【房地产上半年报】2019上海商品住宅市场半年报-研究院

1、2 0 1 9 年6 月上海商品住宅市场月报,2019年7月刊,O N T E N T S,C 目 录,2,02,市场结构性成交分析,01,整体市场回顾,整体市场回顾,第 一 章,本月观点,上海商品住宅市场6月供应成交量双双回升，成交价持续下滑。2019年度上半年，上 海商品住宅市场成交量主要依靠各板块的高性价比项目，而郊区大部分项目由于同质 化严重实际去化困难。成交价格基本保持稳定，无大起大落。,4,上海公寓市场在6月供应成交量双双回升，成交价格小幅下降。各片区核心板块的高性 价比项目为今年上半年上海公寓市场的成交主力。郊区项目去化压力仍然非常大。,2019年6月同策上海地区上门访客指数为54，上门访客指数相比上月小幅上升，基本 保持稳定水平。,商品住宅,公寓市场,访客指数,本月数据快报,5,上海市2019年6月商品住宅供求价数据,数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体,商品住宅存量,月,上海商品住宅存量及3个月移动去化周期,2019年6月上海市商品住宅存量为772.7万平米，三个月移动去化周期为8.79个月。

2、今年2月以来移动去化周期持续降 低，商品住宅市场存量持续减少，购房需求持续释放，市场去化压力减缓。,万平米,0.00,2.00,4.00,6.00,8.00,10.00,12.00,14.00,16.00,18.00,0.00,100.00,200.00,300.00,400.00,500.00,600.00,700.00,800.00,900.00,全市商品住宅存量,移动存销比,数据来源：dataln,6,上海各环线商品住宅存量,上海2019年6月商品住宅各环线存量,2019年6月上海市商品住宅存量为772.7万平米，三个月移动去化周期为8.79个月。今年2月以来移动去化周期持续降 低，商品住宅市场存量持续减少，购房需求持续释放，市场去化压力减缓。外环外存量594.49万平米，占比最大，达 到77%；内外环存量120.66万平米，占比16个百分点；内环内存量57.55万平米，占比7个百分点。商品住宅存量各 环线结构与上月相比基本保持不变。,上海2019年5月商品住宅各环线存量,7%,16%,77%,内环内,内外环,外环外,7%,16%,77%,内环内,内外环,外环外,数据来源：dat

3、aln,7,商品住宅市场,8,数据来源：dataln,上海商品住宅市场供求及均价走势,上海商品住宅市场6月供应成交量双双回升，成交价持续下滑。2019年6月上海市商品住宅供应面积为97.98万平米， 环比翻倍，同比上涨4198%；成交面积为64.41万平米，环比上涨5%，同比上涨47%。本月成交均价为52046元/平 米，环比下跌7个百分点，同比上涨2% 。上海6月商品住宅市场成交量主要依靠各区域的重点板块高性价比项目，而 郊区大部分项目由于同质化严重实际去化困难。,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,70000,0.00,20.00,40.00,60.00,80.00,100.00,120.00,140.00,16- 16- 16- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 19- 19- 19- 19- 19- 19- 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

4、 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06,元/ 平米,万平米 160.00,供应,成交,成交均价,商品住宅-成交排名,本月成交榜首西郊金茂府位于嘉定主城区板块，单月成交近4万平属于区域核心板块热门项目，故而加推基本售罄。此 项目也是今年上海上半年成交面积榜单第三名。一品漫城位于闵行浦江板块，项目内部竞品较为缺乏，同时项目临近地 铁站，出行较为便捷，本次开盘情况较好（去化率近45%）。2019年商品住宅成交面积榜单第一位的项目为中环1号 欧泊花郡。,数据来源：dataln,9,公寓市场,数据来源：dataln,2019年6月上海市公寓供应面积为90.24万平米，环比上涨36%，同比上涨208%，为今年上半年单月最大供应量；成 交面积为56.15万平米，环比下跌16%，同比上涨16%。成交均价为51823元/平米，环比下降4个百分点，与去年同 期持平。上海公寓市场在6月供应成交量双双回升，成交价格小幅下降。各片区核心板块的高性价比项目为今年上半年 上海公寓市场的成交主力。郊区项目去化压力仍然非常大。 上海公寓市

