以立法化解土地使用权续期争议-最新资料
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3、定自动续期。 因草案中并未明确“自动续期”是“无偿”还是“有偿”,遂有专家认为,如果明确了是“无偿”,那么,政府将肯定不能在续期中收取费用,而以“按照国家有关规定”作为表述,“就可以是无偿,也可以是有偿,这样就有了回旋的空间,按照届时的情况管理,实际上把这个权力交给了政府”。 事实上,土地使用权续期问题并非因此次土地管理法修订而产生。国务院于1990年5月19日颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中,第12条明文规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”这一规定使得在中国内地发生的商品房买卖事实上都成了“使用权租售”,业主实为“承租人”,只不过是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。 这一规定明显违背公平原则,因而自通过之日起就备受质疑。经过反复的立法博弈,八次审议方获通过的物权法终于在法律层面对此进行了校正。该法第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”此外,对“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期”,物权法明确:“该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办
4、理。” 根据“上位法优于下位法”的原则,作为国家基本法律的物权法要优于作为行政法规的“暂行条例”。住宅建设用地使用权“自动续期”事实上已经取代了之前的“到期国家无偿收回”。为求法制统一,与之相冲突的土地管理法也同样面临应予修订的命运。但物权法所规定的“自动续期”并未明确是“无偿”还是“有偿”。因而在理论上,土地管理法可进一步明确是“无偿”还是“有偿”。如立法欲明确为“有偿自动续期”,还可以明确“有偿”的计算标准。 立法本应协调一致。最好的立法协调,是土地管理法的修订与物权法的立法同时进行。遗憾的是,立法机关并未有此考量,造成了物权法与土地管理法及“暂行条例”之间的脱节。因土地管理法草案所引发的70年有偿自动续期之争,实则是在物权法通过之际就已埋下了伏笔。 笔者注意到,在某门户网站的相关新闻后,网民留下了上万条评论,一边倒地质疑有偿续期。我相信公众对土地使用权“无偿自动续期”有足够的信心,否则他们怎会放心购买最高只有70年土地使用权的房子? 合法的商品房买卖背后,业主都能领到“房屋产权证”与“土地使用权证”。房产证确认的是“房屋产权”,因为房产属于私人财产,并无期限之说。但在土地国有的现
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