【房地产进入城市可行性报告】新浩瀚：云霄城市进入可行性研究报告

1、,版权声明：本案仅供客户内部使用，版权归浩瀚置业（厦门）有限公司所有，未经浩瀚置业（厦门）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构 和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,云霄城市进入可行性研究报告,新浩瀚研展部 2017年6月,报告汇报思路,PART 1 云霄城市认知,PART 2 云霄房地产认知,PART 3 市场总结与建议,PART 4 莆美新城地块评测,PART 1,云霄房城市认知,城市概况 城市经济 城市规划,城市概况,城市区位 城市交通 城市发展 城市人口,PART 1.1城市概况,城市区位：闽南金三角南端，距漳州1.5小时车程，介于厦门、汕头两大特区之间，与台湾一 水之隔,云霄县地处福建省南部沿海，位于“闽南金三角” 南端。,县城距漳州市区约95公里；东南与东山县隔海相 望（距离34公里），西与平和县接壤（距离77公 里），南与诏安县交界（距离49公里），北与漳 浦县毗邻（距离42公里），介于厦门、汕头两个 特区之间，亦与台湾一水相隔，区位优势十分明 显。,漳州,厦门,汕头,云 霄,港口：云霄港位于漳江出海口 两岸海域，北通沪、津，南达 港粤，东至台湾，人称

2、“状元 港”航运历史悠久，曾经有过 海洋贸易繁盛的历史，是闽南 物资集散地和漳南贸易中心,公路：构建“六路贯通”全县 的骨干公路网， “沈海”高速 公路、国道324线、厦深高速铁 路、入闽大通道坂云线交战路 穿境而过，并且还有境内将军 大道、疏港公路。,铁路：规划构建“一走廊、一 枢纽、一支线”的铁路网络。 一走廊：即厦深、宁漳铁路走 廊；一枢纽：即云霄火车站综 合枢纽；一支线：服务于邻边 的常山开发区与平和县。,PART 1.1城市概况,城市交通：云霄县交通路网全面通达，形成“一港六路”的水陆交通网络,漳诏高速公路,云霄港区,PART 1.1城市概况,产业经济情况,全国“花果之乡”:盛产枇杷、杨桃、龙眼、荔枝、香蕉等热带亚热 带水果，“云霄枇杷”获得“中国驰名商标”称号; 临港工业大县：对接古雷石化下游产业，整合县城建成区、沪 深高铁客货站埠、光电科技产业园区、临港工业集中区等资源，形成港城一体 化格局； 文化艺术胜地：全国首个开漳历史文化纪念馆、全省首个非物质文 化遗产展示馆，“云霄潮剧”被公布为第三批国家级非物质文化遗产。,注：云霄县城包括 云陵镇、莆美镇,马镇乡,火田镇,和平乡

3、,常山经济开发区,东厦镇,陈岱镇,列屿镇,云霄县城,下河乡,城市发展：云霄为农业大县、水产大县 、资源大县、新兴临港工业县，以“两镇一开发 区”为重点发展轨迹 全县辖9个乡镇和1个工业开发区镇云陵镇、东厦镇、火田镇、莆美镇等； 辖区面积1166平方千米，内河通航30千米;,芗城 区,区,龙文 龙海市 云霄县 漳浦县 诏安县 长泰县 东山县 南靖县 平和县 华安县,人 口 58.78,18.7 93.28 41.89 81.94 60.74 21.86 21.92 34.17 50.43 16.35,人口, 芗城区,58.78,人口, 龙文区,18.7,市,人口, 云霄县,41.89,人口, 龙海 人口, 漳浦县,人口, 诏安县,60.74,21.86 21.92,人口 长人泰口县, ,东山县34, .17,人口, 平和县,人口, 南靖县50, .43,人口, 华安县,16.35,20169年3.28漳州各8县1.94市常驻人口情况,2013,2014,2015,2016,人口,40.72,41.08,41.51,41.89,人口, 2013, 40.72,人口, 2014, 41.08

4、,人口, 2015, 41.51,人口, 2016, 41.89,近几年云霄常驻人口情况,2016年云霄常驻人口为41.89万人，人口基数不大，2016年排名全市第六，县城常驻人口为19.7万； 从近几年的常驻人口上看，云霄县常驻人口增长相当缓慢，四年近增长1.17万人；,PART 1.1城市概况,城市发展：云霄人口总量为41.89万人，排全市第六；人口分布情况，以县城中心的云陵 及莆美人口最多，其次为东厦及火田；,PART 1.1城市概况小结,城市区位 出口导向型经济区、临港工业园区 城市交通 拥有高铁，高速，港口等城市辐射能力不断增强； 城市发展 典型资源，水产，旅游，农业大县； 以县城中心为绝对发展核心； 城市人口 人口总量不高，排名全市第六； 常驻人口增长相对缓慢，人口导入性略显不足；,城市概况梳理,对我们的启示 沿海出口导向型经济区，交 通便捷，农业水产资源大 县，人口基数较低、增长缓 慢,城市经济,城市产业结构 GDP走势 固定资产投资 居民购买力,PART 1.2城市经济,20,第一产 12, 2,业 , 4.57%,0,2,业,20,业,第一产 16, 2,0.34,第

