写字楼发展史

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 深圳写字楼发展史深圳写字楼发展史 本报告是严格保密的。 我们这样解读深圳写字楼发展史我们这样解读深圳写字楼发展史 u从发展历程看从发展历程看 u从区域分布看从区域分布看 u从市场状况看从市场状况看 u从价值体系看从价值体系看 本报告是严格保密的。 从发展历程看 本报告是严格保密的。 2006.06 4 深圳写字楼发展历程深圳写字楼发展历程 1 =80年代的起步和快速发展阶段。 2 =90年代初的迅速放量阶段。 3 =90年代中后期的过渡阶段。 4 =2002年开始的迅速升温和增长阶段。 本报告是严格保密的。 2006.06 5 1= 80年代的起步和快速发展阶段年代的起步和快速发展阶段 深圳第一代写字楼 特征：特征： 只强调使用功能上的满足， 在物业形象、建筑结构、智能 化等方面已明显滞后于企业的 需求。 代表性物业代表性物业：国贸大厦、深 业大厦、联兴大厦。 所处区域所处区域：人民南。 本报告是严格保密的。 2006.06 6 2= 90年代初的迅速放量阶段。年代初的迅速放量阶段。 深圳第二代写字楼。 特征：特征： 内部空间开始针对客户灵活分

2、 割，智能化水准有所提升。 代表性物业代表性物业：电子科技大厦、中 银大厦。 所处区域所处区域：蔡屋围、华强北。 本报告是严格保密的。2006.06 7 3= 90年代中后期的过渡阶段年代中后期的过渡阶段。 第三代写字楼 特征特征： 建筑形象、物业功能及档次、智能 化水平、环保节能等方面得到了大 幅度的提高。 代表性物业代表性物业：地王大厦、赛格广场、 江苏大厦。 所处区域所处区域：蔡屋围、华强北。 本报告是严格保密的。2006.06 8 4= 2004年开始的迅速升温和增长阶段。年开始的迅速升温和增长阶段。 深圳第四代写字楼。 特征：特征：人性化的沟通与交流，向国 际水准看齐，强化绿色环保办公理念。 代表性物业代表性物业：卓越时代广场、国际商 会中心、诺德中心、卓越世纪中心。 所处区域所处区域：中心区、中心西。 本报告是严格保密的。 从区域分布看 本报告是严格保密的。 伴随产业发展和政府导向，深圳商务发展一路西进伴随产业发展和政府导向，深圳商务发展一路西进 人民南人民南蔡屋围蔡屋围 华强北华强北 中心区中心区 1984199419951999199920022002？2002？ 中心

3、西中心西 “速度深圳”“速度深圳” “口岸经济”“口岸经济” “金融中心”“金融中心” “地王地标”“地王地标” “电子商贸”“电子商贸” “拥挤嘲杂”“拥挤嘲杂” “电子科技”“电子科技” “结构复合”“结构复合” 依附于罗湖口岸、 形成及成熟最早、 目前发展进入停 滞期 发展成熟于90 年代末，金融 业聚集、交通 便利 电子科技类企 业集中区域， 民营商贸企业 扎堆 中小型科技类工 贸企业、创业型 企业集中地，中 心区补充 城市心脏定位， 市政完善配套， 大型企业和行业 领先企业聚集 “城市心脏”“城市心脏” “未来方向”“未来方向” 南山南山 2004？ “深圳湾金融“深圳湾金融 商务区”商务区” “总部基地总部基地” 片区相对独立， 以物流、贸易、 设计及相关服务 行业为主 西进西进 历程历程 片区片区 特质特质 关键关键 词词 标志标志 项目项目 宝安宝安 ？ 珠三角城市群 最重要的交通 枢纽、物流、 贸易和实业发 达 “前海中心区重前海中心区重 要组成部分要组成部分” “珠三角中心珠三角中心” 2008？ 本报告是严格保密的。 人民南人民南 u存量存量：约120万平， 甲级

