【年度报告】年成都房地产市场年度分析报告.pdf

年度报告）年成都房地产市场年度分析报告2010 年成均房地产市场年度分析方案壹、地产新政和趋势研究1、05 年以来调控基调走势政策点评：05 年以来，中国楼市调控历经：打压投资稳定经济结构性泡沫次贷危机保增长回归民生四阶段；未来主要面临持续性的回归民生性的调控政策影响，但住宅投资和大面积高端物业是调控的主要对象2、2010 年主要政策政策点评：通过信贷政策，抑制需求和增加供给成为调控的主要手段，该调控手段虽然于短期内达到壹定效果，但从中长期来见，市场必有报复性反弹，市场可能出现大起大落情况，对整个市场发展带来较大影响二、土地市场2010 年成均市供应土地556 宗，共计面积约 45772 亩，同比分别增加 136宗和 7502 亩全市共计成交土地464 宗，面积约 36999 亩，较 2009 年分别增加了 102 宗和 4952 亩虽然 2010 年楼市调控政策频频出台， 但对土地市场的影响仅仅于5-7 月份，成均土地市场整体较为活跃， 迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光 100 、上海天祥等地产巨头地价呈上涨趋势，主城区综合地价约729.2 万元/亩，同比上涨 30.9% ；主城区城镇混合住宅用地楼面地价约4544 元/平方米，同比上涨42.8% 。

1、主城区土地市场（1）年度趋势土地成交量有所放大2008 年以来，成均主城区土地成交逐渐增加， 2010 年成交面积约 4748 亩，同比增加约 340 亩城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升近三年来， 成均主城区城镇混合住宅楼面地价约4544 元/ 平方米，同比上涨42.8% 根据楼面地价预估，这些项目的综合成本约于7500-8500元/ 平方米，和成均目前住宅均价基本持平可见，因土地成本攀升因素， 成均房价仍将上涨2）2010 年主城区土地供应情况2010 年，成均主城区供应土地82 宗，共计面积约 5682 亩，同比分别增加7 宗和约 610 亩四季度土地供应放量土地供应和政策调控有较大的关系，“新国十条”之后的5-7 月成均土地市场（壹级市场）较为低迷；二级市场于8 月中旬开始反弹，壹直持续到年末，此间土地频频推出， 12 月达到年度高峰，供应21 宗，共计面积 1766.5 亩以住宅兼容商业类用地为主数据显示， 2010 年住宅兼容商业用地供应37 宗，共计面积约 2204 亩；商业兼容住宅用地供应23 宗，共计面积 2286.9 亩同时商业用地和商业金融用地分别供应 428.7 亩和 719.3 亩。

可见，土地用途以商业为主，未来商业类物业供应将大幅增加以 50 亩以下中小地块为主于供应的 82 宗土地中，50 亩以下地块达到了48 亩，占到了总量的 58.5% ；其次是 50-100 亩和 100-150亩分别有 16 宗和 8 宗此外 200 亩之上地块有 7宗，但均是商业为主的用地以中小规模地块为主，能够有效地增加市场供给，缓解市场供需压力，同时地块规模小，为资金实力有限的中小开发商提供了生存空间高新区土地供应壹枝独秀上图显示，高新区土地供应达成31 宗，面积约 1973 亩，远远超过其他主城区域其次是武侯区，达到14 宗，共计面积 842.2 亩随着天府新城和武侯新城建设力度的加大，俩大区域的土地放量，市场竞争将日益加剧高新区商业兼容住宅用地供应最多注：括号内为土地供应宗数住宅兼容商业用地中，武侯区供应11 宗，面积约 513.7 亩，位居首位；其次是成华区，为10 宗，面积约 855 亩商业兼容住宅中，高新区供应数量和面积居首位， 分别为 18 宗和 1484.3 亩同时商业用地和商业金融用地亦以高新区供应量最多3）2010 主城区土地成交情况土地成交方面， 全年主城区成交地块74 宗，面积约 4748 亩，较 2009 年分别增加 8 宗和约 340 亩。

