阿特金斯sva田林创意产业园区发展定位与概念性规划

1、SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划 规划展示图规划展示图 如何创意园区发展定位 创意什么园区核心业态遴选 怎么创意园区概念性规划 检验创意园区财务投资测算 推广创意园区市场推广策划 附录园区建筑单体详细设计 规划方案报告内容规划方案报告内容 49 1018 1938 3944 4545 4689 基地三大发展驱动力概述基地三大发展驱动力概述 基地发展 的驱动力 基地发展 的驱动力 C-SVA产业升级、核心业态发展 需要基地物业现金的反哺、支持 C-SVA产业升级、核心业态发展 需要基地物业现金的反哺、支持 C-SVA产业升级、核心业态发展 需要基地物业现金的反哺、支持 C-SVA产业升级、核心业态发展 需要基地物业现金的反哺、支持 租金利益最大化 业态转型、提升 租金利益最大化 业态转型、提升 B-基地周边潜在消费空 间巨大、商业氛围成熟 B-基地周边潜在消费空 间巨大、商业氛围成熟 B-基地周边潜在消费空 间巨大、商业氛围成熟 B-基地周边潜在消费空 间巨大、商业氛围成熟 A-漕河泾园区产业升级， 现代服务业发展趋势 A-漕河泾园区产

2、业升级， 现代服务业发展趋势 A-漕河泾园区产业升级， 现代服务业发展趋势 A-漕河泾园区产业升级， 现代服务业发展趋势 功能定位多样化功能定位多样化 漕河泾园区产业升级漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑SVA产业链构筑是驱动本项目的三大 驱动力 W19+16项目仪电项目邮通项目 项目 内容 项目 内容 比较比较 规模大，能级高，政策支持有力， 全新形态 规模大而零散，紧邻SVA项目，相 似的基地形态 紧邻地铁站点，相似的基地形态， 商务商业功能明确 对田 林项 目的 影响 对田 林项 目的 影响 规划为上海首批现代服务业集聚区 （微型CBD）,政府支持力度大；占 地23万平方米，建筑面积80万平方 米，包括“总部经济平台”、 “研发 设计平台”、“创新孵化平台”、综合 服务平台”等 规划为国际商务社区、街区式购物 中心，包括商务办公、数码港、酒 店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、 酒吧街、精品商场、等业态。 规划为集信息科技产业、综合办公、 培训中心、及配套服务设施为一体 的科技园区。项目的商业业态规划 是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、 精品服饰

3、、健身房、美容、饭店、 大超市等 创意竞争策略创意竞争策略 发掘功能板块主题特色 在创意上下功夫，产生独特形象 优化基础设施，如充沛的停车等 差异竞争策略差异竞争策略 注重对商务客群细分，了解产业 配套的需求 发掘特色和形成集聚 注重品牌与亮点的打造 品牌竞争策略品牌竞争策略 要挖掘产业间的相关性，形成产业 集聚 注重品牌与亮点的打造 竞争性项目横向比较分析竞争性项目横向比较分析 ? 周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商 圈等，项目可借势发展 ? 漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续 ? 周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨 大 ? 体量为10万平方米，规模较大，利于发挥 积聚优势 ? 在装修方面可得到150-200元补贴 ? 相对一般园区更好的绿化空间 ? 投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天 ? 现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌 无特色 ? 徐汇区对于税收属地化的要求 ? 与其他园区相比，项目位于中环，地段一 般 ? 周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似， 竞争激烈 ? 创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌 的要求，政策风险 空间区位与园区发展的SWOT分析空间区位与园

4、区发展的SWOT分析 三大业态构建策略应对周边竞争三大业态构建策略应对周边竞争 ? 顺应由研发商务到休闲娱乐的转变， 取得更大的发展； ? 在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激 烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术 相关的多媒体应用主题 延续并扩展数字多媒体产业链延续并扩展数字多媒体产业链 1 1 ? 项目体量较大，能够在主力创意产业业 态内部，沿着产业集群互动的方向，从 研发-销售-技术支持-展示-商业配套等 环节构筑相互关联的细分业态 主力业态内部构筑相互关联的业态链主力业态内部构筑相互关联的业态链 2 2 ? 项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展 来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目 的物业价值变现能力 适当提升商业比重，提升园区租金变现能力适当提升商业比重，提升园区租金变现能力 3 3 五大园区构建原则化挑战为契机五大园区构建原则化挑战为契机 建筑更新与SVA历史文脉SVA历史文脉及产业特征产业特征相融合 结合项目体量的优势，实施大规模综合开发大规模综合开发 市区10万平方米的综合型创意产业园 结合多媒体生产技术打造亮点，将SVA文化融入园区 1 1 2 2 由单一产业发展

