房地产市场崩溃之案例

1、房地产市场崩溃之案例北海热土九十年代初期北海市一大景观近十万人不远万里来此淘金，有人一夜之间成为千万富翁；也有人早晨起来就由富豪沦为负债平民。9个开发区破土动工，千余家房地产开发公司结彩燃鞭、挂牌开张。据统计，在不到两年的时间里，来自全国30个省市的3000家企业，近10万外地人前来淘金，投入的资金高达100多亿，北海市政府出让规划用地多达67.75平方公里，建筑工程项目投资43亿，施工面积接近400万平方米，在建工程中超过20层的建筑达45幢，14条宽50米以上的城市干道同时开工。那时的北海，是一片激动人心的热土，许多传奇故事在这里一幕幕上演。1984年，北海被国家批准为全国十四个沿海开放城市之一。1992年，仅用了一年时间，一个不足9平方公里的城市拓展到28平方公里，扩建框架延伸到80平方公里。1992、1993年的GDP增长幅度48.17%和74.8%，一项统计数据表明，全国14个沿海开放城市9个主要经济指标综合比较，增长最快的是北海。北海以低门槛的政策为中心，以房地产的拉动实现了第一次经济腾飞。 广西北海市政府效法广东、海南，抓住房地产业，掀起了“开发热”，在1992年一年之内

2、就建立近20个开发区，批出土地80多平方公里，批准成立房地产公司500多家。到1993年6月为止，该市的房地产企业已有1100多家。北海市的土地，地方政府实行“低门槛政策”，但在1993年上半年，这些土地经三四次转手后，市场价格涨至原价的一二十倍。土地价格从1992年初的三、五万元亩开始急速攀升，1993年春节前后到达顶点，很多地块超过了100万亩，1993年8月开始下降，1994年，跌到有价无市；这一时期，北海房地产市场上的公寓、写字楼、别墅的价格也由800元1000元平方米升至3000元平方米、4000元平方米。但变冷后，房产和土地价格同步下跌，到1999年，房产跌到700元平方米、地价格8万元亩，许多房产与其最高价相比，已跌去6、7成。1993年中开始的全国宏观经济调控对北海是泰山压顶的一击，北海从此成了一个被房地产套牢的城市。1994、1995、1996年GDP增幅仅为12.53%、3.3%、5.9%，北海经济逐渐萧条，大批大开发时代移民迁出，北海人气下降。1995年后，房地产成了一把枷锁牢牢地套住了北海，打官司成了北海房地产商和金融机构最忙乎的事。北海市的商品房、土地大都被全

3、国各地来的法院贴上了封条。一个叫恒利海洋运动娱乐中心项目的45万平米房子全部被查封，许多官司打到了最高人民法院。1992、1993年两年时间，新闻媒体3150人次造访北海，在省级以上报刊发文稿7996篇，大规模密集式的推介成就了北海房地产，成就了北海，但1995年后媒体只有大量北海泡沫经济以及北海别墅养猪的报道。据北海市房产土地部门统计，到2000年2月底，来自全国法院系统的房地产查封案件755宗，查封土地面积1万多亩。90年代初期北海房地产热，使大批土地被闲置，北海城市失去最具实力的聚财方式和持续发展的手段。据统计当年北海房地产在高位套住了多达200亿的资金，目前资产缩水不到100亿。北海积压沉淀的不良金融资产高达160亿，其中四川系统约30亿。沉淀积压在北海的不良金融资产有银行直接投入(含自办企业投入)的，有企业挪用贷款投入的，产权归属情况复杂，死结多、而且纠缠了7、8年之久，处置难度很大。到2000年底的时候，整个房地产市场明显趋旺，全年北海市共售出了33万平方米商品房，交易额达1.97亿元，比1999年有成倍的增长。2000年，北海市房地产开工项目15项，面积14.4万平方米，

