【房地产上半年报】2019年半年报长春

1、,FF OO RR FF UU TT UU RR EE,2019上半年,东北区域房地产市场总结 POLY INVESTMENT CONSULTANCY 2019年7月,F,O,R,F,U,T,U,R,E,01. 02. 03. 04.,F O R F U T U R E,F,O,R,F,U,T,U,R,E,PART ONE 01宏观信息, 宏观经济 全国政策 本地信息,F,O,R,F,U,T,U,R,E,本地信息,数据来源：保顾东北研究院收集整理,已启动住房保障家庭房产锁定和住房保障家庭成员购买房产的限制工作 为进一步加强住房保障管理，强化各类住房保障群体的准入和退出机制，根据长春市公共租赁住房管理办法、长春市住房保障 和房屋管理局关于限制公共租赁住房保障家庭买卖房产行为的通知相关规定，我中心已启动住房保障家庭房产锁定和住房保障 家庭成员购买房产的限制工作。,一、住房保障家庭房产锁定,该项工作将锁定住房保障在保家庭主申请人和共同申请人名下 的房产信息。现有住房保障对象主申请人或共同申请人名下有 房产的，该房产将被锁定。锁定期间内，房产的交易、抵押等 一切相关业务操作将被限制，直至住房保

2、障对象主动退出住房 保障或通过合理举证证明符合住房保障条件为止。 如果住房保障家庭在享受公租房保障后通过各种方式获得其他 各类房产的，应当主动申明并退出公租房住房保障。不主动退 出的家庭，经核查发现房产后，相关房产将不能进行房屋更名、 买卖、抵押等业务操作。同时，我中心将启动清退程序，并向 承租人追缴相关费用。如承租人不配合清退工作，家庭信息将 被纳入住房保障诚信档案，相关家庭成员在退出现有保障后， 5年之内将不能再次享受各类住房保障。在保障家庭退出住房 保障、结算清相关费用之前，与其关联的房产业务办理将处于 冻结状态，房屋不能买卖、更名过户。,二、住房保障家庭成员购买房产的限制,该项工作将限制住房保障家庭主申请人和共同申请人商品房合同签 订及二手房交易行为。目前尚无房产的各类住房保障对象主申请人 和共同申请人，发生商品房网签合同、二手房交易等行为将受限制。 住房保障家庭主申请人和共同申请人如需办理上述业务，需先申请 退出住房保障或通过合理举证，证明相关行为符合住房保障要求后 方可进行。 住房保障人只有在无房产的情况下，方可申请公租房并享受公租房 保障，一旦通过各种方式获得其他各类房产

3、，便不再符合公租房申 请或保障条件。我市公租房投入使用至今已有多年，一些住房保障 家庭经济条件明显改善，已将自主购房列入家庭计划。我们提醒此 类家庭：在购买房屋前，需先主动申请退出住房保障，否则将无法 签订房屋买卖合同（含二手房买卖）。,F O R F U T U R E,F,O,R,F,U,T,U,R,E,PART TWO 02土地市场, 供销情况 区域表现 房企拿地 成交之最 潜在供应,F,O,R,F,U,T,U,R,E,土地成交量价,2019年1-6月居住用地同比上年增幅明显，棚改用地为成交主力 2019年1-6月，长春市供应房地产开发经营性用地37宗，成交30宗，成交占地面积249.03万平，规划计容建面508.56万平，同比下 降8.2%，成交楼面均价2668元/平，同比上涨15.2%，溢价率10.83%。 其中，居住用地成交27宗，占地面积247.00万平，规划计容建面504.12万平，同比上涨30.3%，成交楼面价2674元/平（去年同期 2148元/平），同比上涨24.5%，溢价率10.91%。其中棚改用地17宗，规划计容建面314.9万平，建面占比62.5%。,图：长

4、春市商住土地成交量价情况,数据来源：长春市国有土地使用权交易中心,图：长春市商住土地成交溢价情况,604.55,508.56,200.00 0.00,600.00,1200.00 1000.00 800.00,供应建面（万）,成交建面（万）,10.42%,16.69%,11.76%,34.25%,26.11%,19.39%,10.83%1000 500 0,3000 2500 2000 1500,3500,35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%,40.00%,溢价率,楼面地价（元/）,下降 8.2% 400.00,地价高位,F,O,R,F,U,T,U,R,E,土地成交区域情况,表：2019年长春市各区商住土地情况,图：2019年1-6月主要成交地块,数据来源：长春市国有土地使用权交易中心,南部、宽城为土地成交主力区域，棚改项目建面占比62.6% 2019上半年成交地块主要集中于绕城高速外，绕城外地块逐渐增多； 南部新城板块土地成交量较大，成交7幅，体量占总成交体量的34%，其中5幅为棚改项目； 高新北区成交4幅土地，地

