【房地产进入城市可行性报告】【和昌】湖州城市研究报告

1、,研究报告 PRELIMINARY REPORT,湖州城市投资,目录,城市宏观研究,01,房地产板块分析及进入策略,03,房地产市场研究,02,01 第一章,城市宏观研究,1.1 城市价值-城市站位,（1）长三角层面 1、串联沪杭、辐射苏甬 2、中等规模城市，腹地广阔 3、人口密度处于第三梯队，与苏州、绍兴同级 4、经济总量发展水平处于第三梯队 （2）上海都市圈层面 1、二级环沪城市，对标嘉兴，发展滞后,（3）浙江层面 沟通内陆城市重要交通门户 浙江经济总量中下流 人均GDP、可支配收入中上 （4）湖州市层面 1、发展宜居旅游城市 2、人口少、地域广阔、“藏富于民” 3、中心城区“向东向北发展”，融上海,1.1 城市价值-城市站位-长三角层面,（1）区位：串联沪杭、辐射苏甬 湖州，位于长三角城市群南翼，浙江省北部，是杭州和宁波进入内陆城市的 连接地带。 湖州地处太湖南岸，扼太湖南走廊之咽喉，长三角1小时交通圈，与 上海、杭州、苏州等城市相距在一百公里左右。,湖州四至连通情况：北面由沪渝高速向东与上海青浦衔接；南面 经沈嘉湖高速与上海松江衔接；东边经沪渝高速与上海青浦衔接； 西面经杭宁高

2、速与杭州上塘衔接，经宁杭高铁与杭州江干区衔接,中心城市,湖州,湖州 中心城市,1.1 城市价值-城市站位-长三角层面,长三角城市群各城市规模等级,（2）中等规模城市，腹地广阔 湖州市总面积5818平方公里，长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，东部为水乡平原，西 部以山地、丘陵为主。 根据2016年3月份长三角城市群规划，湖州城市规模等级定位为中等城市，低于南通、 无锡、绍兴、台州等城市的层级，与嘉兴、浙江、金华、舟山等并列。 根据规划，到2020年，湖州市人口规模为297万人在长三角重点城市的对比中，排名 处于低位，在长三角城市群浙江城市中仅高于舟山，2014至2030年预期人口规模较 为接近，人口增长缓慢。,湖州“五山一水 四分地”,全市丘 陵山地约占陆域 面积的40%,2020年预期常住人口 1100 2030年预期常住人口 1150,1400 1200 1000 800 600 400 200 0 苏州 杭州 南京 宁波 南通 无锡 台州 金华 绍兴 常州 嘉兴 扬州 镇江 湖州 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 2014年常住人口 1059 889 822 76

3、8 730 650 602 544 496 470 457 447 317 292 940 950 820 870 720 625 554 534 570 590 560 360 297 950 1060 900 910 850 660 565 551 650 690 570 400 307,万人,长三角城市区部分城市人口规模预测,40% 50.8% 9.2% 平原面积 水域面积 丘陵山地,1.1 城市价值-城市站位-长三角层面,（3）人口密度处于第三梯队，与绍兴、苏州同级 2016年湖州常住人口297.5万人，户籍人口264.84万人，在绝对值方面在长三角各大城市中处于低位，以人口除以城市面积来衡量 人口密度，处于第三梯队，每平方公里土地承载的人口为700人，与绍兴、苏州位于同一梯队。,0,200,400,600,800,1000,1200,长三角部分城市2016年人口情况（万人）,苏 杭 南 宁 南 无 金 绍 常 嘉 扬 镇 湖 州 州 京 波 通 锡 华 兴 州 兴 州 江 州 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 区 区 区 区 区 区 区 区 区 区 区 区

4、区,面积（平方公里） 4552 4578 6587 2462 1692 1645 2048 2955 2557 955 2306 1088 1588 密度（人/平方公里） 755 2472 1254 943 958 2532 457 757 1026 900 1006 948 700,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,0,1000,3000 2000,4000,5000,6000,长三角部分城市2016年城市市区面积及人口密度 7000,1.1 城市价值-城市站位-长三角层面,（3）经济发展水平处于第三梯队,2016年湖州GDP总量2243.1亿元，同比增长7.5%。 在浙江省排名第八位，在长三角城市群（重点城市，如下 图）中，排名第14位。 其中第三产业生产总值为1057.2亿元，占比47%，在长三 角城市群中，处于低位。 2016年，湖州人均GDP84875元，同比增长7.2%，在浙 江省排名第六位，在长三角城市群中，排名第15位。,数据来源：各地区统计局统计公报、统计年鉴，CRIC综合整理,苏州市 杭州市 南京市 无锡市 宁波市 南通市 常州市 绍兴市

