房地产企业对甲供材选择的探讨精品资料

1、 房地产企业对甲供材选择的探讨摘要：2016年5月1日起，营业税改征增值税已全面覆盖建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。对于房地产企业来说，“营改增”是最具影响力的大事件之一，改革的影响颇为巨大。而房地产业的甲供材一直是热点问题，“营改增”后解决了甲供材在营业税下结算的不利影响，消除了行业间的重复征税问题。文章仅分析了房地产企业甲供材方式对甲乙双方增值税的影响，以期使甲乙双方都能达到税负的均衡。关键词：“营改增”；房地产行业；甲供材随着2016年5月1日“营改增”的全面实施，对于原困扰房地产与建筑业的甲供材在营业税制下重复征税的问题将被消除。在增值税制下，由于建筑材料在工程造价中的占比大，金额高，税款多，所以最可能影响增值税负的材料采购进项税又将是两行业间重点争取的对象，由此房地产企业甲供材的财税处理又成为企业需要面对的难题之一。一、甲供材料产生的原因及现状甲供材是指在建设工程承包合同中，由建设方（甲方）与承包方（乙方）事先在合同中约定由甲方提供主材或工程设备的一种供货方式。该种模式下，由甲方与供应商直接签订采购合同，乙方只负责材料的点收、保管及领用事项。之所以会产生甲供材模式，传统

2、原因主要有，一是甲方为保证工程材料的质量，为防止乙方采购不合格的工程材料而亲自采购；二是甲方资金足够并有信息渠道反映建筑用主要材料会涨价，为降低建筑成本，施工之前就已经采购完毕；三是甲方和建筑材料供应商有长期密切的业务合作关系；现有原因是基于“营改增”政策下对增值税的筹划考虑，因建筑业税率11%，而货物采购税率是17%，会有6%的税差，也会促使房地产企业考虑使用甲供材。二、选择甲供材的影响因素（一）对建筑安装单位选择的影响当房地产企业自身为一般纳税人，且开发的项目按一般计税核算时，因进项税可以抵扣，在对建筑安装企业的选择上不仅要考虑价格，还要考虑对建筑企业身份的选择是一般纳税人还是小规模纳税人。一般纳税人时还要考虑是一般计税还是简易计税。就一般纳税人一般计税而言，单纯材料采购的税率是17%要比建筑安装的税率11%高，所以如果房地产企业能把材料采购和建筑安装的成本分开取得发票，可获得抵扣的进项税就更多，从这方面来看房地产企业似乎采取甲供材更有利。当然这是在房地产企业选择了甲供材，且对建筑安装企业提供施工工程仍能取得11%的增值税专用发票的情况下可行。但是根据财政部、国家税务总局关于全面推

3、开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第七款第二项规定：“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。”所以，当房地产企业选择甲供材时，建筑安装企业对该项目可以选择一般计税也可以选择简易办法计税。建筑企业考虑到自身的税负问题，对甲供工程会慎重选择简易计税还是一般计税。对于建筑企业而言，只有建筑采购的材料价税合计48.18%合同中约定的工程价税合计时，才有可能选选择一般计税方法。当建筑企业采购的材料物质价税合计48.18%合同中约定的工程价税合计时，选择简易计税方法是合适的。若建筑安装企业选择的是简易办法计税，也就是只有3%的税率，这就使得房地产企业除甲供材外的工程成本只能取得3%的进项税发票，明显低于一般计税方法下11%的税率。所以如果采用甲供材，房地产企业在项目招标、签订施工合同时一定要确定好建筑安装企业提供的税率发票。（二）甲供材占整个工程成本比例对进项税的影响前面提到房地产企业由于材料采购与工程成本的进项发票会有增值税税率差的问题

4、，会选择甲供出包工程，但此时建筑安装企业也可能会选择简易计税方法3%的征收率，相比于一般计税方法11%的税率，对房地产企业就会有8%的税差损失，所以房地产企业在选择甲供工程时，还需要考虑甲供材在整个项目工程中所占的比重。只有材料采购的比重超过8%的税差损失，房地产企业选择甲供材才会划算。假设以甲供材占比50%为例：施工单位对该项目若选择简易征收，征收率为3%。则工程部分50%都将是3%的税率发票50%*3%1.5%。材料部分50%若都能取得17%税率的发票，则可取得进项税为50%*17%8.5%。则工程总的进项税为1.5%+8.5%10%。若选择非甲供，且建筑安装单位选择一般方法计税，则工程可取得的进项税发票为100%*11%11%。此时为非甲供更为有利。若以甲供材占比60%为例，施工单位对该项目若选择简易征收，征收率为3%；则工程部分40%都将是3%的税率发票40%*3%1.2%；材料部分60%若都能取得17%税率的发票，则可取得进项税为60%*17%10.2%；则工程总的进项税为1.2%+10.2%11.4%，此时选择甲供材更为有利。从理论上看，房地产开发企业选择甲供材的临界点在5

