【房地产进入城市可行性报告】郑州市地块调研报告

1、1,汇报人：陈家源 汇报时间：,2017年拓展部-郑州市 柳林植物园地块调研报告,3,城市宏观,中原经济区中心 以郑州为核心，涵盖河南全省延及周边地区的经济区域；2012年11月，国务院正式批复区域规划；总人口约1.5亿人，GDP约5.5万亿元，中国第一人口大省，劳动力输出大省,新兴工业大省，中国重要的经济大省； 承东启西、连接南北，连通与纽带作用显著，在全国经济新区迅猛发展的大背景下,中原崛起优势明显。,区域核心城市 河南省会城市1954年成为省会，现辖6区、5市、1县、4新区； 全国铁路心脏京广、陇海铁路交会处，全国重要铁路枢纽； 区域核心城市中原经济区核心城市，省政治经济文化中心； 发展迅猛交通和产业优势明显，随着城市规模不断扩大，城市能级逐步提升，影响力日益增大，辐射全省、引领中原。,中原城市群的核心，是一个有交通、有产业的城市，双资源型强经济人口大市,4,城市宏观,中原经济区是以郑州都市区为核心、中原城市群为支撑、涵盖河南全省延及周边地区的经济区域。 中原经济区范围包括河南全省18个地市及山东、安徽、河北、山西12个地市3个县区。 中原经济区提升郑州交通枢纽、商务、物流、金融

2、等服务功能，推进郑州与其他城市的关系，以点带面的发展。 空间布局优化，明确建设郑州至徐州、商丘至合肥至杭州、郑州至万州等快速铁路，郑州核心纽带作用进一步强化。 2012-2020年将会是郑州飞速发展的8年，机遇前所未有。 中原城市群是以郑州为中心，以洛阳为副中心，开封、新乡、焦作、许昌、漯河、平顶山、济源等地区性中心城市为节点构成的紧密联系圈，是中国7大国家级城市群之一。 郑州与开封、新乡、漯河、洛阳之间建设高铁，各区域联系明显增强，以点带面的进行发展。比如现在正在提倡的郑汴一体化，以及郑汴城际高铁，大大推动了郑州中牟及开封的发展。,机遇作为中原经济区主核心城市，2020年前将经历前所未有的快速发展期，各种机遇凸显，城市价值会得到充分体现。,城市宏观,外部交通向外辐射，将促进整个中原经济圈的发展，有利于吸引周边城市人口来郑置业,6,城市宏观,内部交通形成十字交通体系，扩大了城市版图，使主城区辐射能力进一步增强，区域间联系更加紧密,三环快速路：己通车 金水快速路：己通车 京广快速路：己通车 花园准快速路：己通车,陇海快速路：已通车 农业快速路：己通车 中州大道：2007年己通车 四环快速

3、路：部分已通车,地铁经国务院批准，国家发改委印发了关于印发郑州市城市轨道交通近期建设规划(20142020年)，其中郑州市中心城区城市轨道交通线路网由8条线路组成，到2020年，形成5条运营线路。目前地铁1号线、2号线已投入运营,5号线在建。 2030年前，郑州中心城区、郑东新区、郑上新区、航空港区、南部新城区和新密都将运行28条有轨电车。,1号线：已开通 2号线：己开通 5号线（环线）：预计2018年通车,1号线,2号线,5号线,中原西路线：已开工建设（1号线西流湖站-荥阳市） 郑新快速路线：已开工建设（紫荆山路-郭店镇） 航海东路线：已开工建设（5号线经开第八大街-中牟中兴路）,郑新快速路线,航海东路线,中原西路线,城市快速路,城市地铁规划,城市有轨电车,7,城市宏观,产业-工业产业是郑州的经济支柱，第三产业处于高速增长期，进一步刺激房地产产业发展,2015年，第一、二、三次产业结构达到2.149.6：48.4 。 2006年至今，郑州市第一产业比重逐年下降，第二产业占主导地位，成为郑州市经济稳定增长的有力保障，第二产业的稳定增长将推动第三产业进入持续发展阶段。,郑州产业发展阶段,

4、数据来源：统计局,城市宏观,生产总值郑州经济总量和增速保持快速增长，2015年在中部六省中总量排名第三，近三年平均增速9.7%，为房地产良好运行奠定基础,城市宏观,城市化率-2015年郑州城市化率达到70%，正处于城市发展加速阶段，房地产市场中长期看好.,城市宏观,人口-郑州人口基数大，增长速度较快，人口持续导入能力较强，为城市发展注入活力与动力,城市宏观,双限政策-四季度,郑州迎来史上最严调控,但郑州经济总量较好，经济水平相对较高，且人口优势明显，能提供强大购买基数，在限购、限贷的政策下，仍然具有较为强大的抗风险能力。,宏观小结,郑州具备全国交通枢纽和中原经济区核心城市的双重优势，对周边地市人口吸附力强，正经历着快速发展期。,二、西四环植物园地块分析,一、北三环外柳林地块分析,区域市场 土地,2011-2016年整体土地市场供求价,土地市场较为火热，基本处于供不应求态势,2016 年市内八区土地供销双增，价格攀升，地价同比上涨 56%。,城中村改造用地开发较多，净地较少，拿地竞争较为激烈。前三季度地王频出，土地成交量少价高。 政府为落实调控政策，11-12 月累计供应土地 495 万

