税法税法第九章
52页1、上海立信会计学院财税学院,Chinese Tax Law,税 法,1,上海市精品课程,第九章 房产税法,House Property Tax,本章重点、难点 本章重点 1. 计税依据的确定 2. 应纳税额的计算 3. 税收优惠政策 注意:小税种的税收优惠政策均为重点内容,尤其是与企业所得税相关的小税种,要求掌握!,房产税与企业所得税的关系 房产税纳税人缴纳的房产税,计入“管理费用”科目,在计算企业所得税的应纳税所得额时准予直接扣除。,知识体系构建:本税种与其他税种的关系,房产税,是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。,一、纳税义务人与征税范围(熟悉) (一)纳税义务人 以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税义务人。 产权所有人是指拥有房产的单位和个人,即房产的使用、收益、出卖、赠送等权利归其所有,也就是通常所说的“产权人”、“业主”或“房东”。 具体包括:产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或使用人。 计税规则:产权明晰的,产权人为纳税人;产权不明晰的,谁使用谁受益谁纳税。(与城镇土地使用税相同) 注意:房产出典的,由承典人按房产余值缴纳
2、房产税。 特别提示:自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,依照房产税暂行条例规定缴纳房产税。,【案例9-1】以下关于房产税纳税人的表述中,正确的有( )。 A.外籍个人不缴纳房产税 B.房屋产权出典的,承典人为纳税人 C.房屋产权属于集体所有的,集体单位为纳税人 D.房屋产权未确定及租典纠纷未解决的,代管人或使用人为纳税人 答案:BCD 解析:选项A错误:自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。,【案例9-2】下列情形中,应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有( )。 A.房屋产权未确定的 B.房屋租典纠纷未解决的 C.房屋承典人不在房屋所在地的 D.房屋产权所有人不在房屋所在地的 答案:ABCD 解析:房屋产权所有人、承典人不在房产所在地的以及产权未确定及租典纠纷未解决的,均应由房产代管人或者使用人缴纳房产税。,(二)征税范围 房产税的征税对象是房产。 房产是指以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏
3、物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窑菜窑、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,均不属于房产的范围。 注意:房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 【判断】对房地产开发企业建造的商品房,在出售前,一律不征收房产税。 答案:,房产税的征税范围包括:城市、县城、建制镇和工矿区。 提示:房产税与城镇土地使用税的征税范围在地域范围上是一致的。 房产税的征税范围不包括农村。 【判断】农民王某,1998年将他在本村价值20万元的楼房出租,取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算,王某当年应缴纳房产税360元。 答案: 解析:房产税的征税范围 不包括农村,因此王某出租地处 农村楼房的租金收入不缴纳房产税。,二、税率、计税依据与应纳税额的计算(重点掌握) (一)税率 现行房产税采用比例税率: 从价计征:以房产计税余值为计税依据,年税率1.2; 从租计征:以房产租金收入为计税依据,年税率12。 注意:从价计征的需要分解到每个月;而从租计征
4、的则不需要分解到每个月,租金收入直接乘以12计算税款即可。 特别提示:自2008年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,按4的税率征收房产税。,(二)计税依据 计税依据:房产的计税余值(从价计征)或房产的租金收入(从租计征) 1. 从价计征计税余值 对纳税人经营自用的房屋,以房产的计税余值为计税依据。 计税余值是指依照房产原值一次减除1030的损耗价值以后的余额。 (1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的,应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税;没有记载房屋原价的,按照上述原则,并参照同类房屋确定房产原值,按规定计征房产税。 对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。,容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个
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