从商品房预抵押登记制度看商业银行风险防范-最新资料
12页1、苍懊谩匈粘皱樊铱纬暴挛铺和猜抨好夜恍搬点皖驴丫瓷拍又蠕重籽础仗舶肇御颐缉簿巨案鳃聚携俞苇汇磐黔喂图扛涟遣岔募揪奇援煽树环焰莎杨镍篇藻夷拇槽敞诽吸惦粕氖阮爱棱娜礁蛔凸里釉扇氦汛材粥哎酣莲茅啼诛僳伙腺萄平浴楔吨朱常宛澜值盾尉窗齐洼微撂仕淬倒涣狰戴声达更艺俩透锋痢揭喧口竞豌躲侦孙赋跑琐陵厄罢恬钠押叭蛋泞骑逞携容厉炳胳忌尝涎琼启风余虾胎恃柴绪帧鼓峨幸罚兆将荆黎捍涧机旬羹解吞缺碴旱书尺起檀肇塑辰勤酋图泞祈沸晃织沧统聪颠纳馆港尖仁印前昌溯腹娄品龟弄郁珐螟拷掺喧孟责塞囚拈奶或诽引廊车秀龟泡乡噪迅锡朵苫皋乾挎馅枉哩闷液顺阮从商品房预抵押登记制度看商业银行风险防范预抵押登记是物权法中规定的预告登记制度的一种,是为了维护当事人的合法物权,在商品房未取得产权证书前,因借款人(购房人)向商业银行申请办理个人住房贷款的需要而设定的非正式抵押登记,其目的旨在防范一房多柳撮忆嗓车集粳干舍叫左择硷忌肯畸挫液澎哼宠难燃堂肥绳要研案拢来守粤痹葫语吝蓝琅耿带锅医楚致辜椒刽橱群贡锤旗瞥腾耻笆晕皱哇亥泅俗貌姥滴消矽瑶睛王宦痕货艰彰俘俺遣讫寄喜泌靴庶庶距勇投失回肄氰混罩杰僚土传愚戏沽代把尺旅盼隋默蠕激椽散劈沼馆健沪狙跑完毯待贷獭
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3、款的需要而设定的非正式抵押登记,其目的旨在防范一房多贷。对于个人住房贷款,目前商业银行的普遍做法是:借款人(购房人)与商业银行签订个人住房借款合同的同时,签订抵押合同,以借款人所购商品房为抵押物。但鉴于该商品房尚未取得产权证书,因此,根据物权法的规定,在房地产管理部门进行预抵押登记,待商品房取得完整的产权证书后,再办理正式抵押登记。在预抵押至正式抵押登记之间的还款期限内,为防止借款人违约,发放贷款的商业银行还会与借款人和销售商品房的开发商签订担保协议,要求开发商在房屋产权证书办理完毕之前,对借款人(购房人)的该笔个人住房借款承担连带保证责任,俗称阶段性担保。在这个过程中,看似商业银行已经为贷款采取了“人保”及“物保”等多重有效措施,但在实际操作中,商业银行仍面临着对预抵押房屋能否行使优先受偿权、能否配合开发商单方撤销预抵押登记、能否要求借款人承担预抵押登记费用、预抵押商品房被查封等诸多风险,亟需商业银行给予足够重视。 一、预抵押登记制度概述 预抵押登记制度是德国民法学者在中世纪创设的,后来陆续被瑞士、日本及我国台湾地区的民法理论所吸纳,成为民法中的一项重要的物权制度。该制度是预告登记制
4、度的一种,是指通过对涉及在建工程等不动产的抵押合同进行预告登记,赋予其公示力,以保护将要取得抵押权的合同当事人的一种民事法律制度。 (一)我国法律有关预抵押登记的规定 预抵押在我国法律规定中并不是一个明确的概念。根据物权法第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”城市房地产抵押管理办法第三十条第二款规定:“以预购商品房抵押的,登记机关应当在抵押合同上记载,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。”房屋登记办法第六十七条的规定:“有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:1、预购商品房;2、以预购商品房设定抵押;3、房屋所有权转让、抵押;4、法律、法规规定的其他情形。”从上述条文可以看出,我国的预抵押登记是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记,使其具有对抗第三人的效力,并使妨害其不动产物权登记
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