5、思路转向多产业集群化的多主题产业集成多主题产业集成 以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞 3 3 打破配套开发的思维定式，发展特色主题商业功能区特色主题商业功能区 将创意元素与社区商业相结合，细化并延伸创意商业客群 4 4 突破产业创意与生活创意产业创意与生活创意的限制，实现二者的互融共生互融共生 找到产业与生活的结合点，在上海西南创造创意生活方式 5 5 总体功能定位总体功能定位 特色创意商务集群的 灵动空间 动感商业 的体验场所 提升园区商务 配套的服务高地 特色创意商务集群的 灵动空间 动感商业 的体验场所 提升园区商务 配套的服务高地 融创意产业与创意 生活为一体的超大 型综合创意商务谷 融创意产业与创意 生活为一体的超大 型综合创意商务谷 创意产业是人本经济背景下以创 意为主宰的一种资源配置方式， 而非工业经济时代按照资源来配 置资源。在这种大业态观的导引 下，把握漕河泾现代服务业升级 趋势、周边社区的商业演化格局 与狭义创意产业的适宜业态三大 方向，SVA田林创意产业园区将构 筑包括内容创意产业集群内容创意产业集群、创意 生活商业集群 创意 生活商业集群与现代创

6、意集群现代创意集群三 大板块的有机业态体系。 园区大创意业态体系构成园区大创意业态体系构成 内容创意产业集群内容创意产业集群核心业态核心业态 以实质表现内容 以内容展示空间 以空间创造价值 以实质表现内容 以内容展示空间 以空间创造价值 SVA CONTENT VALLEY SVA 创意内容 产业谷 SVA 创意内容 产业谷 动漫业动漫业（网络 游戏、动漫卡通） （网络 游戏、动漫卡通） 数 字 影 音 数 字 影 音 时 尚 出 版 时 尚 出 版 WEB2.0电子 门户 WEB2.0电子 门户 内容创意产业集群内容创意产业集群空间载体空间载体 动漫业动漫业大众出版大众出版数字影音数字影音 承载物业形态承载物业形态物业特征物业特征产业类型产业类型 内容创作 及术研发 产品制作 及运营 内容获得 及编辑 平面设计 及印刷 节目制作 及加工 节目发行 广告制作及营销推广 WEB2.0WEB2.0 内容获得 网络支持 1 1 2 2 3 3 4 4 专业工作 空间 书吧 竞技广场 音像城 展示中心 办公用房 工作室 办公用房 工作室 小规模或大 空间商务办 公用房，空 间容量20- 50人

7、为主 需要安装大 型专业设施 商务办公用 房，需求空 间面积大 小规模或大 空间商务办 公，空间容 量1-20为主 大面积商业 用房 产业链产业链 销售 展示 娱乐 销售展示 现代创意服务集群现代创意服务集群承载漕河泾服务业的承载漕河泾服务业的商务办公商务办公板块板块 围绕跨国电子企业进行招商，集聚小型创业企业 ? 工业设计为 主导的产业 集聚 ? 跨国企业研 发中心与总 部基地 ? 创投企业的孵化器 商务办 公功能 核心业 态 功能分区研发区展示区交流区培训区服务区 招商建议 核心业态 商务办公功能的核心业态确定以工业设计工业设计和研发设 计 研发设 计为主导的商务港 漕河泾 发展现代服务 业方向 漕河泾 发展现代服务 业方向 总部经济 设计研发 创新孵化 综合服务 信息咨询服务业 研发/设计服务业 支持测试/测量中心商务服务区 功能目标功能目标主导产业主导产业 现代创意服务集群现代创意服务集群承载漕河泾服务业的承载漕河泾服务业的商务服务配套商务服务配套板块板块 商务配套定位细化与业态组合为多元综合立体 配套服务体系 多元综合立体 配套服务体系 商务功能 商务配套定位 核心业态 业态

