【房地产进入城市可行性报告】西安城市进入性研究-2018

1、,C O N T E N T S,Page 2,城市宏观背景,土地市场研究,房产市场研究,品牌房企研究,城市进入建议,1 2 3 4 5,1-城市宏观背景/行政区划,!,!,西安地处关中平原中部。辖境东西长约204公里，南北宽约116公里。总面积10108平方公里，其中市区面积1066平方公 里。 西安下辖11区2县，包括市区6个：未央区、新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、雁塔区，郊区（县）7个：阎良区、临 潼区、长安区、高陵区、鄠邑区、蓝田县、周至县,主城区,陕西省会 西安地处关中平原中部，是陕西省会、副省级市，关中平原城 市群核心城市，是中国西部地区重要的中心城市，下辖11区2县 西安行政区划图,Page 3,1-城市宏观背景/城市地位,国家中心城市 2018年2月，发改委关中平原城市群发展规划明确西安 将作为关中平原城市群唯一核心城市，同时西安也成第9个国家中心城市,!,Page 4,!,!,2018年2月2日，国家发改委在其官网公布关中平原城市群发展规划全文，明确西安成为关中平原城市群唯一核心 城市，并获批建设国家中心城市，成为中国第九个国家中心城市。 关中平原所含城市及层级：核

2、心城市：西安(咸阳)，1个。次核心城市：陕西宝鸡、铜川、渭南、商洛、杨凌，甘肃天水， 平凉、庆阳，山西、运城，共12个城市 城市群战略定位：向西开放的战略支点、引领西北地区发展的重要增长极、以军民融合为特色的国家创新高地、传承 中华文化的世界级旅游目的地,1-城市宏观背景/城市地位,Page 5,国家中心城市西安作为国家中心城市，将建设成为“三中心两高地一枢纽 ”，带动西部地区发展,对外交往中心,利用欧亚经济论坛、丝绸之路国际博览 会等已有平台，积极谋划国家级国际交 往新平台，不断加强对内、对外双向开 放，全面提升国际交往便利度和交流合 作紧密度，打造国家重要的对外展示形 象城市和对外交往门户城市。,国家综合交通枢纽,建设西安国家门户机场，完善国际铁路 港和国际公路港，拓展国际国内陆上物 流网、空中客流网和空中物流网，持续 推进高铁和高速公路建设，进一步完善 西安“米”字型国家高铁网和高速公路网， 打造国际物流中转枢纽，进入全球主要 交通枢纽城市行列。,内陆开放高地,充分发挥自由贸易试验区、西安国际陆 港、空港、海关特殊监管区、口岸等平 台功能，深化投资管理、贸易服务、金 融开放、事中

3、事后监管、法制保障等领 域改革，营造国际化营商环境，形成投 融资便利化、贸易便利化、物流便利化、 监管服务便利化、人员往来便利化的制 度高地。,西部经济中心,以科创大走廊、文化产业大走廊、工业 大走廊和对外开放通道建设为重点，进 一步优化产业布局，全力打造“3+1”万 亿级产业，培育6个千亿级战略性新兴 产业集群，支撑西安经济实力快速提升。,丝路科创中心,系统推进全面创新改革试验，加快国家 自主创新示范区、西咸新区国家创新城 市发展方式试验区建设，实施“创新能 力倍增计划”，健全以科技大市场为核 心的科技创新、交流、孵化服务体系， 打造具有重要影响力的丝路科创中心。,丝路文化高地,发挥历史文化、盛世文化、丝路文化、 红色文化、秦岭文化资源优势，积极落 实关于实施中华优秀传统文化传承发 展工程的意见，加快构建中华文化国 际交流展示平台，办好丝绸之路国际电 影节、艺术节等文化盛会，推进文化与 旅游融合发展，建设传承中华文化基因、 彰显华夏文明的典范。,1-城市宏观背景/人文历史,历史文化名城西安是十三朝古都，也是世界四大古都之一，市内名胜古 迹遍布，城市历史文化气息极其浓厚,十三朝古都,西

4、安是中华文明和中华民族重要发祥地。长 安自古帝王都，其先后有西周、秦、西汉、新莽 、东汉、西晋、前赵、前秦、后秦、西魏、北周 、隋、唐13个王朝在此建都。,世界四大古都之一,西安作为东方文化代表城市，展示了辉煌灿 烂的黄河华夏文明，与开罗、雅典、罗马并称为 世界四大文明古都,世界四大古都之一,西安是中国最佳旅游目的地、中国国际形象 最佳城市之一，六处遗产被列入世界遗产名录 ，分别是：秦始皇陵及兵马俑、大雁塔、小雁 塔、唐长安城大明宫遗址、汉长安城未央宫遗址 、兴教寺塔。 另有西安城墙、钟鼓楼、华清池、 终南山、大唐芙蓉园、碑林等景点。,Page 6,1-城市宏观背景/教育资源,高校众多 2018年西安市大学总共63所，其中本科42所，专科21所，包括2 所985大学，7所211大学，7所“双一流”，在读大学生120万人,Page 7,1-城市宏观背景/人口状况,人口增速快 2012年以来，西安市常住人口增长速度不断加快，2017年末 全市常住人口892.8万人，城中心三区人口密度明显高于其他城区,855.3,858.8,862.8,870.6,883.2,892.8,0.41%,0.4

