华润置地企业成本精细化管理-课程教材

1、精细化成本管理,二,精细化成本管理采购篇,第一节 目标成本体系思路,第二节 目标成本体系原则,一、目标成本制定的要求,三、目标成本制定的时间,合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库； 内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同； 尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析; 尽可能作为绩效考核指标。,第二节 目标成本体系原则,一、目标成本制定的要求,产品目标：成本由产品的定位与市场档次决定，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。 前期文件：项目可研报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准都是依据文件； 前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。 集团标准：结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，节省时间，减少误解； 计划要求：结合运营部门的项目总体经营计划，确定目标成本符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批，正式发布。,第二节 目标成本体系原则,二、目标成本制定的依据,第一阶段：目标制定

2、从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素； 第二阶段：定位、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标。 第三阶段：规划方案确定后或扩初时，形成正式目标成本； 第四阶段：施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下） 。,第二节 目标成本体系原则,三、目标成本制定的时间,一、 第一阶段项目可研/立项/定位阶段,三、第三阶段项目设计阶段,第三节 目标成本体系方法,四、 第四阶段项目目标成本形成后,关键：对社会资源的把握成本调研，上市公司的建安成本目标体系只是做参考，各城市公司在筹划新项目时要开展对地区成本调研、项目成本调研、专项成本调研，定期开展成本调研是做好目标成本的保障； 关注点：与项目定位有关的子项（外窗、外立面装饰、大堂和电梯厅的精装修标准、园林景观等）产品标准和限额指标的确定； 成本测算与项目经营策划的配套：基础和公共配套设施包含内容的确定和分期建设。,一、 第一阶段项目可研/立项/定位阶段成本测算,第三节 目标成本体系方法,二、 第二阶段项目方案阶段成本测算 目标成本的编制与确定成本

3、测算表 以目标成本为导向目标成本的分解与限额设计及动态管理 目标成本分解与合约规划 主要材料设备的初步选型定板 专项成本调研与材料设备专题研究 目标成本制定与运营、财务、营销的协调,第三节 目标成本体系方法,三、第三阶段项目设计阶段成本测算,第三节 目标成本体系方法,在后面第三个章节中详细介绍设计阶段的成本管控措施,要满足动态控制的需要： 按工程与材料分判计划分解到每个分判项目上；这样分解的前提需要项目开发过程事先有充分的策划，是计划管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标。 要满足成本分析的需要：按照标准成本科目分解，一般只在末级科目上可以增加。 按内部职责划分： 成本费用总额和控制关键指标分解到各相关责任部门，列入KPI。 分解到设计限额： 也可以认为是目标的落实，实际上在目标制定时就已经考虑到了设计限额。,第三节 目标成本体系方法,成本目标的分解- 分解是为了落实,四、第四阶段项目目标成本形成后,1,产品线定义及与项目的对应,2,目标成本中技术含量参考,3,限额设计指标,4,工程类目标成本编制注意事项,5,不可预见费预测及预留,6,案例,编制方法介绍,1、,产品线定义及与项

4、目的对应,现置地住宅产品线分为7类：,郊区改善,城市改善,城郊品质,城市品质,郊区高端,城市高端,万象高端,划分方式：基于已获取土地项目的土地特质以及客户定位情况综合判断的，已在进行开发的或者定位已清晰的项目其产品线归属清晰。而部分规模较大项目，分期较多，后期的项目定位并未确定，目前市场形势变化较快，只能结合其现有分期的项目情况进行推断。如“重庆二十四城、常州华润国际社区”等,1、,产品线定义及与项目的对应,2、,目标成本中技术含量参考,结合产品线统计各项目的技术含量指标，经统计各城市公司去年上报建安目标成本体系的造价信息卡，分析得出以上数据：,（）、地下室含量均值,（）、各产品线技术含量均值,2、,目标成本中技术含量参考,2、,目标成本中技术含量参考,说明：砌体含量、内粉含量的选择使用上可按户型面积、房间数量调整；钢筋含量、砼含量的选择使用上可结合设计意见。,2、,目标成本中技术含量参考,3、,限额设计指标,限额设计指标中需注意的问题： （1）上表中 “郊区高端”产品线限额设计指标暂按多层考虑； （2）户内精装修工程根据各项目定位确定档次，本设计限额指标不适用于 别墅类产品。 （3）

5、城市分类按价量维度划分，准二线城市并入二线城市考虑设计限额。,3、,限额设计指标,3、,限额设计指标,4、,工程类目标成本编制注意事项,.1 公共配套设施： 根据核算和管理需要，对具有独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施，如小学、幼儿园、市政公园等，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。在填报建安目标成本体系表格时，应作为独立的成本核算对象，填报至“基础表-建安-n”,将独立配套建安成本链接至“基础表-建安单体外”2.4公共配套下相应子项目的单元格，并设置分摊原则，分摊至各期。 编制当期资金计划时，应将当期修建的独立公共配套工程费列入当期资金计划范畴。 对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。,4.2 外墙保温材料： 请各城市公司关注公安部进一步明确民工建筑外保温材料消防建筑管理有关要求的通知对当地外墙保温材料的选择和施工工艺的影响和导致的成本变化。 4.3 建筑材料、人工变化对建安成本影响 详见：“七、不可预见费预测” 4.4 其他注意事项：

