【房地产进入城市可行性报告】西咸沣西新城市场环境分析

1、西咸沣西新城市场环境分析,Contents 目录,PART1：沣西新城概括,PART2：区域房地产市场分析,PART3：重点项目案例研究,PART1：沣西新城概括,沣西新城区域占位,沣西新城,西咸新区 国家批复的19个国家级新区之一 承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能区； 沣西新城 西咸五大板块之一 是推进西咸一体化的核心地带和西咸新区发展建设的重要城市功能区,西咸新区，首个以创新城市发展方式为主题的国家新区，位于西安、咸阳两市建成区之间，是丝绸之路经济带的重要支点、中国西部大开发的新引擎，沣西新城作为西咸新区五大板块之一，是大西安新中心的核心区。,沣西新城概括,沣西新城位于西安市与咸阳市接壤部，包括大王街道、马王街道、高桥街道、钓台街道、陈杨寨街道，总面积143平方公里。 规划范围东至沣河，南至大王街道及马王街道南部边界，西至大王街道西部边界，北至渭河，是西咸新区的五大板块之一。 功能定位：以协调大西安、带动大关中、引领大西北为使命，落实国家“一带一路”战略，提升西咸新区影响力，将沣西新城建设成为丝绸之路信息港、西部科技创新引领区、新中心重要组成部分、绿色低碳生态城市。 发

2、展总目标：把沣西新城建设成为丝路活力新城、科技创新高地、生态乐活家园。 发展规模： （1）人口容量 根据西咸新区城市总体规划纲要（2016-2030），至2030年沣西新城城市人口规模为59万人，近期2020年城市人口规模为35-40万人。 （2）用地规模 根据西咸新区城市总体规划纲要（2016-2030），确定至2030年沣西新城城市建设用地59.37平方公里，人均城市建设用地为100。,沣西新城区域简介,沣西新城发展规划,空间发展规划：形成 “一核两轴四园八区”的空间结构 “一核”即西咸新区渭河南岸以综合行政、商贸中心为主的国际化综合服务区。 “两轴”即古城人文传承轴、新城特色发展轴。 “四园”即滨河生态公园、涝渭湿地公园、人文遗址公园、田园风情公园。 “八区”包括渭滨现代生活区、教育研发产业园区、西咸国际文化教育园、文化中心区、信息产业区、节能环保产业区、都市农业休闲区、新材料产业区。,沣西新城作为西安国际化大都市综合服务副中心及战略性新兴产业基地，未来将规划形成 “一核两轴四园八区”的新格局。,沣西新城产业规划,沣西新城产业规划定位为以现代服务业和战略性新兴产业为主，打造现代开

3、放之城和创新产业之城,重点发展：信息技术、物联网、新材料、生物医药，以及行政商务、都市农业、高尚居住等产业； 规划“三区十园”产业布局：三区信息产业园区、滨河现代服务区、田园实践区；十园西咸信息产业园、现代综合商务区、都市农业区、优美小镇改革试验园、丝绸之路国际展览中心、西咸新区国际文教园、中小企业园、科教示范园、活力生活服务园、丰京遗址园。,产业发展 战略性新兴产业和现代服务业为主,沣西新城产业规划图,沣西新城产业发展现状,区域已建成及在建产业项目总投资约达636.6亿，未来将快速提升区域经济活力、人才吸引力，但目前仅两个项目建成投入使用，尚属产业发展初期阶段，短期不具备产业规模优势,沣西新城产业发展现状,沣西新城交通规划,地铁1号线：西安北大街咸阳秦都站 一期：已建成通车； 二期：正在修建； 三期：穿越沣西新城北部，连接1号线2期工程森林公园向西延伸至秦都站,地铁5号线： 一期：东起纺织城火车站，西至交大创新港； 二期：西起交大创新港，东至和平村; 全线建成通车后，将连接沣东新城、沣西新城、西安主城区,沣西新城区位交通体系优越，三条地铁线路规划及新增设公共交通系统，缩短与西安及咸阳

