农村住房入市交易的逻辑和影响探析

1、农村住房入市交易的逻辑和影响探析 【摘要】目前有关政策限制农村住房入市交易，在城乡二元结构严重的历史时期具有一定合理性，但在城镇化快速发展和城乡统筹推进背景下重新审视有关政策的存在逻辑有局限，放宽我国农村住房入市交易利大于弊。为确保农村住房入市交易健康运行，严格而科学开展对农村的整体规划等各类保障措施的建立十分必要。我们对农村住房入市交易在一些主要方面可能产生的影响也做了初步探讨。 【关键词】农村住房 产权交易 宅基地流转 一、问题的提出 农村住房是农民最重要的不动产。但长期以来，国家相关法规和政策将宅基地视为农村的社会福利，系无偿分配，宅基地使用权人被严格限定为农村集体组织成员。在房地一体的原则下，农村住房的交易也被局限于村集体经济组织内部成员之间。这无疑极大地制约了农村住宅的价值实现。中国共产党十八届三中全会中央关于全面深化改革若干重大问题的决定指出，“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”那么，在城镇化快速发展和城乡统筹推进背景下仍然对农村住宅交易的对象实施严格限定是否必要，放宽农村

2、住宅交易对象之后影响又会如何很值得讨论。学术界对此探讨也是正反有持，反对流转的观点如，农村宅基地不得交易是农村宅基地分配制度的有机组成部分，农村宅基地分配制度是有效维系亿万农民基本生存权的重要制度，必须重申禁止农村宅基地交易的现行法律政策。事实上，不少学者关注到农村住宅入市交易的必要性。如刘润秋（2006）、杨东升等（2008）、岳彩申等（2014）都认为，农村房屋产权流转是盘活农村资源、深化农村产权改革的重要内容。但既有研究对有关政策严格限定农村住房交易对象的条件变迁的讨论并不充分。本文将农村住房界定为独户农民在农村该户宅基地上建设的自有住房，农村住房的入市交易指的是村民因为城镇化或其他原因，进入房地产市场，将自有农村住宅进行自由转让交易，交易对象不限农村人之间。因为如果局限在本村人之间交易，往往因为市场不活跃而难以有效定价。笔者认为，目前政策严格限定农村住房交易对象的逻辑需要重新审视，我国农村住房入市交易已经具备可行性，放宽农村住房入市交易利大于弊。 二、限制农村住房入市交易的逻辑审视 土地管理法第八条规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定：农民集体所有的土

3、地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。国务院发布的关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”以上规定堵死了城镇居民购买农村房屋的路。农村房屋如果出售给城市居民，房屋所依附的宅基地使用权必然同时作为标的物，将事实造成宅基地使用权必然同时作为标的物，将事实造成城镇居民购买农村宅基地，因而为现行法律所禁止。国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发199939号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”以上法规和政策之所以做出这样的规定，主要的顾虑有三：一是担心社会稳定。我国农村社会保障体系尚未全面建立，而农民的宅基地是一种与身份相联系的福利性分配。通常，每一农户只有一处宅基地。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。二是担心农村住房交易成为变相的宅基地买卖。三是担心农村房屋出售后用于非农建设，不利于农用地的保护。这样的顾虑应该说在城乡二元结构严重的历史时期具有一定的合理性

4、和必要性。但在城镇化快速发展和统筹城乡发展战略的背景下，仍然限制农村住房入市交易的逻辑还合理吗？ （一）放宽农村住房入市交易会带来社会稳定吗 这个问题的潜意识中武断地假定了很多农民都是非理性的，他们会随意地不计后果地做出出售自己住房的决定。记得有位研究农民的经济学家曾经感叹过，每位农民事实上都是经济学家，他们是理性的（按道理说在城市居民是可以把房屋自由出让的，但现实中有几个人会把自己唯一的房子卖了去赌博或是不合理的高消费？）。笔者在成都农村开展农地抵押融资中就发现，绝大多数农民对于住房和贷款等重大决策非常慎重。总的来说，放宽农村住房入市交易不会影响社会稳定。 在传统二元经济社会中，农民被认为是一种身份，但在发达国家农民却是一种职业和生活方式。随着我国统筹城乡发展战略的推进和城乡二元结构的打破，农民也应该成为一种职业选择，不应该将农民身份化进而限制农民对自己住房的收益和处分的权利，也不能限制那些从事农业的人就必须住在农村。虽然，农村宅基地的初始分配受本集体经济组织成员的限制，但农村村民实际取得宅基地后所修建的住房通常是农民终身积蓄所在，甚至是农民竭其一生的心血，不能因为一种身份就限制了他

