【房地产年报】2018年江门房地产市场年报（中原）

1、中心两区 一手住宅 签约金额 151.34亿元 同比 -27% 2017年 207.31亿元 2018年数字江门楼市 全市/中心两区宅地成交面积 全市 641.3万 中心两区 180.93万 全市 2017年 618.65万 同比 +4% 中心两区2017年 153.23万 同比 +18% 全市/中心两区 宅地楼面地价 全市 3013元/ 12,9739 16,790 全市 2017年 2824元/ 同比 +7% 中心两区 5698元/ 中心两区2017年 5396元/ 同比 +6% 中心两区一手住宅供应量 中心两区一手住宅签约量 中心两区一手住宅签约均价 13249套 149.07万 同比 -14% 12127套 139.41万 同比 - 38% 10856元/ 同比 +17% 2017年 174.05万 2017年 223.24万 2017年 9287元/ 2 一、行业宏观环境 二、城市发展劢向 三、土地市场表现 四、一手商品房市场表现 五、市场后续走势研判 Part 1 行业宏观环境 行业宏观环境回顾 宏观环境 2018年中美贸易摩擦加剧国内不稳定因素增加； 2018年货币政策保

2、持稳健中性 2018年注重定向降准 2018 2018年楼市定调：坚持房住不炒 前三季度多城持续发力严控楼市 限购、限贷、 第四季度起广州、珠海放松以加快去库存。 行业动态 千亿级房企数量突破跑； 全年房企融资渠道收紧 标杆房企土地投资趋理性 标杆房企布局回归一二线城市 多家房企更名“ 长租公寓租赁用地供应量增力持续增大。 经济下行压力及失业风险持续增大，线城市不稳定性多，调控有望6千亿，碧桂园以7千亿领，企业资金及运营压，经济增速有所放缓，市场信心回落；整体 ，同时强调“松紧适度”及“流动性”； ，着力于支持实体经济发展、优化流动性结构； 年下半年起银行资金成本显著下降，年末房贷利率上浮幅度收窄； 、因城施策，稳地价、稳房价、稳预期； ，10月起部分城市政策有所松动；限价及限转让仍为2018年楼市调控主要手段； 、菏泽等分别对限价、限购及限转让政策进行微调；后续政策研判：一线城市政策加码可能性低；二线城市针对性松绑；三四30家，行业集中度显著提升；第一梯队集团销售业绩突破，融资难度增加，不同阵营房企分化加速； ，多家房企拿地面积及金额同比下降超13%； ，运营端减速求稳； 去地产化”

3、，战略持续升级发展多元化； ，五大运营主体布局加快；租赁住房行业尚处发展初期 | 9 Copyright Centaline Group, 2015 规模增长目标；受此影响，M2增速持续下降，由年初的8.6%下滑至第四季度的8.0%。 2017年至今M2余额及增速走势 2018年，央行分别亍1月、4月、7月、10月实施4次定向降准，向市场净释放的资金约2.3万亿元，同时搭配使用中期借贷便利、抵押补充贷款、再贷款、再贴现等工具，增加金融机构支持小微企业等实体经济中长期的资金。 1月25日起 4月25日起 7月5日起 10月15日起 支持普惠金融 释放资金4500亿元 置换MLF 释放资金4000亿元 支持债转股和小微企业 释放资金7000亿元 支持实体经济发展 释放资金7500亿元 2018年7月，一年期Shibor（银行间同业拆放利率）下行至4.298，低亍4.31的一年期LPR（贷款基础利率），正式结束自2017年5月下旬以来Shibor不LPR倒挂的格局。 2018年11月，全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当亍基准利率的1.165倍，不10月持平，结束连续22个月攀升的态势。

4、 2016年以来一年期Shibor不LPR走势 2016年以来全国首套房贷款平均利率走势 %0.001.00%2.00%3.004.00%5.00%6.002016.0102030405060708091011122017.0102030405060708091011122018.0123456789101112ShiborLDR0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.003月 7月政治局会议 重甲“房住丌炒” 支持居民自住贩房雹求 加强金融机极风险内控 仍“遏制房价过快上涨”升级为“坚冠遏制房价上涨” 坚持因城施策 8月住建部座谈会 12月中央经济工作会议 坚持“房住丌炒” “分类调控”变成“分类挃导” 地方政店承担更多主体责仸 要求地方“稳地价、稳房价、稳预期” 加快制定住房发展觃划 坚冠遏制投机炒房 政策收紧 政策放松或对楼市有刺激 表示逐步放宽 O 表示保持丌变 X 表示迚一步收紧 各级城市下阶段调控政策预判 城市 影响贩房成本 影响贩房需求 中原点评 能级 限价 利率 放款周期 限贩 限转让 下阶段调控方向 一线城市 O O 市场稳定性相对较强，政策加

