【房地产进入城市可行性报告】万科城市进入研究2019

1、上海克而瑞信息技术有限公司,南通、嘉兴、台州、湖州、温州 房地产市场进入研究,引子,城市比较,城市评价,进入建议,附件,住：南通CR0711地块、 CR0710地块和R0729地块，分别有11家、4家和11家开发商参与竞标，分别经过65、158和188轮竞价才最终决定归属。,地价：土地价格上涨明显,房产：排队热销又现房产市场,南通：长江1号火热开盘 ，实力楼盘魅力无限,2007年7月28日上午十点半,摄氏38度,骄阳似火。位于港闸区黄海路与永扬路交叉路口的长江1号售楼处，开盘活动如火如荼的进行着。据了解，当日有超过千人参与了长江1号的开盘典礼及优惠互动活动。公开销售一小时，首批131套房源即全部售罄！,温州：1200人抢购117套房子,2007年上午10时30分，位于市区雪山路的凯鸿大厦楼盘在公证人员及现场近千名认购者的监督下，通过电脑摇号的方式公开销售，以杜绝“人情房”、“后门房”。其117套房源共吸引了超过1200名有效购房者。,绿城进入温州：2007年1月，绿城集团以33.33亿元的价格拍得了位于江滨路原天盛集团拆迁地块。该地块总面积198.69亩，总建筑面积达到41万平方米，地

2、快规模和出让总价都创造了温州土地拍卖史的新高。,绿城进入南通：2007年7月，绿城房地产集团以5.83亿元成功竞得南通市城市新区核心地带的一块住宅用地，总占地面积76261平方米，规划许可建筑面积约13.17万平方米。,企业：积极布局温州、南通,引子,城市比较,城市评价,进入建议,附件,五大城市区位图,五大城市在长三角城市群中经济指标排名（经济规模）,五大城市在长三角城市群中房地产指标排名（市场容量）,为了更加清晰的发现五大城市经济和房产的发展特征，我们选取了同处长三角的常州和镇江两个城市作为参考标杆，分别将五大城市根据其经济和房产两类因素划分为两个梯队。具体划分如下：,层次一：温州、南通、嘉兴三个城市 以常州为参照系 层次二：台州、湖州两个城市 以镇江为参照系,参照指标： 宏观因素：GDP、财政收入、人均可支配收入、人均居住面等； 房地产因素：房地产投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售均价等。,参照目标选择,城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）,GDP及其增幅,人均可支配收入,GDP分布在1300-2000亿元之间； 增幅分布在15%-20%之间；,经济保持着高速发展态势。,人

3、均可支配收入差异明显，温州超过20000元，南通低于15000元，但南通保持着较高的增幅。,居民的可支配收入决定购买力，温州居民购买力最强，挖掘空间最大。,房地产投资额及所占比重,房地产销售总额及增长率,房地产投资均处于较低水平，温州最高，但也仅上海的1/7左右。,除温州外，南通、嘉兴的房地产投资所占的比重相对较低，在10-16%之间。,南通、嘉兴房地产仍存在较大空间。,商品房销售总额在120-150亿之间，其中南通增幅明显，温州增幅较小。,南通、嘉兴房地产市场开始活跃，并且市场需求逐渐旺胜。,城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）,商品房销售面积及增幅,商品房消化周期,南通、嘉兴商品房销售面积增幅明显，温州出现负增长态势。,南通、嘉兴房地产容量在不断放大,温州的房地产销化周期较长，达到10年以上，南通销售周期较短，仅需3.5年，嘉兴在5年左右。,南通房地产机会较大，嘉兴也有较好的投资机会。,城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）,GDP及其增幅,人均可支配收入,经济发展速度明显高于镇江，但湖州的经济总量相对较低。,经济总量不大，但保持着高速发展态势,人均可支配收入在17000元以上，