5、 扬州市 台州市 镇江市 嘉兴市 金华市 湖州市 15400 11050 10503 9210 8541.1 6768.2 5773.9 4710.2 4449.4 3842.8 3833.8 3760.1 3635 2243.1 7.5 9.5 8 7.5 7.1 9.3 8.5 5.5 9.4 7.7 9.3 7 7.5 7.5,0,10 8 6 4 2,0 GDP（亿元） GDP增长率（%）,20000 15000 10000 5000,长三角部分城市2016年GDP及增长率情况,苏州市,无锡市,南京市,常州市,杭州市,镇江市,宁波市,扬州市,绍兴市,南通市,湖州市,嘉兴市,金华市,台州市,系列1,145000,141300,127264,122721,121394,120603,108804,99150,94620,92702,84875,81751,75742,64172,200000 150000 100000 50000 0,长三角城市群部分城市2016年人均GDP情况,单位：元/人,1.1 城市价值-城市站位-长三角层面,（4）居民消费水平处于第二梯队,数据来源：各地区

6、统计局统计公报、统计年鉴，CRIC综合整理,2016年湖州市人均可支配收入37193元，处于第二 梯队，与绍兴、嘉兴、金华、台州处于同一梯队。 2016年人均消费水平35929元，同样处于第二梯 队。 结合GDP的数据指标：湖州是一个藏富于民的城 市，居民购买力具有较强的支撑。,数据来源：浙江统计信息网,苏州市 杭州市 宁波市 南京市 无锡市 绍兴市 嘉兴市 常州市 湖州市 金华市 台州市 镇江市 南通市 扬州市 人均可支配收入（元） 46460 46116 44641 44009 42757 41506 40118 38435 37193 37159 36915 34064 30084 28633,0,60000 40000 20000,长三角部分城市2016年人均可支配收入,苏州市 杭州市 宁波市 南京市 无锡市 绍兴市 嘉兴市 常州市 湖州市 金华市 台州市 镇江市 南通市 扬州市,社会消费水平（亿元） 4937 5176.2 3667.6 5088.2 3119.561783.341638.49 2202.8 1068.9 1977.872013.141236.78 2632.

7、9 1358.8 人 均 消 费 水 平 （ 元 ） 46463 56337 46573 61526 47780 35753 35511 46788 35929 36256 33111 38877 36057 30253,100000,50000 0 0,长三角城市群部分城市2016年社会消费水平和人均消费水平 6000 4000 2000,1.1 城市价值-城市站位-上海都市经济圈层面,湖州,嘉兴,二级环沪城市，对标嘉兴，发展滞后，当前面临接轨上海的重大机遇 湖州毗邻嘉兴，同样位于长三角南翼，太湖南岸，以上海虹桥为起点，至湖州市区距离140公里，未来沪苏湖开通高铁达湖州1h，至嘉兴市区距离 90公里，高铁约25分钟。湖州、嘉兴作为长三角临近上海的东面城市，与沪接轨拥有较大优势，但与沪接轨的程度以及城市发展的程度差别较大， 湖州市明显滞后,1.1 城市价值-城市站位-浙江层面,浙江拥有杭州湾、温台沿海、浙中三个城市群，其中杭州湾城市群包括 杭州、宁波、嘉兴、绍兴、湖州、舟山。 杭州都市圈是国家六大都市圈之一，以杭州市区为中心，湖州、嘉兴、 绍兴市市区为副中心，辐射杭州湾、接轨大上海，组团打造长三角“金 南翼”。,从在建的商合杭高铁、规划沪苏湖铁路以及规划建设的宜长高速湖州段可看 出，湖州市区在浙江乃至整个长三角将成为内陆沟通沿海重点城市群的超级门 户。 通过沪苏湖铁路，湖州市区与上海连接越加紧密，商合杭的打通，将使得杭州 到内陆城市如南京、武汉、成都更加便捷。,杭州都市圈主要辐射湖州地区的下辖县德清和安吉，湖州市区发展较为独立，随着商合杭和沪苏湖铁路的建成通车，湖州市区与 上海、内陆城市连接更紧密，届时不但直接受益于上海的人口及产业外溢，对其经济推动作用较大，还将成为上海、杭州连接内 陆城市的超级门户，地理位置十分优越。,1.1 城市价值-城市站位-浙江层面,海宁 海盐诸暨绍兴舟山宁波,义乌,嘉兴市区 嘉善慈溪桐乡德清余姚,永康市 温州 台州市区湖州市区平湖 玉环长兴,东阳 衢州市区丽水市区温岭 安吉嵊州,乐清,临海 瑞安 金华市区,图. 浙江三四线城市2016年人均GDP情况（单位：元） 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0,

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