5、场供求及均价走势,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,70000,0.00,20.00,40.00,60.00,80.00,100.00,120.00,16- 16- 16- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 19- 19- 19- 19- 19- 19- 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06,元/ 平米,万平米 140.00,供应,成交,成交均价,10,公寓市场-成交排名,数据来源：dataln,11,2019年6月上海市公寓市场项目成交面积TOP10与商品住宅市场基本一致。嘉定主城区板块的西郊金茂府项目成为本 月销冠，成交37380.52平米，总计成交408套。此项目热销是由于处于嘉定主城区板块，且二期产品线同一期基本一 致但价格

6、提升幅度较小。今年上半年上海公寓市场高性价比项目成交显著。排名第一的为中环1号欧泊花郡项目。,别墅市场,2019年6月上海别墅市场供应7.74万平米，环比上涨187%，同比上涨983%；成交8.26万平米，环比上涨19%，同 比上涨20%；成交均价为53535元/平米，环比下跌1个百分点，同比上涨8%。环比上月别墅市场供应成交量双双上涨， 成交价格保持稳定。 上海别墅市场供求及均价走势,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,70000,0.00,5.00,10.00,15.00,20.00,25.00,30.00,35.00,16- 16- 16- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 18- 19- 19- 19- 19- 19- 19- 10 11 12 01 02 03 03 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01

7、 02 03 04 05 06,元/ 平米,万平米 40.00,供应,成交,成交均价,数据来源：dataln,12,别墅市场-成交排名,数据来源：dataln,13,2019年6月上海别墅市场成交面积TOP10为路劲佘山院子、新城上坤樾山半岛、泰禾大城小院。此三项目也为今年上 半年成交面积TOP3。这三个项目于今年持续加推持续热销，对上海别墅市场的成交量价影响极大。,市场预期,同策上海地区上门访客指数（以2015年月度均值为100）,2019年5月同策上海地区上门访客指数为54，上门访客指数相比上月小幅上升，基本与三月份持平，整体市场预期保 持稳定水平。,60 50 40 30 20 10 0,数据来源：同策集团各子公司,14,指数 70,2017/4,2017/5,2017/6,2017/7,2017/8,2017/9,2017/10,2017/11,2017/12,2018/1,2018/2,2018/3,2018/4,2018/5,2018/6,2018/7,2018/8,2018/9,2018/10,2018/11,2018/12,2019/1,2019/2,2019/3,20

8、19/4,2019/5,2019/6,市场结构性成交分析,第 二 章,成交区域结构,2019年6月，南汇区、嘉定区、青浦区位列上海市商品住宅成交区域前三甲。对于今年上半年来说，青浦区、嘉定区、 松江区占据上海商品住宅市场成交区域结构前三甲。第四名浦东新区基本与松江区成交量持平。,数据来源：dataln,2019年6月上海商品住宅成交区域结构（按面积）,万平米,元/平米,2019年1-6月上海商品住宅成交区域结构（按面积）,万平米,元/平米,10.0000 9.0000 8.0000 7.0000 6.0000 5.0000 4.0000 3.0000 2.0000 1.0000 0.0000,南 嘉 青 奉 松 宝 闵 浦 崇 普 金 闸 黄 徐 虹 杨 静 卢 汇 定 浦 贤 江 山 行 东 明 陀 山 北 浦 汇 口 浦 安 湾 区 区 区 区 区 区 区 新 县 区 区 区 区 区 区 区 区 区 区 成交面积(万平米) 成交均价(元/平米),140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0,48.0000 140000 44.0000 120000 40.0000 100000 36.0000 80000 32.0000 60000 28.0000 24.0000 40000 20.0000,青 嘉 松 浦 南 奉 宝 闵 金 崇 杨 闸 徐 黄 普 虹 静 卢 浦 定 江 东 汇 贤 山 行 山 明 浦 北 汇 浦 陀 口 安 湾 区 区 区 新 区 区 区 区 区 县 区 区 区 区 区 区 区 区 区 成交面积(万平米) 成交均价(元/平米),16,成交板块结构,受西郊金茂府项目的影响，嘉定主城区板块成交占据上海上月商品住宅成交板块结构TOP10榜首。其次是周康板

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