石家庄城中村改造年度计划2017.doc

石家庄城中村改造年度计划2017篇一：石家庄市城中村改造政策规定及实务造政策规定及操作实务 城中村改造政策规定及操作实务一、石家庄市城中村改造政策规定及实务 （一）石家庄市城中村改造政策石家庄市城中 村改造走在全国的前列，政策规定是相当成熟和规 范的所以石家庄市城中村改造早在 2017 年开始就出台 14 号文，适用期是 5 年，到 07 年结束08 年张书记提出三年大 变样，开始了新一轮的城市建设，城中村改造如火如荼的开展起来石家 庄城中村改造， 尤其是 08 年以后，政策规定相当完善，下面介绍一下相关文件1、关于进一步加快城中 村改造的实施意见（08 年 5 号文） 规定了城中村改造的程序、规划方案、土地利用、拆 迁安置、优惠政策（配套费减免、出让收益 返还）等核心内容，此文件依然是目前石家庄 市城中村改造的基本依据2、关于进一步加快城中村改造的指导意见（城指办【2017】25 号） 明确了回迁面积原则上按 1:1 置换， 不超过 300 平米每户， 这其实是政府的指导价城中村改造 涉及很多村， 人们之间攀比严重， 总是就高不就低在之前没有规定补偿面积， 较为混乱3、关于进一步加快城中村改造实施意见的补充意见（09 年 6 号文） 规范程 序、 每户回迁不超过 300 平米、 方案需表决、 一级开发二级开发联动、 区政府主导城中村 改 造、 回迁房办理房权证前不得上市 4、 石家庄市拆迁管理办公室关于城中村改造拆迁管理的 实施意见 市拆管字[2017]第 02 号 城中村拆迁手续的办理 5、关于进一步加强和改进城乡 规划管理工作的意见 石政发 〔2017〕 号 高层容积率不超过 2.5； 10 道路红线 30 米以上， 住宅严禁设底商；楼间距、楼面宽度等有相关指标， 目的在于提高居民的居住品质。

6、 河北省国土资源厅支持城镇面貌三年大变样十条措施 冀国土资地字［2017］8 号 7、石家 庄市城中村改造开发企业准入暂行规定 市村改办[2017]1 号 限定资质，要求三级以上，业 绩要求 20 万平米石家庄内也有例外，开发企业可以不具备三级 以上资质，但是总公司 或母公司是三级以上开发企业，由总公司或者母公司出具相关证明，分公司 或子公司可以 介入城中村改造项目8、石家庄市城市建设“三年大变样”指挥部办公室关于加快办理城中 村改造有关土地手续的通知 城指办发（2017）077 号 城中村改造征地需提交的资料； 回 迁安置用地可划拨、协议出让，40%出让金 9、关于明确市区城中村改造中村民回迁楼认定 及产权登记程序的意见市政办函 （2017） 号 回迁楼的位置、 68 楼号等在总平图上标注； 办 理回迁楼产权登记的程序及资料10、关于进一步规范城中村改造的实施意见的通知石政 办发〔2017〕18 号 1）2017 年后城中村改造重点：二环路以内未启动的；二环路外侧可 视范围内的； 主要市政及公 用设施建设所涉及的市政及公用配套设施暂不具备条件的村 庄，原则上不列入近期改造计划2）城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后，由 辖区政府商国土部门组织公开招标选定 一级开发企业。

参与投标的企业要符合 《石家庄市 城中村改造开发企业准入暂行规定》有关要求招标时要进入有形建筑市场，由市招标办 全程监督经招标选定开发企业后，由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级 开发主体，报市城 中村改造办公室备案，同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门 和单位11、石家庄市人民政府关于进一步落实石家庄市区预留发展安置用地政策的实施 意见 石政发 〔2017〕48 号 1 城中村改造政策规定及操作实务 人均一分地，给村里预留发展用地，用于村集体商业、工业等经济发展； 可作为回迁房周 转用地，提前利用； 划拨登记在村委会或居委会名下； 交政府出让后，出让净收益返还12、石家庄市城中村旧城改造土地收储工作流程石政办函〔2017〕61 号 二环内的城中村拆迁完成后的土地储备程序 13、 石家庄市市区土地收储工作流程石政办发 〔2017〕 号 储 17 备流程 以下介绍一下城中村改造政策规定的城中村改造原则 一是政府主导：石家庄市 城中村改造开发企业准入暂行规定》有关要求招标时要进入有形建筑市场，由市招标办 全程监督经招标选定开发企业后，由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级 开发主体，报市城 中村改造办公室备案，同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门 和单位。

