【2019房企研究】远洋集团投资开发模研究

1、远洋集团投资开发模式解读,2018年6月,陈舒,远洋集团发展战略简介,远洋集团产品策略介绍 远洋集团投资策略与开发模式介绍 调研案例分析 结论与启示,PART 1,远洋集团发展战略简介,公司简介,远洋地产控股有限公司创立于 1993 年，总部位于北京，公司出于向产业多元化转型的考虑，于2016年6月更名为“远洋 集团控股有限公司”（简称“远洋”）。远洋以房地产实业为核心，打造由住宅开发、不动产投资、客户服务、房地产金融、 产品营造这五个方面组成的业务格局。目前，远洋在京津冀、长三角、长江中游、珠三角、成渝等重点核心城市群，拥有超 过130个处于不同开发阶段的房地产项目。,图：远洋集团项目分布,，,远洋作为全国性的企业， 坚持全国化战略布局，主要 聚焦于中国内地高速发展的 一二线城市 远洋以京津冀、长三角、长 江中游、珠三角、成渝五大 城市群的战略核心城市为原 点，以点带面实现城市深耕 向全国化发展迈步 在全国30个城市拥有约 1333万平方米的待开发土 地资源,表：截止2017年12月31日 远洋集团主要股东持股比例,远洋集团虽然是在一家在香港上市的房地产企业，但背后的实际控股人是 中

2、华人民共和国财政部。 截止2017年12月31日，远洋已发行总股本约为75亿股，主要股东为中国 人寿保险股份有限公司、安邦保险集团股份有限公司等。 远洋虽一家主要由险资控股的房企 ，但整体股权结构相对合理稳定，股 权不会过于分散或太过私人化,央企背景,自1993年远洋地产被创立，到股东换血后新股东进入，再到后来因转型改名为远洋集团，央企一直为远洋第一大股东。,2016年，因转型改名远洋集团,2015年末，南丰集团出售全部所持的远洋地产股权，安邦集团接盘，成为第二大股东。,2010年末，中远国际将所持的远洋地产股份全部出售。香港南丰集团接盘，成为远洋地产第二大股东。,2010年初，中国人寿再度购入远洋地产股份，成为远洋地产第一大股东。,2009年，中国人寿斥资认购远洋地产股份，成为第二大股东。,2007年，中化集团成立的境外地产公司与远洋地产同时在香港上市，因香港相关规定，中化集团承诺退出远洋地产。,2003年，新的国资委对旗下央企进行重组分类和规划，中远集团与中化集团不在可为房地产的央企之列。,2002年，中远集团对中远房地产进行股权重组，另一大央企中化集团增资入股，与中远集团并列第一

3、大股东。,安邦保险集团 股份有限公司,中国人寿保险 股份有限公司,公众股东,29.79% 29.78% 40.43%,远洋集团控股有限公司,图：2017年远洋集团的股权分布情况,图：远洋集团股权变动历史 1993年，央企中远集团出资注册成立远洋地产的前身中远房地产开发公司。,无论是最开始的中远集团，还是后来接手的中国 人寿，都是由国家控股的央企。而他们在控股期 间，皆是以第一大股东身份持股。远洋集团作为 被控股公司，从从属角度来说，同样是由国家掌 控，是一家国有企业。,企业管治,董事局 董事局共有15人：5人为执行董事，其中中国人寿提名1人；5人为非执行董事，中国人寿和安邦保 险各提名2人；其余5人为独立非执行董事。 达成公司目标，制订发展战略，定期检讨组织结构，监控业务活动及管理成表现 授权管理层处理与本集团日常运营相关的事物,提名委员会 就董事局的架构、人数变动及组 成等提供建议； 审议行政总裁对公司高管的人事 安排,审核委员会 审核及监督财务报告程序 审议对核数师的人事安排 检视集团内部的财务、营运、 法规及风险管理等方面工作 定期向董事局提交报告及建议,薪酬委员会 向董事局就正

