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【房地产进入城市可行性报告】长三角经济圈房地产市场研究

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  • 卖家[上传人]:欧**
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  • 上传时间:2019-06-21
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    • 1、长三角经济圈房地产 市场研究,C 目 录 O N T E N T S,01,宏观背景研究,02,房地产与宏观要素关系研究,03,房地产行业发展空间及机会研究,04,结论,宏观背景研究,第 一 章,宏观背景分析,宏观背景分析主要从区域合作及整体规划、经济容量及发展态势、人口总量及支付能力三个方面展开,旨在分 析长三角经济圈内城市的宏观要素是否对房地产行业具有支撑力,区域合作及整体规划 区域合作背景 区域未来规划,经济容量及发展态势 GDP总量 三产结构 消费品零售总额,人口总量及支付能力 人口规模 人均可支配收入,支撑力,宏观背景分析框架,区域合作及整体规划 评价区域是否具备竞争优势,同时经济圈内城市之间是否具备协同性,经济容量及发展态势 评价城市是否具备较强的造血功能,城市发展是否具备良好的可持续性,人口总量及支付能力 评价城市人口总量及居民是否具备较强的支付力水平,长三角经济圈规划背景,长三角经济圈城市群正处于转型提升、创新发展的关键阶段,必须立足现有基础,针对突出矛盾和问题,紧紧抓住 重大机遇,妥善应对风险挑战,实现更大跨越,成为我国经济社会发展的战略支撑,长三角经济圈城市群分布,

      2、扬州,盐城,泰州,合肥,安庆,池州,马鞍山 铜陵 芜湖,滁州 南京,镇江 无锡,南通,上海,湖州 杭州,宣城,常州 苏州,金华,嘉兴 舟山 绍兴 宁波,台州,突出 矛盾,发展 基础,重大 机遇,上海全球城市功能相对较 弱,中心城区人口压力大 城市群发展质量不高,国 际竞争力不强 城市包容性不足,外来人 口市民化滞后 生态系统功能退化,环境 质量趋于恶化,国家“一带一路”和长 江经济带战略的实施, 为长三角城市群充分发 挥区位优势和开放优势, 更高层次更高水平参与 国际合作和竞争带来了 新空间,加快形成国际竞争新优势 促进区域协调发展 提高城镇化质量 重大 意义,自然禀赋优良 综合经济实力强 城镇体系完备,注:长三角经济圈城市群包括上海市,江苏省的南京、无锡、常州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州,浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州, 安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等26市,四带,五圈,一核,长三角经济圈未来整体规划,未来长三角区域协同发展空间布局规划,“一核” 即上海,加快提升上海 核心竞争力和综合服务 功能,加快建设具有全 球影响力的科技创新

      3、中 心,发挥浦东新区引领 作用,推动非核心功能 疏解,“四带” 强化沿海发展带、 沿江发展带、沪宁 合杭甬发展带、沪 杭金发展带的聚合 发展,“五圈” 依托交通运输网络培育 形成多级多类发展轴线, 推动南京都市圈(南京、 镇江、扬州)、杭州都 市圈(杭州、嘉兴、湖 州、绍兴)、合肥都市圈 (合肥、芜湖、马鞍 山)、苏锡常都市圈 (苏州、无锡、常州)、 宁波都市圈(宁波、舟 山、台州)的同城化发 展,规划指出发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用,依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线, 推动南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈、宁波都市圈的同城化发展,强化沿海发展带、沿江发展带、 沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的聚合发展,构建“一核五圈四带”的网络化空间格局,协同创新推动长三角经济圈协调发展,协同创新推动长三角区域协调发展,有利于促进产业升级,推进以人为核心的新型城镇化,加快农业现代化,辐射带 动周边区域和中西部地区发展,增强国家竞争力,构建恰当资 源空间格局,强化主体功能分区的基底 作用 优化开发区域、重点开发区 域、限制开发区域 推动人口区域平衡发展

      4、严格控制上海人口、适度控 制其他优化开发区人口、引 导重点开发区人口集聚 打造一体化城乡体系,创新推动经 济转型升级,构建协同创新格局 建设以上海为中心、宁杭合 为支点、其他城市为节点的 网络化创新体系 推进创新链产业链深度融 合 以产业转型升级需求为导向, 聚焦电子信息、装备制造、 钢铁、石化、汽车、纺织服 装等产业集群发展和产业链 关键环节创新,健全互联互 通基础设施,构筑以轨道交通为主的综 合交通网络 建设以上海为核心,南京、 杭州、合肥为副中心,以高 速铁路、城际铁路、高速公 路和长江黄金水道为主通道 的多层次综合交通网络 率先建成智慧城市群 推动区域数据共享,建立城 市群政务信息共享和业务协 同机制,推动生态公 建环境共治,共守生态安全格局 推动城市群内外生态建设联 动,建设长江生态廊道,共 筑西部和南部绿色生态屏障 推动环境联防联治 深化跨区域水污染、大气污 染、土壤污染联防联治,推 进城市建设绿色化,2017年2月4日,经李克强总理签批,国务院印发全国国土规划纲要(20162030年),其中对国土空间 开发、资源环境保护、国土综合整治和保障体系建设等作出总体部署与统筹安排

