物业营销AN3课件

1、案例,城市解码系列,城市解码系列,中国有句古话，一方水土养一方人。 这深刻地揭示了一个朴素的真理：每一地域有这个地域特有的文化，每一个城市有这个城市特有的性格。从事房地产开发，除必备的专业知识以外，如何做到“近水知鱼性，隔山识鸟音”，准确为地域文化解码，可是关乎地产商生死存亡的大事。 破译广州 记得时尚杂志新周刊曾给广州一个评价，“最说不清的城市”。其实，“说不清”本身就最能说明问题。哲学上有一种理论叫“模糊哲学”，它是建立在模糊数学基础上，专门用来描述和把握混沌之态，即不是,“非红即黑”、“非此即彼”的中间过渡状态的。 用模糊哲学，换一种观察和分析方法解析广州，也许能说得清楚。 广州是中国最市场化地城市，不论从空间还是时间上。 过早的市场化，使她灵活有余，持重不足；变通有余，规划不足；活力有余，前瞻不足若干足与不足，假以时日，沉淀在世人眼前的今天这座城市，自然就是一座“非驴非马”的四不像。仿佛是这样的一个人。他已身着西装、领带，但足登布鞋，头戴瓜皮小帽，一不留神，口袋中还能掏出个鼻烟壶对这样的城市，用传统的分析方法怎么能够说得清楚？ 广州是最早城乡一体化的城市。 城市化是工业文明的产

2、物，长达两百多年的工业化过程，使西方社会有了发达而成熟的城市及城市文化。,中国疾风骤雨式的城市化过程就发生在这短短的一二十年。特别是房地产业真正市场化、产业化这三四年。伴随房地产开发，城乡限制被打破，买房即可入户；城市中心的急剧膨胀和转移，及住宅郊区化的迅猛发展，加速了城市化的进程。市场力量的强制推动，使广州陷入了“计划比不过变化，变化赛不过市场化”，的被动应战局面。 市场力量的“无形之手”，得益于古来崇尚的“无为而治”，见水为财的岭南文化这肥沃土壤的滋润。其魔力一发而不可收，攻城掠地，人人都按自己的理解，构筑着现代城市的蓝图。于是，西方人用了两百多年时间完成的城市化，我们不过用了一二十年。于是乎，城镇和乡村迭加，市民和农民并列；南人和北人扎堆；既有都市里的村庄，又有村庄里的都市，最终有了这座“城乡一体化”的“国际大都市”广州。,广州是中国最具市场活力的城市。从改革开放之初的放开农副产品市场到八十年代后期，标榜为“不设防的城市”，不论各色人等，阳春白雪、三教九流，均受无条件欢迎；到今天的通江达海，从小城市到海港城市的重新扩容与定位规划，广州的变迁，乍看起来似乎是主动改革的结果，但若仔细

3、探究，你会发现，这其实是一个被动适应的过程。就像一个正在青春发育期的小伙子，父母刚给他置齐少年人应有的行头，他却很快就裤缝开裂，捉襟见肘。为了应急，始料不及的父母亲常常只能将自己的旧衣服给他应付应付。这是青春的活力； 这是成长的失衡，这是发展中的尴尬。支撑她的庞大能源是市场活力。广州就是这样一座在中国最具市场活力的城市。这种活力积极的、良性的一面是推动这个城市社会的迅猛发展，消极的一面则是导致这个城市社会的芜杂与混乱。,广州成了中国房地产开发创新的试验田。 广州这块土地上所独具的商业文化背景，改革开放先行一步，其快速膨胀的经济实力导致的剧烈的城市化扩张，以及在此过程中显现出来的非凡的市场活力这些特点，天造地设，不仅使广州成了中国房地产竞争最残酷的战场，亦使广州成了中国房地产开发创新的试验田、气象站。从老火煲靓汤精雕细琢的丽江文化社区培育方式，到纵向一体化的工业化大规模开发和超市式销售的碧桂园品牌扩张模式，再到另辟蹊径、异军突起的奥林匹克花园复合型概念地产开发模式。可谓好戏连台，既推动着广州本地房地产开发的不断升级换代，更吸引着内地大批有意于房地产开发的人士络绎不绝的南下广州踩盘取经。,

