广州光大花园商业项目前期报告.doc

...wd...光大花园商业工程市场调研报告(第一册)二零零五年十月新港物业参谋国际ChinaLand Property Consultants International Ltd.第一局部、广州市商业市场调查分析一、2004年广州主要经济指标1.1 2004年广州市经济社会开展主要指标指　　标计算单位2004年 2003年2002年2001年2000年同比增减%一．国内生产总值亿元4115.81346630012684.832375.915.79%第一产业增加值亿元115.50100.410397.2894.3713.07%第二产业增加值亿元1817.71154712271125.06103214.89%第三产业增加值亿元2182.60189716711463.421249.413.09%人均国内生产总值元563004695241884380073429216.60%二．工业总产值亿元5749.5474637883393.193100.0217.45%三．全社会固定资产投资亿元132211731009978.21923.6711.27%广州市2004年人均GDP增长15.7%，广州市经济仍然保持着良好的开展势头。

2004年广州社会费品零售总额 单位：万元工程2004年比上年增减〔%〕总 计1675051412.10一、按地区分城镇1536615811.13农村138435624.11二、按行业分批发零售贸易业1363453515.22限额以上企业424219917.11限额以下企业939233614.38餐饮业30044556.60其 他111524-61.60三、按企业规模分限额以上企业505562916.42限额以下企业和个体1169488510.33主要年份社会消费品零售总额历史最高水平 单位：亿元年份总计按行业分批发和零售贸易业餐饮业其他行业1996686.44454.94119.37112.131997802.59532.93138.70130.961998904.57601.06158.37145.1219991000.68666.15182.10152.4320001121.13783.95208.14129.0420011248.28880.40239.92127.9620021370.68973.32265.97131.3920031494.271183.38281.8529.0420041675.051363.45300.4511.15广州市居民家庭平均每人全年可支配收入与消费性支出情况　〔单位：元〕工程1995年2000年2001年2002年2003年可支配收入9038.1613966.531469413380.4715003消费性支出7601.7311349.4711467.3510671.7811571食品3816.344835.574589.724380.364503.01衣着498.13586.69573564.71677.65医疗保健244.53444.61557.56592.71711.25交通及通讯476.241033.551100.271185.741422.89娱乐文教服务734.421443.421515.951751.081884.16居住658.941474.61539.97981.431177.72杂项商品及服务482.44718.24754.67468.90627.86从以上各图表可知，广州市居民家庭收入平稳增长，消费构造进一步优化，消费质量有所提高。

八大类消费支出中，食品支出与衣着支出占消费性支出的比重有所上升；恩格尔系数达38.9%显示目前广州居民的消费已从解决温饱型过渡到享受型消费家庭设备用品及服务、医疗保健、交通和通讯、娱乐文教服务、居居住、杂工程商品和服务六大类支出的比重均有所提高饮食向更高层次开展；精神文化生活不断充实，教育支出持续增长；衣着、医疗保健居住、交通通讯等支出增幅均在20%左右广州市人口及居民收入的持续增长，为商业工程提供了强大的潜在消费支持注释：恩格尔系数恩格尔系数〔%〕= 食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额×100%恩格尔定律：主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的一定趋势提醒了居民收入和食品支出之间的相关关系，用食品支出占消费总支出的比例来说明经济开展、收入增加对生活消费的影响程度众所周知，吃是人类生存的第一需要，在收入水平较低时，其在消费支出中必然占有重要地位随着收入的增加，在食物需求 基本满足的情况下，消费的重心才会开场向穿、用等其他方面转移因此，一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。

根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕由此可见，广州市市民的生活水平已到达“富裕〞阶段，消费重心已由解决温饱型转移到享受型消费在商场中开展这类享受型消费业态已是大势所趋2004年城市居民消费价格指数(上年=100)项 目2003年2004年城市居民消费价格总指数100.1101.7 消费品价格指数99.8102.2 服务工程价格指数100.8100.8一、食品102.4105.4 #粮食101.0113.1 油脂103.8108.4 肉禽及其制品101.2110.1 蛋96.7121.7 水产品101.6107.8 菜110.7104.9 #鲜菜112.4105.3二、烟酒及用品100.4102.5三、衣着96.799.1四、家庭设备用品及维修服务97.098.4 #耐用消费品94.796.9五、医疗保健和个人用品99.499.7 #医疗保健100.399.7六、交通和通讯97.398.9七、娱乐教育文化用品及服务97.198.9八、居住102.7102.0 #租房105.5100.0 水、电、燃料102.7102.7从以上数据可知， 基本生活用品的消费价格呈较大上升趋势，为社区商业奠定良好的消费根基。

