物业管理概论课件及参考答案田禹1609第三章
36页1、第三章 物业管理市场和运行机制,第1节 物业服务企业概述,(一)物业服务企业的性质,物业服务企业的性质是由物业管理行业的性质决定的。物业管理具有服务性,因而物业服务企业也具有服务性。 物业服务企业是独立的企业法人 物业服务企业是按合法程序设立,为业主与物业使用人提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业服务企业作为一个独立的法人实体,拥有一定数额的资金和物质技术设备,能够独立完成物业的管理与服务工作,自主经营、自负盈亏、自我发展,以自己的名义享有民事权利、承担民事责任等。,物业服务企业属于服务性企业 物业服务企业的主要职能是通过对物业的管理,为业主与物业使用人创造一个舒适、方便、安全、优雅的工作和居住环境。物业服务企业作为非生产性企业,主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主与物业使用人提供服务来达到自己的工作目标。从本质上说,物业服务企业的“产品”只有一个,那就是服务。 物业服务企业在一定程度上承担着部分行政管理的职能 物业服务企业在向业主提供物业管理服务的同时,也承担了社会治安管理、消防管理、市政设施的维修养护以及流动人口管理、计划生育等部分政府有关部门对城市
2、管理的职能。,Page 4,(一)物业服务企业的性质,(二)物业服务企业的类型,物业服务企业按不同的划分标准,可分为不同的类型。 按存在形式划分 按存在形式划分,物业服务企业分为独立的物业服务企业和附属房地产开发企业的物业服务企业。目前,这两类物业服务企业都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高;而后者的发展程度则明显参差不齐,有的只是管理母公司(房地产开发公司)开发的项目,有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业服务企业。,Page 5,按服务范围划分 按服务范围划分,物业服务企业分为综合性物业服务企业和专门性物业服务企业。综合性物业服务企业提供全方位、综合性的管理与服务,包括对物业产权产籍的管理、维修与养护以及为住户提供公共秩序维护、绿化、清洁等各种服务。专门性物业服务企业就物业管理的某一部分内容实行专业化管理,如专门的装修公司、设施设备维修公司、清洗公司、保安公司等。 按企业所有制性质划分 按企业所有制性质划分,物业服务企业可分为国有企业、集体企业、个体企业、股份制企业以及外商独资、中外合资企业等。,Page 6,(二)物业服务企业的类型,按管理层次划分 按管理层次划分,
3、物业服务企业可分为单层物业服务企业、双层物业服务企业和多层物业服务企业。 层物业服务企业纯粹由管理人员组成,不配备基层作业人员,而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业服务企业或其他作业队伍。 双层物业服务企业包括行政管理层和作业层,作业层实施具体的业务管理,如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等。 多层物业服务企业一般规模较大,管理范围较广,或者有自己的分公司,或者有自己下属的专门作业公司,如清洗公司、园林公司等。,Page 7,(二)物业服务企业的类型,第2节 物业服务企业的设立和资质管理,(一)物业服务企业的工商注册登记,根据中华人民共和国公司法(以下简称公司法)和物业服务企业资质管理办法的规定,设立物业服务企业除了要到政府工商行政部门办理工商企业法人注册登记以外,还要通过房地产行政主管部门的资质审批。 企业名称预先审核 根据政府公司登记管理的有关规定,物业服务企业应当由全体股东或发起人指定的代表人或委托代理人到工商行政管理部门办理企业名称的预先核准申请,工商行政管理部门审核批准后,下达企业名称预先核准通知书。 公司住所 对企业法人的住所进行登记,其主要目的是界定行政管辖和
4、诉讼管辖。物业服务企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。,Page 9,注册资本金 根据公司法的规定,科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元,物业服务企业作为服务性企业应符合此规定。考虑到企业注册后即应办理物业服务企业资质证书,因此,注册资本金还应符合各资质等级注册资本金最低限额的规定要求。 法定代表人 法定代表人是指依法律或法人章程规定代表法人行使职权的负责人。企业法定代表人在国家法律、法规以及企业章程规定的职权范围内行使职权、履行义务。代表企业参加民事活动,对企业的生产经营和管理全面负责,并接受本企业全体成员和有关机关的监督。,Page 10,(一)物业服务企业的工商注册登记,公司人员 物业服务企业的人数和从业资格应该符合相关法规的要求。如根据物业服务企业资质管理办法第5条第1款的相关规定,一级资质物业服务企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。,Page 11,(一)物业服务企业的工商注册登记,公司章程 物业服务
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