5、二产业, 2012, 3,第二产业, 第二产业,7.76% 2013, 40.75% 2014, 42.98% 2015, 4,业,第二产业, 1.48% 20,第二产 16, 4,1.37%,第三产业, 2012, 3,第三产业, 第三产业, 第三产,9.07% 2013, 35.85% 2014, 36.19% 2015, 3,业, 第三产业, 7.80% 2016, 3,8.29%,近五年云霄三产比例结构,业, 3.4 业0% 20,第一产 第13一, 2产,第一产 第14 二, 2产,0.8业3%,业, 0. 业72%20,第一产 第15 三, 2产,35.63,地产GDP, 龙 海,地产GDP, 云 霄,县, 5.43,地产GDP, 漳 浦,县, 13地.7产9 G,D,泰,山,P地, 产诏G安DP地, 产长GDP地产, 东GDP地产南, GDP 靖 , 平 和,县, 6.66 县, 6.84 县, 7.49 县, 5.32 县地, 产6.G62DP, 华 安,县, 2.6,地产GDP, 市市区, 42,1.07216年地产GDP生产总值,产业结构分析：实施“优一强二提三”、

6、全县形成三产业共同推动经济发展的良好格局。,从近几年的三产比例上看，一产比例不断降低，二产频调，三产比例不高；云霄正处于优化一产强化二产 提升三产的时期； 从各县市地产GDP上看，云霄整体房地产开发总量位居所有县城倒数第二，GDP为5.43亿元，属于地产发展比 较慢的县城区域。,支柱产业分析：工业上以光电新能源产业为代表，农业发展上为首批省级富硒农业产业开发重点 县、福建农民创业园建设县,新兴临港产业体系。充分发挥独特区位优势，承接古雷开发区的辐射，利用好海洋和岸线资源，与区域主导产业配套发展，依托港口优势输入原料，完善产业结构，加快基础设施 配套，大力发展临港产业。以临港工业园区为载体，围绕漳州（云霄）核电项目，同步发展核电关联配套产业，力争到2020年，实现年产值100亿元以上。 首批省级富硒农业产业开发重点县、福建农民创业园建设县。发挥特色品牌优势，加快实施现代农业提升工程，推进农业科技创新，转变农业经营方式，进一步打响云霄枇杷、竹 塔泥蚶、下河杨桃、马铺淮山、东厦锯缘青蟹、列屿巴非蛤、东厦文蛤、东厦缢蛏、漳江口大蚝等云霄“十大”地理标志产品品牌，继续扩大蔬菜、花卉、苗木产业规模

7、。,和平乡,东厦镇,陈岱镇,列屿镇,云霄 县城 常山经济开发区,马镇乡 火田镇 下河乡,PART 1.2城市经济,支柱产业园之云陵开发区：光电之都，云霄经济引擎，入驻企业214家，其中光电企业134 家，开发区总产值130亿，占比全县工业产值56% 开发区总规划面积13平方公里，功能定位为集产品研发、加工制造和 产品流通于一体的高新技术产业开发区，依据功能定位要求和区位 优势，按节能光电科技产业园区、普通工业园区、临港工业园区、 光电观景中心公园、铁路站埠商贸服务及生活保障区、七星旅游度 假区等总体规划，分步实施。其中节能光电科技产业园分三期建设 ，第一期规划总用地为9966亩，主要发展LED、节能照明和太阳能 光伏等新能源、新光源领域的新兴产业；第二期规划用地 2300亩，创办了“云霄县回乡创业园”；第三期规划用地4500 亩，建设光电学院和海峡光电产业园。在高铁客运站周边规划 1000亩建设现代光电市场。,PART 1.2城市经济,房地产开发投资额：云霄固定资产投资从2013年后保持相对稳定的增长速度，而房地产开发投 资受市场影响较大，特别是去年投资强度有所回落,PART 1.2城

8、市经济,增速,56.30%,31.80% 25.80%,额, 2012, 57.75,固定资产投额资, 2013, 92.69,固定资产投额资, 2014, 120.66,固定资产投资,固定资产投额资, 2015, 159.07,固定资产投资,额, 2016, 200.04,6,云霄近五年固定资产投资,固定资产投资额,增速,房地产投资额, 2012, 6.12,房地产投资额,2014, 20.25,房地产投资额,增速, 2013,320.40%,增速, 2014, -,21.20%,增速增, 2速01, 52,016, -,15.605%9.90%,云霄近五2年013房, 25.地68 产房地开产发投资投额,资2015, 23.14,房地产投资额,增速 房地产投资额, 2016, 9.39,房投/固投,2012, 10.61%,60.50% 房投30/.2固0投% ,房投/固投,房投/固投,2014, 16.78% 2015, 14.54%,房投/固投,2016, 4.79%,近五年房投/固投201比3, 27值.71%,云霄固定资产投资从2013年后保持相对稳定的增长速度25-32%，整体城市投 资力度持续稳定； 而云霄地产在经历2012-2013的历史峰值投资之后，整体市场呈现短期井喷式 开发，近两年受市场大环境萎靡影响，投资大幅下滑，呈现负增 长； 从占比上看，近两年房地产投资占比明显减少，到了2016年占比减至4.79%；,GDP走势分析：近五年来云霄GDP持续保持稳定高速的增长态势，年均增长幅度维持在12%左 右，但基数较低总量小；人均GDP同步维持持续增长的态势，2016年人均GDP为34853元,PART 1.2城市经济,城市GDP, 2012, 87.72,城市GDP, 2013,101.3,130.28,城市GDP, 201城5,市GDP, 2016,149.07,增速, 2012,增速, 2013,增速, 2014,增速增,速20,1250,16,云霄近五年G城D市GPD走P, 20势14,城11市1.5G1DP,增速,城市GDP, 2012, 22169,城市GDP, 2013,24877,城市GDP, 2015,城市GDP, 2016,34853,增速, 2013,增速, 2014, 9.

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