4、因此，广州在享有八十年代向内地输出粤菜名厨，九十年代初向内地输出酒店管理殊荣的同时，又有了一项“高级劳务”输出业务向内地输出诸如策划、设计、代理、物业管理等房地产开发经营的全套家伙。而广州本土那些业已聚集了雄厚实力的房地产开发商们，也摩拳擦掌，准备挥师北上，进行大规模的连锁开发行动。 广州，作为中国市场经济的圣地，伴随中国经济重心内移，在昨日引领新潮的风光似已不再的当儿，在房地产开发上，又获得了可贵的一分。 自然，一方水土养一方人，这一领衔主演地位的确立，是脚下这方土地给予的。,破译成都、重庆 李白当年送一位朋友到四川时写到：“见说蚕丛路，崎岖不易行：山从人面起，云傍马头生。”对山国四川的印象就是“崎岖”两个字，甚至以他浪漫主义诗人的极端夸张之笔把四川的交通状况概括为世人而今共知的“蜀道之难难于上青天”九个字。 对历史悠久闻名遐迩的巴山蜀水之间的两个代表性大城市成都重庆来说，重庆的确是开门见山，云山万重，重峦叠翠，翠崖临江，崎岖难行。所以在重庆成为直辖市之后，修路就成为它改变市容树立大都会形象的当务之急。在中央政府的全力支持下，重庆的道路状况也正在日新月异地得以改观。“蜀道难”可望成为

5、历史，虽然代价是高昂无比的。,而成都却别有天地，完全是另外一番景象另外一种风貌。这里决无“蜀道”迹象一马平川，江流绕郭，田畴交错，沃野千里，好雨知时，蕙风常至，所谓“水旱从人，不知饥谨，时无荒年”；人民殷实，生活安乐，气氛闲适，至今犹是人间天府。成都是个聚宝盆，物华天宝，人杰地灵，骚客辈出，不绝如缕。在1997年6月重庆独立为直辖市之后，成都便独撑四川大局，其经济功能得到了空前的强调和强化，以至于虽藏在西南深山中，还是有人将她捧出来，奉为位列北京、上海和广州之后的中国第四大都市。 英国有部很有名气的小说叫双城记，其实成都和重庆才真正是名副其实的“双城”。虽然这两个城市无论从地理环境上，还是城市个性上都显得如此不,同，但她们之间却又有着如此千丝万缕的联系无论是相互映衬、相互补充还是相互抵触以至于任何人在谈到其中之一时，都不得不或都情不自禁地要提到另一个以便把问题说的更透彻、更清楚、更生动。这大约也因为“巴山蜀水”的历史渊源由来已久，轻易不能分割开来吧！ 其实“巴山蜀水”的称谓已经为我们解读这两个城市提供了形象的、富有诗意的线索。巴山是重庆的山“君到渝州见，广厦缘山积。荠树岭巅疏，荒崖壁岸

6、奇。”蜀水是成都的水“锦江春色来天地”，“春流绕蜀城。”按说重庆也多水，但那是滚滚长江水和滔滔嘉陵江，同样充满豪迈之气，与成都温柔的曾经可以浣花涤锦的府南河完全是两码事。重庆山多显阳刚之气，成都水富含阴柔之美。这也正是这两个城市的典型特征。,在历史上，巴出将，蜀出相。所以现在重庆人在大卖“巴将军酒”，而成都人则在叫卖自己的“文君酒”。虽然个性迥异，但在西部开发的大潮中，这两座西南重镇的作用都是举足轻重的，前途都是不可限量的。在城市建设规划意识日益加强的西部，这两座大都市的房地产业也都同样充满了最多的机会和活力。只不过在市场特征和运作特色上各有千秋罢了。 从文化渊源底蕴来看，成都比重庆要厚重的多。说成都是个历史文化名城，那可是一点都不夸张的。从千金难买其赋的司马相如与卓文君逸事，到武侯祠、薛涛井、杜甫草堂、石室中学你到了成都，就总有看不完的文人古迹，有抒不完的怀古幽情。而到了重庆，最大最热闹的历史景点就是红岩歌乐山渣滓洞,革命烈士们斗争过的地方，在那里你感受到的是壮怀激烈的铮铮铁骨和九死不悔的火热激情。 这种历史文化性格表现在人们的日常生活行为中，就形成了成渝两地生活百态的有趣而鲜明的对

7、比最典型的就是广为流传的“成都的男人象女人，重庆的女人象男人”。这虽未免夸张和刻板，但却反映了成都是个温柔乡这一基本事实。温柔乡里讲究的是从容和勾兑，所以在成都做房地产，你得学会绵里藏针的勾兑功夫。在重庆，你就不能太粘粘乎乎优柔寡断，你得学会果敢豪爽也许还有大大咧咧，当然，你的房子可不得因此而粗枝大叶了。 成都的文化特色使得她成为一个怀旧色彩很浓的地方，这种怀旧，事实上透露着成都悠久的农耕文明的的气息成都人普遍缺乏竞争意识，却对“农家乐”,度假方式情有独钟，这大概因为这里的生活太容易太舒适，没有压力感，所以只有极少数本地人才能感受到这种生活方式所产生的那种“生命中不能承受的轻”。以至于在成都有大作为的一般以外地人居多，而成都人只有逃离这个安乐窝后才能在外地大展宏图。成都人对外地人普遍比较友好，这对外地房地产开发商进入成都提供了很好的机会，所以近年来深圳万科、中海外等都已先后入驻这里。 至于重庆，农业色彩的浓重是自不待说的，这个世界上最大的直辖市事实上背负着最大的农业人口负担，由于这里“山高坡陡坑深”，生存条件艰难，所以民风强悍，又由于朝天门码头文化的开放性影响，使重庆人也具有着天生的乐