4、明显高于镇江。,台州、湖州居民生活水平较高，购买力较强。,城市基本面（层次二：台州、湖州）,房地产投资额及所占比重,房地产销售总额及增长率,房地产投资量较少，所占固定资产总额偏低。（长三角城市大多数在20-25%之间，上海、杭州达到30%以上）,市场处于起步发展阶段，具有较大的投资空间。,台州的商品房销售总额出现翻番现象，湖州增长幅度不大。,台州房地产市场已经启动并得到快速发展。,城市基本面（层次二：台州、湖州）,商品房销售面积及增幅,商品房消化周期,商品房面积大幅度增长。,房地产容量不断放大，市场空间明显,台州、湖州的房地产销售周期在5年左右。,市场具有一定的投资机会。,城市基本面（层次二：台州、湖州）,引子,城市比较,城市评价,进入建议,附件,评价指标体系说明,为了通过定量研究科学地进行五个城市的对比分析，我们选取了城市经济、城市规划、城市房地产市场和城市竞争等四个方面的相关因素作为城市评价的依据，并对各项类别进行了因子细分 ，通过指标对比进行优劣评判。,指标体系建立,为了能够对五个城市进行有效的对比分析，我们选取了城市经济、城市规划、城市房地产市场和城市竞争等四个方面的相关因素作

5、为城市评价的依据，并对各项类别进行了因子细分。,指标综合评价南通,指标综合评价嘉兴,指标综合评价台州,指标综合评价湖州,指标综合评价温州,引子,城市比较,城市评价,进入建议,附件,城市评价结果,宏观因素综合排名,房地产发展容量排名,供求风险排名（按照消化周期）,竞争环境排名,通过对五大城市的经济发展状况、房地产运行状况、风险机竞争等方面来考虑，对五大城市进入的先后次序，给予以下初步建议：,第一选择：南通、嘉兴 第二选择：台州、温州 第三选择：湖州,城市进入建议,引子,城市比较,城市评价,进入建议,附件,南 通,城市评价南通,地理位置,南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海” 。 城市下辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区 苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势。素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉。 全市总面积8001平方公里，占江苏省十二分之一,城市评价南通,宏观经济,GDP及人均GDP持续快速增长

6、，人均收入水平和社会消费能力显著增强。,城市评价南通,城市规划区域发展,掘港、长沙城镇圈： 现状：经济实力较弱，以农业 开发与滩涂养殖为主； 引导：以发展掘港镇为重心， 形成“母子型”城镇空间结构,南通市城市圈： 现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心； 引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构,海安、如皋城镇圈： 现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期 引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构,汇龙、吕四城镇圈： 现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模； 引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构,城市评价南通,城市规划城市交通,南通北接广袤的苏北大平原，通过铁路与欧亚大陆桥相连；从长江口出海可通达中国沿海和世界各港；溯江而上，可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地； 08年苏通大桥通车后,将使南通进入上海一小时经济圈。从而面临海外和内陆两大经济辐射扇面。,城市评价南通,城市规划产业布局,产业基础支撑： 崇川经济开发区以机电电子、医药、纺织

7、及物流为产业导向；南通经济开发区以商业贸易、房地产开发、交通仓储，金融保险为产业导向。,南通 经济开发区,崇川 经济开发区,南通拥有良好的区位条件和港口工业基础，以长江三角洲的发展为依托来构建产业集群带，第二产业在产业结构中占据主力地位，第三产业的发展速度则相对较慢，比重偏低，产业结构有待进一步调整优化。,产业结构有待优化,城市评价南通,城市规划产业结构,城市评价南通,城市规划产业布局规划,一主二副、二带、二城、六口、十园结构 一主”：国家级南通经济技术开发区； “二副”：崇川、港闸省级开发区； “二带”：沿江、沿河产业带； “六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块； “十区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区,城市评价南通,城市规划商业布局规划,根据“一主三副”的定位，市区商业网点布局在空间层面上分为“一圈、双核、五心、两带、六道口、十街、多点”； 按照市级商业中心、区级商业中心、社区级商业中心三级商业布置。,城市评价南通,城市规划核心城区,按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北四大房地产板块，呈现“一主三幅”的格局： 老城区板块（钟秀路以南

