【房地产进入城市可行性报告】四川省二级城市进入性研究(蓝光)
297页1、,谨呈: 蓝光地产BRC,四川省内重点城市投资研究报告,成都正行致远房地产咨询有限公司 ZhengXingZhiYuan real estate consulting co., LTD 成都东城根上街95号成证大厦9F/2F 9F/2F,Cheng Zheng Building,No.95 Upper Dong Cheng Gen Road,Chengdu,China.,目彔 CONTENTS,Part.1,省内重点城市研究筛选 Part.2 重点城市投资研究分析 Part.3 城市进入性价值分级,省内重点城市研究筛选,PART.1,【筛选逡辑】首先通过城市行政能级、城市群关联度、开发商战略述求进 行初筛,再通过需求潜力和行业潜力两大维度17个因子进行二次筛选,省内城市 梯级划分,Step1.,城市群关 联度,Step2.,蓝光战略 述求,Step3.,城市房地 产投资进 入性筛选 模型,Step4.,非成渝城市群城市不作 为本次重点研究对象,蓝光已进驻城市不作 为本次研究对象、增 加战略性进入城市,通过需求潜力和行业潜 力两大维度共15个因子 对剩余城市进行筛选,理论优先选择地级市,
2、初次筛选 再次筛选,【Step1:省内城市梯级划分】理论优先选择地级市,地级市属于地级行政区,为地方政权,归省管;地级市下辖县级市; 四川省共辖18市3自治州,本次研究不考虑阿坝藏族羌族自治州、甘孜藏族自 治州、梁山彝族自治州,【Step2:城市群关联】基于国家战略下的资源偏向考虑, 优先选择成渝 城市群城市,2016年4月国务院通过成渝城市群发展规 划 战略意义:引领西部开发开放的国家级城 市群 发展定位:定位为全国重要的现代产业基 地,西部创新驱动先导区,内陆开放型经 济战略高地,统筹城乡发展示范区,美丽 中国的先行区 成渝城市群具体范围:重庆、成都、自贡、 泸州、德阳、绵阳、遂宁、内江、乐山、 南充、眉山、宜宾、广安、达州、雅安、 资阳,“一轴两带、双核三区”的空间格局,地级市,成都市,自贡市,泸州市,德阳市,绵阳市,遂宁市,内江市,乐山市,南充市,眉山市,宜宾市,广安市,达州市,雅安市,资阳市,攀枝花市,广元市,巴中市,【Step3:企业战略】剔除省会城市成都,增加战略性进入城市西昌市,【成都】,公园悦府 雍景园 东方天地 金悦天娇 中央天地 COCO金沙 金悦金沙 花满庭3期
3、 雍锦阁 乐彩城 ,【南充】,香江国际 天娇城 COCO香江 ,【Step4:二次筛选】通过前面初筛后剩余14个城市,利用两大维度17个评 价因子筛选模型进行重点城市筛选,筛选模型指标解读:,维度,需求潜力,筛选构面 城市发展,指标解读 *判断城市首位度,宏观经济 (需求基础及 成长性),指标因子 与成都的城市距离 GDP总量及增长率 人均GDP及增长率,*城市发展及需求衍生核心指标,筛选标准 距离 排序法 指标参考法:合理值,三大产业结构 三大产业增长率,指标参考法:均值,人口特征 (需求容量),常住人口总量及增幅,排序法,人口净流入量,*经济结构合理性 *城市类型判断、城市需求结构判断 (二级城市对第二产业发展依赖性强,为刚 性需求衍生主体) *需求衍生总量及可持续性 *流入or流出型城市判断 *常住人口为二级城市需求稳定性的 重要判断因素,排序法,消费能力 (需求质量),人均可支配收入 人均消费支出,*房价的重要支撑指标,排序法,行业潜力,风险指标,房地产投资在固投中占比情况,*城市经济对房地产投资的依赖度及 房地产开发的风险,指标参考法:合理值 指标参考法:合理值,指标参考法:
4、合理职,市场指标,房地产投资增速变化情况 房地产投资增速与GDP增速比 变化情况 住宅销售价格,排序法,供需指标,住宅销售面积/住宅竣工面积,*判断城市楼市价格的支撑度 *通过比值看供需关系,0.5-1为合理 范围,指标参考法:合理值,数据来源于四川省2016年统计年鉴;筛选方法详见表格右栏;红色图框为通过每个评价因子筛选出的城市,【Step4:二次筛选】最终筛选出重点城市有:自贡、眉山、宜宾、德阳、,资阳、绵阳、遂宁、乐山、南充、泸州、达州和西昌(开发商述求),重点城市投资研究分析,PART.2,【城市楼市投资潜力研究框架】,A.城市基本面,B.城市发展面,C.市场环境面,城市地位 宏观经济 产业发展 人口财富,城市发展规划 区域发展规划,土地市场 住宅市场 典型项目 标杆房企 开发环境,德阳市,1,【城市地位城市占位】成德同城化、成都北部新城,城市区位德阳市位于成都平原东北角, 距离成都市约60公里,随着成绵乐城际高铁的通 行,车程只需27分钟; 成都大都市规划成德同城化、北 部新城 加快建设成都现代化国际大都市北部新城,推 动以成都主城区为核心,南有天府新区、北有 德阳新城的“一
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