4、规、有竞争力且 具透明度的程序设立，及薪酬 政策与架构制订提供建议； 就董事和高管薪酬及激励事项 提出建议，报董事局审批,投资委员会 就重要投资、收购及出售项目 作出评估，向董事局提出建议 进行投资项目的评估工作，并 检讨及考虑公司整体策略方向 及业务发展。,远洋致力维持完善的企业管治，努力提升营运透明度，保障股东和业务伙伴的权益，以及增加股东所持股份的价值。因此， 远洋在董事局下成立审核委员会、提名委员会、薪酬委员会和投资委员会，以确保高水平管治。,组织架构,经营管理中心 财务管理中心 资产管理中心 信息流程中心 人力资源中心 风险管控中心 总裁管理中心,开 发 事 业 一 部,开 发 事 业 二 部,开 发 事 业 三 部,开 发 事 业 四 部,写 字 楼 事 业 部,商 业 地 产 事 业 部,产 品 营 造 事 业 部,客 户 服 务 事 业 部,资 本 运 营 事 业 部,董事局,董事局投资、审核、提名、薪酬委员会,总裁及高管,总裁办公会、战略委员会、投资决策委员会,根据公司经营管理需要，撤销了资产管理事业部，並成立资产管理中心。 目前远洋集团组织架构由7大职能中心与9大事

5、业 部组成。,主要发展历程,扩张阶段 2004-2011,2004-2010年，开启 跨区域发展，进行全 国化布局，以京津冀 为核心，巩固环渤海 的同时，深耕长三角、 长江中游、珠三角、 成渝等核心城市群 2007年，在香港联交 所挂牌上市，实现资 本国际化 2009年，中国人寿入 股，资本实力加强 2010年，南丰集团入 股，成为第二大股东 2011年，全国战略布 局初具规模，业务遍 布国内19个城市,战略转型阶段 2016-至今,2016年，更名为远洋 集团，与多家企业签 署战略合作协议，实 现新战略下的品牌焕 新 同年，公司涉足健康 医疗、物业服务、奥 特莱斯等多种领域， 多元化发展 2017年，发行中期票 据、美元次级永续债、 及公司债 同年，销售额首次达 700亿元,奠定阶段 1993-1997,1993年，中远房地产 开发公司成立 1994年，初步探索房 地产行业，以对外投 资和研究战略为主 1995年，代表中远集 团管理房地产企业投 资开发项目 1997年，公司将业务 重点转向北京,发展阶段 1998-2003,1999年，公司取得房地产 开发资质，远洋品牌面世 2000

6、年，公司从管理型向 经营型转变，在北京开始 多个项目开发 2002年，中远集团、中国 中化集团战略重组，改制 为股份有限公司。 同年，“三步走”发展战 略开始实施 同年，公司涉足商业地产， 担纲北京CBD核心区土地 开发 2003年，第二次改制，引 入新股东，成为拥有七家 股东的中外合资企业,成长阶段 2012-2015,2012年，成立养老业务 中心，涉足养老产业 2013年，两大股东增持， 中国人寿明确战略投资 地位 2014年，首获三大国际 评级机构投资级评级结 果，并获得“稳定”的 未来展望 2015年，安邦保险接替 南丰入股远洋地产，形 成更具金融资本实力的 股东架构 同年，成功获得香港物 业发展项目，涉足海外 投资开发业务 同年，引入美国WELL 健康建筑标准,十年积累，成为区域领先房企,全国化扩张,规模和效益并重,优化战略布局 提升品牌价值,发展历程与市场背景,远洋集团 发展历程,奠定阶段 1993-1997,形成阶段 1998-2003,中国 房地产 市场 背景,1992年房改全 面启动，全国房 地产进入起飞阶 段。 1993年，房地 产行业经历首次 过热与泡沫化。 政

