宁波天一广场项目调研报告

1、宁波宁波天一广场项目调研天一广场项目调研 项目简介 总平面规划 项目简介 总平面规划 购物中心效果图 购物中心 购物中心效果图 购物中心 酒店式公寓酒店式公寓 悦府（住宅）悦府（住宅） 甲级 写字楼 柏悦酒店 甲级 写字楼 柏悦酒店 地理位置地理位置 购物中心效果图 购物中心 购物中心效果图 购物中心 酒店式公寓酒店式公寓 悦府（住宅）悦府（住宅） 甲级 写字楼 柏悦酒店 甲级 写字楼 柏悦酒店 宁波天一广场（英文名Centre Business District简称CBD项目）东起车轿街，西至开明街， 北沿中山东路，南临药行街，总占地面积19.6公顷，地块总拆迁面积23.56万平方米，拆 迁费近8亿元人民币。CBD地块在投入资金、动迁面积、涉及户数方面均为宁波市历史之 最。 工程开发简介工程开发简介 CBD项目的开发建设，是宁波市委，市政府作 出的重大决策，是新世纪的重要实事工程。该项目计 划建成国内一流融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于 一体的大型城市中心商业广场，成为宁波市又一个对 外开放的亮点。广场建筑以2-4层低层为主，充分体 现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地广场为

2、依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水，点缀着 几幢精致通透的建筑，优雅的环境，丰富的景观，将 使CBD广场的商业氛围更富情趣。广场更以体现浓郁 的商业文化为特色，通过露天舞台安排演出，展卖宣 传等商业文化活动，为宁波市民提供一个开放的、参 与性较强的城市客厅 作为宁波市最大的城市中心商业广场，CBD项目将建造16.7万平方米的商铺，2万平方 米的停车场，64000平方米的绿地，6000平方米的水街，1000平方米的演艺舞台，项目总投 资12.5亿元，整个工程将在2001年底竣工。 项目简介项目简介 只租不售 只租不售是国际购物中心的普遍运营管理方 式，宁波天一广场是只租不售的shopping mall的典范 天一广场位于市中心繁华商业街中山路南侧，占地面积20万平方米，主体建筑有22座欧陆 风情浓郁的现代建筑群组成，总建筑面积22万平方米。围合式建筑群中央为3.5万平方米的中心 广场和6000平方米的景观水域，同时设有总长200多米，最高喷高40米的亚洲第一音乐喷泉和高 20米、宽60米的大屏幕水幕电影。天一广场是目前国内规模最大的“一站式”购物休闲广场。 宁波天一广场东起车轿街，西

3、至开明街，北沿中山东路，南临药行街，总占地面积为19.6公顷， 是国内一流的融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物为一体的大型城市商业广场。广场集购物、休闲、 娱乐、文化、旅游于一体 ，被誉为宁波的商业航母，是宁波城市又一张亮丽的名片。景致通透的 广场建筑、一池碧水、一块3.6公顷的城市绿地，使天一广场充满了现代的商业气息，也给市民 提供了一个环境优雅的休闲娱乐中心。 项目业态规划布局分析项目业态规划布局分析 天一广场是目前国内最大的“一站式”购物 商业广场，有10 个商业区，分别是超市区、百货 区、精品区、服装区、儿童区、数码区、酒店区、 娱乐区、美食区和综合区，集中了大、中、小300 多家商店。其中精品区汇聚了一批世界著名品牌。 天一广场具备了“吃、行、娱、购、游”等基本 旅游要素内容，是宁波市中心最具活力、最时尚 的商业广场和最新的商业形态，是顾客购物的天 堂，游客旅游休闲的好去处。 天一广场，20万平方米的集购物、旅游、休闲、运动、美食于一体的开放式购物广场， 于2002年10月建成开业，是国内为数不多的运作成功的商业地产品牌之一，是中国 SHOPPING MALL运作成功的典范和华东

