【2019房地产上半年报】商业不动产资本化率调查研究报告_戴德梁行
16页1、中国 REITs 论坛 版权所有,CRF 中国 REITs 指数之商业不动产资本化率调查研究 | 1,出版方 :中国 REITs 论坛 支持机构:北大光华中国 REITs 研究中心 中联基金 戴德梁行,中国 REITs 论坛 (CRF),中国 REITs 指数,之,商调业查不研动究产资本化率 第一期 2019 年 6 月,2 | CRF 中国 REITs 指数之商业不动产资本化率调查研究 中国 REITs 论坛 版权所有,目 录,02,03,商业不动产资本化率调研基本思路介绍 商业不动产资本化率调研成果,01 前言 中国内地商业不动产大宗交易市场概览 香港、新加坡 REITs 在中国内地大宗交易案例分析,01,02,04,07,08,中国 REITs 论坛 版权所有,CRF 中国 REITs 指数之商业不动产资本化率调查研究 | 1,自 2014 年“中信启航”开启了中国类 REITs 市场以来,国内商业不 动产资产证券化市场蓬勃发展,类 REITs、CMBS 产品在五年内已发 展到 3,000 亿元市场规模,为一部分持有优质物业的企业拓宽了融 资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环,并
2、在脱离主体增信、储架发行、 可扩募化等方面实现创新,不断向标准 REITs 看齐。与此同时,监管 部门和各市场主体的研究工作正在推进,中国版公募 REITs 有望取 得进一步突破。 在市场快速发展的进程中,如何对 REITs 底层物业资产进行合理定 价显得尤为关键。一方面,自 2018 年起国内首批类 REITs 产品陆续 进入退出处置期,市场化处置资产在特殊情况下成为退出的一种方式, 物业估值能否匹配处置价格对保护投资人利益有着重要意义;另一 方面,结合境外市场经验,REITs 作为不动产股权型投资产品,在购 入或出售物业时均参照市场水平进行交易,并聘请第三方评估机构 对物业价值、收入构成、成本支出等进行客观评定,向投资人真实、客 观地披露物业信息。 在商业不动产大宗交易市场中,资本化率可以真实地反映物业运营 收入与价值之间的关系,被交易双方广泛关注,因此研究大宗成交案 例的资本化率对 REITs 不动产资产定价具有重要意义。 基于此,在北大光华中国 REITs 研究中心、中联基金和戴德梁行提供 的研究及数据支持下,中国 REITs 论坛发起“中国 REITs 指数之商业 不动产资本
3、化率调查研究”,旨在通过分析国内商业不动产市场参与 机构对不同城市各类业态物业在大宗交易市场中的专业判断,为中 国 REITs 不动产资产定价体系的建设提供合理的基准指数。 最后,诚挚感谢参与中国 REITs 指数之商业不动产资本化率调研的 40 余家机构及行业专家,期待与各位保持长期合作,共同推动中国 不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。,中国 REITs 论坛 二一九年六月二十七日,前 言,2 |,CRF 中国 REITs 指数之商业不动产资本化率调查研究,中国 REITs 论坛 版权所有,中国内地商业不动产大宗交易保持活跃 戴德梁行发布的大中华资本市场报告显示,虽然在过去的 2018 年中国内地投资市场受到去杠杆及资管新规等信贷紧缩政 策的影响,但商业不动产市场的交易仍然保持活跃,2018 年中国内地商业不动产大宗交易额达 2,960 亿元人民币(约合 438 亿美元),交易金额创下历史新高,较 2017 年上升 9.5%。同时在 2018 年间有诸多一线城市地标性物业成功交易, 获得市场瞩目。强劲的投资需求延续至 2019 年,根据戴德梁行统计数据显示,2019 年一季度中
4、国内地商业不动产大宗交 易额高达 810 亿人民币(约合 120 亿美元),较去年同期上涨 14.6%。 北京、上海、广州、深圳四个一线城市依然是投资人最为看重的投资目的地,2018 年大宗交易额合计占市场总额的 75%。 其中上海 2018 全年商业不动产总交易额达到 1,172 亿元人民币,与 2017 年基本持平,连续 3 年交易额超过 1,000 亿大 关,牢牢占据内地交易最活跃城市称号。北京的大宗交易市场也十分活跃,2018 年全年交易金额同比上涨 26%,达人民 币 560 亿元,其中第四季度高达人民币 350 亿元。2019 年第一季度,一线城市投资交易继续保持上一年火热形势,其中 北京一季度交易额同比增长 241%,上海同比增长 88.8%,广州同比增长 28.3%,深圳同比增长 163%。相比之下,二三线 城市交易额有所回落。,外资机构加码一线城市商业不动产投资 2018 年外资机构投资总额达 960 亿人民币(约合 142 亿美金),占总交易额的 32%。在地域选择上,外资机构尤为偏好 一线城市,占其在中国内地投资总额约 99%,达 946 亿人民币(约合 139
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