北京房地产估价师理论与方法估价作业方案的含义和内容考试试卷

1、2016年北京房地产估价师理论与方法：估价作业方案的含义和内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。 A：有租约限制下的价值 B：共有房地产的价值 C：无租约限制下的价值 D：承租人权益的价值 E：工业用地的监测点评估价格 2、房屋登记费按收取。 A：房屋面积 B：件 C：房屋体积 D：房屋价值 E：执行层的组织协调3、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由_负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。 A国家房地产管理局 B国家土地管理局 C市、县土地管理部门 D市、县房地产管理部门 4、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是_。 A造价工程师 B结构工程师 C设备工程师 D监理工程师5、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风

2、险要小得多，这主要是因为REITs具有_。 A较高的收益性 B较强的流动性 C直接融资的功能 D抵御通货膨胀影响的功能 6、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。 A55.0 B38.5 C105.0 D23.6 7、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算【2003年考题】 A：比较法 B：收益法 C：成本法 D：路线价法 E：工业用地的监测点评估价格 8、开发项目总投资包括和经营投资。 A：前期投资 B：后续投资 C：建设投资 D：管理投资 E：借款合同 9、国务院决定禁止。 A：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让 B：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租 C：商品房预购人购买未竣工的预售商品房 D：商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房 E：执行层的组织协调 10、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在_年以上。 A20 B30 C

3、70 D4011、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于(2007年试题) A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法 D：工程量近似匡算法 E：借款合同 12、国务院办公厅国办发200526号文件，对个人销售住房免征营业税的是_。 A单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税 B住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税 C实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税 D个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税 13、保险合同的客体为_。 A保险人 B保险利益 C保险金额 D被保险人14、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。 A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向_提交申请资料。 A人事部 B建设部 C省级人事行政主管部门 D所在地省级房地产行政主管部门 16、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评

4、估价格作为缴纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向_。 A人民法院起诉 B房地产行政主管部门申请复核 C仲裁机构申请仲裁 D交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估 17、硅酸盐水泥终凝时间不得迟于h。 A：65 B：75 C：85 D：95 E：执行层的组织协调 18、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，则该宗房地产的土地价格为(收益可视为无限年)【2003年考题】 A：30万元 B：40万元 C：50万元 D：60万元 E：工业用地的监测点评估价格 19、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。 A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构 B：受托估价机构可以转让受托的估价业务 C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字 D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、某商铺建筑面积为5000，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35

5、年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元；运营费用率为和金收入的25；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为万元。 A：521 B：533 C：695 D：711 E：工业用地的监测点评估价格 21、明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于。 A：估价委托人 B：估价利害关系人 C：承担估价项目的估价师 D：估价对象的权利人 E：工业用地的监测点评估价格 22、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。 A项目投资所能支付的最高贷款利率 B将未来收益或收入转换成现值的收益率 C投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D项目年净收益与项目投资的资本价值之比23、下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述错误的是。 A：搬迁期限不同于拆迁期限 B：拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限 C：拆迁期限从属于搬迁期限 D：搬迁期限不能超出拆迁期限 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为_元/m2。 A3000 B4500 C

6、5200 D560025、资产负债表中应在资产方反映的项E4是。 A：预收账款 B：应付账款 C：应收票据 D：预提费用 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。 A：购买-持有-出租-出售 B：购买-更新改造-出售 C：购买-更新改造-出租出售 D：开发-销售 E：开发-持有-出租-出售 2、房地产权利的种类中，属于自物权的是_。 A所有权 B典权 C抵押权 D地役权3、下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是_。 A国有土地使用权出让市场是土地一级市场 B国有土地使用权可以由国家、单位进行出让 C集体土地不经征用不得出让 D国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 4、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是_。 A面积结算 B货币补偿 C产权调换 D货币补偿或产权调换5、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制

7、率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。 A：第一阶段 B：第二阶段 C：第三阶段 D：第四阶段 E：借款合同 6、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。 A说明估价报告的合法性、真实性 B说明估价的独立、客观、公正性 C规避估价风险 D保护估价报告使用者 E防止委托人提出高估或低估要求 7、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有。 A：风险产生的原因分析 B：风险发生的概率大小分析 C：风险因素检验 D：风险变量间的相关性分析 E：风险概率分布情况分析 8、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为_元/m2。 A2121 B2200 C1819 D2242 9、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。 A：待开发房地产的价值 B：待开发房地产取得的税费 C：续建开发成本 D：销售费用 E：销售

8、税金 10、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。 A12.55% B12.68% C14.75% D15.01%11、某类房地产2005年2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元。 A8460 B8500 C8790 D8838 12、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。 A55.0 B85.6 C150.0 D123.6 13、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。 A：城市总体规划 B：镇总体规划 C：乡规划和村庄规划 D：总体规划 E：详细规划14、队经济上看，土地利用的一般顺序是：_。 A商业、办公、工业、居住 B商业、办公、居住、工业 C办公、商业、居住、工业 D商业、居住、办公、工业 15、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由_实施。 A市、县人民政府 B市、县人

9、民政府土地管理部门 C市、县人民政府规划管理部门 D乡镇人民政府 16、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是_。 A平均指标 B变异指标 C绝对指标 D相对指标 17、土地使用权出让合同规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在_日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。 A15 B30 C60 D90 18、物业管理条例确立的基本制度，包括。 A：业主大会制度 B：业主公约制度 C：物业服务企业资质管理制度 D：住宅小区综合验收制度 E：住宅专项维修资金制度 19、下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人，表述正确的是。 A：中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人 B：产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为房产税纳税人 C：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人 D：有偿转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人 E：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，转让的单位和个人为契税的纳税人 20、商业银行的最基本职能是_。 A充当信用中介 B变货币收入为货币资本 C充当支付中介 D创造派生存款和信用流通工具 21、下列属于影响商品供给的主要

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