河南焦作山阳区地块商业价值初步判断
27页1、焦作山阳区地块商业价值初步判断,一,二,城市宏观背景,焦作市商业概况,目录:,三,区域商业概况,PART 1.城市宏观背景,GDP焦作市GDP稳步增长,在经过2010-2012年3年10%以上的快速增长后,2013年GDP增速出现下滑。,城市宏观背景,城市宏观背景,人均GDP焦作市经济发展水平在全省处于中上游,2013年人均GDP为48505元,在全省排名第四,反映出焦作人具备较强的消费能力。,城市人口2012年焦作市常住人口364万人,其中城区人口仅有92万人,人口基数小,房地产市场容量有限,商业消费力支撑有限。,2012年焦作市常住人口364万人,总体人口基数小; 焦作市各大城区总人口为91.7万,其中山阳区、解放区人口最多,高新区人口最少,仅为5.1万;,城市宏观背景,公路交通:焦作市拥有晋新高速、焦温高速、长济高速、郑焦晋高速等,方便直达周边城市,并且与二广高速、连霍高速这两条贯穿南北、沟通东西的国家干线高速公路相连,外围公路交通相当便利,铁路交通:境内有焦柳线、焦衮日线、太焦线,其中焦柳线是平行于京广铁路,联系华北、中南地区的另一条南北大干线;焦衮日线连接东部、太焦线是晋煤东
2、南外运主要铁路干线。 另河南省第一条城际铁路郑焦城际轻轨建设中,即将开通。到时郑焦之间仅需25分钟,将极大的带动旅游、商务人群往来的次数和频率,晋焦郑高速,城市交通焦作境内拥有多条高速公路和铁道线路,对外交通便捷;郑焦城际轻轨将在2014年开通,通车后郑焦之间来往仅需25分钟,将极大的带动旅游、商务人群往来的次数和频率。,城市宏观背景,焦北商住组团:焦作市商贸、金融与都市旅游综合服务中心 焦南行政组团:焦作市行政居住与现代休闲娱乐服务中心 焦新科技组团:焦作市高科技工业中心和科技教育创新中心 焦西综合组团:焦作市次级行政居住中心 焦东综合组团:焦作市物流中心 西部工业组团:焦作市先进制造业与生产服务业中心 东部工业组团:焦作市重型制造业中心 老城区:将老城中心的部分职能向新区疏解,原有老城中心保留传统商业、文化娱乐、旅游服务等功能。,区域发展趋势城市围绕中心城区已发展形成七大功能组团,我项目所在的焦南科技组团是未来焦作市的高科技工业中心和科技教育创新中心。,城市宏观背景,新区建设成果新区目前已建成理工大新校区、创业园区、龙源湖公园等众多项目,城市基础设施日趋完善,已经成为整个焦作市居住
3、环境最好的区域。,城市宏观背景,区域发展初期,以行政单位迁入为主要发展支撑,启动城市基础设施建设,启动土地的一级开发。,区域发展高速期,大量人口导入,产业服务功能和人居配套功能成为区域发展主题,配套与服务的升级不断推升着区域走向成熟。,区域发展稳定期,产业升级与产业链扩展,配套主题由单一转向多元,配套能级不断跃升,都市意向成为区域发展关键词。,焦作新区发展阶段,新区趋势得益于行政、产业等多方面发展,在新区由产业空城向人居新城转变的机遇下,产业服务功能和人居配套功能是区域下一步重点要解决的问题;项目应当顺应发展趋势,围绕区域所需功能构建价值体系。,城市宏观背景,PART 2.焦作市商业概况,焦作市商业体系结构为“两轴多中心”的格局。规划解放路、民主路为城市商业轴线。2个一级商业中心(1个一级商业主中心、1个一级商业副中心)、5个二级商业中心、12个三级商业中心,地块未在商业网点规划区域内。,商业规划,目前焦作市商业形成两大商圈,早期形成的解放路商圈和正在快速发展的人民路商圈,伴随着城市往南发展,焦作市商业中心也在逐步向南辐射。,目前焦作市典型的两大商圈分别是解放路商圈和人民路商圈; 解放
4、路商圈是焦作市人流、客流量最大也是最成熟的商圈,由临街商铺、大型百货、生活超市和家电商场构成; 人民路商圈处于整个焦作市的中心位置,且周边行政、商务、金融单位众多,发展迅速。,焦作商业格局,解放路商圈周边居住人口密集,商业氛围浓厚,主要以百货为主,商业辐射力可达全市,其中以三维商业广场影响力最大。,焦作商业格局,人民路商圈处于焦作市中心位置,未来规划人民路两侧为焦作市行政中心,周边行政、商务、金融单位众多,商圈得以迅速发展,呈现与解放路商圈分庭抗礼之势。,焦作商业格局,商业分析焦作市商业基本实现了高中低档次全覆盖,传统商业逐步升级,现代化的购物中心逐渐形成,但主题商业尚未出现。,主题商业,市场空白,焦作商业格局,1F租金:5-7元/天,1F租金:1-1.5元/天,1F:4-7元/天,焦作商业格局,租金分析解放路商圈核心地段1F租金可达5-7元/天,人民路商圈核心地段1F租金4-7元/天,龙源湖公园周边1F租金1-1.5元/天,核心商圈租金优势明显。,商业小结焦作市商业形成两大商圈格局,并逐渐向南辐射。全市商业正逐步升级,现代化的购物中心逐渐形成,主题商业存在市场空白。,焦作市商业形成两
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