土地总体交易均价约729.2 万元/ 亩，同比上涨 30.9% 住宅和商业类物业可建面积基本相当根据成交地块相当指标计算， 2010 年成交地块的可建面积约1242.4 万平方米，其中住宅约628.6 万平方米，商业类物业约613.8 万平方米据统计，2010 年成均主城区成交住宅面积约830 万平方米，2010 年成交地块可建住宅尚不足成均主城区壹年的住宅销售量若这壹情况不得以改变，能够预计， 2011-2012年成均主城区住宅将呈现供不应求的局面和住宅相反，商业类物业则呈现供大于求的情况，市场竞争压力将加剧成华区成交土地达1106 亩成华区以 1106.6亩的土地成交量，位居各区之首，主要位于成华青龙乡区域；高新区和武侯区分别成交19 宗和 18 宗土地，分别集中于天府新城和武侯新城楼面地价 TOP10 位于春熙路商圈的华兴街地块，以11000 元/ 平方米的楼面地价，夺取年度楼面地价地王于楼面地价 TOP10 中，市中心（内环内） 2 宗，城东二三环间4 宗，城西二三环间 2 宗，城北内壹环间和城西壹二环间各壹宗主要区域土地成交情况天府新城、武侯新城、攀成钢和成华青龙片区成为2010 年成均主城区土地成交量最多的四大区域，这些区域集中了众多的品牌开发商，将成为未来成均房地产市场的热点、重点区域。

品牌房企拿地情况于品牌开发商中，仅保利、蓝光、华润、绿地、华宇和九龙仓于土地市场有所斩获，主要新进区域为攀成钢、武侯新城、建设路、城北青龙乡等区域新入蓉开发商拿地情况2010 年，共有阳光100 、世茂、太古、远洋、招商、香港置地、朗诗等十余家国内地产巨头进驻成均，拿到土地；主要区域集中于攀成钢、武侯新城、成华迎晖路等区域4）各郊县土地供应情况2010 年成均各郊区县供应土地474 宗，共计面积约 40090 亩，同比分别增加 129 宗和 6891 亩大邑供应土地 7100 亩大邑县以供应 103 宗，7105 亩的天量土地，位居各郊区县首位，位列二、三位的分别是新均和崇州，土地供应量分别为59 宗、5410 亩和 58 宗、5814亩近郊主要热点区县，如温江和龙泉驿土地供应量均不足2000 亩5）各郊区县土地成交情况全年各郊县共计成交土地390 宗，面积约 32251 亩，较 2009 年分别增加了 94 宗和 4611 亩大邑成交土地 6731 亩大邑以 6731 亩的成交量位居各区县首位，崇州和新均分列二、三位，交易面积分别为 5129 亩和 3998 亩龙泉驿、温江和双流三大热点区域的土地成交量均于1800 亩以下，郫县土地成交达到 2248 亩。

大邑可建面积超过千万平根据地块关联指标，大邑以超1000 万平方米的可建量位居首位，其次是新均，约 934 万平方米，青白江和郫县的可建量约600 万平方米左右崇州区域可建面积超过 400 万平方米各郊县住宅用地成交情况大邑、崇州和新均分列住宅成交面积的前三位，分别为66.6 亩、3676 亩和3159 亩近郊郫县成交约1758 亩，双流约 1039 亩，温江和龙泉驿于700 亩左右各郊县住宅可建面积大邑以 987 万平方米的天量， 位列首位新均、青白江和郫县分列二至四位，分别为 602 万平方米、 519 万平方米和 500 万平方米金堂、龙泉驿、均江堰、新均、彭州和蒲江可建面积于200 万平方米以下均江堰住宅楼面地价约1450 元/平方米均江堰、新津、郫县、崇州和龙泉驿位居住宅楼面地价前五位，分别为 1450元/ 平方米、 1377 元平方米、 1172 元/ 平方米和 1049 元/ 平方米和 1017 元/ 平方米其他各区县楼面地价均于1000 元/平方米以下三、商品房市场1、年度供销对比（1）成均市供销总量分析2010 年成均市商品房供应量为3258 万，同比增加 8.9%；商品房销售量为 2965.9 万，同比下降了 17.1% 。

