互联网+物业-3年6步从亏损到北方龙头
15页1、互联网+物业,3年6步从亏损到北方龙头2015-04-0623万人在读明源地产研究院【明源君说】房企不能再只靠卖房赚“一锤子买卖”的钱了,得靠服务赚70年“长流水”的钱,这是共识!移动互联网砸碎的只是传统房企物业的锁链,带给他们的是整个世界!乐生活的故事就是一个用移动互联网颠覆亏损低效的旧我,塑造区域龙头的新我的故事,可学习性极强。许多房企的痛点之一就是下属物业亏损,每年都得拿出不少银子去补贴。乐生活(北京)智慧社区投资发展有限公司(以下简称乐生活 )之前是京汉置业下属的物业公司,2010年时还亏损200多万,2011年仍亏损。2012年其从地产公司独立,走上完全市场化的道路,目前已将京汉置业的股份基本完全置换出去。到2014年,其在不断投资扩张的同时,仍实现收入近一个亿。其管理的面积,从数百万平方扩大到4000万平方,并计划在2017年达到9000万。据说地产百强物管的利润率普遍在8%,万科等在11-12% ,乐生活则超过万科等。乐生活的蜕变,是因为运用了互联网思维和技术,实现了“互联网+增值服务+物业”的全新模式。这个奇迹是如何实现的?日前,明源地产研究院独家专访了乐生活董事长戴卫
2、,请看他如何复盘。明源地产名人堂 第41期嘉宾:乐生活董事长 戴卫访谈:明源地产研究院 王恒嘉上篇 精细管控扭亏为盈,发掘出大量人力资源乐生活从地产公司独立出来,解决了组织问题、放开了手脚只是第一步。但这个时候,公司因为收支不清、人浮于事等诸多问题仍存在亏损。若要进一步发展,仍缺少可以利用的资源。乐生活告诉明源君,如果没有移动互联网的手段和现代化的系统,就不能实现精细化的管理。乐生活咬牙借款3千万引入6个现代化乃至移动互联网化的管理系统,这六大系统分别是:成本支出管控体系、远程实时监控体系、远程实时沟通体系(会议)、远程实时监督体系、日常业务标准化体系、数据实时分析体系。6大系统引入后,效果立竿见影。公司扭亏为盈,客户满意度大幅度提高,还发掘出大量“碎片化”的人力资源。一、消灭收支不清、经常超支,收入、盈利持续增长之前,各个小区的收入“说不清”,一方面因管理落后,另一方面则可能有贪污存在。比如戴卫之前下去检查,让小区经理把小区欠停车费的统计出来,大多数小区都称第二天才能统计出来。一些小区的框架等广告收入,统一为“广告费”,再细致则无统计。账目越粗,项目经理贪污的可能性越高。曾有一个面积
3、30万平米的小区,一个月停车费只收了一万多块钱,总部明知道有问题,却又不知如何查处。之前,物业公司的支出看不清楚。项目经理经常把一个10万的科目拆成若干次若干名目来批,半年或一年后总部发现这个科目超支的时候,已经晚了。乐生活的项目分布在各地,要提高服务质量统一标准经常得开会,一开会就有出差费用住宿费用。新的系统运用后,“桌子下面的钱全部翻到桌子上”。比如一个小区的停车费如果数据陡升陡降,一定有问题;广告费细分到四级五级,就可以对比,相邻小区,甲小区一个框架广告费300一个月,乙小区框架是350一个月,问题自己就浮现出来了。收入因此大幅增加。新系统的成本系统,科目从年拆分到季度再拆分到月,下面还有四级五级科目,五级科目都有目标成本。一个科目该月支出两万块,两万零一分系统都会锁死。戴卫告诉明源君,物业的支出相对固定,没有地产那么多变更。比如这个月保安是10个人,下个月还是一样。开“见面会”需要大量差旅费用的问题也解决了,乐生活管理层都有智能手机,又有远程会议技术,大家随时“见面”开会多方通话,成本大大降低。关于固定资产等设备,乐生活已经推出小区所有设备的二维码台账管理,在二维码上扫一下,上
4、一次维修的照片、维修时间等所有记录都可以调出来。最终,乐生活的收入、盈利都出现了连续增长。二、人浮于事成为历史,裁员10%后,仍有大量“时间碎片”可利用之前许多保安公司有吃空额的情况,报30个人在岗实际只有20多人,项目的保安经理往往被买通无法履行监督职责。每到年底,许多项目经理都说工程师不够用。但调查发现,主要问题在于工程师在路上和业主家的时间是不可控的。一个维修工程师,上午只接一单,下午也只接一单,大量时间干嘛去了都不知道,维修质量还不可控。同样的,公司的保安、保洁,每天也都有大量空余时间,但一旦裁员又面临服务质量可能下降的局面。针对保安的问题。现在乐生活的保安的巡逻轨迹有GPRS定位,又有远程监控(戴卫等人的手机随时可以调出任何一个探头的即时画面),保安每天上班刷指纹总部也有记录,就避免了吃空额,还提高了保安服务质量。以前为了防止保安睡觉要查岗,现在则不需要了,系统每个小时推送一个幽默的小故事给保安的随身设备,故事最后设置一个问题,回答了问题就可以证明他没有睡觉。戴卫向明源君展示,其手机上可即时调出下属各个小区的画面针对维修工程师,乐生活的管理处现在备有类似PDA的移动设备。客户
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