1.2 广州市 基本经济情况A、GDP增长15.0%2004年广州生产总值〔GDP〕突破4000亿元大关，到达4115.8亿元，比上年增长15%其中，第一产业增加值115.5亿元，增长5.4%；第二产业增加值1817.71亿元，增长17.2%；第三产业增加值2182.6亿元，增长13.8%三次产业的比重为2.81∶44.16∶53.03按户籍人口计算，全年人均GDP为5.63万元，增长13.7%；按当年平均汇率折算，约合6800美元，在国内大城市中位居前列数据来源：广州年鉴B、工业成为经济加快增长的主导力量2004年全市实现工业总产值5749.5亿元，增长19.7%● 轻工业产值2679.5亿元，重工业产值3070亿元，全年重工业产值首次超过轻工业产值，轻重工业产值比例为46.6∶53.4，工业重型化进一步明显● 支柱产业拉开工业快速增长，汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业三大支柱产业完成工业总产值2234.8亿元，增长35.4%，占全市规模以上工业总产值的比重达44.3%● 高新技术产业开展迅猛，全年实现工业高新技术产品产值1432.5亿元，增长34.5%，增速高出全市工业平均水平14.8个百分点，占工业总产值的比重达24.9%。

C、固定资产投资增长较快2004年全年完成全社会固定资产投资1322亿元，增长12.5%● 基本建设完成投资622.2亿元，增长36.8%；更新改造投资完成投资161.2亿元，下降12.8%；房地产完成投资440.8亿元，增长5.1%全年全市重点建设工程完成投资322.1亿元，增长63.4%，占全市固定资产投资的比重为24.4%● 一批重点工程建设取得重大进展，新白云国际机场建成并顺利转场运营，地铁二号线调整工程土建工程已 基本完成，三号线已开场铺轨，四号线已全面施工，五号线前期工作进展顺利，广州新火车站已开工建设，年产5万辆的本田〔中国〕出口基地等工程建成投产，广州丰田汽车一期年产30万台发动机工程、广州JFE钢板热镀锌板工程、广州石化炼油改造工程等稳步推进D、利用外资仍保持两位数增长的喜人态势2004年全市完成进出口总值447.96亿美元，增长28.2%● 出口总值达214.7亿美元，增长27.1%出口商品构造进一步优化，机电产品和高新技术产品出口分别占全市出口总值的48.7%和20.1%● 全市外商直接投资工程1046个，增长20.2%，其中投资1000万美元以上的大工程160个，全市外商直接投资实际利用外资24亿美元，增长64.4%。

世界500强大企业已有127家进入广州，共设立227个工程，投资总额合计71.8亿美元● 区域经济合作进一步加强，成功举办首届“泛珠三角省会城市市长论坛〞，与福州等10个城市结为友好城市在第十二届“广州博览会〞上，签订合作工程171个，合同金额196.29亿元落实CEPA协定，赴港开展的“穗港合作，共同开展〞系列活动取得圆满成功，签订工程50多个，合作金额超过15亿元，进一步提高了穗港合作水平E、消费需求稳定增长2004年全市社会消费品零售总额达1675.1亿元，增长12.1%，比上年提高3.1个百分点；全市商品销售总额为5178.9亿元，增长22.7%完成货运量3.5亿吨，增长18.9%，比上年提高16个百分点；客运量3.5亿人次，增长16.4%，比上年提高14.8个百分点；港口货物吞吐量2.3亿吨，增长22.4%，其中集装箱吞吐量377.7万标箱，增长12.7%；实现邮电业务收入211.5亿元，增长1。