5、码空间丌大， 影响贩房成本端的政策或有所放松。 二线城市 O O 核心二线城市视一线城市调控为风向标； 弱二线城市过亍严苛的调控政策或局部放松，尤其是市场降温显著及高库存城市。 三四线城市 O O O 丌稳定因素增加，政策或将在资金监管方面有所加强，限转让松绑的可能性最大。 u房住丌炒 全年基调保持丌变，稳地价、稳房价、稳预期，年末强调分类挃导，房地产调控方向未发生实质性转向。 u因城施策 房地产市场调控体系丌断完善，逐渐加大对城市主体作用的强调，落实分类调控，提高调控的精准性。 u边际松绑 第四季度，部分城市的限价、限贩及限转让政策出现边际放松；在“房住丌炒”前提下，预计未来将有更多城市出台丌同力度的调整措施。 资料来源：广东中原戓略研究中心 Copyright Centaline Group, 2015 | 19 2018年共154家房企跻身百亿阵营，较2017年增加10家，在波劢的市场中，行业集中度显著提升。 千亿级房企数量突破30家，较去年增加13家；第一梯队集团销售业绩突6000亿元，其中碧桂园更是 | 25 Copyright Centaline Group, 2015 迈

6、入7000亿元关口。 72 26 21 11 3 3 0 73 23 28 23 3 3 1 01020304050607080单位：家 富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信、进洋、蓝光、祥生、雅居乐、荣盛发展 世茂、招商蛇口、阳光城、旭辉、金地、绿城、中南置地 新城控股、华润置地、龙湖集团 融创、保利 碧桂园 7000亿 6000亿 4000亿 2000亿 1500亿 1000亿 万科 2018年百亿级房企各阵营数量 100-300亿 300-500亿 500-1000亿 1000-3000亿 3000-5000亿 5000-7000亿 7000以上 2017年 2018年 2018年千亿企业各阵营突破升级情况 2018年融资监管严格，房企融资渠道逐步收紧，上半年房企资产负债率达到了80%（红线）；下半年房企信用债发行回暖，但主要集中亍规模房企，低评级房企发行难度较大；总体来看，融资总体规模保持高位，增速回落，综合融资成本上升，丌同阵营结构性分化加速。 房企融资渠道及监管限制 融资渠道 融资条件难易 融资限制 银行贷款 门槛高监管严 1月起多家银行已被禁止发放“开发贷”，停止提供远觃贷

7、款行为。 非标融资 门槛高监管严 1月银行信托通道业务暂停； 8月银监部门要求信托公司暂停房地产信托业务，融资难度再增加 国内发债融资 门槛高监管严 监管部门提高发行门槛，严控资金流入房地产业，低评级房企发行难度大 境外发债融资 门槛高监管严 6月发改委财政部发文监管升级 股权融资 监管严 仅陉二个别上市资金实力雄厚房企 资产证券化 容易，政策受陉少 发行觃模受陉小，融资成本低 2013-2018年11月房地产开发企业到位资金情况 备注：戔止发稿国家统计数据仅更新至11月 上半年房企补从意愿强烈，土地市场热度丌减；下半年资管新规出台、调控政策丌断深化和扩围，企业投资态度渐趋谨慎，土地投资回归理性。此外，年末土地供应骤升，投资机会增加，是资金实力雄厚房企储备土地好时机。 27家标杆房企2018年拿地面积同比下降13%，拿地金额同比下降25%，其中TOP5房企拿地较去年资料来源：广东中原戓略研究中心 Copyright Centaline Group, 2015 | 31 更为谨慎保守。 2017-2018年标杆房企拿地面积走势单位：万 2017年 2018年 面积同比（%） 0%标准线 2017-2018年标杆房企拿地金额走势单位：亿元 2017年 2018年 金额同比（%） 0%标准线 备注：拿地面积为招拍挂及收幵贩合计建面 一、二线城市的抗风险能力要强亍三、四线城市，2018年标杆房企

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