商业适应性地产研究规划设计建议

1、2019/6/22,公厕与商业适应性研究及规划设计建议,谨呈：天津市环境建设投资有限公司,2,项目背景,1,4,3,2,3,客户目标解析,由于该项目是公建与商业的复合体，因此存在两个层次的目标：,2,政府目标,企业自身发展目标,1,1.1 提升天津市的城市形象 1.2 满足广大市民对城市公共设施的需求,2.1 树立环投公司的品牌形象 2.2 建立可推广的可经营性高标准公厕的运营模式 2.3 通过商业租金的可持续收益，实现“以商养厕”,4,项目界定,城市 小规模 可持续经营 公建项目,5,城市小规模可持续经营公建的KPI体系,根据客户目标，建立城市小规模可持续经营公建的KPI体系：,6,解决方案的核心内容,根据城市小规模可持续经营公建的KPI体系，确定解决方案的核心内容。,确立“以商养厕”模式的标准社会效益 保证良好的公众形象社会效益 保证租金的持续流入经济效益 保证建筑形式的美观社会效益 保证合理的功能弹性可持续发展 保证高水准的设施与配套社会与生态效益,1,建立可推广的业态筛选模型,3,选择合理的规划设计方案,2,选择适合的商业业态及品牌,7,本报告的主要内容,1,业态筛选模型,2,

2、3,商业定位及经济测算,规划设计建议,8,业态筛选模型,9,业态筛选模型,1,根据项目整体要求确定初选业态,3,根据商家的条件确定最终业态,2,根据地块具体条件确定拟招租业态,10,业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态,形象要求： 为了保证公厕的高标准，应选择形象较好的商业物业与之匹配。环境脏乱、有异味、或缺乏社会效益的业态不应入选。 规模要求： 受项目建筑形式所限，所选商业业态的适宜规模应在160平米（单层）或350平米（双层）左右。因此规模小于150平米或大于350平米的业态应排除。,定义备选 业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选 的业态集合,确定各类别地块 对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位 属性分类,区位属性与业 态范围对照表,11,业态筛选流程 根据地块具体条件确定拟招租业态,判断各地块区位属性的目的在于按照区位属性对地块分类。 经营策略选择： 集合式经营策略，即具有共同区位属性的一类地块选择同一种业态，进行连锁经营； 分散式经营策略，即对不同的地块分别考虑，根据自身的条件选择不同的业态。,区位属性与业 态范围对照表

3、,判断各地块 的区位属性,确定各个地 块拟招租业态,各地块周围的商业 现状和消费需求,探讨各类地块进行 连锁经营的可能业态,探讨各个地块进行 分散经营的可能业态,经营策略选择,集合式经营策略,分散式经营策略,探讨各个地块进行 分散经营的优选业态,12,业态筛选流程 根据商家的条件确定最终业态,在招商过程中，主要通过商家的需求和条件来确定最终业态。例如承租条件、承付租金和承租期限等。,招商,得到有承租意向 的备选商家集合,能否满足 承租条件,确定最终商家,排除该商家,各商家的承付 租金和承租期限,各商家承租条件,否,能,13,业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态,定义备选 业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选 的业态集合,确定各类别地块 对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位 属性分类,区位属性与业 态范围对照表,14,定义业态集合,本项目的备选业态集合为 宜于室内经营的 商业和服务业,15,业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态,定义备选 业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选 的业态集合,确定各类别地块 对应的业态范围

4、,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位 属性分类,区位属性与业 态范围对照表,16,根据形象要求筛选业态,根据项目商业形象的要求，屏蔽某些商业业态：,商业形象,备选业态,项目自身条件,餐饮,特色休闲,品牌专卖,生活服务,金融服务,网吧,建材,水产品批 发零售,游戏厅,文化用品,小商品 批发,业态评选漏斗图,电子产品,生活零售,商务服务,17,不符合形象要求的业态,容易造成环境脏乱的： 建材零售、洗车修车、小商品批发等。 容易产生异味的： 水产品的批发零售等。 容易产生损害社会效益后果的： 网吧、游戏厅等。 其他公众形象不好的： 成人保健用品、寿衣店、公墓代理等。,18,业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态,定义备选 业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选 的业态集合,确定各类别地块 对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位 属性分类,区位属性与业 态范围对照表,19,根据规模要求筛选业态,根据项目物业规模的要求，屏蔽某些商业业态：,物业规模,备选业态,项目自身条件,餐饮,特色休闲,品牌专卖,生活服务,金融服

5、务,商场,报刊零售,家具店,健身中心,文化用品,花店,业态评选漏斗图,电子产品,生活零售,商务服务,20,不符合规模要求的业态,经营面积通常小于160平米的： 报刊零售、花店、奶站、送水站、照片冲印等。 经营面积通常大于350平米的： 商场、旅馆、家具销售、家电销售、健身中心、洗浴中 心、影剧院等。,21,业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态,定义备选 业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选 的业态集合,确定各类别地块 对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位 属性分类,区位属性与业 态范围对照表,22,确定本项目可选的业态集合,餐饮类：中餐店、西餐店、快餐店、饮品屋等。 服饰类：服装店、鞋店、饰品店等。 生活零售类：便利店、各类食品店、五金日杂店、药店、化妆品店等。 生活服务类：美容美发、洗衣店、社区门诊、影楼、婚庆礼仪、室内装潢等。 商务服务类：订票中心、文印装订、图文设计等。 公共服务类：邮局、银行、通讯营业厅等。 体育文化类：体育用品商店、文化用品商店、音像店、书店、工艺礼品店、电子数码产品、时尚精品店等。 休闲娱乐类：足疗保

