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1、XX小区前期物业管理方案XX.小区前期物业管理方案XX 小区前期物业 管理方案1XX.小区前期物业管理方案第一章物业管理处机制架构一、 物业管理服务定位、服务目标、管理模式、实施措施（一）物业管理服务定位XX 小区是 AA 市首个大规模滨江坡地建筑群，总建筑面积逾 23 万平 方米，楼盘面积规模较大，环境优雅，是现代建筑精华与山水居住文化融 为一体的中档品位的商品住宅小区， 公共配套设施完整， 适合按三级物业 管理标准实施管理。我们将按照标准，对小区实行以住宅小区为主，适当 配合对商铺的物业管理服务开展工作。（二）物业管理服务目标1.管理处严格执行物业管理条例的规定， 按照前期物业管理服务合同 的约定及物业管理服务质量的承诺，开展物业管理服务工作。 2.与广大业主一道遵守和维护 临时管理规约 及各项小区内部管理 规章制度，努力营造和谐、文明、安全、洁净、美观、舒适、温馨的居住 环境。 3.力求做到小区实现专业化经营与服务，管理无盲点，工作无挑剔， 业主无怨言，温馨服务，人文管理。 4.最终达到物业管理企业与小区业主完美合作的目的。共同创建 XX 的物业管理品牌形象，争取两年内达到文明小

2、区标准，创 AA 市优秀物业 管理小区称号。（三）管理模式和实施措施1管理模式 我物业公司将奉行“以业主为中心，以员工为根本”的管理理念，把 为业主（住户）服务作为工作的“关注焦点” ，把“热情服务、精益求精、 尽忠职守、创新进取”的工作作风引入到物业管理的服务中去。通过制度 规范管理，依法经营，推行人性化服务，充分发挥全体员工的积极性，实2XX.小区前期物业管理方案行直线式管理， 本着 “精干高效” 的原则， 合理设置机构和进行人员定编， 在保证服务质量的前提下，降低成本，减轻业主的负担。按照现代化的物 业管理方式，实行规模化、科学化、规范化、专业化的管理，创立独具长 岛特色的服务管理模式，力争成为行业的佼佼者。 2实施措施 （1） 在努力通过规模化管理做好物业管理服务的同时， 把个性化服务， 人性化管理作为公司的重点工作目标， 以 “公平” 原则为指针， 依法管理， 以情服务，以“业主的需要就是我们的追求”为服务理念，真正发挥“管 家”的作用。 （2）将管理处工作细划分，共分为综合部、保安队、工程维修部、 绿洁部四个模块，由小区主任一管到底，各专业组直接对主任负责。对这 些模块实行

3、专业化管理， 参照 ISO9000 质量管理体系， 推行全面质量管理， 确保小区物业管理工作从一开始就走上规范化、标准化、法制化的道路。 （3）检验各模块专业化管理的效果采用绩效考核办法，选取主要工 作过程的质量标准作为绩效考核的依据， 每月评比一次， 达到提高各模块 服务质量的目的。3XX.小区前期物业管理方案二、 “XX” 小区一期管理处人员配置人员配备计划、岗位职责及素质要求 部 门 职 务 人数 学历职称 岗位职责 素质要求 熟练掌握与业务相关的 政策、法规、制度，具 有丰富的物业管理经 验，有较强的组织协调 管理、 解决问题和语言、 文字表达能力。 具有从事小区护卫管理 工作的经验， 责任心强， 综合素质好。主任主任1大专以上文 化， 持有全国 负责物业管 物 业 管 理 企 理处的全面 业 经 理 上 岗 管理工作 证保安队保安 队长1综合部管 理 员3保安队保安 员12工程 维修部维 修 员3绿化 洁卫部绿 化 员 保 洁 员24高 中 以 上 文 负责护卫部 化， 持有专业 的全面管理 培训上岗证 工作 负责小区内 的物业管 中专以上文 具有一定的文化、公关 理，计算收

4、 化， 持有管理 素质， 有一定协调能力， 费，协调、 员上岗证 熟悉物业， 懂电脑操作。 检查业主投 诉处理。 责任心强， 政治素质好， 初 中 以 上 文 执行各岗位 有专业知识和护卫管理 化， 退伍军人 职责，确保 工作经验，有一定独立 或 经 过 专 业 小区良好的 处理突发事件能力，形 培训、 有上岗 工作、生活 象好。身高男 证 环境。 米之间， 女 米之间。 负责小区的 经 过 专 业 培 房屋、 水电、 具有水电岗位的技术技 训、 有特殊工 机电等设备 能，经验丰富，维修抢 种上岗证 设施的养护 修能力强， 能吃苦耐劳。 和管理。 负责小区所 园艺专业或有多年实际 有公共绿化 技工以上文 操作经验，熟悉绿化养 地及植物的 化、 园林专业 护、管理与种植，能吃 养护和管 苦耐劳。 理。 负责小区的 熟悉日常的和特殊的清 经过专业培 各项保洁、 洁保洁工作， 责任心强， 训 清洁工作。 能吃苦耐劳。4XX.小区前期物业管理方案三、管理处组织机构、运作机制及管理制度管理处组织机构 为更好开展“XX”小区的物业管理服务工作，提高 XX 小区的服务质 量和服务效率，根据小区业务需

