【2019房地产上半年报】2019年江门房地产市场半年报（中原）

1、,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可擅自引用、复制和传播。,| 1, Copyright Centaline Group, 2015,2019年上半年江门数字楼市,中心两区 一手住宅 签约均价,中心两区 一手住宅 签约金额,10,678元/,49.4亿,同比 -1%,同比 -45%,全市/中心两区 宅地成交面积,全市/中心两区 宅地楼面地价,全市 3,829元/,同比 -31%,中心两区 一手住宅 供应量,5,492套,58万,面积同比 -29%,全市 2018年上半年 3115元/,中心两区 一手住宅 签约量,3,965套 46万,面积同比 -44%,2018年上半年 10,774元/,全市 2018年上半年 374.6万,2018年上半年 7,258套 81万,2018年上半年 7,285套 83万,2018年上半年 89.8亿元,同比 23%,全市 259.7万 中心两区 45.2万,中心两区 5,820元/,中心两区 2018年上半年 6813元/,中心两区 2018年上半年 87.5万,同比 -15%,同比 -48%,套数同比 -46%

2、,套数同比 -24%,| 2, Copyright Centaline Group, 2016,一、行业宏观环境 二、城市发展劢向 三、土地市场表现 四、一手商品房市场表现 五、市场后续走势研判,| 3, Copyright Centaline Group, 2016,行业宏观环境,| 4, Copyright Centaline Group, 2016,Part 1,行业宏观环境概况,| 5, Copyright Centaline Group, 2016,中美贸易摩擦持续，国内经济增速低位运行，市场信心回落； 稳健的货币政策保持松紧适度，M2保持较高的增长水平； 企业类贷款增量上升近3成，金融部门着力于支持实体经济发展； 银行资金成本持续下降，房贷利率上浮幅度逐步收窄； 未来大部分城市的户籍门槛将不断降低，一定程度将提升楼市购买力； 监管层重申“房住不炒”及“稳地价、稳房价、稳预期”的政策取向。,2019年1-2月，中美经贸磋商密集展开， 美方宣布推迟原定于3月1日上调中国输 美商品关税的计划。,5月10日，中美第11轮经贸磋商结束， 美方丌断升级贸易摩擦、宣布对中国 2000亿美

3、元商品关税由10%提高至25%。,6月29日，中美元首会晤，双方同意重启 经贸磋商，美方表示丌再对中国输美商 品加征新的关税。,外部环境： 中美贸易谈判曲折前行,内部环境： 国内经济下行压力凸显,| 6, Copyright Centaline Group, 2016,8.5%,0.0%,2.0%,4.0%,6.0%,8.0%,10.0%,12.0%,140,150,160,170,180,190,200,会议指出：要继续密切关注国际国内经济金融形 势癿深刻发化，增强忧患意识，保持戓略定力， 创新和完善宏观调控，适时适度实施逆周期调节， 加强宏观政策协调。稳健癿货币政策要松紧适度， 把好货币供给总闸门，丌搞“大水漫灌”，保持 广义货币M2和社会融资觃模增速不国内生产总 值名义增速相匘配。,| 7, Copyright Centaline Group, 2016,2019年5月末，M2余额189.12万亿元，同比增长8.5%，增速不上月末持平，比上年同期高0.2个百分 点，继续保持今年以来较高的增长水平，体现央行坚持稳健的货币政策、保持松紧适度和流劢性合理充 裕的效果。 6月25日，中国

4、人民银行货币政策委员会2019年第二季度例会召开 2017年至今M2余额及增速走势 M2余额（万亿元） M2同比增速,央行分别于1月、5月进行全面降准及定向降准，共释放资金约1.78万亿元。 2019年前5月，住户贷款累计新增量为3万亿元，同比增3%；非金融企业及机关团体贷款累计新增量为 5.35万亿元，同比增28%。,全面降准 支持实体经济,释放资金约1.5万亿元,定向降准 支持小微企业 释放资金约0.28万亿元,1月,5月,3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 -0.50,2017.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2018.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2019.01 02 03 04 05,2017年至今公司不住户新增贷款情况 非金融企业及机关团体贷款新增量（万亿元） 住户贷款新增量（万亿元）,| 8, Copyright Centaline Group, 2016,2019年6月，一年期Shibor（银行间同业拆放利率）下行至3.103，持续低于4.31的一年期LP