4、主城区的距离，助推板块价值大飞跃,地铁11号线（西咸段）：西起新兴纺织园，东至大庆路。其中西咸段途径：白马河路站、统一路站、沣景路站、天府路站、阿房宫火车站、科统一路站、科源东路站、车城西路站和武警路站,沣西新城资源环境,沣西新城湿地公园 总规划面积1500亩，一期开发面积500亩，将开发建设公园游览区 、休闲娱乐区、水产养殖基地和交通广场，已于2017年对外开放。,大西安中央公园 总规划面积5000亩，包含中央公园核心区2600亩和城市绿廊2400亩，总投资27亿。2019年建成后将成为亚洲最大，世界第三的城市中央公园。,咸阳湖二期北岸公园 2017年7月已对外开放，总面积2360亩，分为滨河文化运动休闲区和滨河湿地景观区，目前园内建成大秦水运广场、奥林匹克广场等休闲广场、人工沙滩3.2万、生态景观岛7座。,区域目前已建成两大公园以及待建5000亩的城市中央公园，渭河、沣河围绕，拥有得天独厚的生态环境资源，是继曲江板块和浐灞板块之后又一邻水开发区域,渭河,沣河,沣西新城优劣势分析,区域未来发展潜力,PART2：沣西新城房地产市场分析,沣西新城土地市场,2018年西咸新区的供应和成交量

5、分别超过其他区域的总和，其中，沣西新城以2302亩的供应和2816亩的成交领衔；其中住宅性质用地是市场供应和成交的主力。,统计数据截止2018年4月30日,沣西新城重点地块成交,沣西新城近一年来成交重点地块主要分布在老西宝高速以南的大学城片区，由于市场火热，区域地价直接飙升到500-700万元/亩，楼面价高达3000-4000元/。,土地市场未来趋势研判,西安主城区可供开发土地越来越少，沣东新城土地价格已高，沣西新城目前有大量的土地可以供应，大牌地产商开始将拿地目光向沣西转移； 沣西新城作为推进西咸一体化的核心板块，渭河、沣河天然水脉使其拥有着得天独厚的生态环境和优良的区位价值，大西安中央公园、交大新校区等项目的建设，让大牌地产商看到了沣西新城发展的潜力； 土拍市场火热推动区域地价快速攀升，高地价带来房屋成本增加的同时，更增强了市场对沣西新城未来房价上涨的预期。,客观评价：受主城区地价稀缺且地价高的因素，土地市场发展逐步外扩，带动西安周边区域地价快速攀升，沣西区域成为近年土地开发热点板块，可开发用地较多，土地供应充足，未来区域住宅市场供应或将迎来供应的高峰期。,沣西新城房地产市场分析,

6、沣西新城紧邻咸阳市区，是西咸新区率先进入发展的新区之一，房地产市场发展成熟度相对较高,沣西房地产市场分析在售项目分布,沣西新城早期项目主要聚集在老西宝高速以北的世纪大道沿线，近两年随着政府规划，配套资源的倾斜，老西宝高速以南的大学城片区渐成开发新热点板块，品牌开发商聚集地，未来将发展成为沣西新城的核心。,区域房地产市场分析市场特点,沣西新城在售项目中等规模居多且多为本土房企开发，容积率在3.0以上居多，产品类型丰富涵盖高层、洋房、别墅， 随着后期品牌房企项目相继面市，将对区域产品质素、价格形成一定拉升作用,区域房地产市场分析高层、小高产品市场特点,区域在售产品高层2T4产品居多，1T2小高层为辅，面积90-130左右的三室产品为主，部分134-146四室产品作为补充,高层33F，2T4,高层26F/31F，2T4,高层32F、2T4/小高18F 、1T2,小高层/1T2,四栋高层、2T4/3栋小高层 、2T2,高层33F、1T2,区域房地产市场分析洋房产品分析,沣西逸园小洋房131.62 3室2厅2卫,沣西逸园大洋房156.32 4室2厅3卫,131.62：小面积洋房产品在区域内稀缺，