07 年成均市商品房供销比为1.16 ：1；08 年成均市商品房供销比差距最大，供应量远远大于需求量，比例为2.08：1；09 年成均市商品房供不应求，供销比0.84 ：1；10 年成均市商品房供销比1.09 ：1可见， 10 年成均商品房的供销比很接近，供销较为平稳2）成均市住宅供销分析2010 年成均市住宅供应量为2577.7 万，同比增加 5.2% ；住宅销售量为2412.2 万，同比下降了 26% 07 年成均市住宅供销比为1.09 ： 1； 08 年成均市住宅供销比差距最大， 1.96：1；09 年成均市住宅供销比0.75 ：1；10 年成均市住宅供销比1.07 ：1可见， 10 年和 07 年成均住宅的供销比很接近，市场处于供销平衡3）成均市办公供销分析2010 年成均市办公供应量为200.7 万，同比增加 46.4% ；办公销售量为120 万，同比增加 41.5% 07 年成均市办公供销比为1.18 ：1；08 年成均市办公供销比差距最大，为2.05 ：1；09 年成均市办公供销比1.62 ：1；10 年成均市办公供销比1.67 ：1可见， 08 年以来，成均办公物业处于供大于求的态势。

4）成均市商业供销分析2010 年成均市商业供应量为226.8 万，同比增加 36.5% ；商业销售量为231 万，同比增加 65.2% 07 年成均市商业供销比为1.36 ：1；08 年成均市商业供销比差距最大，为1.68 ：1；09 年成均市商业供销比为1.19 ：1；10 年成均市商业供销比0.98：1数据显示，2009 年和 2010 年成均商业市场处于供略小于求的态势，市场需求旺盛2、主城区细分物业市场2.1、住宅市场（1）供销分析月度供销分析从供应来见， 2010 年全年成均主城区供应总量为915.38 万；其中供应量最多的是 9、10 月份，原因于于其他城市的限购令影响，供应住宅分别为112.2万和 154 万，供应量最少的是2 月，春节传统的淡季，供应住宅仅15.6 万从销售来见，“新国十条”后的5-7 月，住宅交易量下降较大，8 月份市场开始反弹， 11 月达到了全年高峰，销售面积约140 万；销售量最少的是1 月份，销售住宅 29.4 万月度价格走势从价格来见，今年价格呈现出平稳上涨的趋势， 11 月达到价格高峰，约 8800元/ 平方米， 12 月有小幅回落态势高新区供销排首位从各个区域分析， 2010年成均主城区住宅供应量最大的是高新区，供应住宅 265.4 万，其次是锦江区，供应量为160 万，供应量最少的是成华区，供应量为 106.7 万；销售量最大的也是高新区，共销售住宅202 万，其次是锦江区，销售量为142.5 万，销售最少的是成华区，销售量为133.9 万。

高层是市场的核心产品从物业类型分析，高层是目前成均主城区住宅供销的主流产品，分别达 819.1万平方米和 721.8 万平方米；其次是超高层住宅，供销量分别为61.2 万平方米和 40.2 万平方米主城区的别墅、多层和花园洋房是十分稀缺的产品70-90 平方米住宅供销俩旺从各面积段分析， 70-90 平方米是目前主城区住宅物业供销的主力，分别为345 万平方米和 332.3 万平方米；90-110 平方米和 110-130 平方分列二、三位2）存量住宅情况高新区存量住宅 174 万平方米2010 年成均市主城区住宅存量房共497.6 万，其中高新区存量房面积最大，173.95 万，占 35% ；其次是青羊区，共78.8 万，占 16%；再次是武侯区，共 76.4 万，占 15% ；金牛区和锦江区各占13% ，成华区占 8%70-90 平方米住宅存量约 129 万平方米从各面积段来见， 70-90 之间的存量房所占比例最大，共129.3 万；其次是 90-110，存量房面积有65.9 万；再次是 110-130，存量房面积有60.4 万3）各类型住宅总价分析双拼别墅总价分析2010 年成均主城区成交双拼别墅共19 套，其中 500-1000万元间 8 套，11 套成。