房地产行销策划房地产行销策划方案全案模版

1、房地產行銷策劃-房地產行銷策劃方案全案模版第一章 項目投資策劃行銷項目投資策劃行銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。專案投資策劃行銷可對專案進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對專案開發節奏提出專業意見。一專案用地周邊環境分析1、專案土地性質調查.地理位置.地質地貌狀況.土地面積及紅線圖.土地規劃使用性質.七通一平現狀2、專案用地周邊環境調查.地塊周邊的建築物.綠化景觀.自然景觀.歷史人文景觀.環境污染狀況3、地塊交通條件調查.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃.專案的水、路、空交通狀況.地塊周邊的市政道路進入專案地塊的直入交通網現狀4、周邊市政配套設施調查.購物場所.文化教育.醫療衛生.金融服務.郵政服務.娛樂、餐飲、運動.生活服務.娛樂休息設施.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素.歷史人文區位影響二區域市場現狀及其趨勢判斷1、宏觀經濟運行狀況.國內生產總值：第一產業數量第二產業數量第三產業

2、數量房地產所占比例及數量.房地產開發景氣指數.國家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產按揭政策.固定資產投資總額：全國及項目所在地其中房地產開發比重.社會消費品零售總額：居民消費價格指數商品住宅價格指數.中國城市房地產協作網路資訊資源利用2、專案所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規.項目所在地的居民住宅形態及比重.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規.政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規.短中期政府在專案所在地及專案地塊周邊的市政規劃3、項目所在地房地產市場總體供求現狀4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現6、商品住宅客戶構成及購買實態分析.各種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購買行為分析三土地SWOT（深層次）分析1、項目地塊的優勢2、專案地塊的劣勢3、專案地塊的機會點4、專案地塊的威脅及困難點四項目市場定位1、類比競爭樓盤調研.類比競爭樓盤基本資料.專案戶型結構詳析.專案規劃設計及銷售資料.綜合評判2、項目定位.市場定位：區域定位主力客戶群定位.功能定位.建築風格定位五專案價值分析1、商品住宅專案價值分析的基本

3、方法和概念.商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：選擇可類比項目確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重分析可類比項目價值實現的各要素之特徵對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價.類比可實現價值決定因素：類比土地價值A市政交通及直入交通的便利性的差異B專案周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異社區素質的差異C周邊市政配套便利性的差異專案可提升價值判斷A建築風格和立面的設計、材質B單體戶型設計C建築空間佈局和環藝設計D社區配套和物業管理E形象包裝和行銷策劃F發展商品牌和實力價值實現的經濟因素A經濟因素B政策因素2、項目可實現價值分析.類比樓盤分析與評價.專案價值類比分析：價值提升和實現要素對比分析專案類比價值計算六專案定價模擬1、均價的確定.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法有效需求成本加價法A分析有效市場價格範圍B確保合理利潤率，追加有效需求價格運用以上兩種方法綜合分析確定均價2、專案中具體單位的定價類比.商品住宅定價法：差異性價格係數定價法（日照採光係數、景觀朝向係數、戶

4、型係數、樓層係數、隨機係數）.各種差異性價格係數的確定：確定基礎均價確定係數確定幅度.具體單位定價類比七項目投入產出分析1、專案經濟技術指標模擬.專案總體經濟技術指標.首期經濟技術指標2、專案首期成本模擬.成本模擬表及其說明3、專案收益部分類比.銷售收入模擬：銷售均價假設銷售收入模擬表.利潤模擬及說明：模擬說明利潤模擬表.敏感性分析：可變成本變動時對利潤的影響銷售價格變動時對利潤的影響八投資風險分析及其規避方式提示1、專案風險性評價.價值提升及其實現的風險性：專案的規劃和設計是否足以提升專案同周邊專案的類比價值專案形象包裝和行銷推廣是否成功2、資金運作風險性.減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本.對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以儘量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠3、經濟政策風險.國際國內宏觀經過形勢的變化.國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設九開發節奏建議1、影響專案開發節奏的基本因素.政策法規因素.地塊狀況因素.發展商操作水準因素.資金投放量及資金回收要求.銷售策略、銷售政策及價格控制因素.市場供求因素.上市時間要求2、專案開發節奏

