公园房地产文本.doc

穆棱市文化公园棚户区改造建设项目 可行性研究报告文本穆棱市工程咨询技术中心 - 1 -第 一 章 总 论1.1 项目名称、建设地点1.1.1 项目名称穆棱市文化公园棚户区改造建设项目1.1.2 拟建地点穆棱市八面通镇团结路北侧和工农大街东侧1.2 项目建设单位、法定地址、法定代表人项目建设单位为穆棱市中联房地产开发有限公司，法定地址在穆棱市八面通镇长征路 122 号，法定代表人为公司董事长赫明辉1.3 项目位置和建设规模1.3.1 项目位置穆棱市文化公园房地产建设项目位于穆棱市城区繁华地段，是穆棱市城区人流、物流集散地之一项目位置西、南二面分别靠穆棱市城区八面通镇的主干道工农大街、团结路，北靠文化广场商业区步行街，东邻华富风电公司和市广电局住宅小区，项目位置比较好1.3.2 建设规模本项目建设规模为占地面积 108709.2m2，房地产开发占地面穆棱市文化公园棚户区改造建设项目 可行性研究报告文本穆棱市工程咨询技术中心 - 2 -积 45186.96m2，房屋建筑面积 143343.16m2。

公园占地面积63522.24m2，公园游人容量 1050 人1.4 项目建设的必要性一是城市化进程的需要我国目前正处在城市化进程高速发展的时期相关数据显示,2007 年我国城市化率为 44.9%,年均增幅约为 1%,2010 年城市化率将达到 47%，预计 2020 年会达到60%城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求按照我国 13 亿的人口总量和年均 1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过 1300 万人成为城市新增人口，对房地产有着刚性需求穆棱市是一个文化小城，城市为园林性质城市，八面通镇是穆棱市政府驻地，全市的政治、经济、文化、交通和信息中心穆棱市城区规划区总面积 190km2，建成区面积为10.83km2，随着近几年来，穆棱市城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来穆棱市投资经商，使城区人口大量增加，市城区人口达到 11 万人，其中：农业人口 3 万人，非农业人口 8万人通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，将为穆棱市城区增加 3 栋商服门市房楼，商服门市房建筑面积达12620.18m2，扩大了穆棱市城区商服面积，为穆棱市的商品消费市场，增添了新的主力军和商服就业人口，加快了穆棱市城市化的步伐。

二是收入增长的需要随着经济的快速发展,居民可支配收穆棱市文化公园棚户区改造建设项目 可行性研究报告文本穆棱市工程咨询技术中心 - 3 -入也呈现出逐年增长的趋势国家统计局的数据显示, 2009 年全国农村和城镇居民的人均可支配收入分别为 4761 元和 15781 元,分别实际上涨 8.0%和 8.4%2009 年穆棱市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入达到 10827 元和 6710 元，分别增长 17.3%和 22%社会消费品零售总额实现 24.6 亿元，增长 21.5%根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对消费的要求也随之发生变化人们对消费结构、质量、交通、舒适程度等方面提出了更高的需求因此,收入因素带动改善性消费需求通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，为穆棱市城区增加 33 栋高层住宅楼房，增加的住宅楼房建筑面积达130222.98m2，建成交付使用后，居住在棚户区里的 910 户居民住进新居，满足了他们对改善居住条件消费的需求。

三是城市拆迁改造的需要 随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为 1.3 亿 m2，实际拆迁面积约为 1 亿 m2按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一穆棱市城市棚户区共 11 个区片拆迁占地面积 34.6 万 m2，要用 3 年的时间完成棚户区房屋拆迁和对旧城区改造的工作穆棱市文化公园改造棚户区改造项目的建设，将拆迁 121 户的房屋面积 12784 平方米，其中：拆迁商服门市房面穆棱市文化公园棚户区改造建设项目 可行性研究报告文本穆棱市工程咨询技术中心 - 4 -积 3880 平方米，拆迁住宅房屋面积 7973 平方米，拆迁无照房屋面积 931 平方米，项目建成后，拆迁商服门市房搬进本项目新建的 3880 平方米商服门市房进行商服经营，121 住户搬进穆棱中联花园住上宽敞明亮住宅楼房，人们的商服经营、居住条件，切实得到改善，加快了穆棱市棚户区房屋拆迁和对旧城区改造工作的步伐。

四是全面建设小康社会的需要全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、人居环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，已成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项重要内容通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，将为穆棱市城区增加占地面积 63522.24m2的文化公园，也将填补穆棱市城区无综合性城市公园的空白，也满足了穆棱市人民对文化、娱乐、消闲生活的需求，以推动全市经济社会又好又快发展，建设美丽富裕的穆棱因此，该项目的建设是十分必要的1.5 项目建设单位基本情况穆棱市中联房地产开发有限公司，注册地址在穆棱市八面通镇长征路 122 号，注册资金 3000 万元，经营范围为房地产开发该公司专职兼职人员 20 人，大专以上学历的专业技术人员占穆棱市文化公园棚户区改造建设项目 可行性研究报告文本穆棱市工程咨询技术中心 - 5 -95％以上，都是长期从事房地产开发的、有丰富经验的专业技术人员。