8、、环城西路以东、虹桥路以北、五一路以西）市场供不应求、价格稳定。老城区供地有限，尽管友谊家园、中天福邸、都市华城、都市豪庭等项目陆续有房源推出，但区域推盘总量不大，房价稳定在高位。 新城区板块（洪桥路以南，跃龙路以东）高档楼盘最为集中，领袖地位已然确立。依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为南通市场上最热门的板块。如今市行政中心、体育会展中心都已正常投入使用，CBD雏形已成；周边扎堆有凤凰莱茵苑、中南世纪城、公务员公寓、天安花园、兆丰家园、春晖花园、优山美地等一批高品质楼盘。尤其是市行政中心与公务员公寓的存在使得该板块的生活配套设施得以优先配置，决定了新城区居住板块成为南通市档次、品质最高的中央居住区（CLD），且区块价值的攀升决定了房价仍有稳步上涨的趋势。 新东区板块（青年路以北、五一路以东、运河以南）抱团出击，挑战新城区。新东区板块也是目前热门的区域之一，原就有尚东时代、苏建、东景国际等实力楼盘聚集，今年又有我市落实房产新政后首个套型面积90平方米以下占70%以上的社区“东晖花园”的加盟，几家开发商经过对“新东区”的联手宣传造势，大大提升了该区块整体竞争力，今后必将成

9、为新城区板块有力的挑战者。 城北板块（钟秀路以北）蓄势待发，性价比较高。该板块有晏园南岸、永兴花苑、怡园锦居、永兴家园、鸿鸣金属广场等楼盘，但由于楼盘位置比较分散，目前尚未形成合力，整体均价也是四个板块中最低的。,城市评价南通,房地产市场市场环境,房地产投资额持续增长，年增速达到30%左右。 商品房市场火爆。2006年南通市区商品住宅销售面积达473万平方米，而当年商品房供应面积为420万平方米,明显供不应求。,城市评价南通,房地产市场供需状况,= 1165.86473.27=2.46,房地产供需移动系数：为了通过对未来房地产市场供需状况进行预测判断，将目前市场中新建住房作为未来存量，施工住房作为未来上市量，针对目前已知年度房地产消化水平进行综合比较，能对未来房地产市场供需状况做出方向性判断。,城市评价南通,房地产市场竞争环境,房地产市场竞争环境,城市评价南通,主要的开发商: 中南控股集团有限公司 始创于1988年，2001年组建集团公司，是一个跨地区、跨行业、多元化是个年产值近百亿元的大型企业集团。 中南房地产业有限公司是中南控股集团下属的核心企业，已成功开发了青岛中荣大厦、青岛常乐花园、南京日月大厦、海南文昌中南海景花园等项目，目前正在开发的项目有百万平方米建筑面积的镇江中南世纪城NO.2、海门中南世纪城NO.3、27万平方米建筑面积的青岛海湾新城、海南中南森海湾等项目。,重点竞争项目: 中南世纪城 总建筑面积为250万平方米，是南通地区规模最大、档次最高的地产项目。项目分为商业、体育、商务、金融四大中心，融居住、办公、商业、酒店、体育会展、城市景观、观光休闲七大功能于一体，包括五星级酒店、国际会议中心、高级写字楼、大型休闲购物广场、高档住宅等物业形态,湖 州,城市评价湖州,地理位置,湖州市,太湖南岸，浙北交通枢纽。湖州地处浙江北部，东临上海，南接杭州，西近南京，北与苏州、无锡隔太湖相望，是江、浙、皖、沪三省一市毗邻地区重要的商品集散地和水陆运输枢纽。 湖州现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区，总面积 5817平方公里，人口 256.49 万。,城市评价湖州,宏观经济,2006 年湖州 人均GDP 涨幅达到 18.72，

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