5、7.14%，材料在整个成本中的比例超过57.14%，且材料采购都能取得17%的可抵扣进项税发票，那就可以考虑使用甲供材。但在实际情况中材料采购一般不太可能全部取得17%的进项税发票，如商品砼一般会选择简易计税征收率为3%；而砂、土、石料等又难于取得发票。所以房地产企业是否选择甲供材，不仅要看甲供材占整个工程的比重，还是看甲供材部分是否都能取得要求税率的进项税发票。（三）企业资金成本的影响若选择甲供材，1.企业采购材料的资金占用成本会大幅上升。企业提供甲供材，必须先采购材料，支付一部分材料款。若是非甲供，材料款会由建筑施工单位先行垫付。2.在材料采购中也会要考虑对供应商的选择，是一般纳税人还是小规模纳税人。选择一般纳税人可取得17%的发票，而小规模纳税人处采购只能取得3%的发票，但究竟哪个资金成本更低，还要视实际情况。比如都是1000元的不含税成本，成本进价一样，但17%的含税价格是1170元，而3%的含税价格是1030元，明显17%税率采购价要高于3%税率的采购价，从而企业的资金占用成本也会上升。虽然17%的进项税最终还是能抵扣，但是企业必须要先付出去这个钱，资金的时间价值还是会损失。

6、而且相对于一般纳税人而言，小规模纳税人有更大的议价空间。（四）企业采购成本管理监督成本的影响在决定实行甲供材之前，企业还要需考虑的其他影响因素，如，企业能否合理确定工程所需材料数量并确保其质量，企业能否找到恰当的供应商，并以足够优惠的价格采购，企业的运输与储存能否做到有序高效，乙方是否有足够的动力节约使用甲方购买的材料，如何对其实施有效控制等等，一系列的问题都是需要考虑并有与之对应的解决方案及合理的管理成本。三、房地产企业对甲供材的理性选择（一）考虑增值税负的选择1.若房地产企业选择甲供材，建筑企业选择一般计税方法（建筑企业可能要考虑采购的材料物质价税合计48.18%合同中约定的工程价税合计），提供11%的建筑业增值税专用发票，则房企可以不用考虑甲供材在该项工程成本中所占比重。2.若房地产企业选择甲供材，建筑企业位选择简易计税方法，只提供3%的建筑安装发票。此时，房地产企业就要测算甲供材在该项工程成本中所占的比重。若材料采购成本比重能占这项工程成本的57.14%，且材料采购都能取得17%的进项税票，这种情况下增值税进项抵扣比例才能与在非甲供下建筑企业提供11%的进项税发票下抵扣比例持平

7、。但实际情况中还有一部分低税率的材料，或者难以取得进项税发票的材料采购等情况存在，所以要求材料采购占比还要更大。且有低税率材料下，综合进项税抵扣税率不一定能比11%高。3.若房地产企业选择非甲供材，从增值税方面考虑，应选择一般计税方法的建筑企业。从资金占用成本方面考，还是要看一般计税与简易计税（或小规模）哪种不含税成本更低。（二）考虑整体效益的选择企业在工程出包方式的选择上，不应只考虑增值税负的高低，而是应以企业效益最大化为目标。所以在选择工程甲供时，还应考虑企业的资金占用成本、采购成本、管理监督成本等。企业需要有一套相对完备的甲供材内控管理体系，以有效控制甲供材采购过程中的采购成本以及材料使用过程中的管理监督成本等。若未能建立相对完善的内控管理体系，而贸然采取甲供材，有可能导致高额的采购成本和管理监督成本的提高。从而影响企业的整体效益。“营改增”政策下，是否选择甲供材，不仅房地产企业需要测算甲供材占整个工程的比重，建筑企业也考虑建筑采购材料占工程造价的比重，从而选择是一般计税还是简易计税。考虑到双方税负的平衡，需要房地产企业与建筑企业在工程开始之前的商务谈判、合同签订等过程中协商好，以达到双方的合作共赢目的。参考文献：1张奕.建筑业“营改增”后甲供材模式计税方法的选择J.中国农业会计,2016(11).2赵文超,郝海霞,康学芹.“营改增”后建筑业甲供材业务涉税问题分析J.财会月刊,2017(13).3张瀚文.“营改增”下我国房地产企业增值税纳税筹划研究J.河北企业,2016(09).20 20

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