正扬国贸中心商务公寓部分营销策划报告1
68页1、正扬国贸中心(商务公寓)营销策划报告 1 目目 录录 第一章第一章市市场研判场研判5 5 一、重庆房地产市场发展总态势 5 (一)回溯过去5 (二)展望未来7 (三)冷静反思8 二、南岸区房地产市场现状及走势预测 9 (一)对南岸区房地产市场现状及特征的研判9 (二)南岸区房地产市场的前景展望及走势预测12 三、项目竞争环境分析 .15 (一)区域外竞争环境研究15 (二)区域内竞争环境研究20 (三)市场机会点分析30 第二章第二章项目项目 SWOTSWOT 分析分析3434 一、优势(S) 34 二、劣势(W) 34 三、机会(O) 35 四、挑战(T) 35 第三章第三章项目定位项目定位3636 正扬国贸中心(商务公寓)营销策划报告 2 一、形象档次定位 .36 二、产品定位及依据 .38 (一)定位依据38 (二)产品定位40 三、目标市场定位 .41 (一)主力市场居家人士(60%)41 (二)辅助市场商务办公(20%)42 (三)潜在市场投资人士 (20%)43 四、价格定位 .44 (一)定价原则44 (二)价格制定45 五、付款方式定位 .47 第四章第四章规划建议规划
2、建议4848 一、项目规划构想的依据及指导思想 .48 (一)规划依据48 (二)指导思想48 (三)总体规划应考虑的原则49 二、建筑产品规划建议 .49 (一)总体规划49 (二)建筑风格52 (三)户型建议及配比54 (四)建筑配置的说明55 正扬国贸中心(商务公寓)营销策划报告 3 三、交房标准建议 .60 (一)公共部分设施及装修标准60 (二)商务公寓(清水房)设施及装修标准60 四、物业管理服务建议 .61 第五章第五章营销推广营销推广6363 一、销售时机选择 .63 二、项目“卖点”整合分析 .63 三、营销组合 .64 (一)蓄集能量阶段:64 (二)内部认购阶段:65 (三)新盘推出阶段66 (四)平稳推广阶段66 (五)销售后期阶段67 四、促销策略 .67 (一)承诺制销售策略67 (二)异地卖场设置策略67 (三)网络销售策略68 (四)房地产交易会推广策略68 五、价格策略 .69 六、项目包装 .69 七、广告推广 .69 (一)广告宣传的基本原则69 正扬国贸中心(商务公寓)营销策划报告 4 (二)广告效应分析70 (三)广告宣传的主题71 (四)广告
3、宣传的覆盖对象划分71 (五)实施监控与效果评估72 八、营销费用预算 .72 正扬国贸中心(商务公寓)营销策划报告 5 第一章第一章 市场研判市场研判 本章着重对重庆市房地产市场和项目区域市场进行了较为全面 的市场研判,为项目的全面定位提出详实的依据。 一、一、 重庆房地产市场发展总态势重庆房地产市场发展总态势 (一)(一) 回溯过去回溯过去 1997 年 3 月 14 日,重庆成为中国第四个直辖市。经 过四年的探索,一种独特的直辖模式逐渐建立起来,即大 城市带动大农村共同发展的政治、经济新格局基本形成。 直辖和西部大开发为重庆提供了广阔的发展空间,强化了 重庆中心城市的功能定位,给重庆经济发展带来了巨大的 动力。目前,重庆经济发展总趋势良好,呈现持续上升趋 势,有力地推动了房地产市场的发展。 自 1997 年以来,重庆市房地产开发呈现跳跃式增长 态势:房地产投资以每年上升 30 亿元的速度增长,年平 均增长速度达 27.4%;1998 年重庆市住宅施工面积首次突 破 1000 万平方米,到 2000 年住宅施工面积达 1896 万平 方米,接近 2000 万平方米大关,增幅达到 2
4、4.7%;2001 年重庆市房地产开发更是呈现出火热的状况,保持高速增 长态势: 全市房地产开发呈现稳步增长态势 正扬国贸中心(商务公寓)营销策划报告 6 去年前三季度,全市房地产开发施工面积达 2619.59 万,同比增长 28.3%。其中,新开工面积达 871.73 万,同比增长 46%;住宅施工面积增长 39.7%,高出施工总量增幅 11.4 个百分点;而需求量 相对较小的写字楼、商业营业用房分别下降或小幅增 长。 商品房呈现供销两旺的喜人形势 销售面积、销售金额大幅增加,商品房空置率下 降,全市房地产开发呈现供销两旺,双双走高,出现 消化市场存量的大好形势:一方面是开发企业越来越 注重市场需求,开发产品适销对路,全市商品房空置 总量呈现下降趋势。至去年三季度末,全市商品房空 置总量已降至 380.02 万(其中住宅空置量大幅下跌, 而写字楼、商用物业则有着不同程度的上升) ,较去年 末下降 10%。另一方面,全市商品房销售面积与销售金 额大幅度增长,仅主城区商品房销售面积就达 505.13 万,同比增长 36.5%,金额 112.54 亿元,同比增长 40.4%。商品房销售总量
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