5、，占全年供应量的 49.8%，短期利于缓解土地紧缺。,楼面地价：2016 年市内八区土地成交集中分布于三环-四环之间，主要成交区域为金水区、惠济区，以城中村改造用地为主。,三环内土地供应面积 250 万，成交 177 万，楼面价 4819 元/； 三环-四环土地供应面积 393 万，成交 311 万，楼面价 2089 元/； 四环外土地供应面积 350 万，成交 197 万，楼面价 2537 元/。 大量城中村改造用地大大拉低整体土地成交均价,2016年非城中村仅成交1379亩住宅用地, 用地稀缺导致地王频出!,区域市场 土地,非城中村成交土地,2016年金水区因位于老城区基本无净地储备,成交土地绝大部分均为城中村用地,项目附近成交的地块也均为城中村改造项目,显性成交楼面价较低,直接参考价值不大.,28,120,119,124,125,大河路,连霍高速,北三环,中州大道,花园路,项目地块,区域市场 土地,文化路,地铁2号线柳林站,三全路,北龙湖热点区域:楼面价1.2万-3.69万,城改地块成本构成:因城改地块均为企业与政府直接接触,具体指标未对市场公开,难以进行批量对比,仅以下列北三环

6、一宗地块进行比对;不同地块视改造安置面积的多少,决定项目需平衡的资金量,会相应对地价产生较大影响.,区域市场 土地,区域市场 住宅,成交量 1461 万，同比增加 60.2%，供求均有较大幅度增加，且供求比仅为 0.8，市场库存量大幅减少。,历年整体市场基本处于供略大于求的态势，成交量波动较为明显，而供应量波动相对较小，年供应量基本能保持在 700 万以上。近两年市场回暖，成交量逐步攀升，去库存效果较为明显。2016 年供应量 1200 万，同比增加 19.2%；,区域市场 排行榜,成交面积排行榜:二七区 5 个项目上榜，占据榜首；高新区、管城区分别以 4 个项目上榜，多集中在价格相对较低区域； 汇泉西悦城以 51.2 万销售面积占据榜首，永威城紧随其后，面积超过 40 万。,区域市场小结,郑州市场溢价的土地一般为非城中村用地，但占比极少，2016年仅占22%,外地房企多通过此类用地进入,可见郑州市场目前依然较为封闭。,地块位于北三环外三全路与花园路交口东南角,周边发展较为成熟,地铁2号线柳林站无缝对接,连霍高速、中州大道、北三环、花园路等城市主干道连接城市各个方向,交通通达性良好.,

7、项目本体 道路交通,项目所在大北板块在售楼盘相对较少，且多数处于尾盘状态，竞争关系较为缓和。,项目本体 周边市场,区域在售项目项目附近3公里范围在售项目较少,多数为尾盘项目,板块内竟争较为缓和,项目未来具有一定市场机遇.,项目本体 周边市场,项目本体 四至,北侧：三全路,东侧：柳林陵园,东侧：陵园上方高压走廊,西北侧：住宅小区,西侧：地铁站,地块内部,南侧：古玩城,地块四至西至花园路,北至三全路,南侧为古玩城及城市支路天伦路,东侧为约60亩柳林陵园及高压走廊,整个片区发展较为成熟,主要以4S店及二手车市场为主.,汽车市场片区,项目本体小结,区域发展较为成熟,交通便利,紧临地铁站,地块东侧陵园及高压走廊是硬伤,对未来项目溢价及去化速度会产生一定影响。,价格预判,郑州市场2016年起飞较晚,政策干预及时， 短期内成交量可能有较大幅度下降,成交价或有小幅下滑，整体市场仍以稳为主 市场健康度良好,不具有更大下滑空间,中长期市场必然好转,价格预判,二、西四环植物园地块分析,一、北三环外柳林地块分析,中原区2016年成交土地大部分均为城中村改造用地,而与本项目土地性质相似,具备较高的参考价值.,区

8、域市场 土地,植物园,火车站,二环,三环,四环,地铁1号线,地铁2号线,轨交:地块位于西四环与陇海快速路交口东南角,规划有地铁14号线通过,计划2019年正式通车,未来可通过14号线与地铁1、2、6号线实现换乘,轨道交通规划向好.,项目本体 轨道交通,地块位置,规划:地块位于郑州植物园南侧,常庄水库西侧,附近规划有政府重点工程-市民公共文化服务中心(四大中心),规划面积75万方,计划2018年基本达到交付条件.,项目本体 区域规划,地块位置,陇海快速路,西四环,中原路,站前大道,奥体中心,文博展示中心,现代传媒中心,文化艺术中心,植物园,常庄水库,四海大道,文化总部,家居CBD商贸物流区,项目所在区域因目前略嫌偏远,在售住宅楼盘相对较少，目前仅1个项目在售,1个项目未公开,区域市场竟争缓和,项目本体 周边市场,区域在售项目项目附近3公里范围在售住宅项目较少,但单体体量较大,板块内竟争较为缓和,区域竟争属于大盘之争.,项目本体 周边市场,项目本体 四至,北侧：陇海路,西北侧：高架,东侧:高压线,西侧：西悦城项目,西侧：西四环,地块内部,地块四至:北侧为植物园及泷海快速路,西至西四环,东侧为常庄水库,南至现状用地.地块内部尚有部分工厂等建筑未完全拆除.,地块内部,小结,区域目前缺乏商业配套,周边成熟度低,但交通通达性较好,规划有地铁线,政府规划四大场馆目前建设中,植物园与水库在侧自然资源优越,未来具有进一步发展空间。,自然资源：地块北侧为郑州植物园,东侧为常庄水库,具备一定的自然资源优势,同时项目东侧有高压线通过,对项目必然产生一定影响.,36,汇报人： 陈家源 汇报时间：,

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