6、土地为毛地时，需考虑毛地变为熟地时需增加的额外费用。如福州洪湾项目：该项目土地为毛地，地上有20万m3地上废弃物需清运，影响建安成本10元/ m2； 土质情况变化:根据项目土质实际情况做相应调整，如福州洪湾项目靠近江边，有40万m3淤泥需换填，影响建安成本50元/ m2。,4、,工程类目标成本编制注意事项,4.5 钢筋含量和砼含量根据地震烈度调整，调整原则一般为： 钢筋含量：六度区与七度区相同场地类别间上部结构钢筋含量相差5kg/m2、相差10kg/m2、相差15kg/m2，地下结构相差10kg/m2； 七度区与八度区相同场地类别间上部结构钢筋含量相差10kg/m2，地下结构相差10kg/m2； 六度区场地类别变化时每梯度影响钢筋含量，上部钢筋含量影响5kg/m2，地下钢筋含量不受影响； 七、八度区场地类别变化时每梯度影响钢筋含量，上部钢筋含量影响10kg/m2，地下钢筋含量不受影响。 砼含量：砼含量不受场地类别的影响，在地震烈度每梯度变化时影响到0.025m3/m2。,4、,工程类目标成本编制注意事项,5、,不可预见费预测及预留,1、人工、材料上涨预测 （1）钢筋 根据钢铁网材料出厂

7、价走势，结合国际经济形势、铁矿石及国内政策、市场各因素，保守预计保守估计2012年螺纹钢仍在高位震荡运行，不排除下降的可能。2012年测算时保守估计仍维持2011年均价5040元/吨上下。 （2）商品混凝土 根据水泥网及各城市上报商砼造价信息价走势，结合国内调控政策、保障房政策影响，保守估计2012年仍在高位运行，不排除下降的可能。测算时保守估计仍按2011年均水平C30泵送砼即380元/m3。因水泥、商砼具有区域特性，各城市公司也可按区域特点，做适当调整。,（3）建安人工 根据中国建设工程造价信息网人工、建安成本走势，结合市场情况、宏观调控政策影响， 人工上涨仍然是长期趋势，中国建设工程造价信息网公布2011年人工上涨22%,预计未来上涨幅度与2011年趋同。主体建安工程人工费约350元/m2，占主体建安工程1700元/m2（不含内装、外装工程、燃气、电梯等）20%。若上涨30%，105元/m2,则对主体建安影响为5.8%，经模型测算对项目建安单方成本影响为3%。,2、项目不同开发阶段目标成本编制的误差预留 方案及扩初阶段：可考虑10%的编制误差。 施工图阶段：可考虑设计变更因素的影

8、响，住宅为5%，综合体为8%。 施工阶段：因人工材料上涨等因素建议考虑不可预见费150元/m2。 3、不可预见费在目标成本编制中的处理方式 工程量不可放大，综合单价按目前市场价格水平测算，人工材料上涨预测和不同阶段的编制误差放入各成本科目下的“其他”中。,5、,不可预见费预测及预留,分享：,1、限额设计任务书范例：,2、华润目标成本科目明细：,培训内容简介,1,2,方案设计阶段,3,扩初或初步设计阶段,4,施工图设计阶段,设计细节,6,精装修设计,5,综合体类设计管理,1,方案设计阶段,成本控制重点：规划设计 / 方案评审 / 设计成果报批,2,扩初或初步设计阶段,成本控制重点：扩初设计任务书 / 产品配置表 / 扩初设计成果 / 建安成本概算书 / 基础方案评审,3,施工图设计阶段,成本控制重点：施工图设计任务书 / 施工图设计成果报批 / 建安成本预算书,3,施工图设计阶段,成本控制重点：施工图设计任务书 / 施工图设计成果报批 / 建安成本预算书,4,设计细节,4,设计细节地下,4,设计细节地上,4,设计细节地上,5,综合体类设计管理,6,精装修设计,体现华润高度执行力的关键制度

9、,2.1 工程变更流程图,2.2 工程变更制度中的要求,规范所有参与工程建设的单位，包括设计院、监理公司、总包单位、专业指定分包等在项目进展过程中的往来。,3.1 收文（来文仅限于工作信函、现场签证确认单及工程指令确认单等三种函件形式。）,3.2 发文（发文仅限于工程联系函、工程指令、合约联系函形式。）,50,3.3 关键点,3.3.1 工程指令签发后，由施工方在完成工程指令所含的全部工作后7个日历天内办理工程指令确认单，并附上详细结算书。 3.3.2 超过规定时间30日历天以内的，则每逾期一天，业主将对施工方处以该工程指令引起造价变化绝对值（调增或调减）1的扣款。 3.3.3 超过规定时间30日历天以上的，业主有权对该工程指令确认单自行处理：若该工程指令涉及造价增加，则业主合约部在最终结算时对增加部分费用将不予认可；若该工程指令涉及造价减少，则业主合约部在最终结算时，将单方出具工程指令结算单，并按该工程指令减少金额的双倍予以扣除。 3.3.4 收发文制度放在项目管理办法中归属于合同条款附件之一。,5.1 成本档案记录表,5.2 成本档案关键点,华润置地 精细化成本管理 采购篇,某地产工程类合约模式案例：,适用：工程类、设计类、营销类、经营类等合作单位的选择和确定。,1、原则：,58,2、招标方式,3、招标程序,3.1、各专业工程招标采购参与岗位,总经理关注:投标资格预审结果、招标启动会、主材选型定样、技术标评标结果、商务谈判结果。,3、招标程序,3.2 、招标准备阶段,第一步、收集供方资源,收集途径:包括施工单位自送资料、专业部门推荐、同行交流推荐以及网络搜集等途径。 资料管理：合约部专人负责管理，及时建立施工单位数据库，录入主要信息，及时的更新、管理和维护。施工单位资料库属于公司机密，不对外公开。 资格预审邀请函：为了便于收集到最新信息，同时引起各单位的重视和关注，可以传真形式或者电子邮件形式发送资格预审邀请函，落款为合约部，作为招标资料存档。,3、招标程序,约谈：安排在公司集中进行，也可以合并到实地考察中一并进行；约谈完成后召开碰头会，对约

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