【房地产进入城市可行性报告】潍坊城市进入研究报告

1、金科地产- 潍坊城市进入性研究,世联行 2017.11,报告体系 Analyze System, 城市概况 经济指标 城市资源 区域政策,PART01 城市解读,PART 02 地产市场,PART03 板块研究, 土地市场 城市住宅 其他物业 重点企业 产品研究 客户研究, 奎文板块 高新板块 坊子板块 潍城板块 寒亭板块, 城市评判 板块建议,PART04 城市评判,1 PART ONE 城市概况,Market,潍坊是山东半岛群中心城市、青岛都市圈重要组成部分，新兴经济强市、环境领 先城市，国际风筝之都。 山东半岛群,中心城市,新兴经济强市,环境领先城市,潍坊处于半岛城市群的中心位臵，是省内重要的交通枢纽，潍坊处于国家级,战略规划区域“山东半岛蓝色经济区”，同时作为青岛都市圈的重要组 成部分， 未来将成为一个具有较强国际竞争力的都市圈，成为东北亚地区国 家合作枢纽之一，中国海洋产业创新基地，全省发展引擎。 地处山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉之地，胶济铁路横贯市境东西；潍坊,市集公、铁、水、空于一体的立体化交通体系，其鲁中、鲁西交通枢纽地位 进一步巩固，也成为其发展“蓝色经济的有力支撑

2、” 潍坊被誉为“风筝之都”，具有深厚的历史文化底蕴； 潍坊市辖4区、6市、2县，设有国家级高新技术产业开发区、经济技术开发,区、滨海经济开发区、峡山开发区。,备注：潍坊市城市总体规划（20062020年）,1.1 城市简介,资料来源：山东半岛城市群总体规划（2006-2020）,半岛城市群发展规划：潍坊在半岛城市群的城市职能分工中，担当传统制造业基 地及交通枢纽的角色 半岛城市群城市区空间组织规划,海洋化工、机械、食品加工传统制造业基地 连接山东山东半岛和山东中西部地区的交通 枢纽 城市区中心城市,1.2 城市地位,定位和发展方向为 “以高新技术产业为主导，工业、商贸、旅游全面发展的现代 化国际风筝城”，连接青岛发展成为青潍城镇密集区。,1.3 城市定位,潍坊市产业结构以工业，特别是重工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升，工业的快速发展直 接带动市政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所带来 的新城建设和旧城改造将推动房地产市场发展。,经开区板块,寒亭区板块,潍 城 区 板 块,奎 文 区 板 块,高 新 区 板 块,坊 子,区 板,块,寒亭区板块： 济

3、青高速北，北海路东，东 环路西，北环路南,高新区板块：,西至新华路，南至胶济邯铁 路，北接济青高速，东道城 市边缘,坊子区板块： 北接胶济邯铁路，西至白浪 河畔，东南与峡山板块接壤,潍城区板块： 东至白浪河畔，北达济青高 速，西东南延至城市边缘,经开区板块：,南至济青高速，东靠北海路，,西北延至城市边缘,奎文区板块：,西至白浪河畔，北达济青高 速，东至新华路，北接济青 高速，南抵宝通街,滨海区板块,峡山区板块：,南外环路以南，潍安路以东，,坊子区东南方，东南至城市 边缘,峡 山 区 板 块,滨海区板块： 北环路以北一直至海边，寒 亭区北侧,1.4 城市板块,按照潍坊市本地行政区划，潍坊城区共分为八区，主要包含：奎文、潍城、坊子、 寒亭、高新、经开、滨海、峡山8大板块，目前潍坊城区泛指这8大板块。,潍坊城市发展的基调是“东扩西延南控北展”，随着潍坊市政府东移到高新区， 潍坊主要的发展方向为向东发展。潍坊市的中心城区形成“一心、一环、一轴、 一廊”的结构模式，白浪河中心区是潍坊城市主中心。,潍坊市整体发展实行东扩，西延，北展，南控的发展规划布局，整体规划为“一心、一环、一轴、一廊”，即城

4、市中心区、城市快速交通环体、北海路经济发展轴、中央绿色生态通道。,东 部 高 新 技 术 开 发 区,东 扩,北 展 中心城 区 南 控,潍 西 城 延 开 发 区,重点发展制造业,发展山区生态旅 游经济,奎文区,寒亭区,潍城区,坊子区,“一轴”指由北海路向 北延伸连接滨海新城癿 经济发展轴,“一廊”是白浪河、虞河 两岸绿化带及两河之间癿 绿地构成贯穿“一心”癿 中央绿色生态通道,“一心”是由月河路、北 宫街、北海路、健康街所 围合癿城市中心区，是优 化、提升中心城市服务功 能癿主体,“一环”是长松路、玄 武街、潍县路、宝通街 组成癿城市快速交通环 体,高新区,1.5 城市规划,近五年潍坊常住人口总量稳中有升，2012-2015 年增长趋势比较缓慢，但2016年增长趋势明显.,近五年潍坊人口逐年增加，受国家二胎政策影响， 16年人口出生增长幅度较大。,1.6 人口结构,921.61,922.52,924.72,927.72,935.7,0.66,0.10,0.24,0.32,0.86,0.50 0.40 0.30 0.20 0.10 0.00,1.00,910,915,920,925,