4、物业2万平，占 区域存量2%。 u使用客户使用客户：物流、 商贸为主。 u过去过去：依附于罗湖 口岸，形成及成熟 最早，国贸的建设 代表深圳速度，地 标效应；现在现在：增 量进入停滞期；未未 来来：以城市更新为 主，弥补高端产品 缺口。 本报告是严格保密的。 蔡屋围蔡屋围 u存量存量：约100万平， 甲级物业46万平， 占区域存量46%。 u使用客户使用客户：金融、 商贸、信息与物流 企业为主。 u过去过去：发展成熟于 90年代末，地王地 标效应，金融业服 务业聚集；现在现在： 新地标京基100对片 区具有拉高效应； 未来未来：以城市更新 为主，规划主题鲜 明。 本报告是严格保密的。 华强北华强北 u存量存量：约？万平, 甲级物业？万平,占 区域存量的？%。 u使用客户使用客户：电子科 技通讯业、贸易为 主。 u过去过去：上步工业区 为发展原形，奠定 了片区电子业的主 旋律；现在现在：由生 产转向服务，完成 厂房向写字楼过渡 的过程；未来未来：以 城市更新为主，行 业属性明显。 本报告是严格保密的。 中心区中心区 u存量存量：约？万平, 甲级物业？万平,占 区域存量的？%。 u使用客户

5、使用客户：聚集大 型企业和行业领先 企业。 u现在现在：城市规划使 然，心脏定位，深 圳行政、文化和商 务的核心地位使片 区产品保持标杆性 和引导性；未来未来： 产品向行业特色和 文化方向发展。 本报告是严格保密的。 中心西中心西 u存量存量：约？万平, 甲级物业？万平,占 区域存量的？%。 u使用客户使用客户：科技类 工贸企业、电子通 讯业为主。 u过去过去：天安工业区 和泰然工贸园；现现 在在：由工业区转 型，民营科技定位 拉动，产业标签明 显推动产品特征 化，形成深圳办公 类型最全面的区 域；未来未来：以城市 更新为主。 本报告是严格保密的。 南山南山 u存量存量：约180万平， 甲级物业17万平， 占区域存量的9%。 u使用客户使用客户：高新技 术业、物流业和基 础工业企业占据主 导。 u过去过去：蛇口工业区 ，特区策源地；现现 在在：发散性的组团 发展区域，行业特 征明显；未来未来：后 海总部基地拉高， 目前已13家进驻。 本报告是严格保密的。 宝安宝安 u存量存量：约？万平, 甲级物业？万平,占 区域存量的？%。 u使用客户使用客户：物流、 贸易为主。 u现在现在：宝安中心

6、 区，尚未成型；未未 来来：前海中心，深 圳未来发展的新引 擎。 本报告是严格保密的。 从市场状况看 本报告是严格保密的。 经济快速增长带动商务市场的发展经济快速增长带动商务市场的发展,第三产第三产 业的快速发展带动写字楼需求业的快速发展带动写字楼需求 p近年来深圳经济迅速发展，GDP总量以年均增速高于12%的速度迅速增长 p目前，深圳人均GDP已经排名全国第一，对比其他一线城市，人均GDP仍然保持较稳 定的增长率 凭借深圳市现有良好的经济基础，以及未来的增长，写字楼市场将进一 步发展 深圳第三产业所占比例于08年首次超过50%，成为全市绝对主流产业；金融业为本市第 三产业的主要构成行业之一. 深圳第三产业的占比不断增大，将为写字楼市场带来充分需求；已经占据第三产业相当 比例的金融业更是未来高端写字楼客户主流. 743.82 151.07 1012.16 679.01 316.3 1081.74 6 6.9 15 - 1.6 21.5 20.8 0 200 400 600 800 1000 1200 交通运输及相关批发和交通运输及相关批发和零售零售住宿住宿 和和餐饮餐饮金融金融 业业房