4、地区首屈一指的商业重地，谱写了为商业业界瞩目 的商业传奇。 项目部分品牌分析项目部分品牌分析 天一国际购物中心是宁波地区最早的专业高端精品店，世界一线名品在这里济济一堂， 包含江诗丹顿、卡地亚在内的世界十大名表中的七大品牌已经在天一布下名表版图； DUNHILL、ARMANI COLLEZIONI等一线服饰名品也已齐聚天一，高端名品阵营还在不断 扩容中。 天一广场以更大的商业体量打造了一个规模庞大、业态丰富的年轻时尚消费集中街区。 以ARMANI JEANS 、ZARA、SEPHORA等为代表的年轻时尚LOGO符号吸聚着大批时尚 品牌纷纷进驻天一。 CBD项目的开发建设，是宁波市委，市政府作 出的重大决策，是新世纪的重要实事工程。该项目 计划建成国内一流融休闲、商贸、旅游、餐饮、购 物于一体的大型城市中心商业广场，成为宁波市又 一个对外开放的亮点。广场建筑以2-4层低层为主， 充分体现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地 广场为依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水， 点缀着几幢精致通透的建筑，优雅的环境，丰富的 景观，将使CBD广场的商业氛围更富情趣。广场更 以体现浓郁的商业文化

5、为特色，通过露天舞台安排 演出，展卖宣传等商业文化活动，为宁波市民提供 一个开放的、参与性较强的城市客厅。 天一广场是一个庞大的聚宝盆，每一寸都是制造商业奇迹和神话的“黄金地“。07年天 一广场销售额排名前十名商户年总营业额高达38.2亿，天一广场整体销售总额占宁波市区 商业零售总额的百分之七十以上。10余家主力单店，400余家品牌专卖店，众多品牌在天 一获得骄人业绩。06年苏宁电器销售额位列全国第五；乐购天一店年均营业额始终名列全 国第二；银泰百货天一店是华东地区具有战略意义的单店；星巴克天一店是国内面积最大、 形象最佳的旗舰店。天一广场，是商家必争的战略高地，在天一占领一席之位，等于坐拥 财富成长制高点。天一广场日常人流量约为20万人次，节假日高达40万人次以上。庞大 的人流量为天一广场注入超人气，商业和生活在天一广场融合、交织。宁波人民心中的城 市起居室，天一广场的意义远不在于消费购物，还在于休闲、旅游、娱乐等生活的全部。 每年200余场缤纷时尚秀、明星代言、公益活动在天一上演。天一广场是一个名流会聚、 国际往来的时尚都会。 项目定位与竞争对手项目定位与竞争对手 项目定位项目定位

6、：集购物，休闲，旅游，娱乐于一体的超大型商业广场； 主力业态主力业态：宁波二百，银泰，东方商厦，新华联商厦，苏宁，国美，五星 天一的竞争对手天一的竞争对手：鄞州万达广场江北万达广场 联盛商业中心江东世纪东方广场 中信泰富广场城隍庙休闲步行街 开明服饰美容商业街鼓楼步行商业街 天一广场优劣势分析天一广场优劣势分析 1、区位交通优势、区位交通优势 天一广场位于市中心繁华商业街中山路南侧，占地面积20万平方米，主体建筑由22座 欧陆风情浓郁的现代建筑群组成，总建筑面积22万平方米，是目前国内规模最大的 “一站式”购物休闲广场。它东起车轿街，西至开明街北沿中山东路，南临药行街， 有亲水、绿色和现代等三个主题。广场的东侧在美食区和乐购超市之间是一条长180米 的水晶街。广场西侧是服装区，与宁波的服装一条街开明街连成一个整体。南侧 与城隍庙商业区隔街相望。广场周边还有银泰百货、二百、东方商厦、新华联商厦等 多家大型商场。天一广场周边的公共交通十分便捷，公交站点分布密集，中山路、药 行街上设有20多条公交线路站点，而且随着2015年宁波地铁一号线的建成，公共交通 将更为便捷。 2、业态及功能优势、业

