一文梳理：转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行开发房地产四项业务的预征率、税率、征收率.docx

名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .一文梳理：转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行开发房地产四项业务的预征率、税率、征收率新纳入试点纳税人转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行开发房地产四项业务的预征率，税率，征收率看似比较复杂，笔者对其进行了梳理，以帮忙记忆；一、预征率：（一）一般计税1、跨县市建筑： 2%2、不动产经营租赁、房地产销售： 3%3、转让不动产： 5%（二）简易计税1、个人（包括个体工商户和其他个人）出租住房： 1.5%（减按 1.5%运算） 第 1 页，共 6 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .2、跨县市建筑、房地产销售： 3%3、不动产（个人出租住房外）经营租赁、转让： 5%小结：1、预征率有 2%、3%、5%三档，仍有个人出租住房特例按 1.5%运算；（ 1）一般计税预征率用 3%的多（懂得：减负思路） ；例外情形：转让不动产时预征率是 5%（懂得：由地税代征，不区分是一般计税仍是简易计税） ；跨县市建筑是 2%（懂得：设的低是为了防止因在建筑服务地大量超缴，机构所在地显现留抵，占压纳税人资金） ；（ 2）简易计税的预征率用 5%的多（懂得：和征收率一样，保证原有地方财政收入不受影响）；例外情形： 第 2 页，共 6 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .建筑服务业（和征收率一样）和房地产销售（懂得：是按预收款运算）是 3%；个人出租住房是根据 5%的征收率减按 1.5%运算；（营业税政策平移） ；2、一般计税和简易计税预征率相同的有： 房地产销售都为 3%，转让不动产都为 5%；3、运算公式：一般情形下，应预缴税款 =（含税销售额 - 可扣除） ÷〔1+ 税率/征收率） × 预征率例外情形：（ 1）转让不动产不论一般计税仍是简易计税，均按 5%征收率进行换算，即预缴时都是：（含税销售额 - 可扣除） ÷ （ 1+5%） ×5%；（懂得：转让不动产由于是地税代征，纳税人身份由国税把握，无法区分是不是一般纳税人）（ 2）房地产销售的应预缴税款 =预收款 ÷ （1+适用税率 / 征收率） ×3%;（懂得：连续营业税的操作方法，收到预收款后直接乘以 3%运算应预缴税款，但现在可以换算成不含税价，减轻了房地产企业的现金流压力； ）（ 3）个人出租住房，根据 5%的征收率减按 1.5%运算应纳税额：（含税销售额 - 可扣除） ÷ （1+5%） ×1.5% ； 第 3 页，共 6 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .（ 4）除其他个人外，应向不动产所在地 / 建筑服务发生地税务机关预缴税款，向机 构所在地税务机关申报纳税；（懂得：其他个人供应建筑服务， 销售或者租赁不动产， 转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地税务机关申报纳税；）（ 5）纳税人供应道路通行服务， 在机构所在地直接申报纳税即可， 不需要预缴税款；（懂得：大路很长，可能跨好几个县（市、区）甚至跨省； ）4、预缴时可从含税销售额中扣除的（公式中简称可扣除） ：（ 1）转让不动产：不动产（不含自建）转让，可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，只要不是自建，一般计税和简易计税在预缴时都可扣除；（ 2）个人转让住房：销售购买 2 年以上（含 2 年）的非一般住房，可扣除购买住房价款，仅限于北京市、上海市、广州市和深圳市地区，其他地区免征增值税；（ 3）跨县市建筑：可扣除支付的分包款；二、税率 / 征收率 第 4 页，共 6 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .（一）一般计税 : 四项业务税率全部为 11%；（二）简易计税：四项业务中除了跨县市建筑，试点前开工的高速大路的车辆通行费征收率为 3%，其他征收率为 5%；个人出租住房根据 5%的征收率减按 1.5%运算应纳税额；小结：1、新纳入试点行业纳税人除不动产（含房地产，住房）的销售、出租适用增值税征收率为 5%外，其余为 3%，有特别规定的除外；2、简易计税时， 四项业务除房地产销售外， 预缴税款的运算和申报应纳税款的运算一样；（懂得： 这意味着适用简易计税方法所实现的增值税其实已经在预缴地即建筑服务发生地和不动产所在地入库； ）3、申报时：应纳税款 =（含税销售额 - 可扣除） ÷〔1+ 税率/ 征收率） ×税率 / 征收率 /1.5% ；4、申报时可从含税销售额中扣除的：（ 1）适用简易计税的不动产（不含自建）转让：可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额；一般计税自建和非自建不动产都不得扣除（懂得： 第 5 页，共 6 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .一般计税凭专票抵扣） ；（ 2）跨县市建筑：简易计税可扣除支付的分包款，一般计税不得扣除； （懂得：连续沿用了原营业税差额征税规定，一般计税凭专票抵扣） ；（ 3）房地产销售：一般计税可扣除当期答应扣除的土地价款，简易计税不得扣除； 第 6 页，共 6 页 - - - - - - - - -。