4、相当于前4年的总和；2001年，房地产开工28个项目，面积27.6万平方米，增长近86%；2002年开工37个项目，面积39。67万平方米，增长43%以上。2000年、2001年、2002年和2003年1季度的房产交易面积分别为42万平方米、47万平方米、82万平方米、11万平方米，沉痛中恢复。外地人在北海购房置业呈上升的趋势，目前外地人来购房占到50%以上的比例。2002年政府获得了中国建设银行授权5个亿的资金的信贷额，通过征、收、购、换等方式将闲置土地集中起来，进行储备，使大量闲置土地重新回到政府手中，既把闲置土地转为城市建设的资源和财政储备，又减少了原来的存量。中石化投资的800万吨大型石化项目能顺利兴建，有望带动北海的经济总量迅速增长。连绵24公里的银滩是北海旅游业最大的品牌资源。1988年，北海市被国家旅游局列为全国重点旅游城市，几年不到，一座座集宾馆、餐饮、购物于一体的别墅式建筑临海而起，10年的市场主导型开发，使银滩布满了亭台楼馆，汽车道、挡浪墙、建筑物、防海堤的修建，影响了海洋动力平衡和泥沙运动，加速了沙滩的侵蚀，干扰了海岸沙滩的自然发育过程，影响了海浪对沙滩的作用，造

5、成沙滩萎缩和变黑。碧水蓝天银沙的美丽景观效果也大打折扣。 2003年1月6日,随着轰隆一声炮响，临海而建的33栋建筑物已全部拆除,最后三幢建筑物被彻底炸毁。北海市土地储备及开发利用的调研报告：自1987至2001年底，我市辖区范围内（不含铁山港区）建设用地共使用了127866亩土地。其中，开发区成片开发用地39077亩，交通（包括高速公路、机场）及市政设施用地34228亩，投资修路补偿用地3008亩，其它项目用地51552亩。闲置土地面积为32591亩（涉及用地单位647家），占已审批用地面积的31.4%。其中，成片开发区用地闲置面积为17509亩，占闲置土地面积的53.7%；在闲置土地中，已具备三通条件的土地为7631亩，仅占闲置土地总面积23.4%。已审批闲置的商品房等综合用地为2.3万亩，占闲置土地的73%。未完善审批手续的建设用地有24571亩，占总用地面积的19.2%。包括保税区、原高尔夫球场、华侨投资开发区、北铁公路、银海区工业园、市工业开发区等20多个项目用地。至2001年底，北海市停缓建工程项目89个，停缓建面积8*5万平方米，投资额10.03亿元。其中，+0.00及以

6、下项目24个，停缓建面积为6.86万平方米，投资额为0.77亿元；完成主体项目38个，面积57.30万平方米，投资额为5.75亿元；其它项目27个，面积为22.28万平方米，投资额为3.51亿元。位于市区主干道两侧的停缓建项目共有38个，停缓建面积有39.07万平方米，占全部停缓建工程项目的45.19%；投资额5.49亿元，占全部停缓建工程项目的59.22%。据测算，迄今沉淀在闲置土地上的资金约200亿元（包括停缓建工程沉淀资金）。 三角债泛滥成灾，产生大量矛盾和纠纷（1）政府负债形势严峻。到2001年底为止，政府仍有8.8661亿元已收地价款尚未兑现土地（大部分是垫资修路，以地补偿未果）。按照出让地价标准折算，要相应补偿土地13513亩。 （2）用地单位拖欠巨额地价款。在已审批办证的建设用地单位中，有65家单位拖欠地价款共8.0827亿元。在欠款单位中，各开发区欠款最多，共欠款6.6559亿元，其次为已发建设用地批准书复印件的项目用地单位，欠款为0.6767亿元。对以上用地欠款，市政府曾于1999年至2001年间大力追缴，但收效甚微。 （3）拖欠农民征地费不容忽视。在建设用地供地过程