7、态及功能优势 天一广场业态分布合理，功能齐全，包含了超市区、百货区、服装区、精品区、儿童 区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区等，集购物、休闲、餐饮、娱乐等于一体，满 足了消费者多方位的需求，更创造了巨大的商机，也给天一周边的商圈带来无限商机。 表1可见天一广场业态分布。天一广场带来了良好的经济效益。据海曙区的一项统计， 2007年天一广场商业圈累计完成销售收入178.62亿元，占该区限额以上贸易企业销售 总额的28.5%，其中，实现零售额42.66亿元，占该区社会消费品销售总额的25.5%占 全部限额以上商贸企业零售额的41.1%，速增高于全区4.8个百分点。 3、硬件设施优势、硬件设施优势 天一广场3.5万平方米的中心广场上拥有亚洲最大的音乐喷泉和超大激光水幕电影，不仅 是人们游览休憩的理想去处，还是举办各类展览和集会的极佳场所。广场四周22座欧式 风格的主体建筑互联贯通，人们在其中休闲购物等可免受日晒雨淋之苦。 4、商贸强市的时尚“橱窗”、商贸强市的时尚“橱窗” 天一广场汇集了银泰百货、国际购物中心等大型百货商场以及苏宁、国美等大型卖场， 劳力士、江诗丹顿等世界七大名表，阿玛尼、杰

8、尼亚等世界时装名品等等纷纷入驻天一。 天一广场已经聚集了300多家品牌商户，前十大商 户的年销售额达到30亿。天一商圈占据了市区家电零售市场80%的份额。原来以经营礼 品为主的水晶街，已悄然变成了汇集知名品牌的珠宝一条街。随着城市品味的提升和现 代服务业发展的加快，在周边新兴商圈竞争四起的情况下，海曙区对天一商圈进行了重 新定位，使之成为城市的核心商圈、商贸消费中心和城市消费的制高点，成为凸显现代 商城形象、左右最新潮流的时尚“橱窗”。 （二）劣势（二）劣势 1、商业新项目匮乏、商业新项目匮乏 天一广场所处的三江中央商贸区板块以及江东、江北各个新商业板块都会在近几年内崛 起。随着中心城区可开发商业项目的日渐稀缺及城市人口逐渐向周边扩展，宁波新兴区 域购物中心将呈迅速发展之势，天一广场也将面临更多的竞争对手。在商业集中喷发的 时代，如果没有创新业态的发展，天一广场在宁波商业中一枝独秀的地位将受到挑战。 2、购物区分配不尽合理、购物区分配不尽合理 诸多的业态聚集使得天一广场各购物区看起来条理混淆，分配没有达到最大合理限度。商 户比较细化，但细化的结果是导致雷同和错乱，很难在第一时间提供引导，导致消费者不 能及时找到所需要的商品店。商业区的分布也存在不足，天一数码广场和颐高数码广场就 靠得太近，有摆擂一较高下的意味。部分商业区的营业时间也不够长，很早就关门下班， 和天一广场夜晚的繁华不匹配。 3、硬件凸显瓶颈、硬件凸显瓶颈 由于前期规划设计时重形态轻业态，重建筑轻景观，所以天一广场存在着商业建筑容积率 不高、缺少大体量单体建筑的硬件瓶颈。如不加以改造，在未来商业竞争格局中便难以打 造极具规模和号召力的宁波标志性商业，欲进驻天一广场的重要品牌也将难觅栖身之地。 另外，随着时间的推移，广场景观和视觉形象也可能使市民渐渐产生审美疲劳，未来天一 广场的竞争力正在无形中慢慢流失。 4、停车位紧张、停车位紧张 天一广场处于城市中心地带，车流量大，车库车位使用往往超负荷，原有车位设计时未针 对车流高峰准备应急措施，广场周围路面也常常停满了车辆。随时间的推移拥堵将越来越 严重。这对广场人群分流、区域交通都造成了不小的压力。

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