11、石家庄市人民政府关于进一步落实石家庄市区预留发展安置用地政策的实施 意见 石政发 〔2017〕48 号 1 城中村改造政策规定及操作实务 人均一分地，给村里预留发展用地，用于村集体商业、工业等经济发展； 可作为回迁房周 转用地，提前利用； 划拨登记在村委会或居委会名下； 交政府出让后，出让净收益返还12、石家庄市城中村旧城改造土地收储工作流程石政办函〔2017〕61 号 二环内的城中村拆迁完成后的土地储备程序 13、 石家庄市市区土地收储工作流程石政办发 〔2017〕 号 储 17 备流程 以下介绍一下城中村改造政策规定的城中村改造原则 一是政府主导》进行表决，表决时区政府和区城中村改造办公室需派员参加最好 在 经市拆迁办批准后再进行表决、公证处进行公证）保证合法有效性6、实施拆迁一般委 托村委会实施拆迁过程中事项的公证）开发公司作为一级开发主体，成为 城中村改造 的实施主体，但对村里的实际情况不了解，所以一般由开发公司出资，根据拆迁安置补 偿 方案，委托村委会组织实施2 城中村改造政策规定及操作实务 7、有周转地的，办理土地、规划、施工各项手续，建设回迁楼8、拆迁完毕，开发用地 储备。

以下讲一下城中村改造土地利用问题城中村改造拆完后土地是分为三部分的一 部分是回迁用地， 建设回迁住宅，商业，回迁服务和办公楼；第二是市政公用设施用地， 包括道路、绿地等；第三是 开发用地，这也是开发企业利益所在回迁用地是通过划拨的 方式，直接划回村集体来建回迁楼当然回迁用地也可以通过出让的方式，如果通过出让 的方式获得，需要支付土地出让金回迁用地 直接划拨给村委会，开发用地拆迁完后先收 土，拿到土地中心，然后由土地交易市场实行招拍挂9、开发土地公开出让，竞得土地后办理开工手续，建立商品住宅以上是城中村改造的程序那么开发企业如何介入城中村 改造中来， 根据现有的规定怎样成为一级开发的主体， 怎样通过招拍 挂成为二级开发主 体？现介绍一下开发企业参与城中村改造实行一级开发和二级开发的关系现在 城中村改 造实行一级开发制度， 大致程序是开发企业与村委会签订协议， 得到村委会的认可， 然后 需 要得到街道办事处和区政府的认可因为一级开发企业的选聘是区政府主导， 商国土部门 选定一 级开发主体，再由市地产集团出具委托，与开发企业签订一级开发委托协议，才能 成为一级开发主 体， 实行一级开发一级开发是指城中村改造房屋拆迁拆除达到三通一平。

开发企业首先要作为一 级开发的主体，实务当中一般是先在村里，同时经过区政府同意， 成为一级开发主体， 签订协议后 要报城中村改造办公室备案， 城中村改造办公室要给土地 规划建设部门发盘， 明确某项目选定了某 个开发企业作为一级开发企业主体一级开发结 束后要进行成本评估评审，从理论上来说，一级开 发不必然成为二级开发主体，不一定拿 到开发用地二级开发主体要走招牌挂的程序所以需要对 一级开发付出的成本做一个判 定， 开发企业实施拆迁的费用以及付出的拆迁安置补偿费用等开支由 评估单位 （政府指定 的）进行评估，最后由财政局财审中心进行评审来确定一级开发支付的成本， 实际当中一 级开发成本有票据的是一大部分，但也有另外一部分支出没有正规票据，评审中心不予 评 定作为开发企业来说，实施一级开发目的是二级开发，拿地后做商品住宅开发获取利益作为 政府， 其指导思想也希望由实施一级开发的开发主体进行二级开发号文补充意见 16 规定实行委 托一级开发主体实施一级开发，进行二级开发联动在实施过程中，往往是一 由一级开发企业先行 建设回迁房，二级开发需要通过招牌挂，公开出让，招牌挂时回迁住 宅二级开发是附带义务的，要 进行回迁安置房的建设，但拿地的时候需要支付全额地价， 在建设回迁安置房屋时， 资金再在全地 价款中进行拨付。