5、块位置优越，均被品牌开发企业摘得，未来北湖区域竞争激烈，区域价值不断攀升。,F,O,R,F,U,T,U,R,E,土地成交区域情况,数据来源：长春市国有土地使用权交易中心,品牌开发商布局北湖、净月，北湖湖畔街区域、净月天泽大路沿线竞争激烈 开发商拿地较为分散，大众、宝裕本土开发企业布局南关，大众摘得南关区域3幅地块，打造百万大盘； 品牌发展商华润、万科、新星宇等进驻北湖湖畔街沿线，加之去年地王中铁建，下半年众多项目入市，北湖区域价值突显。,F,O,R,F,U,T,U,R,E,土地成交之最情况,28.7万 大众 单体量最大 南关地块,6606元/ 华润 楼面价最高 净月地块,14.25亿 金地 成交总价最高 南关地块,土 地 成 交 之 最,数据来源：长春市国有土地使用权交易中心,金地,大众,华润,位置分布示意,F,O,R,F,U,T,U,R,E,土地潜在供应情况,2019年潜在土地供应示意图,高新北地块 用地面积：约10万,净月地块 用地面积：约25万,二道地块 用地面积：约23万,南关地块 用地面积：约5万,南关地块 用地面积：约5万,宽城地块 用地面积：约4万,高新南地块 用地面积：

6、约3万,绿园地块 用地面积：约4万,数据来源：长春市土地推介会,土地潜在供应充足，主要集中在净月区,F O R F U T U R E,F,O,R,F,U,T,U,R,E,PART THREE 03房产市场, 整体供销存量情况 区域供销存量情况 成交结构 销售排行,F,O,R,F,U,T,U,R,E,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,0,50,100,150,200,250,长春市商品住宅月度供销走势,供应面积（万）,销售面积（万）,销售均价（元/）,商品住宅供销,供应面积：390万，环比上涨63%，同比下降7% 销售面积：484万，环比上涨20%，同比增长10% 销售均价：9292元/，环比增长1%，同比增长9%,2019 上半年,数据来源：长春房地局备案数据,2016至2018上半年整体楼市量价齐升，2018下半年，受政策影响，市场热 度开始降低，2019上半年，供应同比去年下降。价格方面，从2016年以 来，保持增长态势，2018年底呈现下行趋势，19年上半年逐渐反弹，但上 涨缓慢，上行压力较大。,供销量同比下行，房价上行缓慢,F,O,R,F,U

7、,T,U,R,E,2016年上半年全市库存量居高，去化周期较长，后随市场转好，去化周期显著缩短，进入2018年，库存去化周期基本维持在 10个月以内，2019年市场销售速度放缓，4月之后，库存逐渐走高，6月份达到今年最高点。,存量及去化周期,数据来源：长春房地局统计数据,0,2,4,6,8,10,12,14,16,18,0,200,400,600,800,1000,1200,长春市商品住宅存量及去化周期月度走势,存量（万）,去化周期（月）,库存稳步增长，去化速度放缓，去化周期回升,F,O,R,F,U,T,U,R,E,区域供销存量,2019上半年高新北区供销量最高，其次为净月区、南关区、高新南 区为第二梯队，多数区域供求平衡。价格方面，朝阳、净月、南 关、高新南区均价过万，空港区发展缓慢，在售楼盘较少，价格偏 低，宽城区成为价格洼地。,高新南、净月、北湖、宽城、南关区域库存量较大，约占 整个长春市主城区库存量的78%；除了高新南外，其余库 存均在百万平之内，风险可控；净月区库存增长迅猛，即 将突破百万方。,42.2,26.5,24.5,34.6,18.6,53.2,55.8,0.43.9

8、,26.9,22.6,21.1,38.3,2.190.1 0.10.1,107.2,1.45.4,49.2,52.0,62.5 51.4,58.4,0.78.4,12645,9388,7905,9615,9174,8525,4652,61.1 7847,9977,7557,11669 11174,10904,0,4000 2000,6000,78238000,12000 10000,14000,0.0,20.0,40.0,60.0,80.0,100.0,120.0,2019上半年各区商品住宅供销价情况,供应面积（万）,成交面积（万）,成交均价（元/平）,145.94,98.05,79.40 78.00 73.11,48.28,36.04 32.88,26.85 13.20 7.42 2.50,20.16,9.11,11.11 11.99 10.11,16.00,57.34 5.41,7.75,5.76,16.00 16.00,6.11,0.00,5.00,10.00,15.00,20.00,25.00,30.00,160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00,2019上半年各区商品住宅存量及去化周期 26.00,存量（万）,去化周期（月）,数据来源：克而瑞备案系统,北湖、净月两区为供销主力，各区去化较为乐观,F,O,R,F,U,T,U,R,E,成交结构,80-100始终保持主力位置，但市场份额呈现缩小趋势， 100-120产品近年来市场占比有所提升，140产品市场份 额占比较大，为市场主流。,2016年以来各单价段市场份额变化明显，7000元/以下产 品明显减少。同时高价产品接受度提升，2019年以来，9000 元/以上产品超过60%，1万-1.5万/产品占比最高，为 42%，价格涨幅明显。,

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