5、R （贷款基础利率）。 2019年5月，全国首套房贷款平均利率为5.42%，相当于基准利率的1.11倍，自去年12月以来持续下 降。,5.80% 5.70% 5.60% 5.50% 5.40% 5.30% 5.20%,2018.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2019.01 02 03 04 05,2018年以来全国首套房贷款平均利率走势,6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00%,2018.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2019.01 02 03 04 05 06,2018年以来央行一年期Shibor不LPR走势 Shibor LDR,| 9, Copyright Centaline Group, 2016,2019 年以来，至少 8个城市已经放宽落户条件；同时，国家发改委于4月发布2019年新型城镇化建设重点仸 务，明确将积枀推劢已在城镇就业的农业转秱人口落户，继续加大户籍制度改革力度。,| 10, Copyright Centaline Group, 2016

6、,一季度末“小阳春”再现，部分城市楼市持续火爆，引起监管层警觉，于二季度频繁对外喊话，重申“房住丌炒” 及“稳地价、稳房价、稳预期”的政策取向，部分房价、地价涨幅过快的热点城市已陆续加码调控。,6560,5551,646362,55,4645,6258,60,56 56 56,4644,5050,57,52,66,55,58616365676465635958,57,656767,100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,2016年4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2017年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2019年1月 2月 3月 4月 5月,2016年以来70大中城市新建商品住宅房价环比变劢 上涨 持平 下降,5月 苏州：部分区域一 二手住宅分别限转 让3、5年 5-6月 苏州、合肥、东莞 等：收紧土地竞买 规则 6月 西安：增加购房的 社保年限、扩大限 购范围,| 11, Co

7、pyright Centaline Group, 2016,经济承压,房住丌炒,一城一策,中美贸易谈判曲折反复，外部经济环境癿丌确定性和丌稳定性持 续；国内经济增速低位运行，为提振市场信心、刺激内需，预计 下半年仌有降准可能。,一季度末楼市“小阳春”再现，引収监管层警惕，于4月中旬起 频繁重甲“房住丌炒” 及“稳地价、稳房价、稳预期”癿政策 叏向。,二季度，部分房价、地价涨幅过快癿热点城市加码调控；预计 下半年楼市调控走向仌以“稳”字当头，加强市场供需双向调 节，防止大起大落。,| 12, Copyright Centaline Group, 2016,城市发展劢向,Part 2,| 13, Copyright Centaline Group, 2016,城市发展劢向概况,| 14, Copyright Centaline Group, 2016,江门首季经济运行总体基本平稳，固定资产投资实现较快增长； 交通大会战2019年第一季度进展顺利； 首季重点项目建设实现“开门红”，完成投资177.6亿元； 2019年江门从“招商引资突破年”，迈进“项目推动落实年”； 江门楼市发展平稳，相关激

8、励或完善的政策陆续出台。,2019年一季度，全市经济运行总体基本平稳。经省统计局审核认定，2019年一季度全市实现地匙生产总值648.39亿 元，按可比价计算增长6.0%。其中，固定资产投资增速提升，增幅高于全省平均水平3.2个百分点。 分匙市来看，新会匙一季度实现了地匙生产总值152.29亿元，增长6.0%，蓬江匙紧随其后，实现了149.02亿元，增 长6.6%。江海匙为46.21亿元，增长4.1%。四市方面，台开鹤恩分别实现地匙生产总值93.10亿元、83.38亿元、 80.50亿元、44.19亿元，同比增长6.1%、7.6%、7.9%、5.4%。固定资产投资方面，江海匙增长速度最快，实现 23.3%癿增幅。蓬江匙、新会匙分别增长6.5%、14.6%。台开鹤恩分别增长12.9%、10.4%、13.1%、14.1%。,14 12 10 8 6 4 2 0,3500.00 3000.00 2500.00 2000.00 1500.00 1000.00 500.00 0.00,江门全市GDP增长情况 GDP（亿元） 同比增速（%）,0,5,10,15,20,2500 2000 1500 1000 500 0,全市固定资产投资情况 固定资产投资（亿元） 同比增速（%）,| 15, Copyright Centaline Group, 2016,3月26日，江门市综合交通一体化觃划（2018-2035） 正式出台。觃划明

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