7、府出台中国地 产的首个调控政 策，房地产市场 体系开始健全。,1998年，政府 为救市，全面终 止福利分房，商 品房时代到来。 2001年，供需 关系开始失衡， 政府全面整顿房 地产。 2003年，政府 出台诸多措施为 稳定市场，但收 效甚微。 一线城市房地产 市场趋势稳步上 扬，市场火热,扩张阶段 2004-2011,2006-2007年， 热钱、炒作、人 民币升值等因素 的影响下，国内 房价出现爆发式 的增长. 2007-2010年间 房地产市场全面 调整，在调整与 救市之后，房地 产市场呈现近似 畸形的发展 一线城市调控加 大，房企纷纷进 入三四线城市,成长阶段 2012-2015,2013年，政府 进行金融调控， 根据市场动态出 台相关政策，控 制房价。房地产 市场缓步进入平 稳发展期。 房企规模性逐渐 扩大，市场集中 度进一步增加， 行业利润率持续 下降,战略转型阶段 2016-至今,2016年，房地 产行业“白银时 代”正式到来， 政策重新收紧限 购限贷政策，欲 实现大中小城市 的均衡发展，但 城市发展的“马 太效应”日益明 显，发展机遇更 多地集中在核心 城市。 房地产企

8、业逐渐 回归一二线城市， 纷纷开始多元化 转型道路，以分 散风险,，,第一步： 2002-2004,第二步： 2005-2009,第三步：,2010-2014,第四步：”海鸥IV” 2015-2020,开启全国化战略,深耕核心城市群， 多元发展,加速扩张， 多产业联动经营,立足地区市场， 提升整体实力,“三步走”发展战略开启第四步“海鸥IV”,结合房地产市场环境与政策，远洋根据自身发展目标，自2002年起即制订了“三步走”的发展战略。截止至2014年底，第 三步发展战略已见成效。在此基础上，远洋于2015年正式启动第四步发展战略“海鸥IV”。,代号“海鸥”,远洋IPO内部计划,海鸥 I 2007,建立一体化信息系统体系，用信息化手段重塑企业管理模式，从而优化决策程序和信息流程，使管理标准化、高效化,海鸥 II 2009-2014,期间，在引进中国人寿作为第一大股东，重塑企业治理结构，克服两次金融危机后，通过业务调整翻越“三座大山” “三座大山”即中远、中化退出后的股权调整，区域结构的“去北京（楼盘）化”，以及商业持有物业的培育期,海鸥 III 2009-2014,确立构建“五元业务”格

9、局方向，将增量开发转型为综合运营，计划5年内达成千亿目标。 调整土地储备结构，全面退出了三线城市，聚焦一、二线城市，关注改善性需求 调整债务结构，调整内地和外地的负债结构以及债务期限 在文化和机制方面，推行“人依附于事”理念，即“去组织化”，形成跨团队、跨部门、跨事业部的虚拟工作模式。,海鸥IV 2015-2020,代号“海鸥” 最早出现在2007年香港上市之前，为了方便提及这项保密的上市战略，公司内部将它命名为“海鸥”。而后 的企业信息化管理系统的建立项目，因其不亚于远洋地产IPO战略的重要性，被起名叫“海鸥II” 。因此，代号“海鸥”代 表着无限进取，被认为是远洋重要战略的代名词。,多元化战略：“五元业务”,从业务发展方向来看，第四步发展战略要求远洋以“全地产视角”打造由住宅开发、不动产开发投资、客户服务业、房地产 金融、产品营造组成的五元业务格局。2015年，多元业务战略格局初步构成，并于2016年新增产品营造板块。远洋在保持 传统住宅开发业务规模投入的同时，继续加大对不动产开发投资、客户服务业、房地产金融等业务的资源投入，提升产业投 资核心能力。,五元 业务,客户 服务业,房地产 金融,产品营造,不动产 开发投资,住宅开发,住宅开发 目前远洋集团核心业务之一 着力开发刚需型和改善型这两类产品 坚持聚焦“经济持续增长、人口汇聚力强”的城市群， 并以战略核心城市为原点，以点带面实现城市深耕,客户服务 依托全面高效的综合服务创造新的价值 包括养老、物业管理、O2O、资产托管、 工程服务、仓储服务、餐饮等业务,房地产金融 快速布局战略行业，实现协同主业 涉及不动产投资、股权投资、资产管理、 海外投资及其他业务,不动产开发投资 目前远洋集团核心业务之一 涉足城市综合体、区域集中商业、高端写字楼等 布局一线和核心二线城市，加强中高端城市项目 的投资

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