7、地产房地产其他其他 - 5 0 5 10 15 20 25 产值（亿）增长率（%） 深圳市深圳市 1999-20081999-2008 年三产结构年三产结构 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1999200020012002200320042005200620072008 第一产业(亿元)第二产业(亿元)第三产业(亿元) 第三产业 比例逐年 上升 深圳写字楼市 场驱动力 本报告是严格保密的。 “四心四心”定位明确产业基础定位明确产业基础,创业板带来新的创业板带来新的 写字楼客户写字楼客户 随着深港“四心”定位的确定，深港之间全面的 资源互补将进一步实现香港企业向内地辐射可能 性； 深圳城市地位的提高将吸引更多的国际性企业总 部入驻深圳。 深圳写字楼市 场驱动力 城市发展方向影响 着企业的发展，往 往决定了城市写字 楼客户的特征 作为中小板上市企 业数量居全国城市 首位的深圳，目前 有1100家企业基 本达到创业板上市 标准，其中100家 企业已开始改制上 市的实质性操作， 35家企业将作为首 批拟在创业板上市 的重点培育企业 创业板上市对中小企业的资金注入，将极大促 进新

8、经济、新服务业的增长，优化产业结构， 促进产业升级，刺激办公需求。 政策消息来源深圳综合配套改革试验总体方案 四心”“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心” 和“国际文化创意产业中心” 本报告是严格保密的。 自自98年以来，写字楼空置面积持续走年以来，写字楼空置面积持续走 低，并趋于稳定低，并趋于稳定 u空置面积的走低，从 侧面反映了市场需求的 旺盛 u近5年，写字楼空置面 积保持在15万平米左 右，较为稳定 u07年9 27新政以 后，尽管销售面积有明 显降幅，然而空置面积 并没有提升 数据来源：历年深圳市统计年鉴 20% 33% 12% 5% 12% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 广州北京上海香港深圳 全国一线城市全国一线城市20092009年年8 8月写字楼空置率月写字楼空置率 深圳写字楼市 场使用变化 本报告是严格保密的。 成长成长3-5年的企业物业更换周期需求强劲，金年的企业物业更换周期需求强劲，金 融、电子、贸易等行业需求面积占比逐渐增融、电子、贸易等行业需求面积占比逐渐增 大大 p金融、电子、贸易、咨 询、投资行业，07年后 进驻的占有面积相

9、对07 年以前较大 p企业多数已进入稳定成 长阶段或成熟期， 承租 能力相对较强 p在宏观经济形势调整 下，3年以下企业放缓物 业更换周期，3-5年的客 户加速成长，成为未来更 换物业的主流客户群体 入驻年份先后项目行业占有面积分析 13% 15% 9% 7% 5% 8% 6% 18% 14% 2% 3% 10% 12% 7% 6% 7% 10% 8% 16% 18% 1% 5% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 电子 贸易 金融 咨询 物流 房地产 保险 投资 实业 传媒 其他 07年-08年入驻项目行业占有面积04年-06年入驻项目行业占有面积 企业客户物业更换周期分析图 19% 30% 41% 10% 17% 45% 33% 5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 3年以下3-5年5-8年8年以上 2007 2008 数据来源：世联基础数据库 深圳写字楼市 场使用变化 本报告是严格保密的。 价值价值 取向取向 低中 多为艺术、创意、设计等 类型办公人群，可能选择 厂房LOFT 有环保意识，追求生态办 公模式，对生态花园、中 庭等建筑特色较为热衷 追求舒适度和个性化，购买力 强，重视设计感和特色，往往 选择定制产品 追求空间办公尺度开敞舒 适，较为简洁的公共空 间，对物管要求较高 重视空间实用性，乐于与 办公区域外的人交流，对 楼体内部配套要求较高 在网络或空调等硬件上往往有 特别要求，重视空间使用便捷 性，希望公共空间有特色 办公时间固定，办公区人 口密度较大，内部活动较 为单一，对运营成本敏感 重视企业形象，追求纯粹 商务形象，有商务来访需 求，追捧地标物业 办公活动多元化，有基本办公、 会议、商务往来等多种需求， 强调舒适度，对硬件挑剔 旧式 转型 新式 （传统与保守） (混合或多元) (西式或创新) 低端客户、低端客户、 未来将被淘未来将被淘 汰出中心区汰出中心区 高端写字高端写字 楼，不是本楼，不是本 项目目标客项目目标客 户户 写字楼客户群分化日趋明显，高端服务写字楼客户群分化日趋明显，高端服务 业将向中心聚集，商务区分工将形成业将向中心聚集，商务区分工将形成 深圳写字楼市 场使

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