7、竞争优势强，南向三面宽设计，采光佳； 163-190：大尺度平层洋房设计，南北通透，双套房设计； 不足：产品缺少高赠送，降低舒适度,区域自2018年开始，市场洋房产品才开始面市销售，目前也仅沣西逸园项目在售，产品面积131-190，产品细分化，分为小洋房、大洋房。,区域房地产市场分析别墅产品分析,下叠 150.42-164.96 4室3厅3卫,类独栋 205.88 4室2厅4卫,区域别墅项目不多，别墅类型丰富，涵盖双拼、联排、叠拼、类独栋等，面积150-259的经济型别墅为主，高赠送，高舒适度,上叠 171.20-185.48 4室2厅4卫,沣西逸园,区域房地产市场分析项目价值点,项目核心价值点以区位、品牌、景观资源、教育资源为主，客户对地段及资源（景观、教育）相对比较青睐。,区域房地产市场分析价格分析,沣西新城价格自2016年底开始进入上升阶段，到2017年6月份价格增长幅度有所加快，截止目前，老项目价格与2016年10月份相比，上涨100%-130%，新项目高层价格9000-10000元/，洋房12000-14000元/，叠拼16000-20000元/，类独栋23000-27000

8、元/,启迪仕家,南海家缘,林凯城,区域房地产市场分析客户特征,客户来源：沣西市场客户群体主要由刚需地缘性客户和北武县（兴平、乾县、武功、长武等）客户构成，约占75%，西安客户自2017年底开始缓慢流入，目前平均占比20%以上，个别项目如沣西逸园西安客户占比高达80%，再有少部分省外客户； 客户购买因素：咸阳周边郊县客户购买主要是为了满足内心虚荣心，对改善居住条件和追求更高生活水平的向往；受西安主城区限购及区域价格相对低洼优势，沣西新城承接了部分西安外溢客户及少部分双城生活人群，此类客户购买目的自住、投资兼有。,区域客户以地缘性和北武县客户为主力，兼顾部分西安及少量省外客户,区域房地产市场分析区域存量,根据不完全统计，目前沣西新城板块待售货量约143.48万，待推产品类型丰富，以高层住宅为主，部分洋房、大平层、联排、叠拼别墅等,区域房地产市场总结,规模、产品：区域项目大多中等规模，产品以高层2T4产品居多，1T2小高层为辅，搭配部分洋房、别墅产品，且低密产品目前在市场较为稀缺； 价格：区位和开发商品牌是决定房价的关键因素；未来在绿城、新城控股、万科等品牌房企带动下，将会拉升区域产品质素及

9、价格水平； 客户：以地缘性和北武县客户为主力，受西安主城区限购及区域价格优势，自2017年底，西安客户购买力逐步加大，自住+投资兼有，同时少部分省外客户为辅。 存量：根据不完全统计，目前沣西新城板块待售货量约143.48万，待推产品类型丰富。,规模： 本土房企，中等规模居多，12万118万 产品： 高层产品占主导，以90-130左右的三室产品为主，部分134-146 四室产品；洋房130-190；叠拼150-240、类独栋205.88/241.27-259.77； 价格： 老项目价格涨幅达100%-130%，新项目高层价格9000-10000元/，洋房12000-14000元/，叠拼16000-20000元/，类独栋23000-27000元/,PART3：重点项目案例研究,代表项目林凯城,一期,三期,一期,三期,120万平米亲水生活大城,代表项目林凯城,一期,三期,一期,三期,项目由高层、小高层、花园洋房、光合写字楼、铂金酒店，以及10余万方的大型Shopping Mall、特色体验式街区、星级会所、品牌幼儿园、林凯国际小学、初中等组成，共32栋楼，分4期开发，一期共8栋高层住宅已售完，目前待售二期，包含两栋大平层（高10-11层），198260，大平层9000元/；17#高层92、129、134，高层价格10000以上，洋房26#、28#楼，预计价格15000元/。,1、户型方正，方便室内家具布置； 2、全明通透，采光通风良好； 3、动静分离，兼顾到了卧室和卫生间的私密性，整体舒适度高,卖点剖析： 本地实力房企，120万方湖景大宅，双城交汇枢纽 ，无缝链接地铁一号延伸线，快速链接西安主动脉，链接咸阳各大商圈，商业前景无限。 小区配置三大高端圈层会所、双语品牌幼儿园、引入省重点小学，大型品牌主力商家，沣西新城绝版地段的城市综合体典范之作。 占据城市一线得天独厚河景资源，外部优享咸阳湖、渭滨公园、渭河滩公园、森林公园，四园环绕，成为小区私属后花园。,122 三室两厅两卫,1、户型双向对侧采光，通风很好。 2、平面比较规整，有利于内部分割，面积利用率高。,代表项目林凯城

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