房地产正从产品模式进入平台模式
7页1、房地产正从'产品模式'进入'平台模式' 【老潘说】这两年老潘走访成百上千的开发商,最大的最大的感受是中国房地产正从“产品模式”向“平台模式”转变,虽然转的不全面,不充分,不彻底,但这个方向和趋势已经形成!如果要给一个原因,就是今天我们对房子的需求“遮风避雨”早已不能满足我们的诉求和追求。我们对房子的需求,不再是一个“窝”,而是五花八门的生活方式的承载者,你需要N种配套,需要一站式购物每个人的生活,固然不等于房子,但生活却需要房子这个平台和空间去承载。房地产过去就是一个典型的“产品快速输出”的制造业模式,快拿地,快开工,快销售,然后赚得钱再拿地,再生产典型的制造业玩法。而今天进入下半场后,传统的玩法渐渐行不通了。房地产慢慢进入各种“房地产+”的平台模式。何为平台,通俗的讲就是房地产不仅仅是个房子,他更像一个电脑主板,我们的开发商则按照客户的需求分别插上“教育地产、文化地产、运动地产、智能社区、社区金融等各种“插件”,房子已经不简单的是房子,而是各种+的平台!之前老潘就做过一个比喻,叫“建筑就是容器”,开发商今天所有的努力,无非时候两点,一则把容器建得外观更
2、漂亮,材质更品味,二则在各种“房地产+、互联网+、智能设备+”概念下在容器下注入更多颜色,更多类别的水元素!进入平台模式之后,房地产的市值会几何倍增加,曾经有万科的老总跟老潘分享一个企业规模天花板三个层次。即产品制造业的规模最多做到100亿规模差不多了,而平台型企业规模做到1000亿规模,而生态型企业规模可以做到10000亿规模(具体天花板数字还得核实,重点是表达不同类型企业天花板差异不同)。而目前万科聚焦城市配套服务商,其实已经从平台模式进入了生态链模式。这也是万科提出“万亿大万科”的土壤底气。推荐下面这篇文章,值得引发地产人去思考未来地产的方向!但从模式和玩法来说,虽然房地产已经是9万亿的巨无霸行业,但从模式和经营来讲,却非常粗放和简单。做房地产归纳起来,无非就是玩6个字,没有那么玄乎,6个字就是“拿地,建楼,卖房”。而好的房地产公司,无非就是“拿对地,楼建好,房卖好”,无非他们做得速度更快,产品相对好点,服务更用心而已。毛大庆曾说,不是房地产不行了,而是房地产经营方式不行了。这话说得靠谱。说得更直白点,就是房地产老玩法不能适应新的时代和市场需求!从老玩法来看,要提升效率,就会天然
3、形成以销售为核心、为卖而买的短周期模式,以进度、速度为考核目标的高周转模式,以开发为重心、以产品标准化为核心的制造业模式。凡是做得大,增长快的房企,大多都是高周转、高杠杆、高激励的房企。都是标准化、复制化、体系化很好的房企。 二、为什么说老玩法不行了呢?时代变了,房地产的天变了。第一,需求从批量模式进入零售个性模式不可否认,城市人均收入在提升,比如房价涨了,那么高的房价依旧大批买家穷追猛打,都是土豪啊。但不可否认的是,消费者需求与品位也在迅速提升。从物质到精神,从功能到体验,从批量向细分,从趋同到个性,人的需求在不断升级,人的需求越来越个性化,旧的标准化、高周转玩法不能满足丰富多彩的多层次、多类别、个性化的住房需求。 第二,开发商从一锤子收入到“永久收钱”转变开发商逐渐认识到,短周期的开发模式只赚了客户一次钱,后端与自己没关系了,大量的客户流失掉了,没有长期用户,这种玩法太初级、长期看非常不划算,需要转型。 第三,开发模式不能长期满足政府关注的税收就业问题这种玩法一次性消耗土地资源,不能为政府带来产业、带来持续的税收和就业,政府越来越不喜欢。 第四,供需结构发生巨变,买方市场到来土地财
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