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对于中国实施住房反向抵押贷款的再思索 　　摘要：住房反向抵押贷款，从理论上来讲不失为一个可行的养老手段现行制度和政策条件下实施住房反向抵押贷款虽不可行，但从长远发展来讲，应从制度和政策环境上发明条件，将其纳入养老保障体系之中　　关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍　　伴随人口老龄化问题的不停显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象住房反向抵押贷款作为发达国家处理老年人以房养老的主要金融工具，逐步受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑含有重大的现实意义　　一、住房反向抵押贷款及其社会效应　　住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年纪的老年人将房屋产权抵押给银行、保险企业等金融机构，并从金融机构取得借款，金融机构对借款人的年纪、估计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人逝世时或根本搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评定后，按其房屋的评定价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人逝世反向抵押贷款使借款人终生能够提前支用房屋的销售款，在取得现金的同时继续享受房屋的居住权并负责维护。

当借款人逝世，对应的金融机构就取得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享受房产升值的部分　　住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国作为一个成熟的融资路径，其在增加养老路径、填补社会保障资金不足、改进老年人经济情况和提升老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提升等方面起到了主动作用，其社会效用关键表现在两点：　　首先，老年人经过参加住房反向抵押贷款得到的年金，能够提升其生活水平对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人主要的可用来增加消费的资产，经过采取年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入同时，经过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长久护理费用对低收入家庭来说，经过住房反向抵押贷款可使每个月收入提升一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功效　　其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调整房价起主动作用对贷款机构而言，即使可能面临逆向选择和道德风险，但和其它贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务含有较高的利润率作为一个新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增加点。

这种类似于买房即积蓄的养老方法，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求　　工业化进程的加紧伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显从大多数老年人的生活现实状况来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，处理老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一个理性的选择　　二、实施住房反向抵押贷款面临的障碍　　近几年，理论界对实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基础停留在理论研究和借鉴上需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍　　1.土地制度不明确，缺乏国家政策支持从反向抵押贷款的特征来看，具有房屋抵押贷款资格的老人必需含有房屋的完整产权（包含土地的全部权）现行法律制度使全部住宅全部者从本质上讲全部无法拥有绝对产权，即在拥有房屋全部权的同时无法拥有土地全部权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必需重新同意，重新缴纳土地出让金，不然土地使用权及其隶属物，全部将被政府无偿收回这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。

　　2.市场风险复杂且缺乏规避工具作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂包含：（1）房地产价格风险，即住房在最终出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失2）利率风险，因为住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生改变会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，轻易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引发破产　　现行的金融环境缺乏风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才取得长足发展的　　3.传统观念根深蒂固孝”为百善之先，赡养父母是儿女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例对应的是国人“但存方寸地留和子孙耕”的意识观念，造成老人一辈子辛劳积攒，一心想为儿女留下房产这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，造成对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求　　4.经营主体复杂难定银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。

但银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往我国银行处理房产全部是被动的，全部是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件保险企业、尤其是寿险企业在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在严禁金融混业经营的管理体制下，保险企业不能直接投资房地产业务，也不可能具有金融信贷功效社会保障机构不论从业务到经验，虽含有相当的资金实力，仍不含有贷款发放、房屋评定和销售等业务职能　　三、现存住房反向抵押贷款模式及其发展　　住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：　　1.南京模式（养老院养老）凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终生免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世以后归养老院全部属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折　　2.上海模式（以房自助养老）实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金和市场价等同老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其它费用归公积金中心交付。

此模式利用房价和租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心全部，使老人心存疑虑　　3.北京模式（养老房屋银行）这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”代理，用租金供自己住养老院此属商业运作多方得利，但存在很多问题，如能否确保养老院服务质量、老人房屋被代理租赁是否放心、租赁纠纷怎样处理等　　上述模式可看做实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索因为实践中面临种种不确定原因的困扰，多种模式存在较大的制度和机制缺点同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏对应政策法规和观念引导和社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微四、结论和对策提议　　尽管住房反向抵押贷款对于健全社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场和拉动内需等有着主动的意义，但现在的市场供给和需求全部很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑但从长远来看，其市场潜力巨大，前景宽广为此，应主动发明有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境　　首先，发挥政府的主导力量，经过建立和完善对应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施发明条件。

比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；经过开征遗产税改变老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；经过税收减免、财政贴息、费用税前列支等多种政策支持，增加经济收入较低老年人参加的主动性等纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽略　　其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导大家改变现有的个人消费方法和理财方法相信伴随时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐步发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟这当然需要在部分比较开放的大城市创办此项业务，经过示范效应吸引更多的老年人前来参与　　最终，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必须性，将其纳入社会养老保障体系，经过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体和寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产能够实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构取得资金支持　　总而言之，住房反向抵押贷款在的开展前景宽广，现在需要的是政策环境的发明和对大家观念的引导　　参考文件：　　[1]范子文.住房反向抵押贷款的组织模式和运行机制探析[J].经济界，2021，(2).　　[2]范子文.以房养老——住房反向抵押贷款的国际经验和的现实选择[M].北京:金融出版社，2021:5573.　　[3]柴效武.反向抵押贷款在创办的迫切性和可行性的评析[J].城市，2021，(1):6164.　　[4]李时华.住房反向抵押贷款:扩大老年消费需求的新路径[J].消费经济，2021，(1):3537.　　[5]张仕廉，刘亚丽.试行住房反向抵押贷款的障碍和对策[J].经济纵横，2021，(2):4142.　　。