5、们对宅基地之上住房的处分收益权。否则，无异于将农民身份固化并予以歧视待遇。 （二）农村宅基地买卖是洪水猛兽吗 土地集体所有和国家所有是并列的概念，都是公有制经济的组成部分，国家所有土地可以在土地规划的约束下自由交易，为何农村集体所有的宅基地买卖就要受到严格限制呢？这种城乡有别的限制事实上是把国家所有凌驾于集体所有之上，我们不能把是否缴纳国有土地使用权出让金作为房屋是否具有产权的标准（顺便提一下小产权房，如果开发时向村集体缴纳了土地出让金，又是由合格的开发主体开发的也应该颁发产权证书）。如果允许农民自建住房入市交易，应从其所得收益中缴纳一部分给村集体，这部分相当于一定使用年限内的宅基地使用权费用，否则就成为了农民把自己的生而有之的权利（农民对土地的权利倒像是一种生而有之的权利了，就是那些出生在农村没有获得城镇户口的人对土地无偿使用的权利）卖给了别人，无益于村集体财富的保值增值。这些转让所得可以用来办集体所属的企业，或者入股公司，或者完善本村的公共服务设施，这样可以增强集体经济的影响力，有利于村民共同致富。额外补充的是在村集体经营性建设用地上开发住宅应该以公司作为法律主体，公司应该向村集体

6、缴纳集体土地使用权出让金，除了村集体所属公司可以开发外其他公司也享有平等的土地开发权。可以制定一定的制度使得不同的村集体合理、合法地实现合并、拆分和产权交换。 二是明确对入市交易房屋的质量要求。可以规定只有经过质检合格以后才能进入市场交易，并且规定农村房屋原始出售方的责任，避免后续因为质量问题引发纠纷。 三是明确村集体对村级公共服务设施的投入责任。随着村级财政的增强，也应该让村集体在村级公共服务设施建中承担更大的责任。 四是坚持试点先行，循序渐进原则。坚持试点先行，循序渐进原则是我们改革取得成功的重要经验。农村住房入市交易，首先可以放宽在城镇有固定居所的村民之农村住房的交易，或者，可以放开农村住房面积较大、超过自住需要的村民自愿出售其中的部分住房。这可以确保村民出售农村住房后仍然有安居之所。 五是完善农村村民自治制度，加强农村法制建设，把农村各项事务纳入法治轨道。现实中我们看到一些村干部利用职权中饱私囊，贪污挪用集体财产。必须把农村各项事务纳入到法治轨道，不然村级组织在经济实力大大增强之后，很难以有效管控。必须完善村民自治制度，对权力的行使实施有效约束和监督。 五、村民自建住宅入市交易

7、的可能影响探讨 （一）对国民经济结构的影响 将增强农村集体经济，提高集体所有制经济在国民经济中的比重，村集体作为基层政治组织和经济组织在经济社会生活中扮演着越来越重要的作用，对经济社会生活多个方面产生深远的影响。以前的城市化是城市不断吞并农村的城市化，是土地国有逐步取代土地集体所有的城市化，新内涵的城市化是国有制经济和集体所有制经济同步发展的城市化，这将有助于在激发国民经济活力的同时，又能保持我国公有制经济的主导地位。农民自建住宅入市交易将大大提高农民的可支配财富和其财富的流动性，将极大刺激农民的消费性支出，为我国经济的发展注入动力。 （二）对房地产市场和政府财政收支结构的影响 以前用于房地产开发的土地主要来之于国有土地，今后将有更多的房地产开发土地来自于集体土地，来自于那些从农民手中流转又集中起来的土地。房地产开发商可以直接从多个村民手中购买土地的使用权，然后适当的流转整理再集中开发商品房，当然其中一部分流转收益归村集体所有，村集体也可以在房地产的后续开发中享有更多的收益。这也会改变我国不同层级政府的收入结构，给予基层组织和基层政府更大的财政支配权力，从而对我国的财政转移支付制度产生

8、较大影响，也会避免财政转移支付中出现的各种寻租现象。 （三）对农业发展的影响 村民自建住宅入市交易是建立在现有的耕地红线等硬约束之上的，本来应该多少宅基地还是多少宅基地，并不因此而额外增加宅基地总面积。本文作者认为在有效管理的情况下，并不会对我国的农业发展产生显著的不利性影响。而且在以土地要素为核心的各要素流动的促进下，更有助发展现代农业，为现代农业的发展提供更强有力的物质基础。我们知道现代农业的发展需要很多硬件配套设施，在目前比较薄弱的农村经济之下难以支撑现代农业经济的发展，农民自建住宅入市交易也没有剥夺农民从事农业的权利，在他们更加富裕的情况，农民将有更多的财力投资于现代农业，从而提高农业产量和农业附加值。 参考文献 1杨东升，邓立新.农村房屋产权改革需要注意的四大问题J.农村经济，20008（5）. 2刁其怀.农村房屋产权流转：一个实证描述及分析J.西南民族大学学报，2010（6）. 3刘润秋.农村住房产权流转的瓶颈及政策建议J.农村经济，2006（3）. 基金项目：西南民族大学2015年研究生“创新型科研项目”资助。 作者简介：董伟宇（1986-），男，汉族，江苏淮安人，硕士研究生学历，现任上海汉得融晶信息科技有限公司资产负债和管理会计业务部咨询员，主要研究方向：农村发展、金融资产定价、金融风险管理。

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