5、要，管理处拟设置综合部、工程维修部、 保安队、绿化洁卫管理部共四个部门，采用简单的直线式的组织结构，各 种职务按垂直系统直线排列，如下图所示。 1这样管理，结构简单，权力集中，责任分明，指挥统一，联系简 捷，符合量化管理要求。 2XX 管理处作为 B 物业管理有限公司的下属机构，财务上实行成本 独立核算。公 司管 理 处 主 任综合部保 安 队工程维修部维修 员绿洁部管 理 员队 长门 卫 岗巡 逻 岗绿 化 员洁 卫 员运作机制 管理处在内部管理上将管理活动和管理手段构成一个连续封闭的回 路，形成工作任务分配、实施、检查、总结、整改一套严谨的工作监控回 路。 组织机构的设置原则是精干高效、 一专多能。 管理处实行公司领导5XX.小区前期物业管理方案下的管理处主任负责制。 管理处内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。 内部运作系统： 管理处在内部管理上， 采取的是将管理活动和管理 手段构成一个连续封闭回路的作法， 即注重封闭性， 这样才能形成有效的 管理运作，否则，如果管理系统内的结构、联系松散，没有一定的控制， 那么内部管理必定是无效的。 在具体运作中， 管理处主任是日常工作

6、的指挥者， 同时又是监督检 查者，各项指令下达后，策划、安排和执行机构即开始运作，执行过程中 的信息通过反馈渠道回到指挥机构，供主任做出校正、判断、总结。在整 个过程中，主任还要从检查、评比结果中发现管理中存在的问题，并加以 纠正，做到有布署、有检查、有总结，从而保证了管理的有效性。 2在对业主/住户服务的控制上，我们通过以下措施提升服务质量： 制定各部门的工作手册，各岗位的工作流程、工作质量标准及考 核标准，来保证我们的服务质量； 建立对顾客的回访制度，来检查业主/住户对我们管理服务工作的 满意度； 建立“主任意见箱” ，随时征集顾客对服务工作的意见，并使信息 的真实性和及时性得到保证。 3在内部管理上，我们通过建章立制，规范管理；员工培训，提高 员工综合素质； 通过例会、 员工之间的信息沟通及时了解住户的要求希望， 员工情绪的细小变化， 物业设备的异常反应等等。 凡是对管理质量产生影 响的，在自己职权和能力范围内解决不了的，都将作为信息反映给主任， 以便及时作出处理，协调关系和解决问题。6XX.小区前期物业管理方案第二章 管理处各部门主要职责及管理制度一、各部门主要职责 1综合部

7、房屋管理。 入住、装修管理。 图纸、住户档案管理。 住户投诉管理。 房屋租赁管理。 住户回访。 外协外联业务。 社区文化管理。 水电费、物业管理服务费的收缴管理。 物资采购、供应及库房管理。 联系家政服务及有偿服务工作。 管理处人员出勤考核、工资发放工作。 定期公布各种物业费用收支情况。 参加房屋竣工验收的查验工作。 2工程维修部 负责小区内公共设施设备安全检查、保养和维修。 管理好小区设备设施及技术图纸资料。 处理住户水、电、气、消防、通讯、电视、等投诉并开展维修业 务。 做好各种公共设施设备运行、检查、维修记录。 负责智能化系统设施的养护及培训指导使用。 负责委托外部维修工程的联系业务。 3绿化洁卫部 负责绿化地的养护、修剪与管理。 负责培育花苗。7XX.小区前期物业管理方案负责小区内公共环境卫生清洁。 负责绿化洁卫用具、化肥、农药、物品的使用和管理。 4保安管理部 协助公安部门搞好小区内的治安工作。 协助消防部门搞好小区内的消防工作。 协助处理突发性事件。 负责小区内道路交通、车辆停放秩序的日常管理与车位收费。 负责保安部门物品、设施设备的管理。 负责与派出所、社区委员会的协调工

8、作。二、日常管理制度1.公司行政管理制度。 2.保安部管理手册。 3.绿洁部管理手册。 4.综合部管理手册。 5.工程维修部管理手册。 6.财务部管理规定。 7.保安管理员考核制度。 8.工程维修人员考核制度。 9.房屋管理员考核制度。 10.绿化员考核制度。 11.洁卫员考核制度。第三章 XX 小区前期物业服务方案前期物业管理工作计划方案分三个阶段进行：第一阶段：前期介入至业主入伙前。 第二阶段：业主入伙至业主委员会成立前。 第三阶段：业主委员会成立至业主全面入住。 一、前期介入服务方案8XX.小区前期物业管理方案依据与开发商签订的 XX 小区前期物业服务合同 开展以下工作： 1组建管理机构。 2作为物业管理顾问，前期介入跟进 XX 小区项目的物业规划设计、 建设、施工质量监理、设备的安装及调试。 3配合开发商制订临时管理规约 ，与购房者签订前期物业管理 服务协议 。 4代表业主对 XX 小区物业管理区域实施全面的接管验收。 5做好业主入伙运作方案准备工作。前期介入主要服务工作内容 1.前期介入工作流程开发商提供小区 各有关图纸资料 查看图纸资料 了解设计情况项目介入现场查看（建施、电 施、水施、市政配套）参加现场 施工会议提建议 性意见开发商提供 “商品房 销售合同” 示范文本开发商提供“商品房质量保 证书” 、 “商品房使用说明书”组织售楼人员学习 物业管理基本知识制定各种文件、 规 定、表格、协议参加工程 竣工验收与开发商交 接房屋钥匙做好业主入伙 运作方案准备 工作2.对“XX”项目周边情况的了解和收集物业有关资料。 了解的主要项目有：供电、供排水、燃气、网络、有限电视等。9

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