6、健、KTV、酒吧、茶馆等。 旅游特色类：纪念品店、土特产店、箱包店等。,23,业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态,定义备选 业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选 的业态集合,确定各类别地块 对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位 属性分类,区位属性与业 态范围对照表,24,商业聚集地 是指商铺连续长度达到100米以上，且大多数规模在60平米以上。 非商业聚集地 不满足上述条件的即为非商业聚集地。,地块区位属性分类,根据地块所处的环境确定该地块处于商业聚集地或非商业聚集地。,25,商业聚集地,根据区域内所经营的业态种类将商业聚集地分为特色商业型和综合商业型。,特色商业型 是指本区域内所经营的业态以一种或两种为主，其他种类业态数量不多，规模不大。 综合商业型 是指本区域内所经营的业态品种齐全，并无明显突出者。,26,非商业聚集地,根据地块上现有商业针对的消费人群，将非商业聚集地分为外向服务型和内向服务型。,外向服务型 是指地块上现有商业的服务人群为本地块外部的流动人口。 内向服务型 是指地块上现有商业的服务人群为本地块附近的常驻人口

7、。,27,非商业聚集地,外向服务型 根据地块周围的交通和资源将外向服务型地块分为城际交通枢纽类、城内交通枢纽类和旅游景点类。 内向服务型,城际交通枢纽类 火车站、长途汽车站、轮船码头 城内交通枢纽类 城郊干道交汇处、公交车总站、地铁轻轨站 观光景点类 旅游景点、市级广场、公园、纪念馆、展览馆、博物馆,28,非商业聚集地,外向服务型 内向服务型 根据地块周围常驻人口的类别将内向服务型地块分为商务办公类、行政事业类、高校类、居民区类和特色区类。,商务办公类 地块周围有写字楼、独栋大规模专营商业或各类企业，商业主要针对的消费者为商务办公人员。 行政事业类 地块周围有政府机关、大型事业单位或军队，商业主要针对的消费者为上述机构的工作人员。 高校类 地块周围有高等院校，商业主要针对的消费者为学生。 居民区类 地块周围主要是居民生活区，商业主要针对当地居民。 特色区类 如少数民族聚集区、外籍人士聚集区等。,29,区位属性分类结果,特色商业型 商业聚集地 综合商业型 城际交通枢纽类 外向服务型 城市交通枢纽类 旅游景点类 非商业聚集地 商务办公类 行政事业类 内向服务型 高校类 居民区类 特色区类,

8、30,业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态,定义备选 业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选 的业态集合,确定各类别地块 对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位 属性分类,区位属性与业 态范围对照表,31,区位属性与业态范围对照表 世联模型,32,业态筛选流程 根据地块具体条件确定拟招租业态,区位属性与业 态范围对照表,判断各地块 的区位属性,确定各个地 块拟招租业态,各地块周围的商业 现状和消费需求,探讨各类地块进行 连锁经营的可能业态,探讨各个地块进行 分散经营的可能业态,经营策略选择,集合式经营策略,分散式经营策略,探讨各个地块进行 分散经营的优选业态,33,判断各地块的区位属性,判断地块区位属性的基本要素是： 地块周围的商业环境、交通状况、地块上现有商业服务的消费者来源和类别。 判断过程中的注意事项： 如果某一地块上现有商业的消费者既有流动人口又有常驻人口，且二者比例相当，则按照“外向服务型内向服务型”的优先顺序判定区位属性。 如果外向服务型的某一地块同时具有两种细分属性，按照“观光景点城际交通枢纽城内交通枢纽”的优先顺序判

9、定区位属性。 如果内向服务型的某一地块同时具有两种细分属性， 按照“特色区商务办公行政事业高校居民区”的优先顺序判定区位属性。,34,业态筛选流程 根据地块具体条件确定拟招租业态,区位属性与业 态范围对照表,判断各地块 的区位属性,确定各个地 块拟招租业态,各地块周围商业 现状和消费需求,探讨各类地块进行 连锁经营的可能业态,探讨各个地块进行 分散经营的可能业态,经营策略选择,集合式经营策略,分散式经营策略,探讨各个地块进行 分散经营的优选业态,35,经营策略选择,集合式经营策略 对具有相同区位属性的一类地块整体考虑，选择连锁经营模式的适合业态，统一招商，统一管理。 分散式经营策略 对各个地块分别加以考虑，针对地块上的商业现状和消费者需求确定不同的业态，单独招商，单独管理。,在实际工作中往往将两种策略结合起来，互相补充，得到拟招商的备选业态集合。,36,集合式经营策略,当各地块的区位属性比较集中时， 宜采用此种方式。,由于同一类地块对应的业态范围相同，因此可以选取同一种业态在这一类地块上经营。 有时某一种业态可以同时适用于两类甚至三类地块，例如餐饮、零售，因此也可以在几类地块上经营同一种业态。,举例： 地块A、B、C、D分别位于地铁站、轻轨站、公交总站附近。地块上的人流量较大，商业氛围一般。 首先确定这四个地块的区位属性为“非商业聚集地外向服务型城市交通枢纽类”，该属性对应的业态全集为【餐饮、便利零售】，可以选择连锁餐馆或连锁便利店进行招租。,37,集合式经营策略,38,分散式经营策略,当各地块的区位属性比较分散时， 宜采用此种方式。,跟从型跟从当地主流业态 地块上现有的商业氛围较好，业态比较集中，以两、三种为主，同时这两三种业态的经营状况良好。 补充型补充当地缺失业态 地块上某一种基本业态明显供给不足甚至缺失，且消费者对该种业态的需求迫切。 任意型可以选择符合当地区位属性的任意业态 地块上业态品种比较丰富，基本满足当地人群的需求；或当地

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