拾干净、整洁,做好下一客户的 接待工作；13、客户离开后,接待人员应认真详细的填写《客户来访登记表》登记 整理并归档；并分析客户暂未成交的真正原因,报告主管,视具体情况, 采取相应的补救措施,并做好回访计划14、回访客户,与。