8、观幽默性格。“棒棒军” 可以,为你解决爬坡过坎的小负担，但沟沟坎坎却会加大房地产开发的负担和成本。老城可用空间不多，而郊居化概念在重庆还很陌生。能够借“北部新城”概念而异军突起的龙湖花园可谓难能可贵，“天骄俊园” 紧随其后，也创造了很好的成绩，重庆的房地产，比成都难做一些，也后进一些，虽然直辖与三峡开发所带来的机会是人所共知的。 作为久享盛誉的天府之国，成都得天独厚的自然环境使成都人无须含辛茹苦就可以丰衣足食，怡然自得，于是这片悠然的土地上这份悠闲的生活就成为了文化艺术充分发育发展的温床，文人骚客多如过江之鲤。艺术家多的地方，必定是品味、格调盛行的地方。成都人细腻多样的艺术性追求，表现在房地产上，就是讲究新颖与个性、讲究出新出彩出奇。尤其在以人,为本诗意化居住的意识觉醒之后，成都的房地产业可谓突飞猛进异彩纷呈，近年来已经在中国房地产界崭露头角，令人刮目相看，俨然可以是中国房地产的一个新样板。 重庆的房地产，由于其城市的多核结构，消费群体分散化，加上高山大川的特殊地形限制，难以形成大规模的开发态势。而零敲碎打的游击战模式注定了其整体走向成熟的过程会比较漫长，代价也会相对较高。所幸的是，世

9、代有着“太阳出来喜洋洋，挑起扁担上山冈”的吃苦耐劳精神的重庆人也一贯精于学习，“走出去，请进来，”只要做好，不惜代价。闻名全国的龙湖花园就是这样诞生的。所谓“踏遍青山人未老”，充满着青春活力的重庆房地产业正脱胎换骨蒸蒸日上的形势是有目共睹的。,本着虚心学习的态度，重庆人对知名人士是相当尊重的。所以许多房地产策划人都曾在这里广受欢迎和追捧。有趣的是，这种追捧现象在成都是有过之而无不及。许多策划人或其他所谓名人对成都情有独钟愿意常来，就是因为在这里可以充分完全地享受到作为“名人”的尊荣和感觉。这与成都人爱凑热闹和赶时髦的心理有关，看起来文绉绉的成都人狂热起来也是令人吃惊的，比如成都球迷的疯狂包机行为是人所共知的。此外，成都媒体的热衷于炒作也极大地助长了这种风气。公众对媒体的普遍关注促使成都媒体迅速发展，而今那里的媒体竞争已然异常激烈。在这一方面，重庆则显得要滞后一些。 总体而言，重庆的创造冲动是比较强的，但根底较薄的事实在一定程度上束缚了她的创造力。而成都则是一个很讲究精致的城市，盛产公子哥儿，很能赶,时髦，所以象火锅这东西，由重庆人发明，却由成都人把它光大到全国。由于风格的不同，成渝两地人有时会互相轻视甚至诋毁对方，但正如一母同胎的兄妹一样，虽然已然各自独撑自己的天空，依旧保持着剪不断理还乱的“亲缘”关系，现在虽然存在着相互竞争关系，其实依旧是一对遥相对望遥相呼应的亲密伙伴，难兄难弟，这实际上就是源远流长的“巴蜀情结”。相信在西部开发的未来岁月里，这一对“双城”必然和会携手成为一道亮丽的风景线，并将巴蜀文化的优势发挥到淋漓尽致。 解读上海 海风常吹，海浪常袭，海气常拂，海韵常新这就是上海。上海离不开海！因为有海，所以上海的文化才如此别具一格，如此引人注目，如此的充满活,力，如此海味十足，并顺理成章的飘洒或渗漏着无法遮掩的“剪不断理还乱”的由海浪运来的遥远却不可抗拒的西洋味。 上海，这颗屹立在东海岸上的东方明珠，在它成长成为中国第一大经济都市和国际著名大城市的过程中，一直既是中国悠久传统文化向外邦外族输出的最大窗口，又是西方文化向中国内陆渗透必经的最大的筛子、过滤器和变压器。作为具有海洋文化特色的中西文化碰撞交流互动的巨大平台，上海积淀成了它自己厚重的地域文化风格特色。而这种特色对当地房地产业的影响可

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