5、及結果預測.專案開發步驟.專案投入產出評估.結論第二章專案規劃設計策劃行銷通過完整科學的投資策劃行銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展後，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建築規劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將以人為本的規劃思想和提高人居環境品質作為目標去實現消費者的需求。專案規劃設計策劃行銷是基於市場需求而專業設計的工作流程。專案規劃設計策劃行銷是以專案的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對專案地塊進行總體規劃佈局，確定建築風格和色彩計畫，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。一總體規劃1、專案地塊概述.專案所屬區域現狀.項目臨界四周狀況.項目地貌狀況2、專案地塊情況分析.發展商的初步規劃和設想.影響專案總體規劃的不可變的經濟技術因素.土地SWOT分析在總體規劃上的利用和規避.專案市場定位下的主要經濟指標參數3、建築空間佈局.專案總體平面規劃及其說明.項目功能分區示意及其說明4、道路系統佈局.地塊周邊交通環境示意：地塊周邊基本路網專案所屬區

6、域道路建設及未來發展狀況.專案道路設置及其說明：項目主要出入口設置項目主要幹道設置專案車輛分流情況說明專案停車場佈置5、綠化系統佈局.地塊周邊景觀環境示意：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項目所屬地域市政規劃佈局及未來發展方向.專案環藝規劃及說明：專案綠化景觀系統分析項目主要公共場所的環藝設計6、公建與配套系統.項目所在地周邊市政配套設施調查.專案配套功能配置及安排.公共建築外立面設計提示：會所外立面設計提示行銷中心外立面設計提示物業管理公司、辦公室等建築外立面設計提示其他公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示.公共建築平面設計提示：公共建築風格設計的特別提示專案公共建築外部環境概念設計7、分期開發.分期開發思路.首期開發思路8、分組團開發強度二建築風格定位1、專案總體建築風格及色彩計畫.專案總體建築風格的構思.建築色彩計畫2、建築單體外立面設計提示.商品住宅房外立面設計提示：多層、小高層、高層外立面設計提示不同戶型的別墅外立面設計提示針對屋頂、屋簷、窗戶等外立面局部設計提示其他特殊設計提示.商業物業建築風格設計提示三主力戶型選擇1、專案所在區域同類樓盤戶型比較2、項目業態分析及專案戶型配

7、置比例3、主力戶型設計提示.一般住宅套房戶型設計提示.躍式、複式、躍複式戶型設計提示.別墅戶型設計提示4、商業物業戶型設計提示.商業群樓平面設計提示.商場樓層平面設計提示.寫字樓平面設計提示四室內空間佈局裝修概念提示1、室內空間佈局提示2、公共空間主題選擇3、庭院景觀提示五環境規劃及藝術風格提示1、專案周邊環境調查和分析2、專案總體環境規劃及藝術風格構想.地塊已有的自然環境利用.專案人文環境的營造3、專案各組團環境概念設計.組團內綠化及園藝設計.組團內共用空間設計.組團內雕塑小品設計提示.組團內椅凳造型設計提示.組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示4、專案公共建築外部環境概念設計.專案主入口環境概念設計.專案行銷中心外部環境概念設計.專案會所外部環境概念設計.專案行銷示範中心沿途可營造環境概念設計.針對本專案的其他公共環境概念設計六公共傢俱概念設計提示1、項目周邊同類樓盤公共傢俱擺設.行銷中心大堂.管理辦公室2、本專案公共傢俱概念設計提示七公共裝飾材料選擇指導1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思3、專案行銷示範單位裝修概念設計.客廳裝修概念設計.廚房裝修概念設計.主人房裝修概念設計.兒童房裝修概念設計.客房裝修概念設計.室內其他（如陽臺、玄關、門窗）裝修提示4、項目行銷中心裝修風格提示5、住宅裝修標準提示.多層、小高層、高層裝修標準提示.樓中樓、複式、躍複式裝修標準提示.別墅裝修標準提示八燈光設計及背景音樂指導1、專案燈光設計.專案公共建築外立面燈光設計.專案公共綠化綠地燈光設計.專案道路系統燈光設計.專案室內燈光燈飾設計2、背景音樂指導

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