      5、。到2030年,要求国土空间开 发格局不断优化,整体竞争力和综合国力显著增强,并将影响未来15年中国城市格局,全国国土规划,京津冀、长三 角、珠三角,目标建设成为具有世界影响力的城市群,以盘活存量用地为主,严 格控制新增建设用地,统筹地上地下空间,引导中心城市人口向周 边区域有序转移,长江中游和成 渝城市带,适当扩大建设用地供给,提高存量建设用地利用强度,完善基础设 施和公共服务,加快人口、产业集聚,打造推动国土空间均衡开发、 引领区域经济发展的重要增长极,其他有影响力 的城市圈,未来目标建成具有重要影响力的区域性经济中心,带动周边地区加 快发展,城市圈内:开发集聚区加快一体,化进程 整体布局:挖掘更多有价值的城 市群和中心城市;重工业将西移, 东部环境将持续改善,全国国土规划-长三角中心城市规划,根据国务院印发的全国国土规划纲要(20162030年),对于具体城市圈,目标将京津冀、长江三角 洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群,中心城市上海的土地政策以盘活存量用地为主,严 格控制新增建设用地,自2007年以来上海住宅用地出让持续下滑,2013年以后出现了连续三年下滑。,

      6、长江三角中心城市上海土地规划方向,-60.0%,-40.0%,-20.0%,0.0%,20.0%,40.0%,60.0%,80.0%,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,4000,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,住宅用地成交规划建筑面积(万),同比增速,住宅用地成交规划面积变化情况,继续萎缩,盘活存量用地,严格控制 新增建设用地,一线城市严控人口,建立一小时通勤圈,市区危棚简屋改造,污染较大的部分工业企 业的迁建和调整,工业、商业、仓储用地 盘活存量,数据来源:同策咨询研究部,经济容量与发展态势-GDP总量,长三角经济圈GDP总量及全国占比,数据来源:国家统计局,wind 数据注释:长三角经济圈GDP为长三角经济圈包含的上海、江苏九市、浙江八市、安徽八市共26市GDP总和;,长三角经济圈GDP实际增速与全国GDP实际增速对比,作为中国第一大经济体,长三角经济圈每年集中了全国20%左右的经济总量,GDP实际增速也与全国

      7、GDP实 际增速保持一致。2014-2015年长三角经济圈GDP实际增速更是超过了全国GDP实际增速,0.17,0.18,0.19,0.2,0.21,0.22,0.00,100,000.00,200,000.00,300,000.00,400,000.00,500,000.00,600,000.00,700,000.00,亿元 800,000.00,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,长三角经济圈GDP总量(亿元),全国GDP总量(亿元),长三角经济圈/全国GDP,0.0%,5.0%,10.0%,15.0%,20.0%,25.0%,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 全国 长三角,上海,南京,无锡,常州,苏州,南通,泰州,杭州,宁波,嘉兴,湖州,绍

      8、兴,金华,舟山,台州,合肥,芜湖 扬州,马鞍山,铜陵,安庆,盐城 镇江 滁州,池州,宣城,0.00,5,000.00,10,000.00,15,000.00,20,000.00,25,000.00,30,000.00,4.00%,5.00%,6.00%,7.00%,8.00%,9.00%,10.00%,2015年GDP(亿元),11.00% 12.00% 13.00% 近五年复合增长率,全国GDP 近五年 复合增长率为:8.8%,经济容量与发展态势-GDP,数据来源:国家统计局,wind,上海、苏州、宁波、无锡处于产业转型期,第二产业的外迁缩减了此类城市GDP总量,使得经济增速放缓,从 人均GDP来看,长三角经济圈除安徽省的池州、宣城、滁州、安庆外,其他城市均高于全国水平,长三角经济圈2015年GDP及近5年复合增长散点,0.00,20,000.00,40,000.00,60,000.00,80,000.00,100,000.00,120,000.00,140,000.00,160,000.00,苏州 无锡 南京杭 州常州 镇江上 海宁波 绍兴铜 陵舟山 扬州南 通泰州 湖州嘉 兴合肥 金华芜 湖马鞍 山台州 盐城池 州宣城 滁州安 庆,长三角经济圈各城市2015年人均GDP,2015年全国人均GDP 为49351元,经济容量与发展态势-三产结构,2011-2015年长三角经济圈三产结构,数据来源:国家统计局,wind,作为全国最大的城市群体,经济效益高、要素流动快的区域,2011-2015年间长三角经济圈第二产业和第三产 业占比都优于全国,并逐渐实现了产业升级(从2014年起第三产业占比超过第二产业占比),2011-2015年全国三产结构,2011-2015年长三角经济圈和全国三产结构占比,100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,2011,2012,2013,2014,2015,第一产业,第二产业,第三产业,100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,2011,2012 2013,2014,2015,第一产业 第二产业 第三产业,经济容量与发展态势-三产结构,上海、南京、杭州以第三产业为主导产业,舟山、金华、台州、常州、无锡、苏州、盐城、宁波、镇江

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