5、7%,0.90%,1.45%,1.09%,0.4%,0.6%,0.8%,1.0%,1.2%,1.4%,1.6%,0.0%,0.2%,830,840,850,860,870,880,890,900,2013年,2012年,2016年,2017年,2012-2017年西安市常住人口变化情况,2014年 2015年 人口数量（万人）,增长率, 2012-2017年，西安市常住人口年均增长7.5万人，2017年常住人口较上年增长9.6万人，年均 增长率为0.88%，2017年增长率为1.09%，常住人口加速增长趋势明显,Page 8,1-城市宏观背景/人口状况,未央增速最快 2014-2016年，西安各区中未央区人口增速最快，年均增长 1.7%，其次为长安、灞桥区,1.70%,1.59% 1.57%,1.41%,1.30% 1.18% 1.10% 0.96% 0.88%,0.81%,0.76%0.74%,0.54%,1.80%,1.60%,1.40%,1.20%,1.00%,0.60%,0.40%,0.20%,0.00%,0.80%,140,120,100,80,60,40,20,0,未央区,

6、长安区,灞桥区,雁塔区,高陵区,碑林区,莲湖区,阎良区,新城区,周至县,临潼区,户县,蓝田县,2014-2016年西安各区人口变化情况对比,2014年,2015年,2016年,年均增长率,Page 9,单位：万人,1-城市宏观背景/人口状况,大力引进人才 2017年开展“人才新政+户籍新政+创业创新”三大新政，大 力吸引人才在西安安家落户，计划五年内留住百万人才, ,新增落户人口25.7万人 引进各类人才20.9万人,2017年全年, ,新增落户人口50万人 博士以上925人，硕士研究生 14235人，本科157356人，人才 引进22456人 2018年1-7月,1-城市宏观背景/经济状况,经济发展较好西安近年来GDP增速高于全国平均水平，2017年地区生产 总值为7469.85亿元，位列全国26个省会城市第8，经济发展状况较好,4884.13,5474.77,5810.03,6257.18,7469.85,9.90%,8.20%,7.80%,7.30%,6.90%,8.50% 6.70%,7.70% 6.90%,12.00%,10.00%,8.00%,6.00%,4.00%,2.0

7、0%,0.00%,11.10% 7000,6000,0,1000,2000,3000,4000,5000,8000,2013,2016,2013-2017年西安市GDP增长情况,2014 GDP（亿元）,2015 西安GDP增速,2017 全国平均增速,Page 11,1-城市宏观背景/经济状况,三产占主导 西安市产业结构较优，第三产业多年来占据主导地位，且占 比稳步提升,5000,增 加 值 （ 亿 元 ）,2010-2017年西安市三次产业增长情况,61.5%,61.2%,58.9%,55.8%,52.2%,52.2%,51.6%,52.2%,20%,40%,0%,100%,80%,60%,2017,2016,2015,2014,2013,2012,2011,2010,2010-2017年西安市三产结构变化情况,第一产业,第二产业,第三产业,Page 12,1-城市宏观背景/经济状况,房地产业增长最快 西安2016年房地产业GDP增长速度最快，同时未来 将着力发展旅游业、现代物流业，并提升文化等产业在三产中的占比,104,105.7,106.5,109.2,109.3,109.5,

8、110.7,113.1,105.1,105.6 104.8,109.2,107.4,104.8,119.3,111.3,109.7,107.9,120,125,95,100,105,110,115,农林牧渔业,批发零售业,住宿和餐饮业,建筑业,工业,金融业,交通运输、仓储和邮政业,其他服务业,房地产业,2015、2016年西安GDP分行业增长率（前一年为100）,2015年,Page 13,2016年,2016年西安GDP分行业增长速度来看，房地产 业增长速度最快，增长率为13.1%，其次为其 他服务业，再次为交通运输、仓储和邮政业； 2015年西安金融业GDP增长率最高，达19.3%； 2018年3月，西安政府提出优化产业结构，加 快第三产业发展，指出未来一段时间，西安将 着力加快中心城市建设、做强旅游业、做大现 代物流业； 在文化产业、房地产业、交通运输业、会展经 济、职业服务业等上做文章。不断提升第三产 业在国民经济中的占比,1-城市宏观背景/固定资产投资,加速回暖 西安2017固定资产投资加速增长，增速为12.9%,达到7556.47亿 元；房地产开发投资2333.34亿元，继续保

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