1.6 主要建设内容1.项目组成房地产开发和公园建设2.房地产开发主要建设内容新建房屋建筑面积为143343.16m2，其中: 3 栋商服门市房楼建筑面积 12620.18m2，33栋高层住宅楼房建筑面积 130222.98m2，物业管理用房建筑面积200m2，水泵房建筑面积 300m2及其它公用配套工程设施配套进行供电照明、弱电、给排水、供热、道路、停车场、消防、绿化等房地产开发公用工程的建设3.公园主要建设内容公园分为 7 个功能分区，即：公园出入口区、文化娱乐区、观赏游览区、体育运动区、儿童活动区、老年健身安静休息区和园务管理区主要建设内容按这 7 个功能分区进行建设主要建设内容具体如下：（1）公园出入口区，占地面积 840m2，建扇形花岗岩石板面广场 200m2，宽 20m 框架琉璃瓦公园大门 2 个，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）600m 2；（2）文化娱乐区，占地面积 8245m2，建台高 12cm 半径 25m的圆形露天歌舞台 2000m2，观赏场地 1000 m2，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）5245m 2；（3）观赏游览区，占地面积 5775m2，建展现穆棱灿烂的历穆棱市文化公园棚户区改造建设项目 可行性研究报告文本穆棱市工程咨询技术中心 - 6 -史文化的琉璃瓦屋架宽 3m，长 200 m 檐高 3m 的文化长廊架600m2，琉璃瓦屋架圆形半径 3m 檐高 3m 凉厅 3 个，在绿地间穿插雕建雕塑小品 7 个，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）4995m 2；（4）体育运动区，占地面积 7020m2，建体育运动设施 60 套，各类球运动场地和绿地（草坪大乔木盆栽花木）6520m 2；（5）儿童活动区，占地面积 8396m2，建秋千 4 个，攀爬 5个，滑梯 6 个，迷宫 1 个，旱冰场 500m2，蹦床 60m2，木栅、树篱、短墙 800m，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）5896m2；（6）老年健身安静休息区，占地面积 23346m2，建砖石混椭圆形和 8 字形池人工水池各 1 个 9100m2、人工水池中假山 2 个、砖混棋牌室 300m2、长 80 m 宽 50m 砼地面健身锻炼场地4000m2、道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）9946m2；（7）园务管理区，占地面积 7120.24m2，建园务管理用房550m2、自行车停靠处 100m2、园区室外公厕 2 个 184m2、垃圾中转站 210m2、园区步行路 1300m、园区河卵石小路 100m、果皮箱40 个、条凳和美靠 200 个，高低杆灯照明灯具 40 盏、停车场750m2，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）2011.24m2。

穆棱市文化公园棚户区改造建设项目 可行性研究报告文本穆棱市工程咨询技术中心 - 7 -1.7 项目总投资和资金来源1.7.1 项目总投资本项目总投资（固定资产投资）为 22673 万元，其中：房地产投资 21354 万元，公园投资 1319 万元本项目总投资（固定资产投资）为 22673 万元，投资构成为：1.工程费用投资 19940 万元（建安工程费） ，其中：房地产各建构筑物土建工程 18055 万元；房地产公用配套和其它工程1067 万元，公园各建构筑物工程 818 万元2.其它费用 1340 万元，其中：征土地费用 414 万元，场地平整费用 287 万元，勘察设计费用 100 万元，招标费 20 万元，施工监理费 40 万元，建设单位管理费 479 万元3.预备费 1064 万元，其中：基本预备费 638 万元，涨价预备费 426 万元4.建设期银行贷款利息 329 万元1.7.2 资金来源项目总投资为 22673 万元，资金来源如下：1.企业自筹资金 14540 万元，占项目总投资的 70%。

2.银行贷款 6780 万元，占项目总投资的 30%1.8 项目实施进度项目计划建设期二年（2010 年 7 月～2012 年 7 月） 1.9 项目经济效益穆棱市文化公园棚户区改造建设项目 可行性研究报告文本穆棱市工程咨询技术中心 - 8 -项目年平均销售收入 9124 万元，年平均税金及附加 500 万元，年平均利润总额 2524 万元，投资利润率（年平均）11.1%，投资回收期（税后，含建设期 2 年）3.58 年，财务内部收益率19.5%，银行贷款偿还期 2 年（自本项目竣工交付使用运营期算起） 1.10 编制的依据和内容1.10.1 编制的依据1.《城市居住区规划设计规范》 2.《城市居住区公共服务设施设置规定》 3.《住宅设计规范》4.《住宅建筑设计标准》 5.《高层民用建筑设计防火规范》 6.《公园设计规范》CJJ 48—927.《城市房屋拆迁管理条例》8. 《关于开展旧住宅区整治改造的指导意。