建设回迁安置房的资金在一级开 发的成本中已经测算出来了作为一级开发主体， 已开始进行了回迁安置房屋的建设， 已 投入了建设资金， 这会使得非一级开发主体再介入进来就很 困难，交接、评估等工作也不 容易进行所以实务当中，进行了一级开发的主体往往会成为二级开 发主体作为开发企 业参与城中村改造首先会进行成本测算开发商和村委会之间会讨价还价，作为开发商 来 说希望回迁面积越小越好，作为村委会来说希望回迁面积越大越好1、拆迁安置补偿成本 （1）回迁安置房建设成本 （2）补偿费用 （3）实施拆迁费用 2、商品房楼面地价 拆迁安 置补偿成本÷商品房建筑面积（开发用地面积×容积率） （取得开发用地成本） 3、拟建商 品房每平米建筑面积建设成本 楼面地价＋建安成本＋配套费用＋其它 4、利润=市场价-拟 建商品房每平米建筑面积建设成本 当然， 这是一种较为粗略的算法， 具体测算我还是建 议找一个为房地产服务的会计师做详细的测算， 对开发成本有一个全面的把握有了具体 成本把握， 才知道如何确定开发面积和开发后获得利润的 3 城中村改造政策规定及操作实务 大小城中村改造协议内容 1、项目基本情况，位置，面积，人口等。

2、项目性质及规 划指标，是否列入规划范围等一般开发商和村委会签订协议涉及规划指标往往 指回迁面 积，回迁用地指标3、运作模式如开发商出资，跑办手续，村委会出地等4、规划方 案 5、拆迁补偿安置方案制定及实施 6、拆迁费及支付方式、拆迁期限及交地标准 7、双方 权利义务 8、回迁安置房屋建设回迁安置房屋的户型需要征求村委会的意见，有时需要单 独签订有关户型 的补充协议，开发公司负责建设，村委会进行监督，如建筑材料的监督， 质量的监督等村委会可 设立监督小组或委托监理公司来进行监理包括时间，期限，交 房标准等交房标准涉及到住宅的 交房标准，商业的交房标准，办公用房的交房标准，有时交房标准需要签订额外的补充协议当然 作为开发商来说，希望降低交房标准，作为村 委会来说，希望尽可能高的提高交房标准9、 乙方收益 10、双方履约保证 11、其它 城 中村改造补充协议文本 1、拆迁补偿安置协议（草案） 2、回迁安置房屋建设协议 3、回迁 安置交房标准 住宅 商业 服务办公用房 参与城中村改造一级开发与二级开发关系 1、 一级 开发（结束）成本评估、评审2、二级开发附带建设回迁安置房屋义务通过招拍挂取得开 发土地，支付全地价款。

3、建设回迁安置房屋资金，从开发土地全地价款支付4、回迁 用地早划拨，开发土地出让前一级开发主体已开始建设回迁安置房，他人难以介入5、一 般一级开发主体取得开发土地注、政府收益返还村集体基本没有 篇二：石家庄市城中村改造政策规定及操作实务石家庄市城中村改造政策规定及操作实务一、石家庄市城中村改造政策规定及实务 （一）石家庄市城中村改造政策石家庄市城中村改造政策石家庄市城中村改造走在全国的前列，政策规定是相当成熟和规范的所以石家 庄市城中村改造早在 2017 年开始就出台 14 号文，适用期是 5 年，到 07 年结束08 年张书记提出三年大变样，开始了新一轮的城市建设，城中村改造如火如荼 的开展起来石家庄城中村改造，尤其是 08 年以后，政策规定相当完善，下面 介绍一下相关文件1、关于进一步加快城中村改造的实施意见（08 年 5 号文） 规定了城中村改造的程序、规划方案、土地利用、拆迁安置。