5、930,935,940,2012年,2012-2016年潍坊市常住人口数量变化,2013年 2014年 全市常住人口总量,2015年 2016年 增长率（%）,92381,78458,108927,72390,146095,80000 60000 40000 20000 0,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,潍坊市人口出生数据统计,截止到2016年人口普查，潍坊市总人口为935.7万，全市总外来人口为34.38万， 2016年新增人口为146095人，人口逐年上升趋势明显。,41.51,16.67,32.75,31.3,9.9,19.92,5.99,50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0,潍城区 奎文区 高新区 寒亭区 坊子区 滨海区 峡山区 经开区,潍坊主城八区人口数据列表 46.6,177.62,178.22,178.70,208.80,236.44,19.27,19.32,19.32,22.50,25.27,0.00,5.00,10.00,15.00,20.00,25.00,30.00,0.00,50.00,100.00,150.0

6、0,200.00,250.00,2012年,2013年 2014年,2015年 2016年,2012-2015潍坊城市八区人口增长情况,主城区人口,主城区占比（%）,主城八区总人口数为236万（含区辖农村），且呈现逐年上升趋势，其中奎文和 潍城人数最多，高新、滨海、经开三个开发区人数相对较少。,1.6 人口结构,潍坊城镇化快速推进，人口不断向城镇聚集，潍坊把新型城镇化作为经济发展 的重要增长点和转方式、调结构的有力抓手，以人口城镇化为核心，积极稳妥推 进新型城镇化建设。,1.7 城镇化率,2 PART ONE 城市经济,Market,258.5,214.9,147.8,238.3,303.3,27.5,450 400 350 300 250 200 150 100 50 0,潍坊中心城区各区GDP数值（亿元） 395.4,3090.9,3541.85,4016,4420.7,4786.7,5170.5,5522.7,8%,8%,6000 5000 4000 3000 2000 1000 0,2010,2014,2015,2016,2010-2016年潍坊市级GDP走势,15% 13%

7、10% 2011 2012 2013 GDP总值（亿元） 增幅,2.1 城市GDP,12000 10000 8000 6000 4000 2000 0,青岛,烟台,济南,潍坊,济宁,威海,德州,聊城,滨州,菏泽,枣庄,日照,莱芜,截止到2016年，潍坊市的GDP总量为5522.7亿元，居山东第四位，全国第32位，每年GDP增 幅为8%-10%。城市中心八区GDP最高为高新区，其次为滨海、潍城、奎文、寒亭。 2016年山东省各地市GDP排名,淄博 临沂 东营 泰安 GDP总值（亿元）,增速,2016年潍坊GDP总量山东省排名：4,8000 6000 4000 2000 0,莱芜市 临沂市 德州市 聊城市 滨州市 菏泽市,2016年山东省各地市固定资产/房地产投资情况,济南市 青岛市 枣庄市 东营市 烟台市 潍坊市 济宁市 泰安市 固定资产投资（亿元）,威海市 日照市 房地产投资,5000 4000 3000 2000 1000 0,青岛,烟台,潍坊,威海,东营,济宁,菏泽,德州,泰安,莱芜,枣庄,2016年山东省各地市社会消费/进出口情况,日照 济南 滨州 社消总额（亿元）,临沂 淄博

8、聊城 进出口总额（亿元）,2016年潍坊固定资产投资山东省排名：3 房地产投资山东省排名排名：5,2016年潍坊市社会消费山东省排名：4 进出口总额山东省排名：3,2.2 投资和消费,0.0%,20.0%,40.0%,60.0%,80.0%,100.0%,120.0%,2012,2016,潍坊历年产业结构发展趋势,2013 第一产业,2014 第二产业,2015 第三产业,100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,济南市 青岛市 临沂市 威海市 泰安市 潍坊市 日照市 滨州市 淄博市 济宁市,烟台市,德州市,莱芜市,枣庄市,聊城市,菏泽市,东营市,2016年山东省各地市三产比重排名,第三产业,第二产业,第一产业,2.3 产业结构,近年来，潍坊市三产发展速度迅猛，第三产业比重逐年增加，2016年第三产业增加值 2487.6亿元，增长9.2%，占GDP总额的49.5%。潍坊第三产业比重在山东省17地市中排名6 位，处于上游水平，从地理位臵上来看，潍坊领先于周边同级别城市，只落后于青岛等高 级别城市，未来具备深厚的发展期许和潜力。,潍坊2012-2107年城镇居民人均可支配收入保持良好的增长势头，16年达到33060 元，数于中等以上三线城市标准。,25789,28386,30973,31060,33609,14.6,10,9.1,8.3,8.2,27621 8.1,0,2,4,6,8,10,12,14,16,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,35000,40000,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年前三季度,20

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