7、中共征用农民集体土地91723亩，涉及征地补偿费约15亿元，但目前仍欠农民征地补偿费为1.28亿元。其中应由政府负担的是10430万元，由用地单位负担是2382万元。闲置土地多数为生地由于地块开发缺乏后续管理，导致大量土地未能及时配套（至今仍有近80%的闲置土地未能完成三通条件）。目前我市之所以仍有大面积闲置土地既无法开发也难以收回，客观上与未能完成基础设施配套、大部分至今仍是生地有很大关系。海南圣地海南经历了1984年的汽车走私大案，1988年的建省，以及1992年的房地产热，虽然这个热后来演变成了泡沫，但中国真正的房地产源头，确实发端于海南。在“圈地热”高峰时期，仅在海口一地，就麇集了600多家房地产开发公司，300多家建工企业和200多家规划设计单位。 “圈地热”并未引发“建设热”，海南省的经济至今还徘徊于“圈地热”退潮后的萧条之中。海南房地产真正的高潮，是出现在1992年小平南巡讲话发表和国务院正式批准洋浦开发之后，省会海口、旅游城市三亚和洋浦周边地区均成为投资开发的热点地区。在1991年底至1992年初，海南的房地产开发公司大约只有372家，注册资金13亿多元，1992年底便

8、迅速增加到1000多家，注册资金达到40亿元，1993年4月，房地产开发公司的数量又猛增到1500余家。1992年，海南的商品房竣工面积为100万平方米，报建面积400万平方米。海南的房价自1991年下半年开始攀升至1992年12月时，平均涨幅为20%。1991年海口市房价在1200-1700元/平方米之间。进入1992年特别是春节以后，房价直线上涨，1至4月平均涨幅在40%。5月份暴涨，6月份达到顶峰。别墅每平方米最高售价达8888元，公寓7200元，写字楼最高达10000港元。在1992年上半年，不论投资商推出什么样的房屋，也不论是期房还是现房，都可以出手，投资回报率可达100-250%。全年来看，海口市好的地段的房屋销售率达100%，差的地段也超过60%，很多地方还出现了排队购房的景象。当时市场上流行的一则故事很好的说明了那种情形。一个从外地来海口打工的农民，因身无分文每天晚上只好睡在大街上。某一天，他偶然睡在了一家房地产开发公司的大门口。早上醒来一看，身后排着长长的一溜人。一打听，这些人原来都是来购房的。当这个民工拿起自己的几件破衣服准备离开时，从队伍的后面跑出几个人，提出要购

9、买他的位置。最后，这个民工拿到了从天上掉下来的7万块钱，高高兴兴地离开了。权威部门的统计分析表明，在房地产最热的时候，海南7000多家公司中有近一半的公司直接或间接参与了房地产市场活动。报纸也就越办越厚，越办越多，海南日报版面最多的时候曾达到80多个版，而在最高潮时，海南的报纸多达50多份，中央一些大报也纷纷为海南的房地产开发商开辟专版。在房地产最热的时候，海南的广告公司多达3000家，1989年动荡的“*”以后，海南投资人急剧降温，引发房地产业大萧条，本只有不足50万平方米竣工面积的海口，竟有40%以上的楼房无人问津而空置。1992年、1993年海南的GDP增长速度分别高达401、209，位居全国前列；而1995年、1996年跌至43，、48，连续两年在全国排名倒数第一，由此进入持续多年的经济低迷。在这大起大伏中首先被甩出来的就是房地产泡沫，550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚，两市可谓爬得越高摔得越惨。此外，还有此前的倒车热，与此同时的炒地皮热、炒楼花热，此后的炒股、卖彩票热在海南，历次发财的机会大概都与“权力寻租”有关。当年房地产爆热的情形。有人甚至说：当时的海南像是“疯”了一般。“疯”的症状是：大量的内地资金一下地涌入海南的房地产业；海口、三亚等市的地价、房价一路狂涨，如今30万元的土地当时却炒到了380多万元的天价，最高的房价被炒至8000甚至上万元一平方米；海口、三亚等市的公共设施告急；海南的房地产开发公司短时间内达到3万多家。随着房地产热的升温，40多万内地的淘金者也蜂拥而至，这些人与岛内的居民联手编织着暴富的神话。截止到1998年底，海南全省商品房开发建设规模达3669万平方米，停建缓建的总面积为1611万平方

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