8、组合 漕河泾现代服务业商港承载的工业设计及总部基地创源承载的创意产业链集聚 衍生需求交流、培训、会务、展示休闲、娱乐、餐饮、居住 综合服务型立体商务配套体系 以商务酒店及其包含的企业会所为主体的，复合健身、 娱乐、室内游泳池等服务设施的高档商务型配套 商务型酒店、企业会所、大型商务餐饮、康体运动设施 商务服务配套的核心业态商务服务配套的核心业态综合性商务酒店综合性商务酒店 服务 内容 服务 内容 酒店客房 会议会展 娱乐健身 特色餐饮 酒店客房 会议会展 娱乐健身 特色餐饮 ? 基本设施：标准客房/商务套 房/豪华套房 ? 配套设施：厨房/桑拿/按摩 浴缸/镭射影音系统 ? 基本设施：会议区/多功能厅/展厅 ? 配套设施：语音同传/声像设备 中餐厅/西餐厅 游泳馆/网球馆/桥牌俱乐部/保龄 球馆/壁球馆/豪华电影馆/乒乓球 室/台球厅/健身房/KTV包间/舞 厅/垂钓/美容美发/桑拿/按摩和人 体体质测评 现代创意服务集群现代创意服务集群承载SVA产业链服务配套的商务板块承载SVA产业链服务配套的商务板块 园区拥有优越区位（SVA集团在市中心城区最大的产业基 地）、产业传承（记忆SVA

9、昨日的辉煌）、产业链优势（如 中央研究院、广电网络通讯、广电销售公司入驻），田林 基地的新发展将在打造三大增值服务平台的基础上，强化 SVA产业链上下两端增值服务的综合盈利能力 产品外延的扩大 产业外延的扩大 市场外延的扩大 上游：产品研发 下游：市场开拓 产业链整合 闵行 SVA 产业 基地 闵行 SVA 产业 基地商务平台 研发平台 展示平台 田 林 基 地 田 林 基 地 SVA三大增值服务平台SVA三大增值服务平台 SVA商务办公的核心业态SVA商务办公的核心业态 细化定位细化定位项目特征/开发建议项目特征/开发建议 销售服务中心 将构建一个以市场为导向、以客户需求为目标的面向国内和国际市场的销售、 服务平台 技术中心 主要建设一流的开发实验室、新产品的小批量生产车间、总装车间和包装车 间，进行近期和中期的产业化开发和技术储备 管理中心 形成纵向的经营管理人才、研发技术人才、相关技术人才、高技能职业人才 培训中心，形成横向的集团业务群业务单元三级培训中心 其功能主要是对以上中心及广电信息原有的制造中心实施管理、协调和决策， 以使得各个中心能有序、高效、协调地运行 培训中心 创意生活商业集群创意生活商业集群特色商业娱乐板块特色商业娱乐板块 1 2 3 4 实现大空间厂房 与商业的完美融 合，营造意象空 间 增加周边居民 生活需求的可 选择面，呈现 多彩生活方式 以特色商业吸 引外来消费者， 转变单一消费 结构 区别周边几个大 体量、综合型商 圈发展规划，形 成多元化、互补 型商贸商务联动 发展 创意生活 Creative & Life 娱乐休闲型型娱乐休闲型型 体验式多媒 体娱乐 电影艺术互 动区 商务服务型商务服务型 个性、时尚休 闲会所 会议中心/展 示中心 创意概念型创意概念型 工艺品制作馆 时尚家饰 生活教育体验中心 特色体验式餐饮 创意生活商业产业集群：创意生活商业产业集群： 以传统产业为基础，融入创意、科技与人文特 质，转变成为食、衣、住、行、教育、娱乐等 民生领域的复合式经营，提供具有深度体验、 高质、美感的产品 规划概念总平面图规划概念总平面图 园区规划结构分析园区规划结构分析 两轴两轴绿轴水轴 绿轴水轴 贯穿园区的

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